先問問自己心裡承受能力如何。你在業餘時間為大家奔走出力，有人根本不聽你說，這算好的。更有人說你有私心，你能承受嗎？

提這個命題是不對的。小區業主可以不要物業公司這樣黑社會性質的私人企業。物業服務可以多種多樣，多元化社會，多元化經濟，造成多種經濟得家庭，經濟基礎決定上層建築，這是永遠不變的真理。收入高和收入低的生活方式，消費水平和思想意識不一樣。所以物業服務就要多種形式和經濟結構來適應社會的不同的家庭經濟基礎的要求。買房，有的就是全部付款大部分都是貸款還息的方式，經濟很困難，所以物業一刀切的對待業主收費，是很不明知的，每年兩千多的物業費對每月一萬的住戶就不是問題，但對每月三千元錢的住戶就是問題了，還貸款，還要生活，還要交電費，水費，還要養孩子。對那些自由職業者，更是問題了他們的收入不穩定可是貸款，和物業費水費等都是固定的，電可以少用，水可以少用但物業費一分都不能少。一個小區一千七百戶，一年三百多萬的物業費。物業都幹啥了？值這個價麼？樓管，保安，衛生隊，維護裝置保養的，人是有數的，他們的工資也是有數的，價格是物業和房管局和物價局他們定的。業主只有默默承受，他們物業要是沒有業委會，說漲價就漲價。誰能管得了他們。這不給土匪惡霸一樣麼。業主有選擇的自由權麼？業主也應該能到市場去選擇物業服務公司和個人服務組織，業主也可以去聘請物業經理，管理小區的日常事情，業主可以根據去年的實際消耗的物業費用，可以根據室內實際面積按平方交下一年的費用。按照多退少補的原則。用多了再補。用少了再退。業主的錢真正用到刀刃上。現在是物業公司一大堆，吃閒飯的多跟過去的國有企業那樣。改革就是改掉閒人吃飯，不勞而獲者。業主的錢也是自己掙來的，不是大風颳來的。一定要物業服務市場化。不能專制化成了鐵飯碗。搬不走，打不掉，賴著不走。就像如今工廠辭退工人那樣容易，業主就像裝修那樣，可以去找裝修公司，可以去找個人，可以承包幾個專案。有保安公司，有衛生隊，有維護裝置的專業技術人員，物業公司不可能大而全，他啥都會他啥都能幹！不可能！就是你能幹，電梯能讓他們幹麼？起重裝置關係到人的生命安全。我個以盈利為目的的私人物業公司，能行麼？就是在國有企業，起重裝置維護還是有專業技術人員來做。所以必須國家管起來，組建有資質的專業隊伍，讓業主從中去選擇。電視壞了，找人修。垃圾多了，找拉垃圾的清運，電梯維保找有資質的專業技術人員去維護修復。有質量保證。搞物業管理，業主可以去聘請專業管理人員。弄這麼個大公司誰養的起啊！還辭退不了，他們就給流氓無賴一樣，就是不走！稅給他們的權力，業主必須養這些地皮流氓！

可以，只要業主們同意，就可以自治，因為物業就是大家合夥顧來服務的，物業管理也只是個名字，小區自治只要有具體負責人就可以的，當然負責人要負法律任的

小區成立了業主委員會，就是自治。但是提問人所說的可能是業主自管，自管是自治的終極形式，這種管理方式是對小區民主化自我管理考驗。小區自管存在哪些難點？我認為小區自管存在以下問題:

一、管理團隊的專業化問題。它涉及到三個方面，一是個人的專業度，二是管理人員全職參與程度。

1、參與自管的委員們都未必有物業管理的經驗，即使聘請了專業的物業人員(其實有也不會太多，否則不就是物業公司的一個服務中心嗎？)，況且業委會也沒有物業公司的品質監督管理經驗。2、自管小區的業委會的委員們，想必都是退休的老人，年輕人不太會願意加入這個基本上算全職的工作。大家都知道物業管理工作雖然不是高精尖，它最大的特色是重複勞動、事情零碎繁瑣，二十四小時不間斷，問題說來就來，半夜起床是常有的事。老年委員們，精力不足以長期應付這類工作。

在有效制度傳承方面還有待實踐論證！

二、組織身份與監督架構缺失。在很多地方業委會不具有法人資格的，僱傭人員、簽訂合同與開設公共賬戶等等方面存在一系列的困難，就目前來說，只能認為是一個“準法人"。在各類法制健全的當今社會，從事經濟活動是有相當困難甚至是絕望的。在這種條件下，自管的小區，沒有銀行的公共賬戶，給員工交不了社會保險、收了錢開不了發票，公款私存等等就不可避免。

那麼業主繳的物業管理費，很可能就會存在某個委員的個人帳戶上，招募的工作人員都是不需要交社保的外來務工人員或退休人員，一旦出了狀況(這包括勞動糾紛和員工傷亡)，其中的風險不可想象。如果對外簽訂合同，上了法庭，對方如果提出業委會不具有法人資格，所以合同應無效，怎麼辦？

自管的小區，其業委會成員都是義務奉獻，做得好了沒有多少獎勵，做錯事呢也沒有辦法給予懲罰與追責。

另外，最重要的一個問題，小區內是沒有一個組織對業委會實施監督。業委會的運作完全依賴於委員的個人操守，是一個相當危險的。有一個新聞說:一個業委會主任家裡存有380萬小區公款令人後怕！三、小區全體業主的凝聚力和信任度！這個問題很重要，這是自管的土壤和基礎。華人有一個習慣，在民主的環境中，少數人非要表現個性。大家都說東吧，他偏偏要說西。老話說的公要餛飩婆要面！這就讓媳婦難辦了。

小區自管，實際上就是經營公司，做生意總是有虧有贏，誰能保證做生意不虧錢？那麼大家當年贊同自管，有多少人能夠接受自管虧損的事實？

本來很多人就對業委會有很大的偏見，這種虧損的局面一旦出現，有多少人能夠冷靜分析解決問題，漫天的口水，不理智的謾罵將會導致出現不可收拾的局面！

小區確實可以經業主大會決議通過後授權給小區業委會解聘原有物業公司，然後由業委會進行更換其他物業公司或者由業委會自行管理小區的相關工作。

成立自己的小區業委會其實並不難，只是需要短期的人力精力和時間上的消耗，進行相關人員組織和籌備，手續相對繁瑣一些，克服這些困難成立小區業委會其實沒想象中那麼難。但是讓業委會自行管理小區確實會有很多的難點。

難點一、職和權歸一，更容易發生濫用職權和以權謀私的隱患。

業委會是業主大會授權後的執行機構，負責執行業主大會的授權，監督和管理物業公司。而物業公司是一個職能機構，負責在業委會的監督和管理下提供服務和收取相關費用。也就是說，業委會只能監督和管理物業，它只能監督物業公司但是不能參與到其他金錢的收取等中。一旦業委會自己管理意味著職和權是一體的，業委會具備了直接制定相關協議和費用並收取的權利，這樣是更容易與業主發生糾紛的，且更難以處理。

難點二、對業委會成員的能力和品質缺乏認知

業委會的成立，雖是業主選舉，但是現代小區裡業主與業主之間基本都是很少相互瞭解和認知的。有沒有能力、有沒有責任大家只是憑短暫的選舉接觸認知。所以真正有沒有能力和責任大家並不確定，一旦是沒有能力的業委會進行自己管理，後果會是小區管理更混亂。

難點三、缺乏相關的專業管理團隊和經驗知識。

小區物業是一個對專業知識和能力要求很高的專業服務機構，它需要很多部門、很多崗位、很多專業人士相互協作和獨立完成很多的小區工作。這些專業的工作不是一般的業委會能夠勝任的。

難點四、管理和執行力薄弱，難以杜絕親情化管理。

面對小區眾多親朋好友，規定難以實施。面對管理和員工中的小區業主，面對即業主又是服務人員雙重身份的服務團隊，有效管理難上加難。

難點五、官方上沒有明確身份和認定，很多事物處理缺乏有效合法法人身份。

這樣的管理機構在很多事物上很難處理，同時在發現問題也很難進行處理。

所以小區要業主自治，讓業委會自行管理小區，可以是可以但是也存在很多風險，短期可能會有不錯的改觀，但是很難維持好長期管理。小區自治好與壞要看業委會能力的同時還要看業委會品質，可以說自治好壞也要看人品。但業委會管理小區也確實是一個不錯的選擇，只是有風險。

至於業委會自行管理的步驟，首先還是召開業主大會，選舉業委會。然後業主大會授權給小區業委會。讓業委會解聘原有物業公司，然後自行組建新的小區管理隊伍。之後將相關手續檔案交給當地街道辦居委會備案吧。看到過自治的小區，但是沒參與過自治管理，所以詳細具體步驟不敢斷言。

這是一個偽命題，除了配套設施相對單一的老舊小區可以試行業主自治，對於配套現代化專業化程度較高和業主需求較高的專案，所謂的業主自治是行不通的

都在迴避問題，業主大會選舉出業委會，全體業主出資註冊成立物業公司，公司化運營，法律不允許？全國估計沒一個小區業主數會超過華為股東數吧？

最主要的是小區規模合適，太大意見多，不好統一。其次業主素質較高，能夠少數服從多數且有契約精神。再個業委會成員懂法律，能奉獻，有技巧，社會資源豐富。缺一不可。

由想取消物業這一現象可以看到，持有房產的人已經顧慮重重，房價下降是必然的結果。房產黨不要再自編自導，給剛需演戲了。

小區自治，說白了就是成立小區自己的物業公司，人還是那麼多人有可能還更多，現在什麼都可以外包，保安，保潔，消防，電梯在請幾個前臺和電工