上半年房地產行業的跌宕起伏，最後還是透過最近各家公司釋出的年中報展示出來，好的自然資料看起來很好看很好看，不好看的也就隨著市場慢慢走著下坡路。萬科在年初發出“活下去”的口號，從年中報來看依舊矗立地產三強以內，與之並肩的即是碧桂園這個老大哥，同是同是世界五百強同是地產三強，從中又是如何在大市場中逆襲呢？

透過新聞看到碧桂園集團Quattroporte莫斌所說：“我們將穩健經營，繼續行穩致遠，盡最大努力為社會和資本市場持續、長久地創造價值。”再從這位老大哥的年中報看出，長期奮鬥在祖國三四線城市的大哥，在外部環境越來越惡劣，當利潤越來越低的狀況下，老大哥還是有著自己最有綜合競爭力的生存能力！報告期內:碧桂園在上半年取得權益銷售現金回籠約2659.4億元，權益銷售回款率高達94.3%，資金回籠表現強勁，且銷售回款大幅超出融資回款，這也說明當下碧桂園自我造血能力強勁；碧桂園淨借貸比率僅為58.5%，截至期末擁有現金餘額2228.4億，對比短期有息負債的覆蓋比例達2倍。目前的房地產形勢，對於房企而言最致命的是被擰緊了資金水龍頭，沒有現金流已經不是跑步跑得快的問題，而是能不能活下去的問題。顯然，碧桂園擁有極好的財務安全護城河。

不得不說，從“一年一個碧桂園”到“一年多個碧桂園”，不斷強勁的資料背後，是碧桂園不斷戰勝自我的體現，小步快跑，並且每一次都比上一次跑得快。

滄海橫流方顯英雄本色，越是大環境困難時期，越能看出一家企業與眾不同的運營力和執行力。不管外部條件如何，厲害的企業總能找到自己的方法和破局之道。

首先是做大做強主業，跟隨時代步伐，緊跟城鎮化趨勢，滿足市場需求。中國的城鎮化應該說還有機會，就看有能力的企業怎麼去抓住。這就看長久以來積累的經驗，實力和口碑，進入一個市場快速打響名氣，碧桂園已經實現了內地所有省份全覆蓋。

也需要強勁的財務運營能力，降低負債率，這就需要有很強的資金回籠能力和自我造血能力，因為現在融資收緊。所以信譽好，實力強的企業更能得到機構的信任和支援。

此外也需要多元發展，增強綜合實力，像碧桂園現在的定位是高科技綜合性企業，佈局智慧製造，機器人，現代農業等產業，凡事看長遠，抓住這些高科技風口，未來繼續可期。

羅馬不是一天建成的，正是這些積極佈局，促成了良好的發展趨勢。

從“房住不炒”定下基調到強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產調控的態度非常明確。房企中期業績冰火兩重天：大企業風生水起，小企業叫苦連天。據央視網8月21日訊息，已經發布業績預告的46家房地產公司中，有20家公司預喜，佔比46%。其中有17家公司預計虧損，而這17家公司基本都是中小房企。

而以碧桂園為代表的大型房企讓人眼前一亮，其經濟體量、財務狀況、發展戰略等因素，決定了無與倫比的抗風險能力，能夠抵禦房地產週期長期走下去。

碧桂園緣何能實現逆勢提升呢？事實上，在碧桂園中報釋出前，已經有不少專家和機構進行了預測，這些觀點透露出碧桂園的六條制勝秘訣。

秘訣一：強勁銷售

強勁銷售支撐碧桂園穿越地產週期

秘訣二：行業集中度高

規模越大的房企業績增長幅度越高

秘訣三：堅定的企業自信心

全年的銷售額會不低於去年的銷售額

秘訣四：現金流管理

淨經營現金流連續第3年為正

秘訣五：土儲豐沛

粵港澳大灣土地具有3467億元的權益可售貨值

秘訣六：新型城鎮化佈局

城鎮化率每提高一個百分點

就有近1400萬人從農村轉入城鎮

楊國強表示，自己看好三四五線城市的房地產市場。正是堅信中國城鎮化程序給房地產行業帶來的紅利期仍未結束，碧桂園在過去一年裡繼續加大和完善在國內的投資佈局。隨著2018年下半年碧桂園專案首次進入西藏，集團完成了進駐中國內地所有省份的落子。

截至2019年6月底，碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區，是行業內佈局最廣泛的房企。

其他企業我不太瞭解，不過碧桂園還是比較熟悉呢，早在去年年底碧桂園已未雨綢繆，加大回款力度，2019年上半年資金回籠強勁！

碧桂園已經連續保持正淨經營性現金流，透過經營本身實現現金流良性迴圈，靠外部融資來支撐現金流的依賴性大大降低。

碧桂園早已打破“高增長高負債”定律，低槓桿下實現高增長，兼顧規模增長和服戰管控很多年了！

今年雖然樓市降溫，但是很顯然萬科、碧桂園等龍頭房企在這樣的市場環境下仍然保持了增長，以碧桂園為例吧，增長背後個人認為有三個原因：

1.行業集中度區域越來越明顯，從去年到現在，眾多小房企都慢慢淡出了市場，那麼小房企的份額去哪裡了呢？很顯然這些份額都被龍頭房企瓜分掉了，按照現在的趨勢，未來中國房地產市場只會剩下幾十家甚至幾家房企，這符合市場規律，縱觀其他行業，基本都經歷過從魚龍混雜到幾家大企業佔據市場的過程，簡而言之，大房企會越來越大，中小房企如果不能儘快擠入第一梯隊，最終的命運就是被吞併。

2.中國新型城鎮化程序還遠未結束，由此帶來的市場紅利仍將持續很長一段時間，近幾年增長快速的幾家房企無一例外的都開始重視三四線市場，因為三四線城市才是新型城鎮化市場紅利的集中地帶，而碧桂園很早就投身三四線市場，可謂是佔得了市場先機。

3.企業經營能力強悍，碧桂園近幾年大量招攬高階人才，作為業內人士，可以毫不誇張地說，碧桂園的諸如未來領袖、超級碧業生計劃等等，所引發的其他房企爭先效仿，從而拉高了整個行業的從業人員水平，這一點對於一個資金密集型行業來講，是非常有利的，也是必然的，這些人才的諸如也為企業的經營能力注入了一股強勁的動力。

房地產市場一直在調控，每年都一樣，很多企業也會在一輪輪的調控當中被洗牌，企業能在經濟形勢不好的時候，還能夠繼續存活，或者是活的很好，一定有幾方面優勢，一方面經營理念，一定是深入人心的，二方面就是現金流，這個不用說，優質資金儲備，一定是企業生存的必要法寶，多數的開發商在洗牌當中，沒落掉，主要就是現金流不足。

房地產市場，上半年動作的確比較多，但是這些動作只體現了幾個問題，第一個方面，金融系統肯定是為了防止更多的劣質樓盤，防止劣質資產，所以金融政策肯定是要收緊，各種調控，包括利率的調控，等等，第二個方面，戶口全面的放開，也就意味著未來的流動人口會更多，戶口不再是阻撓我們流動的阻力，有可能會助推，房地產的另一波崛起，第三方面，從開發商的角度講，對房子的品質要求以及交房的標準，提出了新的概念，未來精品房子概念，成為商品房的常態，服務越來越好，第四方面就是物業管理，將會更加正規化，業主的權利將會更大，因為物業，也是決定房地產市場的一塊重要的方面，未來會有更多的約束。

你看這些大型的開發商，他們雖然有很多業態，但是他們的主產，房地產行業，一定是做的最棒的，沒人敢碰，無條件退房，他們有信心，有自信，物業方面，他們也都朝著另一個方向走，尋找其他的一些盈利模式，房子的品質，更別多說，雖然價格賣得高一些，但是買單的人還是那麼多，因為好產品，它自己會說話，這就是這些優質開發商，他們的一些優勢所在，所以他們的現金流更好，這是一個正向的迴圈，能做到這樣，真不容易，所以今後買房子一定要選擇大開發商，只要資金充裕，還是要選擇大開發商的房子，貴點也無所謂，主要是這些房子的增值，保值能力也會更強。

上半年房地產行業確實有點跌宕起伏，但是對於龍頭房企而言並沒有“活不下去”的感覺，最近恆大、碧桂園、萬科等龍頭房企先後公佈了半年成績單：恆大上半年實現營業收入2269.8億元，核心利潤303.5億元，淨利潤270.6億元；碧桂園上半年實現總收入2020.1億元，淨利潤230.6億元，同比增長分別為53.2%和41.3%；萬科上半年實現營業收入1393.2億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元，兩者同比增長均近三成，創下了上市以來的歷史新高。

上半場龍頭房企表現都可圈可點，關鍵看下半場的成績。“房住不炒”是當前政策調控的總綱，但也要認識到房地產市場是中國最大的市場，政府需要它、老百姓需要它、金融機構也需要它。基於目前的政策環境和金融環境，龍頭房企要進一步做好策略調整，穩紮穩打積極應對。同時，也要進一步加強品牌化擴張與建設，以構建美好生活的願景作為企業品牌的發展方向與產品理念，推動房地產市場走向健康良性的發展方向！

未來房企只能透過增強產品精緻化、特色化來提高專案週轉，或以產業加地產的模式，幫助政府推動當地經濟發展來換取土儲。我們看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業和一些土地資源上有優勢的房企。

據媒體引述，近日多家信託公司近期收到銀監視窗指導，要求控制地產信託業務規模。對房地產行業融資提出具體要求，尤其體現在前端融資方面，限制土拍市場出現過熱情況。政府穩定土拍及樓市基本已成主調，土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫，然而我們認為有關行政指令屬於運期性調控措施，被長期執行的機率較少。一些土儲貨值較高的龍頭企業之抗週期性較強，影響較低。

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控制地產業務規模。多家信託公司近期收到銀監視窗指導，要求控制地產信託業務規模。根據中國信託業協會官方資料顯示，截至2019年1季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81萬億元(人民幣下同)，佔比14.75%，較2018年4季度末上升約0.56個百分點。本輪地產信託視窗指導與早前銀保監會印發的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知(銀保監發〔2019〕23號文)》方向一致。對房地產行業融資提出具體要求，尤其體現在前端融資方面。上半年央行接連降準，受惠於貨幣政策中性偏積極，房地產信貸政策相較寬鬆，房貸平均利率回落。在土地市場在第二季度逐漸回暖，熱度超出預期，開發商對地塊的激烈競爭引起了官方監管的注意，須以行政手段控制地產業務規模。

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短期土地市場須降溫。政府穩定土拍及樓市基本已成主調，土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫。我們相信房企在短期內亦不會放量加槓桿拿地王，否則會被監管部門放進融資黑名單，嚴重影響住後發展。在這背景下，我們認為土儲貨值較高的龍頭企業的抗週期性較強，土儲貨值對銷售額比率較高房企如龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、龍光集團的壓力相對壓輕。

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二季度規模房企銷售較穩。據克而瑞資料，百強房企全口徑銷售金額上半年約52,536億元，同比上升14%，比第一季度下降5%在所改善。增長主要來自合作專案增加，百強房企權益銷售同比上升約4%至38,749億元。部分房企營運較佳，按權益銷售計算，增長速度較快的房企如旭輝集團(884)、奧園集團(3883)、時代中國(1233)等，專案推進執行力較強，資金回籠較佳。

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過住房地產的高槓杆、快週轉模式，在國家未來偏重產業發展的大方向下難以維持。未來房企只能透過增強產品精緻化、特色化來提高專案週轉，或以產業加地產的模式，幫助政府推動當地經濟發展來換取土儲。我們看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業，中國金茂(817)、龍湖集團(960)等較為有利。我們也喜歡一些土地資源上有優勢的房企，如中國奧園(3883)、龍光地產(3380)、時代中國(1233)等，他們深耕大灣區熟知當地環境，有效從舊改專案中獲取市熱點城市核心地區的土地，長遠有利發展。

經濟下行對銷售造成壓力；房企再融資壓力上升；房地產銀根環境從緊時間過長。

瀉藥，近期很多房地產企業都公佈了自己的年中報，那真是一把辛酸淚啊。

今年上半年房地產行業監管嚴格，下半年有過之而無不及。

我記得在七月份的時候，國務院例行會議上，再次重申了房住不炒的口號，下半年各路地產商是越來越難。

就目前來看，在如此緊繃的環境下，也有一些開發商取得了不錯的成績單。好比我看到的地產TOP3，這算是中國地產商的縮影吧，他們的成績單如下：

1、恆大上半年實現營業收入2269.8億元，核心利潤303.5億元，淨利潤270.6億元；

2、碧桂園上半年實現總收入2020.1億元，淨利潤230.6億元，同比增長分別為53.2%和41.3%；

3、萬科上半年實現營業收入1393.2億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元；

這三家TOP房企，在2019年上半年房地產市場下行情況，都取得了很不錯的成績，並保持同比增長的趨勢，確認是有企業自己經營方略。

目前看，恆大地產主業高質量發展，主攻的還是三四線以下的城市，規模上做得大。同時，新能源汽車、文化旅遊、健康等多元產業都將成為恆大新的增長點。

而碧桂園同樣是主攻三四線以下的城市，從專案佔比來說，一二線城市會少一些。現在碧桂園重點業務分成三大部分：地產、機器人和現代農業，並將自身定位成一家高科技綜合性企業。

在TOP房企裡，萬科的房地產主業與兩位同行略有區別，主攻在一二線城市，而選擇了業務轉型。從“三好住宅供應商”到“城市配套服務商”，再到最新升級的戰略定位“城鄉建設與生活服務商”。

作為龍頭房企，三家房地產開發商品質都不錯，這也是在房地產逆潮下保持穩步增長的原因之一。

上半年的房地產市場可以用不容樂觀來形容。5月17日，銀保監會下發的“23號文”被許多人認為是信託融資監管的開始，7月4日，銀保監會開始對部分信託公司視窗指導；7月6日銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警，要求控制房地產信託業務增量和增速。境內融資渠道收緊時，很多房企都轉向境外債券融資。

根據慧博投資的資料，在7月初問詢房地產信託融資將收緊後的一週內，約有15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美金的外債以備糧草。但7月12日，發改委發文要求，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，與此同時，房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。因此，境外融資渠道也將進一步收窄。

所以這時候負債低、資金運營效率以及回款對房企來說顯得非常重要。頭部房企因為前幾年貨量的積累，其實是非常有優勢的，關鍵就是要保證回款，現金流才是王道。前些天，從房企公佈的半年報來看，碧桂園、萬科這樣的房企還是比較穩的，碧桂園淨借貸比率為58.5%，同比下降0.5個百分點，可動用現金餘額為2228.4億元；權益物業銷售現金回款約2659.4億元，實現了2017年起的第三次連續在年中實現正淨經營性現金流；另有約3133.0億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。所以在財務上沒有太大的壓力，萬科上半年有息負債從2600億元降到2250億元，在行業內算比較低的。

所以，這些頭部房企之前經歷了快速的規模擴張，公司本身硬實力是非常過硬的。在市場下行期，關鍵在於穩，從半年報來看，碧桂園和萬科在這方面做得都是比較優秀的。