買房的時候，房子的產權是不少購房者都比較關心的一個問題，比如，是40年產權、50年產權還是70年產權。與此同時，我們還會經常聽到大產權房、小產權房這兩個詞。很多人並不清楚小產權房與大產權房到底有什麼不同。下面，就為大家詳細地介紹它們之間的區別。

通俗點說，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合有效的產權證。

我們所購買的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違建設的房子；三是各類農業園或養老院的別墅。

小產權房與大產權房的區別

一、小產權房

①小產權房的房產證由鄉鎮頒發，個人並沒有實際的產權。

②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。

④購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

二、大產權房

①大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

②職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。

④購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

買小產權房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。

2、拆遷難補償

只要依辦理了審批手續，它就是合建築。但也不排除那些在規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批覆，這意味著你需要一次性付款買房。

小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

能買，沒有風險！主要是口袋裡的錢需要一次性支付！再說，你關心好這輩子就可以了，下輩子是不是你的產權無所謂了

一、小產權買賣注意什麼：

小產權房是一個狹義概念，透過政府批准有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。

如果購房者做出利弊分析之後，仍然決定購買小產權房應該注意兩個方面：

購買小產權時要注意雙方約定好房屋的價格及付款時間。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建築面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建築面積的售價為多少元，然後用單價乘以建築面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。

購買小產權時還要注意雙方的權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付後發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，應由賣方承擔全部責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力。

二、小產權房屋如何出售：

小產權房可以進行出售，但是一般都存在著風險。這是由於小產權沒有國家頒發的房權證，沒有房產證的房子是不能上市交易的，即便籤訂了買賣合同再法律範疇內也是屬於無效的。因此出現問題很難追回損失。

小產權房屋並沒有真正意義上的產權，因為房產證的問題買家要承擔的風險很大，所以在購買小產權房屋時要多加謹慎，瞭解清楚後再進行購買。

三、購買小產權房子要規避哪些風險：

1、不受法律保護

由於無法辦理房產證，因此就無法行使轉讓、處分、繼承等權益，也無法享受與商品房同等的法律保護地位。

2、拆遷補償難

如果是補償性質的拆遷，由於因不是房屋合法人，購房者很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能既無法取得房屋，又不能索回放款的尷尬局面。

3、無法辦理房產證

對於建在集體土地上的小產權房，只有當地村民才能購買這類房產，除此之外，城市居民無法辦理房產證，只能憑藉購房合同之類的證明材料來保障自己的權益。

4、無法辦理過戶

由於無法取得房產證，購房者將無法辦理過戶，這樣購房者的權益將大打折扣。

5、房屋質量難以保證

由於小產權房在建造時，缺乏強有力的管理，導致房屋質量難以保證，這樣勢必會對購房者的人身財產安全造成很大影響。

6、不確定性因素

由於法律上並沒有出臺相應的保護條例，使得小產權房的未來充滿隱患，一旦國家全面清理小產權房，購房者將沒房可住。

7、無法取得房屋所有權

違規的小產權房並不具備房屋建設、銷售資格，也沒有在政府部門登記備案，這樣很容易出現一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致購房者無法取得房屋所有權，就連房屋使用權也難以維持。

8、無法抵押貸款

小產權其房屋的產權證並非由國家的房管部門頒發的，該房屋不具備上市交易的條件。對於小產權房的業主來說，只是擁有了房屋的居住權，而不是擁有房屋的所有權，自然也就不能用來申請抵押貸款。

不建議購買，因為土地性質的問題，賣方無法提供產權證，那麼對於買方而言，在房屋日後的交易甚至於使用都會存在風險和問題。

小產權房是一個最有中國特色的問題，大部分人是覺得不合法，至少是不合規，所以一概認為不能買，但以我身邊的朋友對這方面的投資經驗和對它的風險的仔細分析後，並不是如此，至少大部分地區大部分的小產權房是能買的，關鍵是你有分辯風險的的能力！

不同小產權的不同風險分析：

1、集資小產權房：大多由村委出面集資興建，雖然沒有紅本房產證，但興建也是取得相關營建許可證的，只是由於土地是村委集體所有，國家沒有收取土地出讓費，所以房改時沒能進入商品房流通市場（以前很多單位房其實也是集資房，經房改後，都得以順利進入商品房流通市場），但有村委證明產權的書面憑證，買賣轉讓時村委、律師都得出面公證，並收取一定費用，除了那個本，其實跟商品房區別也不太，風險也是最小的。

2、自建小產權：這些大多是在自留地上的自建房或改建房，沒有法律上出售權，只有自住權，所以轉讓只有第三方的律師公證，高層大多有違建可能，有一些風險，但如果自住也是可以的。

3、違建小產權：這些是純粹的違建物，一般是由一些地方上相當強勢的人物強行建成，在既成事實的情形下，有一定的風險，特別在內地一些強勢的地方政府的房地產政策主導下風險會加大，不過，隨著近幾年強拆引發的社會問題，帶來的地方政府的壓力，這種風險也在減少，以深圳為例，在布吉的草埔社群，曾經有大量的違建小產權住宅，但在三年前政府的舊改推動下，基本上最後都是按1：1的補償方案來完成商品房化的！（我身邊十多年前有專門做這方面投資的朋友，最後賺得相當不錯！）體現了人文政府的高風亮節，當然這有歷史原因，也有城市原因，當前還沒有普遍推廣的經驗價值！

綜上所述，小產權房作為解決城市中低收入住房問題的手段，是特殊歷史階段的中國特色問題，很多城市都有這個問題，如果是自住需求的話，是完全可以對“集資小產權房”和“自建小產權”進行購買的，但如果是投資的話，顯然就比不上商品房了，並且基本上沒法按揭，要付全款，而要搏政府來拆遷的話，有很大的運氣成份，因為對於大部分非一線城市而言，土地也沒那麼緊俏，拆遷的動力也並不足！而違建的小產權房建議就要謹慎了，畢競如深圳這麼有錢又有人文情懷的地方政府並不多見！

小產權房不建議購買，所謂小產權，即房屋土地性質為農村集體土地，這種房屋一般為村民購買居住，無法辦理不動產權證，只有集體房產證。如果遇到政府規劃或者拆遷，會直接與村委協商賠償，而非村民購房將得不到合理的賠償，不受法律保護，而村委一般只會優先考慮村民的利益，所以不建議購買小產權房。

能不能買的關鍵在於想做什麼，如果自己住當然可以買(非官方平臺交易)，但最關鍵最關鍵最關鍵的是一定要買成片大小區那種房子。要知道，如果真的拆遷涉及到幾萬人的切身利益，對任何當代政府都是棘手的事。當然，要是有經濟實力最好別買，問題是這奇葩的房價下，經濟實力差的人無力買商品房，又能怎麼辦那？

小產權"房能不能買？我覺得可以買，房子相對便宜，買房子的目的就是安居落業。但是不能拿小產權房來作買賣交易獲取利益。至於存在的其它問題，並不是個案，邊走邊看隨機行事，在房產市場佔有相當比例。所知的問題已被暴露，也是黨委政府值得研究重視的問題，也是房產市場發展中需要進一步協調、改進、完善的一個方面，往往壞事變成好事。

其主要風險：1、沒有房產證、產權證。小產權房是沒有房產證以及產權證，很多手續都很難辦理。

2、無法辦理抵押貸款

小產權房沒有房產證，也不能透過銀行進行貸款的，必須一次性交清房款。也不作房貸抵押。

3、難獲得拆遷補償

如果是補償性質的拆遷，小產權房屋沒有房產證和產權證，購房者無權獲得拆遷補償。

4、不能辦理過戶

由於小產權房沒有取得房產證，購房者不能將該房屋辦理過戶。

5、房屋質量不能得到保證

開發商在建設小產權房屋時，某些開發商為了多賺錢可能會偷工減料，沒有強有力的監督，導致房屋質量不能保證，存在嚴重安全隱患時，相應的維權也難得到保證。

6、不確定性因素

中國法律並沒有出臺相應的保護條例，小產權房存在不確定因素。

深圳小產權房的綠本分2種，一種是房東補地價交罰款後，國土局發的綠本，在國土局有備案，這種房子無法買賣無法過戶，即使賣出去N手，房東想反悔的話，帶上資料，半小時內就把綠本補回來了。遇到拆遷，政府和開發商也只認綠本上登記的權利人，不認新業主。

另一種是開發商或村委自己印的綠本（或紅本），為了忽悠道聽圖說一知半解不懂裝懂的小白客戶，沒有法律效力，只在本小區有有效。

很多小產權糾紛都是因為客戶買了國土局發的綠本房搞出來的。

有經濟實力有錢還是買大產權房吧！至少可以得到保障，升值空間大。但現如今房價居高不下，如果剛需錢少想有個住處，可以考慮買小產權房，小產權有利有弊，若是投資就算了吧！

小產權房雖然便宜，但風險大！小產權房在法律上的權利沒有保障，小產權房缺“五證”沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，這些購房合同在國土房管局那不會給予備案，產權證不是真的合法有效的產權證，不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。

即不能確定房屋所有權，不能辦理房屋產權證，不能依照法定程式進行買賣過戶，遺產繼承也很難辦。

另外，因為沒有法律保障，有的可能一房多賣，容易上當受騙，如遇國家徵收，所得補償比有完整產權的房屋要低很多。

當然，如果剛需一定要買，最好考察好，看地段和建房規模，買房手續程式辦妥收好，說不定某天國家有利好政策也是一件好事。

購買小產權房，面臨的風險有哪些呢？

目前小產權房有四大風險，

一：大部分沒有房產證，

二：怕一房多賣，有糾紛，

三：擔心被強拆被回收，

四：遇到舊改棚改，賠不賠償賠付標準是什麼？

第一：沒有房產證，有兩證一書或者歷史遺留，村委蓋章等，還有籤合同，做律師見證，律師見證其實是給轉讓雙方，增加多一份保障而已，但最核心的是，如果遇到舊改拆遷，很多開發商是把律師見證書也算做是，房產權屬，證明材料之一

另外，一定要保留多次轉手的合同等材料，其實是為了溯源，這樣可以看到轉手的鏈條，是清晰可見的，一可以方便轉手，二可以減少糾紛，三如果遇到舊改拆遷，大部分開發商也認得，房產權屬證明材料，所以有這些證明，規劃拆遷就不要怕強拆，沒得賠償。

第二，對於一房多賣的問題，小產權都是現房交易，一手交錢一手交房，如果賣房人不是業主，怎麼交鑰匙給買家？買家付完錢就要收房換鑰匙，業主怎麼忽悠下一家？2、小產權分2種，一種是大社群，一種是獨棟，大社群的小產權房管理處一般有過戶、備案、過水電的功能，如果業主已經把房賣了，帶著買家去過戶時，名字都不是他的，怎麼過戶？獨棟農民房沒有過戶這一說，但有合同+律師見證，合同上註明房子每一手是怎麼交易的，簽完合同，買家會拿走業主的合同原件，律師樓還有個備份，如果業主一房多賣，律師會立即阻止，要不然會吃不了兜著走。

現在是資訊時代，如果業主一房多賣，這屬於經濟詐騙，起訴下，業主就列入老賴黑名單，就不能坐飛機、坐高鐵、住星級酒店、高消費。

第三：目前大部分開發商認可拆遷補償的有兩種：

第一種：有房產證的需要提供，房地產證，房屋所有權證，房屋共有權保持證，國有土地使用證等，

第二種沒有房產證的（就是小產權房），需要提供購置發票，房屋所有權轉讓協議律師見證，普查或兩規回執（歷史遺留回執）建設工程專案施工許可證，建設工程規劃許可證，開公正司法裁判文書，繼承公證書等。

最後，關於賠付標準，市場化的整村統籌，是深圳土地整備三大類之一，意思就是將整個村或者社群改造開發，實現整體轉型升級，目前市場上的賠付標準是，建築面積1比1，賠付商品房，舊屋村1比1.5賠付商品房，具體個例賠付，由開發商和業主自行協商！

以深圳為例，2021年開年至今，無論是獨棟小產權房，還是村委統建樓，都開啟大漲模式。即便價格暴漲，這些小產權房依然“一房難求”。據調查，2021年以來，深圳的小產權房漲幅已經超過30%；在寶安片區的統建樓均價最高已到了3萬左右，而農民房均價也都在1.2萬左右，而我去年在龍華民治90多萬買的兩房，今年同樣的戶型已經賣到120萬左右了。主要看地段，最便宜的像光明觀瀾這邊一房30多萬可以買到，兩房50-60萬可以買到，好一點的地段比如靠近地鐵口交通便利的，價格就稍微貴一些，大家可以根據自己的需求購買。