在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的通俗叫法。具體幾層叫小高層沒有約定俗成的概念。小高層一般情況下，根據樓盤的用途不同可分民用和商用，根據樓房的高度不同又分為低層、多層、中高層、高層和超高層。規範規定：1—3層稱低層、4—6層為多層、7—9層為中高層、10層及以上為高層、總高度為100米以上為超高層。通常把7—11層的樓房稱為小高層。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內

1、低層住宅的特點是：層數少、上下聯絡方便，平面佈置緊湊，結構單一，平面組合靈活，既能適應較大、標準較高的要求，又能適應標準較低的居住情況。

2、多層住宅在中國目前新建或正在建造的城鎮住宅中佔90％以上。它的優點在於：它比低層住宅在佔地上要節省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工，無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；（3）結構設計成熟、通常採用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化、標準化生產。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易於被普通消費者接受。

3、高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和牆式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設定電梯不少於兩部。高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建築的鋼材和混凝土消耗量都高於多層建築，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大，另外使用後，還要為電梯、泵站修繕養護付出一筆經常性費用等等。

　　購房者總是習慣性的比較多層和高層哪個好，想要知道到底哪種住宅較好，先要了解多層、小高層和高層的區別。

　　不同國家有不同的規定，中國《民用建築設計通則》(GB50352-2005)將住宅建築依層數劃分為：1～3層為低層;4～6層為多層;7～9層為中高層;10層及以上為高層建築，超過100米的民用建築為超高層。但一般人們把7~11層的樓房稱為“小高層”，10層及以上為高層建築。總高度為100米以上為超高層。

　　多層

　　多層，指“多層建築”。一般指六層及以下的小區，多數戶型為東西兩戶。

　　多層住宅可以不設定電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道，一般單價三樓價格最貴，其次為二四樓最貴。

　　也有少數設定電梯的多層小區一般統稱為多層洋房，次頂價格最貴。

　　多層優點

　　1、多層得房率高。即購買相同建築面積的住房，高層的套內建築面積低於多層的套內建築面積。

　　2、多層物業管理費低於高層。

　　小高層住宅

1．住宅的種類（種類很多，你一定要耐心看啊！包括如何區分塔樓、板樓，應該是很全面了，不過序號不太對）

住宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。

（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。

（3）按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、複式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

9．低層住宅

低層住宅主要是指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯立式住宅和（多戶）聯排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設施、規模、位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限。

10．多層住宅

多層住宅主要是藉助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優勢：

（1）在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。

（2）在戶型設計上，多層住宅戶型設計空間比較大，居住舒適度較高。

（3）在結構施工上，多層住宅通常採用磚混結構，因而多層住宅的建築造價一般較低。

但多層住宅也有不足之處，主要表現在：

（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、採光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

（2）難以創新。由於設計和建築工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間佈局上難以創新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優勢。

多層住宅的平面型別較多，基本型別有梯間式、走廊式和獨立單元式。

11．小高層住宅

一般而言，小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對於市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點：

（1）建築容積率高於多層住宅，節約土地，房地產開發商的投資成本較多層住宅有所降低。

（2）這種小高層住宅的建築結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建築結構的平面佈置角度來看，則大多采用板式結構，在戶型方面有較大的設計空間。

（3）由於設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由於容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區位的高層住宅高，這就要求開發商在提高品質方面花更大的心思。

12．高層住宅

高層住宅是城市化、工業現代化的產物，依據外部形體可將其分為塔樓和板樓。

（1）高層住宅的優點：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設施，眺望性好，建在城區具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。

（2）高層住宅的缺點：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設計方面增大了難度，在每層內很難做到每個戶型設計的朝向、採光、通風都合理。而且高層住宅投資大，建築的鋼材和混凝土消耗量都高於多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業管理收費中為修繕維護這些裝置付出經常性費用。

高層住宅內部空間的組合方式主要受住宅內公共交通系統的影響。按住宅內公共交通系統分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨立單元式和組合單元式，走廊式又分為內廊式、外廊式和躍廊式。

13．超高層住宅

超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建築高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數量、消防設施、通風排煙裝置和人員安全疏散設施會更加複雜，同時其結構本身的抗震和荷載也會大大加強。別外，超高層建築由於高度突出，多受人矚目，因此在外牆面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區來講卻不協調。因此，許多國家並不提倡多建超高層住宅。

14．單元式住宅

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所採用。單元式住宅的基本特點有：

（1）每層以樓梯為中心，安排戶數較少，一般為2~4戶，大進深的每層可服務於己5~8戶。住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。

（3）建築面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產，造價經濟合理。

（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助於改善人際關係。

15．公寓式住宅

公寓式住宅是區別於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建築在大城市裡，多數為高層樓房，標準較高；每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。

16．花園式住宅

花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華並富有變化。住宅內水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高收入者購買。

17．躍層式住宅

躍層式住宅是指住宅佔有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助空間使用者可以分層佈置，上下層之間不透過公共樓梯而採用戶都內獨用小樓梯連線。

優點是：（1）每戶都有較大的採光面，通風較好；（2）戶內居住面積和輔助面積較大；（3）佈局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

18．複式住宅

複式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（複式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。

優點是：

（1）平面利用係數高，透過夾件層複合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；

（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、傢俱、裝飾融為一體，既是牆，又是樓板、床、櫃，降低了綜合造價；

（3）上部層採用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和麵積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在於：

（1）複式住宅面寬大、進深小，如採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、採光較差；

（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生侷促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；

（3）由於室內的隔斷、樓板均採用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。

19．智慧化住宅

智慧化住宅是指將各種家用自動化裝置、電器裝置、計算機及網路系統與建築技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，並能激發人的創造性的住宅型建築物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智慧化住宅：

（1）安全防衛自動化；

（2）身體保健自動化；

（3）家務勞動自動化；

（4）文化、娛樂、資訊自動化。

具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通訊的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通訊，是指利用通訊網路與外界聯絡及諮詢服務。

要注意電腦化和智慧化的是不同的。大量內附計算機硬體與軟體的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為“電腦化”，但不一定是智慧化。必須採用某種或某些人工智慧技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智慧功能，方可稱為智慧化。電腦化是智慧化的必要條件，但不是充分條件。

智慧化住宅小區是指以一套先進、可靠的網路系統為基礎，將住戶和公共設施建成網路並實現住戶、社群的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在於提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

為進一步規範住宅小區智慧化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智慧化系統示範工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區智慧化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。

（1）《導則》要求一星級示範小區應具有：安全防範子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；資訊管理子系統，包括對安全防範系統實行監控、遠端抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電裝置、公共照明、電梯、供水等重要裝置監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統；資訊網路子系統，包括為實現上述功能科學合理的佈線，每戶不少於兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。

（2）二星級示範小區除應具有一星的全部功能外，在安全防範子系統和資訊管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高；資訊傳輸通道應採用高速寬頻資料網作為主幹網；物業管理計算機系統應配置區域性網路，並供住戶使用。

（3）三星級示範小區應具有二星級的全部功能。其智慧化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代整合建造系統（HI-CIMS）技術，並把物業管理智慧化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智慧化系統管理的執行模式，使其實現先進性、可擴充套件性和方便管理。

20．退臺式住宅

退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似於臺階而得名。這類住宅的建築特點是住宅的建築面積由底層向上逐層減小，下層多出的建築面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面積。退臺式住宅的優點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的採光和通風；缺點是：一部分建築空間轉作平臺，建築容積率減少，佔地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內建造的退臺式住宅，都屬於價格較高的中高檔住宅，一般建在地價較低的郊外住宅區或旅遊度假區，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常採用退臺式設計。

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按房屋建築樓層分類

　　1、房屋層數

　　房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

　　2、地下室

　　是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。

　　3、半地下室

　　房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。

　　4、假 層

　　是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前後沿的高度大於1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的區域性層次。

　　5、擱樓（暗樓）

　　一般是房屋建成後，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。

　　6、低層住宅

　　指一層至三層的住宅。

　　7、多層住宅

　　指四層至六層的住宅。

　　8、中高層住宅

　　指七層至九層的住宅。

　　9、高層住宅

　　指十層及十層以上的住宅。

　　10、塔式高層住宅

　　以共用樓梯、電梯為核心佈置多套住房的高層住宅。

　　11、單元式高層住宅

　　由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

　　12、通廊式高層住宅

　　由共用樓梯、電梯透過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

　　13、躍層住宅

　　套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

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按房屋建築樓層分類

　　1、房屋層數

　　房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

　　2、地下室

　　是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。

　　3、半地下室

　　房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。

　　4、假 層

　　是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前後沿的高度大於1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的區域性層次。

　　5、擱樓（暗樓）

　　一般是房屋建成後，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。

　　6、低層住宅

　　指一層至三層的住宅。

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按房屋建築樓層分類 房屋層數 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。 半地下室 房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。 假 層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前後沿的高度大於1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的區域性層次。 擱樓（暗樓） 一般是房屋建成後，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。 低層住宅 指一層至三層的住宅。 多層住宅 指四層至六層的住宅。 中高層住宅 指七層至九層的住宅。 高層住宅 指十層及十層以上的住宅。 塔式高層住宅 以共用樓梯、電梯為核心佈置多套住房的高層住宅。 單元式高層住宅 由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。 通廊式高層住宅 由共用樓梯、電梯透過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。 躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

這是民間叫法，住宅幾個引數給參考：樓層面高18米，須裝電梯，18米以下（就6層所稱多層建築）不強制安裝，消防等級三級(住宅，商場不在列）。18米至54米高度，為消防等級二級（可以理解為小高層），消防電梯和客梯可以相容（即可以一部電梯，但載重有不同，30米以下可選電梯800kg電梯，以上需1000kg載重的，當然也需根據單元面積來調整電梯數量)。54米以上至100米為一級消防（即所謂的高層），需單獨設有消防電梯，即每單元不得少於2部了)，要求高了。100米以上為特級消防，（即所謂的超高層建築），除滿足所有條件外，須設立逃生隔離區（安全區），減壓設施（管道超負荷了）及各種消防自救設施。消防隨等級的提高，複雜係數提高，造價增加比較大，公攤面積增加也多！

指樓層總數為1－3層（含3層）的住宅。在城市裡，多表現為別墅；在農村、鄉鎮，一般為普通民房。

由於樓層總數為1－3層，因此住戶能更加親近自然，居住的舒適度、私密性均比較好。其缺點是，不利於土地資源利用率的提高，在城市裡購買這類房子，價格比較貴。

二、多層

指樓層總數為4－6層（含6層）的住宅。多層住宅一般一梯兩戶，每戶都能實現南北自然通風，基本能實現每間居室的採光要求。多層住宅可以不設定電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道，一般二、三樓價格最貴。也有少數設定電梯的多層小區一般統稱為多層洋房，次頂價格最貴。

多層住宅與高層住宅對比：

1、一般情況下，高層的建築標準、建築質量要高於多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質量較好，噪音低。

2、高層的得房率比多層低，即購買相同建築面積的住房，高層的套內建築面積低於多層的套內建築面積。

3、高層的物業管理費比多層的物業管理費高。

三、小高層

指樓層總數為7－11層（含11層）的住宅，廣義上18層以內也都稱小高層，其平面佈局類似於多層住宅，一梯兩戶且公攤面小。其特點是：

1、建築容積率高於多層住宅，節約土地。

2、從建築結構的平面佈置角度來看，大多采用板式結構，在戶型方面有較大的設計空間。

3、由於設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。

四、高層

指樓層總數12層以上，但樓棟高度小於100米的住宅。高層住宅高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。高層住宅建築形態有板樓、塔樓和板塔結合。因為建築結構和建築形態（點狀居多）的侷限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、採光通風良好是有很大難度的。

優點：對住戶來說，視野開闊，景觀係數高，眺望性好，塵土、噪音、光線汙染也少，建築結構強度高，整體性強。

缺點：建築造價相應提高；高層住宅電梯、樓道、機房、技術層等公用部位佔用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業管理不好，就很令人擔心。

五、超高層

超高層指樓棟高度超過100米的房屋，一般樓層總數為33層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建築高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數量、消防設施、通風排煙裝置和人員安全疏散設施會更加複雜，同時其結構本身的抗震和荷載也會大大加強。另外，超高層建築由於高度突出，多受人矚目，因此在外牆面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。