你好 輕鬆租房來回答這個問題

房地產未來的發展趨勢就是以質量取勝。

那麼什麼叫以質量取勝？

以質量取勝就是說，現在的房地產市場是以量取勝，開發商想賺錢就得多賣房子，就得蓋高層，就得樓間距小，就得容積率高。這就是現在房地產的發展趨勢。

而未來，是以高階住宅的概念發展房產。因為從改革開發開始，我們居民的生活環境可以說是發生了翻天覆地的變化。從以前的小平房發展成了單元樓，從單元樓到了大院，大院到了社群，社群到了小區，小區到了現在龍頭房企開發的生態城市。房產的發展可謂是一步步的高階化，精緻化，人性化。

同樣，隨著市場的發展房價也逐步提高。雖然很多人喊著房價貴但是也抑制不住買房的熱情，尤其是還要挑一套配套設施完備的好房子，環境優雅的好院子，服務到位的好物業，發展快速的好地段。這些需求其實就是房地產發展的指向標。就是下一個階段的風口。

今年前兩個月，龍頭房企三劍客銷量均破千億。這就是說明，大家購房的慾望逐漸高階化。選擇也逐漸提升起來。

因此，從種種跡象都可以發現，未來的房產發展就是更加人性化的定製服務為主的房產市場。讓我們拭目以待！

房地產長期看人口。

中國的劉易斯拐點已經到來，正式進入老齡化社會。

這個不需要再做證明，看各地火急火燎逼著大家生二胎，各種奇葩政策就知道了。

華人口不用看再過20年後，現在勞動力就開始下降了。

看圖，1962年生育高峰開始，1962年出生的人今年58歲，已經過了平均退休年齡，逐漸開始退休。

1998年開始，出生率走向低谷，未來退休的人越來越多，年輕勞動力越來越少。

這一輪房地產牛市已經持續了二十多年，主要得益於經濟發展和人口紅利。

國內經濟從2016年開始就走L型，GDP增速從10%以上下降到了6-7%之間。

人口拐點消失，老齡化到來，人口紅利變成負擔。

經濟斷檔，增速下滑。

房價泡沫巨大，已經跟日本當年泡沫破裂之前相當。

三個因素共同作用下，促使房價上漲的兩個條件消失，見頂訊號明確，後面走一波10-20年的下降通道是必然的。

由於前二十年房價只漲不跌的神話不滅，讓大家形成了一種慣性思維，認為房價是不可能下跌的，就算不漲也會維持高位橫盤，這是很多人的共識。

1990前後的日本人，也是這樣認為，但是最終日本房價最大跌幅93%。

中國當前經濟不如1990年日本的經濟。

中國老齡化日本也老齡化，但是日本的老齡化是經濟發展必然的選擇，而中國的老齡化除了經濟發展的必然選擇，還疊加了強力計劃生育形成的共振。

所以，當前中國老齡化問題也比當年的日本更嚴重。

日本房價十年跌了九成，中國難道就能夠有什麼不一樣？

我選擇相信常識和邏輯。

還有一點，房價上漲的時候，丈母孃會覺得房子是金子，是面子，是生活的保障。

當房價一直在跌，成為負債以後，丈母孃就會覺得房子是毒藥，是危險品，是沒面子。

以後每個月能夠賺多少錢，開什麼車子，買了什麼理財，會成為丈母孃的新三件。

人心是最嬗變的，要明白這個道理。

想辦法增加自己的現金流，輕資產少負債，才是經濟下行週期的明智之舉。

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用思考理解經濟，用經濟理解世界。

感謝你的關注！

經過國家新一輪的調控政策後 樓市基本穩定

某些二線城市房價下跌了5% 2018年一線城市

北上廣深整體上下浮動不大， 第三、第四季度

一線城市商品房成交量有所回落。

就目前的國家政策 目前的房產市場銷控情況

目前的房產建築成本 銀行貸款利率增高

國民的整體收入而言 未來2年房價不會大漲

而是會保持平穩 健康的發展。

房地產與經濟發展水平有很大關係。題主所提問題應當指的是全國層面的房地產市場。按照未來中國經濟發展的預期來看，應當是還不錯。房地產從業者認為現在已經從黃金時代走向了白銀時代。白銀市時代總歸還是比青銅時代好。從行業的薪資來看，房地產從業者也僅僅比計算機行業底一點，這也從側面反映了房地產的前景。

房地產發展受國家政策影響頗大。中國是土地公有制，國家控制了建設用地的一級市場。控制了土地便控制了房子的供給。況且規劃權也屬於公權力。國家現在定下了房住不炒的基調。試圖壓制房地產的資產屬性。有一定的難度，看地方政府執行能力。但是，保守地講，一二線城市，規模還在擴大，房價上漲趨勢應該不會變。

未來房地產將會走上高智慧，高綠色，高品質，高享受的發展趨勢，新一輪的產業結構調整將會引領中國經濟發展邁向新旅程。

非常榮幸回答您的問題，關於未來房地產的走勢以及價格漲落問題，大家意見參差不齊，有人希望房價回落，這是準備賣房子的人；還有人希望房價上漲，漲的越高越好，這是準備買房的人。站長一個客觀專業的角度看這個問題又是怎樣呢？

1.一二線城市將會保持穩步上漲趨勢。北、上、廣、深老一線城市自然不必說，就連新一線城市杭州、武漢等地也出現明顯的上漲趨勢 ，近期可以持續到2020年春節過後；相比一線城市，以省會為核心的二線城市也迎來了一波上漲高潮，比如東北瀋陽、哈爾濱，江南的青島、南寧等地。

2.三四五線城市將有所回落或跌成定局。

三四線城市，也包括像防城港市、北海市，東北的牡丹江市、齊齊哈爾市、佳木斯市都呈現房價下滑趨勢，有的地方已經跌破近兩年新低。

3.適合養生養老區域漲勢加快。

相比較這些城市而言，今年養生養老省份地區，尤其是沿海地區今出現了持續上漲勢頭，比如：沿渤海灣地區秦皇島、煙臺地區，北部灣地區北海、防城港以及海南地區，都出現了不同程度的上漲。預計未來幾年，隨著人們對養生養老意識到普遍提高，一些空氣質量好，水土質量優益的地區將成為購房投資熱點。

2017年中國房地產經紀行業發展態勢分析

中國房地產經紀行業是伴隨著房地產行業的發展而發展的，截至目前，主要經歷了五個發展階段：

1、房地產經紀業的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期中國房地產業處於高速增長期，由於當時房地產行業市場化程度低，房地產開發商經營粗放、專業分工模糊，且房地產呈絕對賣方市場態勢，房地產開發商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經濟的過熱發展和房地產市場過度投機狀況，1993年前後在政府開始對房地產行業進行宏觀調控的背景下，全國的房地產二級市場出現大量積壓樓盤，房地產市場由供不應求向供過於求轉變，新開發房地產專案銷售緩慢。房地產開發商開始尋求具有專業能力的房地產中介機構的支援，房地產顧問策劃、代理銷售業務在這一階段啟動和發展起來。同時，隨著房地產存量市場規模的迅速擴大，二手房交易規模也隨之擴大。

2、房地產經紀業的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產行業的政策由調控和規範向促進發展轉變，國家進行住房制度改革，實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，促進房地產市場發展，中國房地產行業進入新一輪發展週期。但是各個區域房地產市場發展不平衡，沿海地區發達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產業啟動較早，復甦較快，相應的房地產經紀業也進入局部發展階段，發達城市的房地產中介公司業務發展較快。這一時期的房地產顧問代理業務從單純的後期代理銷售轉變為房地產專案的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規範管理土地供應行為，提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產行業的發展，也使得房地產開發商對專案開發決策更趨理性，由此導致房地產開發商對房地產顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發達城市的房地產專案大量增加，房地產中介公司逐步在市場中起著主導作用，其市場佔有率也逐步增加。同時，國內其它區域的房地產業的發展也逐漸加快，發達城市的中介公司憑藉自身成熟的營銷模式進入這些區域，促進了全國房地產業的發展。

房地產增量市場的發展和住房消費的啟動也促進了存量房地產市場的發展。伴隨著房地產二級市場代理和顧問等業務的逐漸成熟，經紀業務也開始形成行業標準，特別是深圳、上海等發達城市，房地產經紀市場交易規範性逐步提高，並獲得了消費者的認可。

3、房地產經紀業的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應的市場化程度不斷提升，房地產開發商向全國化和規模化發展。大型房地產開發商跨區域發展戰略的實施，導致各地房地產市場市場化程度提高。房地產開發各環節專業分工的細化，使得對房地產顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產經紀公司也開始實施跨區域發展戰略，逐步佈局和進入二線城市以實現規模化發展。中國的房地產經紀業開始向規模化、系統化和專業化轉變，行業競爭也逐步加劇。

4、房地產經紀行業成長中的調整階段(2007年7月至2009年)

由於房地產市場的快速發展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題，國家近年來陸續出臺多項措施調控房地產市場的發展。進入2007年以來，由於商品房價格進一步快速上漲，國家進一步出臺更為嚴厲的調控政策，包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調貸款利率等。隨著這些調控政策的效果逐步顯現，以及在全球金融危機的影響下，中國的房地產市場的形勢在2007年下半年開始出現逆轉，市場成交量開始持續萎縮、交易價格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產行業的調整也迅速傳導至房地產經紀業，在房地產一、二級市場中，房地產經紀企業的代理銷售業務由於成交量的萎縮也出現下滑;三級市場中，房地產經紀企業開始大規模的縮減店鋪規模以降低成本。整個房地產經紀業隨著房地產市場的調整也進入成長中的調整階段。

2008年中國的經濟發展受到一定的影響，為應對全球金融危機，保持中國經濟平穩的增長，2008年下半年中國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩定房地產市場的發展，推動房地產市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，中國的房地產市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產市場開始逐步復甦。

5、房地產經紀行業成長過渡階段

隨著中國經濟發展進入下行通道，房地產行業進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產經紀行業面臨新的發展機遇。同時，伴隨經紀行業的發展，諸如虛假房源氾濫、經紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業困境依然存在。

2017年中國房地產經紀行業發展特點分析

1、存量房交易將佔主導

中國各級城市正在梯次進入存量房佔主導的交易格局。資料顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉移登記65931筆，三級市場轉移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些資料表明一線城市房地產交易已進入了以存量房交易為主的時代。由於市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易佔主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產經紀的行業地位和內部格局造成重要影響。

一是開發商地位弱化，房地產經紀行業地位提高。房地產交易由此前開發商主導的新房交易，逐漸向房地產經紀機構主導的存量房交易過渡，人們對於“房地產”的潛意識將由“房地產開發商”慢慢向“房地產經紀機構”轉變，房地產經紀在未來房地產行業將起統領作用。

二是新房代理機構業務量萎縮，房地產代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來，中國新建商品房規模不斷縮小，2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機構的業務量，新房代理機構將加緊向存量房市場轉移或滲透，轉型升級將是大勢所趨。2015年3月，原以新房代理業務為主的北京思源地產，成立了房通網經紀公司，開始涉足二手房經紀業務。與此同時，世聯行入股Q房網，並欲藉助其平臺介入存量房交易市場。同年5月，以新房代理為核心業務的高策地產與主要從事存量房交易的鏈家地產合併，合併之舉表明新房代理機構正在向存量房行業滲透。

2、消費行為趨向網路化

在消費行為網路化的大背景下，房地產經紀行業與網際網路正在有機融合。從政府層面，交易網籤、市場資訊披露、不動產統一登記等制度的陸續實施，提高了房地產交易的安全性。從企業層面，房地產開發類企業的廣告發布、客戶積累等多依賴於網際網路媒體電商平臺;房地產中介服務類企業正在使用的各種ERP管理系統、房客源資訊釋出和搜尋系統、移動APP平臺、大資料平臺等大大提升了房地產中介行業的服務效率和服務質量。從使用者層面，消費者的消費習慣和消費行為逐漸趨向網路化，購房者對網路和移動網際網路的接受度和依賴度呈現高速增長，網際網路已成為使用者搜尋房產資訊的第一媒介。

網路化消費行為對房地產經紀行業的影響：一是提高資訊傳播效率，提升營銷精準度。網際網路時代，經紀行業利用網際網路資訊平臺進行房源釋出、搜尋和交易配對，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經紀行業還可以利用大資料定位目標客戶，發現客戶需求，並透過經紀人的專業服務滿足客戶的差異化需求，提高營銷的精準度。

二是顛覆經紀行業的盈利模式。目前中國房地產經紀行業收入來源較為單一，其主要收入來自於撮合成交所獲取的服務佣金。網際網路時代下經紀佣金將大幅降低甚至免傭，未來經紀機構的收入更多的來源於其他增值服務和延伸服務。因此，經紀機構將改變收費模式，探索收入來源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領域，還是在二手房經紀行業，中國目前的房地產電商平臺尚未承擔起交易撮合的功能，往往只是企業釋出樓盤廣告資訊的媒介。在新房代理領域，這些電商平臺遍佈著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經紀領域，既有以釋出房源廣告為主的媒體電商平臺，如安居客、搜房網等;也有以單個經紀機構為載體的ERP管理系統，但該系統僅僅是經紀機構對自己的經紀業務和員工進行內部管理的控制系統，缺乏開放性和共享性。而隨著網際網路技術在經紀行業的深入開發，未來中國房地產經紀行業會出現類似美國REALTOR.com、MLS等大規模的房地產線上資訊平臺，所有需求方、供給方和經紀方都可以在該平臺上進行資訊的釋出、搜尋和匹配。

3、資本參與重構市場新秩序

房地產經紀行業是透過人力資本提供資訊服務從而獲取佣金收入的輕資產行業，其資金密集度低，持有資產相對較少，因此傳統經紀行業鮮有大規模的融資活動。但隨著房地產經紀行業地位的不斷提升，經紀行業正在受到資本市場的青睞。如以房多多、Q房網、愛屋吉屋、搜房網等為代表的網際網路經紀機構正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網獲得IDG、凱雷集團數億美元的投資。截至2015年底，愛屋吉屋已累計融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產完成兩輪融資，並已啟動上市計劃。經紀行業的融資規模不斷擴大，融資難度不斷降低，對行業發展有如下影響：一是加速企業併購重組，提高行業集中度。

近兩年，各地房地產經紀企業獲得融資後，加速併購步伐，擴大企業規模，提高市場佔有率。鏈家先後與成都伊誠地產、上海德佑地產、深圳中聯地產、北京高策機構、杭州盛世管家、重慶大業興、廣州滿堂紅等達成戰略合併協議。2015年3月，58同城宣佈併購安居客，世聯行投資4.2億元入股Q房網。二是資本的大量介入將改變房地產經紀行業的生產結構和競爭格局，資本將成為影響行業變化與發展的關鍵性變數，未來經紀企業之間的競爭將轉變成資本和人才的角逐。

存量房交易佔主導、消費行為網路化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來房地產經紀行業的變化與重組更加激烈。

2017年中國房地產經紀行業市場供需分析

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構最佳化，調控效果逐步顯現。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購併舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

3月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩、產業政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要託底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創新驅動，全面做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，保持經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。10月18日，十九大報告中，針對房地產市場平穩健康發展，提出“房子是用來住的、不是用來炒”的基調，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。

圖表：2014-2018年中國房地產竣工面積及增速

2017年中國房地產竣工面積達101486.41萬平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達71815.12萬平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達4006.54萬平方米，較2016年增長10.4%;商業營業用房竣工面積達12670.26萬平方米，較2016年增長1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產竣工面積達30483.78萬平方米，較2017年同期下降10.1%。

圖表：2014-2018年中國商品房交易面積及增速

據中國統計局資料顯示，2017年中國商品房銷售面積累計達169407.82萬平方米，較2016年同期增長7.66%。其中，商品住宅銷售面積達144788.77萬平方米，較2016年同期增長5.3%;辦公樓銷售面積達4756.21萬平方米，較2016年同期增長24.3%;商業營業用房銷售面積達12838.14萬平方米，較2016年同期增長18.7%。2014-2017年中國商品房銷售面積年複合增速達8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國商品房銷售面積達56409.09萬平方米，較2017年同期增長2.9%。