對於外村的人不能夠到本村購買宅基地，這是土地法明文規定的，畢竟宅基地的所有權農村集體，也就是說宅基地是村集體的所有財產，不是個人的所有財產，所以外村人不能買賣本村的宅基地。但對於本村來人來說，個人可以實行一戶一宅，如果實在村集體不能規劃宅基地的情況下，也就是沒有宅基地可以規劃了，本村之間可以買賣宅基地。對於外村人購買了宅基地上的房屋是可以的，因為本村宅基地上的房屋是歸本村村民所建，屬於本村村民個人的個人的財產所有權歸房主所有房主可以任意處置宅基地上的房屋，不但可以賣給本村村民，也可以賣給外村的村民。但由於宅基地的特殊性，宅基地的使用權隨著房屋的主人的變換而變換。現在好多地方實行了新農村建設，或者是因為經濟的發展所需要一些農村的舊房屋進行拆遷改造，當然就會遇到一定的經濟補償。對於外村人購買了本村的房屋是如何補償的？下面簡單的分析一下。對於外村人買了本村的地上的房屋補償，其實和本村村民的補償是一樣的標準，根據宅基地上建房的成本，以及房內裝飾的成本，還有宅基地上的一些植物一些不能夠移動的建築物，都給予一定的補償，普通的經濟不發達的農村補償的標準一般在10萬元左右。當然對於城市郊區以及城中村的補償款更高，畢竟位置決定了補償的價格，有的補償幾十萬，有的補償上百萬，也有的補償上千萬，當然上億的房子應該是有的。對於外村人買來本村的房屋，除了不動產補償外，還有一定的房租費的補償，也就是在安置房，建設期限內給予一定的安家費。當然還有搬家費的、獎勵費的補償款，這些一般在2~3萬元之間。我們這邊兩年的房租費為4000元，獎勵費為21,600元左右，這就相當於宅基地的補償。總之，對於外村人購買了本村宅基地上的房屋補償款，主要是地上建築物的補償款以及一些房租費，獎勵費等等的費用。到對於宅基地的補償全部歸村集體所有，然後村集體根據宅基地補償款的多少是否分配給村民，這一點外村人購買本村的房子就不能享受這一點的補償了，如果土地比較值錢的地方，商業開發價值比較高，每戶有的農民補償幾十萬幾百萬都有。

外村人購買本村宅基地房，拆遷如何賠償？

對於房子的拆遷補償，也分為兩部分，一是房子補償，二是宅基地補償。農村土地如果是遇到國家徵用，那麼，針對房子的補償，雖然不是本村人到農村購買房屋不受法律保護，但只要買賣雙方承認，並具有買賣協議，這份補償還是會補給房子的買受人的。

但是，對於宅基地的補償，就不能補給房子的買受人了。因為農村宅基地的所有權是村集體的，而使用權只有本村村民才能享有，所以國家才規定農村宅基地不可以隨便買賣。對於農村合法的房屋買賣，宅基地實行地隨房走的政策，也就是本村村民確實達不到一戶一宅條件的可以經過村委會同意購買本村多出一戶一宅規定的村民房屋。而外村人到這裡購買的房屋，房產證是無法辦理過戶的，是不受法律保護的

那麼，假一遇到農村房屋被拆遷，雖然你購買了房屋，但沒有宅基地的使用權，你就無法獲取針對宅基地的補償。所以，你只可以得到針對房屋的補償，宅基地的賠償就屬集體所有了。

還有，如果統一安置，你就不存在和村民那樣享受安置補償的問題。農村拆遷不同於城市拆遷，隨著國家政策完善，農村拆遷一般大多的都是進行重新安置，不存在經濟補償的問題，就是根據你現有房屋的情況，以房產證上的房屋和院圍及其它副屋，按實用面積平均分配，重新給你安置住房。

這種情況下，不是本村人到農村購買的房屋就不存在安置問題，你和原房屋的主人簽訂的買賣合同，在法律上來講是無效的。遇到這類情況是比較棘手的也是較為難辦的問題。不過現在新農村建設在統一拆遷安置上，我們這裡還是比較人性化處理的，還是沒有對這樣的房屋做出規定處理。不過隨著政策的完善，今後將對這樣的房屋要求會越來越嚴格。

畢竟這個問題問的很有意思，並且我們覺得也不太符合我們的實際情況。那麼假如發生了這樣的情況，面對於這個拆遷的補償，應該如何補償呢？

宅基地不允許賣給村集體以外的人

對於這個問題的人，我們覺得其實提問的會有一定的誤解，或者不知道從什麼情況和渠道當中取得這樣的合法的購買宅基地的資格

又或者當你買到的宅基地是不沒有透過合法的手續獲得相對應的證件或者辦理相對應的手續的情況之下，可能會允許購買。

又或者是國家的安排，比如說異地搬遷的，又或者說一些非常偏遠山區人口比較少的可能會合並

那除此之外，在農村裡面的宅基地，在宅基地的明文規定上面，已經是明確的提出來農村裡面的宅基地除本村內經濟成員可使用以外。本村以外的人來到農村裡面購買這個宅基地是不合法的，在這個法律方面是沒辦法保證足夠的切身利益。

遇上拆遷應該怎麼辦？

對於遇上拆遷這個問題，無非就想獲得相對應的補償或者安置。

那麼姑且我們認為這個村子以外的人來到這個農村裡面，購買到這個宅基地蓋好了房子。也許是透過合法的手續或者其他的一些特殊的情況。

那麼只要擁有這個宅基地證和房產證，那麼對於該安置的應該獲得同樣的待遇

比如說應該安置的時候就會獲得安置房。拆遷徵用的時候就會獲得相對應的補償款，比如說徵用宅基地那麼快拿到一筆不小的拆遷補償款。

只要你透過合法的手續，國家認可，村委也認可，那麼這種情況之下，所享受的福利和待遇與村民基本上一致，可能會有其他的小小的差別，但是大體上總體上而言應該和當地的村民是一致的，享受各種權利。

如果不是上述的情況該怎麼補償？

如果僅僅是購買個房子，那麼遇上拆遷的時候，應該是怎麼樣的獲得補償的款項呢？

其實這個並不是一個非常困難的問題。那麼我們總體上而言，因為我們也看到一些拆遷的實際情況，比如說村外的人來到這個農村裡面購買了一塊土地，然後蓋房子。

可是遇到了拆遷補償是怎麼補償的呢？如果你已經領取了安置房，這種情況就相當於對於你的房子拆遷，給予一個價格的折算。

宅基地的徵用是與你沒有多大關係的。因為宅基地徵用，宅基地是屬於村裡面的集體的土地，所以徵用宅基地的時候，就算你之前是用金錢買下這塊土地，然後蓋房子的，那麼在宅基地徵用沒有找到你的宅基地證，也是不會對你另做補償的。

所以這個問題而言，就得看你是否真正取得合法的手續。

如果合法的手續證件要齊全，那麼這種情況之下補償是跟普通的正常的一樣，如果不是那麼面對於補償這個問題。可能就會少了一大截。

如果已經買了，那麼現在說什麼都晚了，如果還沒有買，趁早打消這個念頭吧。你不屬於本村村民，不是本村集體的成員，你也就不具有使用宅基地的權利。農村買賣房屋，只有同村村民之間可以進行。因為土地是村集體的，只有同是一個村集體的成員，才有權利使用這個村宅基地，外村人沒有權利，想都別想了。

就像現在一些村裡蓋的小產權樓房一樣，本村村民搬進去住的時候可以沒有後顧之憂，而外村的人如果也在這個村裡買了小產權房，因為小產權房沒有房產證，所以萬一將來有什麼變故的話，你買的房子沒有沒有任何保障。同樣道理，外村人買本村的房子，現在根本過不了戶，房產證上戶主的名字也更改不了，這樣的情況下，買了幹什麼呢？除非家裡有錢，被錢燒昏了頭腦。要麼就是你別在乎能不能過戶，買了以後你只要居住權利。

早在很多年以前的時候，那時農村宅基地控制不這麼嚴格，外村人或許可以到本村買房子，但各人一般也沒有房產證。那時候我們村因為靠近縣城，所以在村頭上有企業和工廠。有很多離縣城遠的的鄉下人，由於在企業和工廠裡上班，為了上下班方便，就想在我們村買房子。當年，我們村集體出資建了一批房子，然後就把這些房子賣給了在這裡上班的人。雖然這些人買了我們村的房子，但他們都沒有房產證。如果我們村拆遷的話，這些房子跟村民的房子補償有區別的，據說也可以分樓房，但是需要交一部分交錢，不過數目不多，具體交多少錢我不清楚。

買房子的這些人不屬於我們村裡的人。雖然他們也買了我們村的房子，但他們畢竟不是我們村集體的成員，他們不能夠享受我們村村民的任何福利待遇，包括承包地和宅基地。由於這些人是從村集體手裡買的房子，如果村子拆遷的話，麻煩事可能還少一些。假如是從私人手中買的房子，不拆遷的話，大家就相安無事，什麼事都沒有，你可以繼續住在你買的房子裡。萬一村子拆遷，麻煩事說不定就來了。因為我們親眼目睹了好幾家外村人在本村買房子，又趕上拆遷這樣的事例。因為拆遷補償的問題，兩家人鬧的對簿公堂。

前些年已經買了外村房子的人，是沒有辦法了，如果沒有買的，奉勸你就不要買別村房子了，實在沒有房住，可以在自己村裡買一處房子，這樣受法律保護，買了房子以後也可以過戶，購買別村人的房子，太鬧心了。

外村人購買本村宅基地房，遇到拆遷時如何補償，這得看購買後是否取得合法的土地使用權。

農村宅基地使用權只限於本集體經濟以內的農業人口，外村人的非農業人口是無權使用的。所以，外村人如果到本村購買了房屋，這和城鎮人口到農村買房一樣，是無法辦理過戶的，即使簽有合同或者協議，也是無效協議。

在我們膠東農村，現在有不少外來人口到農村買房居住，其中最多的是東北人，這些人口大部分是上輩人到東北謀生的，老家在膠東。當時去東北的目的就是改善生活，因為東北土地肥沃，又有廣闊的林場，即便在人民公社時期，還有人想盡辦法去東北謀生，當時稱為”盲流“，這些人後來大都把戶口遷到了東北。後來，東北林場大部分解散，單靠種地謀生的東北，經濟形式不如膠東好，這部分人口的子女又回到膠東。而回來以後，沒有地方居住，就只能購買農村的閒置房屋居住。

這部分人口，有的以回原籍為理由，加子村裡有說了算或者有關係的老親戚，在村裡購買房屋後，慢慢又把戶口落回村裡。這樣的話，購買的農村宅基地房，就擁有了宅基地使用權，可以申請過戶。過戶以後，其購買的住房就受法律保護了，遇有拆遷時，可以和其他村民一樣獲得補償。

但是，大部分到農村買房的外村人，還是無法將戶口落在村裡的，這樣就無法取得宅基地使用權，無法受到法律保護。在遇到拆遷的情況下，往往會宣佈買賣無效。這種情況下，如果原賣主不和你計較，拆遷補償時你照樣可以得到對房屋的拆遷補償，但對宅基地的安置補償你無法取得，這種安置補償只是針對農村集體組織以內的人口。如果原賣主和你計較，只能將房屋退出原房主，要求房主返還你的購房款及利息。

當然，農村房屋拆遷有多種情況，只要不是國家徵用，是農村集體組織重新規劃遷建或者拆除房屋開發房地產，往往不進行補償，而是根據原有的房屋進行安置，即根據原房屋面積分給其新建的樓房。如果這種情況，就要看買賣雙方的關係，如果關係非常不錯，賣方不打賴，照樣可以用此房換得樓房，因為這些房屋多數是小產權房，不影響居住使用，不存在辦證問題。因為這些換房，往往農村房屋可以換得更大面積的樓房，拆遷時利益較大，很容易引起買賣雙方的糾紛。真遇到糾紛，買房因為無法獲得法律保護，只能要求退回購房款和利息了。

外村人到本村來購買宅基地農房，這種情況在這些年已經不多見了，根據現在的農房買賣規定，要符合一戶一宅的要求，並且是集體經濟組織內成員才可以買賣，如果是外村人是不能買賣的，即使私下買賣也無法完成過戶，這就不能保障自己的權益了，尤其是在拆遷補償時會受到很大影響。

在我們村就有這樣幾戶人家，我們方言俗稱“外來戶子”，早些年從外地搬到村裡，在村裡獲批了土地也蓋起了房子，因為離我們村很近的地方有一個鎖具廠，廠子很大，每年都有大量的外地人來這裡務工。這幾戶人家就是從那個時候搬到了我們村，一住就住了幾十年。而且由於情況特殊，村裡在當時也給他們落了戶，也就是說根據戶口看他們也是我們村的人，但在遇到具體問題時，卻不能跟我們村的村民享有同等的權利。

去年我們村正式提出了拆遷方案，又是測量又是評估，對於這幾戶農房村委也有些犯了難，說他們是我們村的村民，這有些牽強，畢竟他們的祖籍是外省的。但如果說它們完全不享受本村村民的福利待遇，好像也有些不合適，因為他們早就把戶口落在了我們村，有的已經是祖孫好幾代住在這裡了。不過現在農村戶口的管理就是這麼嚴格，尤其是面臨拆遷問題時，更是鑽不得半點空子。

我們村其他村民的拆遷標準是，根據房產證面積按照1:1.2的比例賠付，可以選擇要樓房，也可以全部兌換成錢。但是外村人來買的農房不是這個標準，之前說的這種由於當時歷史原因造成的情況，也可以獲得補償，按照1:1的比例分得樓房，另外還要交一些錢，而且還不能要現金補償，更沒有其他別的賠償。

對於他們的賠償方案，這已經算是好的了，如果是這幾年私自買賣的農房，必定是無法辦理落戶和過戶的。一旦將來遇到了拆遷，賠償應該是給房產證上的房主，而不是給現在的住戶，頂多原房主把當時買賣房屋的交易款還給你，其他的權益是爭取不到的。

那麼城裡人是否就完全失去了主動權了呢？其實在農村有幾類土地，即使是“外來戶”也可以合法交易的。

可以合法交易的土地：

1農村裡的國有土地

農村地區並不都是集體土地，也有國有土地，比如國有農場土地、國有建設用地等。這些土地都是需要經過掛牌招標和拍賣才能進行交易的土地。

作為城鎮居民可以參與“購買”，能不能拿下就要看你的本事了。因為這些土地一般與專案掛鉤，如果專案夠好，是可以得到其使用權進行開發的。

2“四荒地”及其他未利用土地

在“四荒地”及其他未利用土地這一塊，用“購買”一詞並不妥當，應該稱作“以其他方式承包的土地”，其獲得土地使用權的方式和購買比較相近，是透過招標、拍賣以及公開協商的方式來成交的。

3農村集體經營性建設用地

中國發布的新政策，即農村集體經營性建設用地可入市交易，與國有土地同價同權。要看這個地方是不是國家試點地區。

以上三種土地是可以交易的，下面要說到的就是絕對禁止交易的土地了。

絕對禁止交易的三種土地

1農村宅基地

城鎮居民購買宅基地是明令禁止的，但個別試點宅基地“三權分置”的地區，宅基地的使用權可以進行流轉。

2家庭承包地

農村大部分土地都已經透過以戶為單位承包給了各個農戶，農戶獲得其使用權（承包權+經營權），但由於其所有權屬於村集體，根據土地管理法和土地承包法，農村承包地是禁止私自進行買賣和交易的。

但是作為城鎮居民，可以透過租賃、轉包等土地流轉方式獲得其土地經營權，然後在農地農用的原則下進行耕種。

3機動地、農村集體建設用地等

機動地、農村集體建設用地等，因為其所有權屬於村集體，沒有經過2/3以上的村民代表同意，城鎮居民是“買”不到土地的使用權的。

城鎮居民想去農村生活怎麼辦？

一些城鎮居民想去農村環境好的地方居住養老，或者開個民宿，該怎麼辦呢？

國家指出，各地在改革試點中要認真探索宅基地“三權分置”的具體實現形式，可以重點結合發展鄉村旅遊、返鄉下鄉人員創新創業等先行先試，探索盤活利用農村閒置農房和宅基地，增加農民財產性收入，促進鄉村振興。

也就是說，買不了，可以租啊。村民可以和城鎮居民簽訂協議，將宅基地房屋的使用權以轉讓、租賃的方式轉給城鎮居民，在合同期限內，城鎮居民可以對該片宅基地進行使用。這樣做拓寬了農民增收的新渠道，同時也為更多人前往農村生活提供了便利條件。

雖然在近幾年的農村土地改革中，農村土地使用限制放開了不少，但是由於涉及到農民的根本生存問題，各項政策都是以保障農民利益不受損為前提的，因此在沒有具體的政策下來之前，城鎮居民去農村“買地買房”還是謹慎些為好。

筆者曾從事過多年的農村拆遷工作，特結合政策和工作實際作答。本答覆的核心內容是：

外村人購買的農村房屋，難以辦理產權過戶，在拆遷時應對原有產權人或房主給予補償。因產權不能過戶，買賣雙方均有過錯，作為購買方在退房要回購房款的同時，可適當爭取房屋因拆遷而增值的相應收益，能否爭取及爭取多少存在的變數較大，有時還有可能透過司法途徑解決。下面，就簡要說說相關情況。第一，拆遷補償必須以明晰的房屋產權為依託，拆遷補償的直接物件是房屋產權人。

外村人購買不是本村的宅基地房（即農房），因購買人不是房屋所在村的村民，不可能進行產權過戶，從法律效力來說，該農房的產權人或房主仍是賣家，不是買家。所以，在真正實施拆遷時，拆遷補償是針對該農房的產權人或房主，也是直接補償給該農房的產權人或房主，不可能補償給外村的購房人。

就農房拆遷的實際來說，當地拆遷辦要找的人也是該農房的產權人或房主，簽訂拆遷協議和劃撥拆遷補償款的物件也是該農房的產權人或房主。特別是住房安置的物件，必須以農房產權為基礎。說穿了，外村的購房人，從法律效力來說，與拆遷補償根本無關係。

第二，既然不能辦理產權，不能獲得拆遷補償，解除購房協議是較好的選擇。

這其實也是不得已而為之的辦法，一方退房，一方退錢，原房屋產權人或房主仍可利用該農房在拆遷中獲得相應的補償，沒有什麼損失，而且收益增加的可能性極大。

同時，作為購房一方來說，該農房因拆遷多多少少有一定的增值，可適當爭取一定的增值收益。但究竟能否爭取到這一部分增值收益及其分成的多少，情況較很難說了，也不排除透過司法途徑來解決的可能，但爭取拆遷的重頭戲住房安置是不可能的了。

（本文圖片來自於網路）

《農村土地管理法》第二條，規定：“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”

農村宅基地屬於農村集體土地，所有權歸村集體，僅供村集體內部成員申請使用，村集體以外人員一律不得使用，也不能買賣以及非法轉讓。由於房屋是建在村集體宅基地上面的，所以也不能以房屋買賣的形式非法使用農村宅基地。

假如外村人購買本村宅基地房，拆遷時補償款會很大的可能會補償給賣房的人，為什麼呢？因為外村人購買的宅基地房所佔用的土地屬於村集體土地，非法買賣會導致即使買賣雙方達成協議，也不能辦理房屋過戶手續，也就是說雖然外村人買了房屋，實際上房屋的產權還在賣房人的名下。

正常情況下，在支付房屋拆遷補償時，誰能提供合法有效的房屋產權證明，房屋拆遷補償款當然會補償給誰。

這時外村人由於買了本村的宅基地房，但是辦理不了房屋過戶手續，提供不了合法有效的產權證明，不能領取房屋搬遷補償款，而賣宅基地房的人雖然能提供合法有效的房屋產權證明，但是外村人肯定會出面阻擾，會導致房屋產權產生異議，雙方都不能領取房屋拆遷補償款，等房屋產權明晰之後才能領取。

能夠明晰房屋產權的只有透過法律判決，最終判決結果是，外村人將房屋返還給賣房的人，賣房的人則將外村人的買房款返還給外村人，然後賣房的人拿著法律的判決領取房屋拆遷補償款。

為什麼法律會這樣判決呢？那是因為外村人與賣房的人，買賣房屋的行為違反了土地管理法的強制性規定，雙方因此簽訂的房屋買賣協議無效。根據合同法的有關規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。

所以最終能獲得房屋拆遷補償款的是賣房的人，外村人不會得到，因此在日常要注意，不能違法去買賣農村的土地和房子。

簡單，合同違法土地法，是無效協議。無效合同返還選擇，退款，騰房。除非有村集體背書說可以賠償。因為當時籤合同的時候你應該考慮到宅基地沒法補償的