這個事情不是普遍性質，只能說有這種情況發生，在現階段政府財政收入還是房產作為主要支柱，政府作為房產的第一級別，拍賣，開發商是第二級別，建築公司 施工單位，監理公司，每一個階段環節都是緊密，高房價的背後，大家可以想象一下。麵粉貴了你說麵包貴嘛，大部分開發商還是不敢亂搞的質量的，驗收不合格違規，這不是小事情，開發商是賺錢，風險利益同在的我感覺！歡迎大家交流，不喜勿噴！

第一，地價太高。南京周邊，土地成交樓面價2萬以下的很少很少吧。

第二，建造成本升高。這裡有人工成本，材料成本。近幾年材料漲了很多，16年南京C35砼200多一方，現在呢，500多一方。人工單價漲了，17年，在施工現場，一木工工長調侃我們現場工程師，說你一個月掙不到一萬，怎麼養活老婆孩子，他們木工，一個月沒得一萬是肯定不得乾的。

第三，稅收。拿地，房屋建造過程，房屋買賣，地稅，增值稅，交易稅，各種規費，非常多。

第四，限價。拿地成本+建造成本+稅收，已經很高了，再來一個限價，沒有利潤空間，怎麼會有好質量，賠本的事誰幹。

第五，開發商資本週轉要求高，進而要求加快建設進度。開發商都是貸款開發，地產那幾個龍頭企業的負債率都非常高，有甚者超過100%。要搶預售節點還銀行錢，要搶交付減少資金成本和時間成本。高週轉的形式下，能允許你慢工出細活嗎，都是談進度，資本家要的是時間節點，所以過程快了，自然質量下降了。

以前，是為了房子造房子。

現在，是為了錢造房子。

初衷變了。

高房價之下，為什麼扶不起房屋質量，這個問題非常好，其實回答這個問題前，我們要先弄清楚幾個問題所在。

高房價的高主要高在哪裡？

1、麵粉漲價了，麵包自然要漲價。

房子不就是鋼筋混凝土嗎？憑什麼賣那麼貴？這是很多人的第一反應。其實在房子這個大面包裡，鋼筋混凝土只是其中很小的一部分原材料，房地產開發的成本來自土地。

而土地目前就是佔比最大的麵粉，各省政策不一樣，但是近幾年地王頻出，很多專案土地都在35%以上，甚至有很多地王專案土地佔比接近50%，這是一個非常大的佔比了。

除了土地、建安成本，房地產因為是高度資金密集型行業，所以對於開發過程中的融資成本非常高，特別是今年對房產全面收縮金融政策後，很多開發商18%的年化還融不到資金。

另外，高額稅收也是房地產企業很大的一項支出，特別是一些利潤型專案。是一種土增稅和利潤掛鉤的遞增稅率，利潤階梯越高，這個時候開發商要交稅的梯度也就越高，最高的一檔是可以達到驚人的60%的。

所以， 房價賣高了，開發商並沒有獲得多少實際好處，所以他們未必願意賣高價。行情不行的時候，營銷費成倍的增加，也是一大塊。所以，因為高房價，鋼筋混凝土貌似背了很大的鍋。

扶不起的房子質量，有個原因不容忽視

近兩年大家發現業主交房V權的事情越來越多了，按道理國內房地產發展到現在也有30多年了，不管了技術還是設計或使用功能性，應該是越來越成熟，越來越精尖才對，可為什麼在我們大眾的感覺中，覺得不但沒有提高，反而很多大牌開發商也是各種情況頻發，紛紛被投訴和V權呢？

1、我們身邊買房的人越來越多了。

買房變得特別普遍，所以分母的基數大了，分子出現的機率也就多了，另外現在發達的網路媒體，很容易讓事件快速傳播。

2、個人近兩年的房屋質量確實整體有所下滑。

是開發商不想造好房子嗎？當然不是。

主要是兩個原因，一是限價政策影響。

由於2016年的一波全國房價高速上漲，政府馬上出臺了對應政策，那就是限價，在政策之處包括現在還有很多省市，這個限價僅僅只是限制房子的售價。

由於前兩年行情大好，很多開發商迅速佈局到處拿地，很多熱門城市的地塊，均出現10-30多家開發商，幾十輪競價的情況，所以全國各地在2016-18年可謂地王頻出。但是對於這個房子的銷售價格，政府又提前進行限制了備案價，不允許低於備案價，不允許高於備案價1元。

企業生存追求的是利潤，在這種情況下很多開發商放棄了高階改善型的定位，更多的把專案定位剛需型，對於小區的被套和公共設施空間也紛紛降標，所以各地出現V權潮也屬正常了。

所以今年中央提出了“穩地價、穩房價、穩預期”，把穩低價放在第一也是有道理的，從源頭控制高房價。

今年上半年蘇州、佛山等地頻繁出地王，地王樓面價高於邊上在賣樓盤售價，中央馬上點名警告。

有些省份對於7拍地環節也進行調整，不是以前的價高者得，達到限價後報自持比例，拼報配建設施等，而是達到土地最高限價後改抽籤，預防和控制了土拍源頭的高價產生。

二是開發商近幾年席捲全行業的“快週轉”運營模式。

房地產每年都有一個隆重的排行榜，行業TOP級排名，可不要小看這個排名，這個排名的企業絕對的江湖地位。進入前100強，50強，10強那都是不同的級別，這個關係到企業在各地政府拿地的時的歡迎程度，和拿地資源價格的整合能力，銀行金融機構的話語權，房地產企業這兩項是絕對的大頭，所以把控了這個就是企業最大的創利。

另外排名靠前，證明企業規模化發展更強，在合作商、供貨商那裡也就有更大的號召力和資源整合能力。總之，排名越靠前越容易以低價拿地、低息融資、低價優質供貨商。

快週轉聽起來有百利而無一害，其實，任何事情都有雙面性，在過於快週轉和規模化的同時，專業人才不足，不顧建築施工物理要求的趕工期等等，都是完成房屋質量降低的因素之一。

現在整個行業也在反思，都學快週轉是不是學得過頭了，產品品質服務永遠是企業的安全生命線。

總之，面對近兩年出現較多的房子質量問題，應該說監管部門和房企都在調整，都在修整，相信這個情況會慢慢變好。

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房價越來越高，房子質量越來越差？

最近有一個專案，真可謂是站在風口浪尖，被不少自媒體口誅筆伐，那就是武漢光谷綠地國際理想城。

這個專案可真是奇葩，衛生間的門和馬桶“打架”、油煙機發出怪聲、水龍頭不牢固晃悠、電線外露、瓷磚空鼓、地板不平...

有女業主在看到自己花了那麼多錢買的房子，沒有想到交房竟然是這樣，直接在新房崩潰大哭。

更可氣的是，綠地規定要簽字確認之後再驗房，即使發現種種問題也只能認栽。

而且專案當時要求強制全款支付2000元/㎡的裝修費用...

作為承建了武漢第一高樓的綠地，膽真肥，敢在武漢這樣肆無忌憚。

唉...天下苦房子質量差矣，在房地產野蠻生長的這幾年裡，有許多業主都是和武漢綠地理想城業主一樣，在售樓部裡看到的是曲徑通幽、綠化精美、外立面高階感滿滿的沙盤，還有裝修豪華、質量過硬的樣板間，而真實交付到自己手中的竟然是粗製濫造、貨不對版的房子。

不禁讓人發問：時至今日，房地產開發已經如此成熟，為什麼房子質量還這麼差？

原因1：限價嚴格，開發商沒有利潤空間

在這3年，限價限得最嚴的莫過於強二線城市，而在限價之下也產生不少產品質量超差的建築垃圾。

特別是2016年、2017年樓市高潮期的地王，高地價又碰上低備案價，與其吊死在地塊上，不如透過精裝修博一博。

其中由於限價嚴格，產品質量最差的當屬武漢，在2019年年初，武漢甚至出過79個“涉穩”專案，全都是產品質量差而爆發維權，而且不僅僅是精裝修差，毛坯質量也很差。

甚至有的專案還會在地基基礎、主體結構、防水、保溫工程等涉及主體結構質量安全和主要使用功能上敷衍。

在限價之下，扣除地價、建安成本、營銷成本，開發商基本不賺什麼錢，所以很多開發商會選擇捆綁精裝修來賺利潤，於是出現了很多精裝修貨不對板，降標減配、以次充優。

例如所謂的3000元/㎡的裝修，地板和櫃子竟然全部都是密度板，甚至還有漏水、煙道串氣、牆體開裂等問題。

限價的初衷是控制城市房價上漲，按照房管局備案的指導價來賣，屬於干預市場行為，而一切事物都逃不過市場規律的餘波和桎梏。

從紙面上管住限價，卻管不住嚴格限價之下的產品質量。

那些高價拿地的房企，要麼是因為在樓市高潮期拿地，沒有預料到後期有如此嚴格的限價；要麼是在賭政府在如此高地價的前提下，會放鬆限價。

而且越是地價高的專案，被嚴格限價卡死，越沒有利潤空間去做出優秀的產品，最後只能迫於財務壓力、市場環境壓力做出產品質量妥協。

雖然在測算成本、利潤、定價的那一刻，他們就已預感業主會圍攻打雜售樓部、會賭上品牌的聲譽，卻又不得不做。

高週轉玩得嗨，快速拿地快速賣房，一遇到限價，全瞎掉。

過去專案總操盤的思維，要麼是先賣好的，塑造品牌效應，打出知名度；要麼是先推便宜的，薄利多銷，先快速回款一波，低開高走，而在限價之下，基本不存在透過專案操盤來獲得利潤空間。

限價之下，不管開發商怎麼做，都是瞎折騰，都是不賺錢。

原因2：開發商高週轉，壓縮專案開發週期

除了限價這個客觀原因之外，還有便是因為房企已經在高週轉的賽道上一路狂奔，車速太快，剎不住車。

為了高週轉，幹專案工期，快進快出，快速啟動專案快速回款，加快資金週轉。

房地產的高週轉始於萬科“5986”，後來華夏幸福將其發揚光大，最後被恆大碧桂園融創發揮到極致，其中碧桂園“4568”模式最為瘋狂：即4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流為正，8個月再投資。

總體工期方面：專案摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月，專案總撤職。摘牌即開工，獎專案總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0。

開盤的銷售實施“789”法：新入市專案，開盤一週內去化不低於70%，買地後，首期開工須銷售80%的存貨，新入市專案，開盤當月去化率要達到90%。

在開發商看來，高週轉一方面可以節約資金成本，提高資金週轉效率，另一方面還可以藉此增加城市覆蓋面、增加城市專案點，擴大規模，讓自己在銷售排行榜更靠前，做大影響力。

特別是有些區域對預售條件管理不嚴格，樓棟建設還不滿3分之一就可以預售，更加劇房企高速擴張的步伐。

房企對規模的渴望，已經深入骨髓。

一心只想做大銷售額，佔領更多市場，一旦中間出問題，就得賣專案，壓縮成本，小開發商容易三角債拖死。

所以，墨跡啥呢，咱們得趕緊賺錢呢，所以又接著高週轉，惡性迴圈。

以前我們在意專案的產品力，以前會是全城品質最高的專案，依靠口口相傳，成為全年銷冠盤，一大家子，七大姑八大姨全都買在同一個專案。

而現在的一個專案銷售得快，要麼是有限價倒掛的紅利，萬人搖號一下子搶光，要麼是廣告營銷打得響，專案一出名吸引了無數購房者前往。

以往大家最看重的產品力正在被逐步擊碎，現在大家稱讚一位大開發商不是因為它的產品做得有多好，而是說它的銷售額高。

買房很大程度上變成了“買榜”，這也刺激了開發商加快高週轉的步伐，所有頭部房企都有著來自骨子裡對規模的渴望。

在奉行“規模為王”中國房企圈子中，今天的房地產TOP100，除了少數幾個保守派，其他基本都是高週轉的優秀踐行者，不管是拿地、建房還是銷售，都逃不過一個“快”字。

如果哪個專案的節奏慢了，專案總甚至會被罰款甚至是下課。

有資料表明，目前中國排名前五十強的規模房企，已經佔據了房地產市場55%的市場份額，而且依然在逐年升高。

高週轉的開發商，價值觀是“要麼交業績，要麼交屍體”，這樣的高度壓縮的週期，能誕生好產品，也是沒誰了。

在2018年“去槓桿”、2019年開發商被限制融資之下，房企的資金鍊尤其緊張，甚至會被抽貸。

房企想要壓縮資金成本，只能是堅持高週轉，然後儘快回款還上舊債，不要戀戰。

在高週轉之下，房企的資金鍊尤其緊張，工程團隊只能配合著壓縮專案工期，趕進度。

可能混凝土未乾就敢往上再蓋一層，找平層未乾就敢上防水層，導致交付的專案空鼓、脫層、腐爛甚至是滲漏。

除了房企高週轉壓縮工期的影響，還有房企規模化擴張，但團隊並不具備成熟的大開發商業務水平。

例如鄭州萬科並不同於深圳萬科，從深圳過去主要是高層，而設計、策劃、工程都主要依靠從鄭州本地房企挖的。遠了沒有人願意去，根本很難做到專案團隊平移。

所以很多新進城市專案，也就沒有了萬科嫡系團隊的水平，只能算得上“庶出”。

這也是為什麼很多人會吐槽會吐槽新進的房企都是“偽萬科”、“偽融創”、“偽龍湖”，光有大品牌的名頭，沒有大品牌的實力和品質。

原因3：當地營商環境和政府管控

當然，除了限價和高週轉這些短期原因，一個城市的產品質量不好還有當地營商環境和政府管控的影響。

如果政府對產品質量管控比較松，對一些質量差的專案睜一隻眼閉一隻眼，那麼久而久之就會慣壞開發商繼續瞎糊弄。

產品質量自然就得不到提升，開發商也是沆瀣一氣，一看大家都做得差，那麼我也就做得差。

說到這一點，我覺得最值得被拿出來當做產品標杆的是廈門。

廈門是全國少有的能出20多塊房價低於樓面價的城市，但廈門就是能讓開發商賠本賺吆喝，還堅持要保持良好的交付品質，關鍵還是在於政府管控和營商環境

泰禾、Sunny城、建發、禹洲、海投這些閩系開發商一直以來交付的產品品質都不差。

廈門本就供地少，你作為外來開發商好不容易拿了一塊地。

而廈門整個市場的平均水平擺在這裡，你要是做得不好就會砸自家招牌，市場的平均水平就像一杆秤，你至少得超越平均水平或者是和平均水平齊平，這在一定程度上也保證了外來開發商不敢在廈門瞎糊弄。

還有便是政府對產品質量的管控，質量差的一律不透過驗收，然後要求開發商整改。

對於產品質量不好的開發商以後限制拿地，有一定的制約措施，才能保持產品水平線上。

政府對專案管控不嚴格，對開發商管控不嚴格，就容易發生專案質量問題，陷入惡性迴圈。

結

寫到最後，我想起了一部電影的名言：謊言的代價是什麼？真正的危險是：如果我們聽了太多謊言，會再無法分辨真相。

放在房地產上，可能是我們看了太多爛產品，也為了房產升值願意去買爛產品，以至於房價越來越高，買到的房子質量卻越來越差，慣壞了開發商不去造好產品。

這真是中國房地產的悲哀。

大多數人買房子是為了抵抗通貨膨脹，增值保值的。買房子的時候只關心，好不好租出去，好不好升值後出手，而不是讓自己的一家老小住進去，關於房屋質量，不太關心是普遍現象。

在這個豐收的季節，天氣逐漸變涼，首先非常感激在這裡能為你解答這個問題，其次讓我帶領著大家一起走進這個問題，就讓我們一起探討一下。

最近有一個專案，真可謂是站在風口浪尖，被不少自媒體口誅筆伐，那就是武漢光谷綠地國際理想城。

這個專案可真是奇葩，衛生間的門和馬桶“打架”、油煙機發出怪聲、水龍頭不牢固晃悠、電線外露、瓷磚空鼓、地板不平...

有女業主在看到自己花了那麼多錢買的房子，沒有想到交房竟然是這樣，直接在新房崩潰大哭。

更可氣的是，綠地規定要簽字確認之後再驗房，即使發現種種問題也只能認栽。

而且專案當時要求強制全款支付2000元/㎡的裝修費用...

作為承建了武漢第一高樓的綠地，膽真肥，敢在武漢這樣肆無忌憚。

唉...天下苦房子質量差矣，在房地產野蠻生長的這幾年裡，有許多業主都是和武漢綠地理想城業主一樣，在售樓部裡看到的是曲徑通幽、綠化精美、外立面高階感滿滿的沙盤，還有裝修豪華、質量過硬的樣板間，而真實交付到自己手中的竟然是粗製濫造、貨不對版的房子。

這幾年房價狂漲，那麼開發商，見錢眼開，質量是直線下降。趕工期，減少資金的時間成本。捨本逐末。所以有開發商內部人士講，這兩年的房子不能賣，質量是非常差。我有親身經歷。

1、成本：

房價是高了，成本其實也一直在漲，包括土地成本、建安成本、人員成本等，前兩年地王頻出就印證了這一點。

所以房價高了，利潤不一定高，質量往往還是開發商主動獲取利潤的一個黑暗區域；

2、工期：

這種問題往往出現在大企業，因為品牌開發商尤其是上市公司，往往要求現金流，要求儘快佔領市場，需要快速拿地快速辦手續快速施工快速消化，所以對工期要求很嚴格，蘿蔔快了不洗泥，這就會在一定程度上對質量產生了客觀的影響；

3、個別開發公司盲目追求利益最大化，對材料和施工降低了要求，從而產生了質量問題；

4、承建商和開發公司高管的黑色利益鏈，對質量也有一定的影響

房價的高低和房屋施工質量好壞並無絕對關聯關係，其實兩者的關係大家有個誤區。影響房價的因素很多，但房地產的開發成本的組成是固定的，如土地成本、建安成本和融資成本等，雖然這些成本受各種因素不斷增加，但影響房屋質量的建安成本相對來說並沒有增加。

影響房屋質量的是建安成本的投入、開發與管理能力，這幾年受政策調整、環境治理、工人工資大幅上漲等大環境影響，建安成本相應增加很多，但這些增加對房屋質量本身關係不大，甚至有時會產生一些負面影響，如國家為環保壓力限制原材料的生產，一定程度上對施工過程中的材料質量產生一定影響，加上房價升高而參建企業的利潤點沒有增加，所以和房價高低無直接聯絡。建安成本主要受人工成本、材料價格影響，如此高的房價下，買房人傾盡所有買的房子自然要求完美一些，每當房屋交付的時候，剛需的人群提的問題是最多的，改善型住房的會少一些。

房屋使用過程中體現出的施工質量缺陷可以簡單分為三類:一是影響使用功能的，二是影響觀感質量的，三是影響結構安全的。第一類的問題主要是設計原因造成的，主要是受目前行情下快速開發的影響，設計能力和設計標準化跟不上，出現客戶敏感點的失誤現象。第二類主要是設計和施工的共同產物，業主如此高的房價下買的房子，肯定是追求完美的，設計沒把錢花在客戶關注點，沒花在刀刃上，或者施工過程中涉及觀感質量的重點部位把控不嚴，一些單位自身管控能力達不到，還停留在僅對主體施工質量把控上，對最終交付的觀感質量認識的高度不夠；第三類問題主要是施工過程中的問題，參建單位本身的自身管控能力和社會責任感決定房屋的施工質量，普通的商品房開發並無什麼高新科技操作，重要的還是認認真真的去做，做好策劃和過程控制。

還有就是目前的精裝房，批次精裝本身對環境保護、政府、參建單位和業主都絕對利大於弊的事，但操作過程中還是希望設計和開發單位能有用心做產品的心態，而不是僅僅在企業快速週轉開發的角度上只是賣出商品，多用點心。

人們對房屋質量的期望高是正常的，但還是要理性看待，因為不管房價再高，花在房子上的錢是相對沒變的。

現在房屋質量總體還是可以，除極個別地產或施工方嚴重偷工減料基本問題不大的，現在都是終身責任制，政府管控也比較嚴，很少有單位會特別過分的，都在可控範圍內