某三、四線城市規劃區範圍內房屋徵收

補償辦法

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》。

規範被徵收房屋的認定

屬地鄉鎮政府會同縣市規劃、住建、國土資源、房產、監察等部門並組織屬地村(社群)對被徵收房屋的合法性、用途、建築面積進行調查、認定;組織鄉鎮計生、公安、紀檢等部門和屬地村(社群)對被徵收家庭人口狀況進行調查、認定。

明確徵收補償政策

被徵收人積極配合房屋徵收工作，並在公佈的簽約期限內簽約且按時完成搬遷的，按以下政策給予補償。具體補償標準結合簽約期限的階段劃分等實際情況，在徵收專案中予以明確。

被徵收人選擇貨幣補償安置政策

1.國有土地上房屋徵收：按徵收時就近新建普通商品住房的市場平均單價(適當考慮被徵收房屋的結構差價)乘以被徵收房屋合法建築面積計算貨幣補償金額，取消原來增加30%的補償。搬遷補助費只計算搬出費用，不計算回遷費用;支付10個月臨時安置補助費。

2.集體土地上房屋徵遷：在徵遷範圍內屬主房，且在拆遷範圍外無住房的，按徵遷時就近新建普通商品住房的市場平均單價乘以應享受的住房人均面積30平方米計算貨幣補償金額，並在此基礎上再給予35%的獎勵(取消原來增加20%)，但不再享受人均10平方米商業面積。人均實有合法建築面積超出30平方米的部分，按當年執行的阜陽市人民政府規定的徵收土地青苗和房屋等附著物補償標準評估、補償。搬遷補助費只計算搬出費用，不計算回遷費用;支付10個月臨時安置補助費。

一、國有土地房屋徵收補償安置

(1)住宅房屋

①原則上按被徵收房屋合法建築面積的1：1.2調換安置房。

②實行產權調換所取得的房屋為完全產權。產權歸被徵收人所有。

(2)非住宅房屋

按照被徵收房屋建築面積就近上靠標準戶型選擇產權調換房。由被徵收人與縣徵收辦按照依法評估的被徵收房屋價值和產權調換房屋價值結算差價。

(3)住改非房屋補償。對經依法登記為住宅或者按照本辦法規定被認定為住宅，且直接用於商業經營的沿街一層結構獨立的房屋，徵收時按住宅房屋給予補償。同時具備以下條件的，給予被徵收人10個月的停產停業損失補償：①依法取得相關營業證照、履行納稅義務。②房屋徵收決定作出時仍在經營，且連續經營滿1年以上。

二、集體土地房屋徵收安置

(2)對徵收時利用自有合法住宅房屋依法從事生產經營活動，取得相關營業證照、履行納稅義務，且連續經營1年以上的，對其實際用於生產經營的合法建築面積部分(人均最高不超過60平方米)除按住宅標準補償外，另增加一定幅度的補償。

無證房屋拆遷補償的認定；屬於規劃區域內的國有、集體土地性質的房屋，一般依當地政府規劃部門畫出的“衛片”紅線為依據，既某一年的衛星圖片為時間節點，以前的等同補償，以後增加的按違章建築處理。

農村集體土地性質的房屋和宅基地房屋，沒劃紅線的，一般按政策足額補償。

您好，您說的無證房屋拆遷補償問題，我認為無證的房子包括歷史遺留下的房屋，比如建國初期的老房子;農村中的房屋，家裡老一輩留下來的老房子; 城市中村集體的房屋;祖業上遺留的房屋，尤其是在古城，屬於家族世代遺傳的房子。如果要被拆遷，即使沒有房產證明，房屋主人也能獲得相應的賠償。

無證房拆遷能否拿到補償需要分情況對待，不可一律認定為違建而並不能獲得相應的補償。基於歷史遺留問題、相關行政機關不作為等原因，並不是所有的無證房都不能獲得補償，需要不同情況不同對待。但是可以肯定的是，無證房室內合法財產是可以獲得相應補償的。

鑑於無證房形成的原因較多，建議您及時諮詢專業的徵地拆遷律師助您維權。

無證房屋原因很多，按法律及國家規定：拆遷前有入戶調查程式，主要調查房屋的使用人情況，具體原因挺複雜，例：你房屋建築年限，本市或外地有無其他固定住所，被拆遷戶是哪類群體？包含國籍，然後才定性房屋屬性。

但實際拆遷操作中，地方政府委託的拆遷工作人員大多數不會這麼費時的去調查，好一點拆遷公司領導會委託第三方大學實習生去調查，即使調查有過錯，也可有迴旋餘地。一般根據城市管理法馬虎定性，即違章建築。一般此類房屋商談主動權在拆遷公司手裡。按哪個政策拆遷區別很大！此回答僅供參考！

由於很多歷史遺留原因，很多農村的房屋都沒有證。那麼無證房屋都是違建？是不是都不能拿到補償款呢？

其實不是的，這幾種的無證房屋是有證的。

一、《土地管理法》實施之前建造的農村房屋

我們知道，《土地管理法》是在1986年審議透過，1987年才正式實施。根據法不溯及既往原則，87年之前修建的房屋，拆遷方給你說，你的房屋是違章建築，那絕對是忽悠你的，就是不想給你給錢。

二、《城鄉規劃法》實施之前建造的農村房屋

《城鄉規劃法》是在2008年開始實施的，並規定建設農村房屋必須要有建設工程規劃許可證。

從這裡我們知道，有宅基地使用權證或者是建設用地批准書的，我們建起來的房屋不能被認作為違建，如果認定違建，那就太不合理了。而在2008年前的無證自建農房，只要不是建在基本農田或耕地上，那麼也不能簡單認定違建。

三、擁有部分審批手續的房屋

在農村，會發現大部分人的房屋手續都是不全的，一般只有個宅基地使用權證，遇到拆遷，發現自己缺建房許可證。其實，這個完全是可以補救的。

根據《城鄉規劃法》65條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根據這個法條，我們可以知道，是有機會補辦手續的。

四、因政府部門招商引資，導致房屋修建後手續不齊全

這種情況，經常常見於廠房拆遷。很多地方，為了促進經濟發展，政府部門會透過招商引資以及很多優待政策，引進大量企業。不遇到拆遷，什麼事都沒有，你繼續經營你的廠房，我繼續招商引資。一遇到拆遷，有的企業手續不全，有的企業沒有手續。這種情況不能隨隨便便的認定是違章建築。

中國《城鄉規劃法》規定，2008年以後建的房子必須辦理房產證，不然則會被認定為違法建築。違法建築是指未經規劃以及土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。

（1）房屋在2008年以前建立，在2008年以後也不存在改建、擴建、翻建的情況。這種房屋即使是無證的話，一般也可以獲得和有證房屋一樣的拆遷補償。

（2）如果房子系2008年以後建的，包括改建、擴建、翻建的，都要辦理房產證，不然如果面對徵地拆遷情況，房子被認定為違法建築，則獲得的拆遷補償是非常之低的。所以如果房屋在2008年以後建的話，大家最好能趕緊找相關部門把房屋的房產證辦下來，把房屋放置於法律的保護範圍之內。

（3）有很多被拆遷人的房子都在2008年以前建的，但是2008年以後都有改建、擴建、翻建，這種情況，2008年以前建的房屋是可以得到正常的補償的，但是2008年以後的部分只能按照違建的拆遷補償標準進行補償。

北京英淇拆遷律師：都是無證房，為什麼有人能拿到拆遷補償，有人卻拿不到？

律師辦案實踐中經常遇到這樣一種情況，拆遷方經常會以你的房子沒有房產證或者相關審批手續不全為由，將該房屋認定為違法建築，進而對該建築予以強制拆除。被拆遷人面對這種情況都有這樣一個疑問“我的房子明明住了很多年了，怎麼一到拆遷突然就成了違法建築？”也有被拆遷人覺得自己的房子確實沒有相關證件，覺得自己“理虧”就接受了被無償拆除。

其實違法建築與無證房屋，這裡面的學問可大了。拆遷方揪著沒有證即違法來矇騙不熟知法律法規的當事人，往往是能達到以“拆違代拆遷”的目的。在這英淇律師告訴您，其實房屋的證件不全不一定就是違法建築，也並非要遭到強拆，也並不是都不補償。

今天為大家講解到底什麼是無證房屋，什麼是違法建築？這類房屋都可以簡單的認定為違章從而被無償拆除掉嗎？

　　“你們有沒有集體土地使用證、建設規劃許可證、建築工程施工許可證或者是房產證嗎？”

　　“沒有了。”

　　“你們的房子可能會被定性為違章建築，這樣就無法獲得拆遷補償。”

　　上面的情形可能是許多農村集體土地拆遷戶都要面臨的問題，無證房能不能獲得徵地拆遷補償成為了眾多農民兄弟關注的問題。面對拆遷方將自家的房子判定為違章建築，而且很大機率拿不到補償的情況，許多農民兄弟陷入了不安和驚慌。我們可以告訴你，遇到這種情況不用怕，盛廷專業的律師團隊為您解答。

　　根據盛廷多個專業辦理“徵拆”業務的律師團隊的辦案經歷，我們總結了一些常見情形，您可以自行判斷。

　　省時間閱讀：

　　1、回想建房的時間，1987年以前的老房子，無證不屬於違建。

　　2、2008年以前建造的房子，不能不給補償。08年以後建造的房子，會給予一定比例的補償。

　　3、符合當地政策，統一沒有發證，要給予補償。

　　4、未批先建的房屋，可以透過補辦手續進行補救。

　　除了上述四種情形，還有一種特殊情況：企業建的房屋，是透過招商引資，經有權政府機關同意建的，應予以補償。

　　第一種，1987年以前的老房子。

　　1982年的《村鎮建房用地管理條例》首次在“用地標準”中提到了縣級人民政府根據省級人民政府規定的用地限額，規定宅基地面積標準，所以1982年以前在農村建的老房子，不管什麼規模都是合法的。1987年中國正式實施了《土地管理法》，規定了“一戶一宅”的政策，規定了農村集體經濟組織的成員，享有在宅基地上建造房屋及其他附屬設施的權利。在1982年至1987年之間建造的房子，即便是超過規定面積，依然不能妨礙認定為合法建築。法律上有法不溯及既往的原則，這意味著1987年之前建造的房子，是不能被認定為違章建築的。

　　第二種，2008年以前建的房子。

　　2008年《城鄉規劃法》正式頒佈實施，該法規定2008年以後，想要造房子必須在獲得建設規劃許可證之後才能建造。2008年新建的無證房屋，雖然會給予一定的補償，補償的比例通常不會很高。

　　第三種，符合當地地方性規範性檔案或者是慣性做法，不能認定為違建。

　　盛廷律師團隊在辦理案件時，曾遇到天津西青區有一個要拆遷的村子，因為當地的建房政策，20餘戶沒有建設用地使用權證，但鎮裡有該村詳細的建房的規劃圖，這種情況就不能被認定為違法建築。

　　第四種，未批先建的房屋，可以透過補辦手續進行補救。

　　有的農村村民住宅用地，未經鄉鎮人民政府稽核，並由縣級人民政府批准，但有選址意見書或者是符合宅基地使用標準的違法建築，補辦手續即可獲得補償。依據是《城鄉規劃法》第六十五條：在鄉、村莊規劃區內未依法獲得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　除此之外，改革開放以後，政府為了發展當地經濟，招商引資，同意在土地上先建房建廠，隨後補辦手續。由於各種原因，後期可能未能補辦手續。此時輕易認定該建築不合法會導致政府公信力的喪失，所以這類房屋也會有補償。

　　以上就是常見的五種情形，幫助您對自己的房屋的性質有個初步的判斷，做到自己心中有數，如果您自己在判斷和實際處理中，有什麼疑惑或者困難，還是要及時聘請專業的律師團隊提早介入。

實際上無證房並不必然屬於違法建築，因為客觀原因，中國城鄉居民的房屋手續不全的現象比較普遍，特別是關於規劃許可方面，很大一部分居民住宅是不具備的。如果不同意政府的補償標準就按照違法建築處理，嚴重侵犯廣大被徵收人的合法權益。

因此，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，在無證房拆遷補償時，政府應當組織有關部門對於未經登記的建築物進行調查、認定、處理，進行合理的補償。

萬典律師曾經代理過許多起無證房拆遷時不予補償的案件，徵收方直接將無證房按照違建處理，但經過律師打官司，都取得了很好的效果。

之前溫州鹿城區某村村民姚先生，因家中房屋系歷史原因沒有證件，拆遷時被認定為違建，2017年5月2日房屋被強制拆除。後來找到了北京萬典律師事務所的王衛洲律師，透過打官司，確認了徵收方強拆行為違法，最終為拆遷戶爭取到了滿意的補償。

【590號令：認定為違法建築的才不予補償】

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第24條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

據此，行政法規所確立的邏輯是“違建不補”而不是“無證不補”。無證房不一定是違法建築，這一點已為“許水雲案”等眾多案例所證實。被徵收人的房屋究竟能不能獲取補償，關鍵看“認定”這一環節。

也就是說，未經調查、認定和處理就直接簡單粗暴地以有證還是無證來得出給不給補償安置的結論，是完全錯誤的，是對被徵收人補償權益的侵害。

而本條所規定的“有關部門”在實踐中一般指規劃和自然資源部門、城管部門和街道辦事處。一般而言，規劃和自然資源部門負責提供涉案片區的城市規劃資訊，為涉案建築是否存在違反城鄉規劃的情形提供基礎性判斷材料和依據。而街道辦事處和城管部門則負責實地走訪調查，直接與被徵收人打交道。

【農村集體土地上房屋拆遷：鎮政府、村“兩委”來認定】

相較於城市，農村宅基地上房屋棚改、拆遷時的無證面積認定問題則稍微複雜一些，主要因其沒有法律和法規層級的明確規定。但在2019年的最新實踐中，許多地方摸索出了由一個“六方工作小組”來認定“補還是不補”的工作方法。

城市房屋徵收，主要看被徵收房屋是否有合法的產權證和建設工程規劃許可證。農村房屋拆遷，則要看涉案宅基地及其房屋是否有集體土地建設用地使用證（“紅本”）、鄉村建設規劃許可證、建房許可證、土地登記審批表等“有效檔案”。

而當宅基地的實際使用者拿不出上述“有效檔案”中的任何一種時，六方工作小組應本著尊重歷史、結合現實、體現公平的原則進行認定，認定結果仍遵循“違建不補”的原則。

這一掌握房屋合法性認定“大權”的六方工作小組由具體專案的拆遷人（一般為區、縣級政府確定的房地產公司等民事主體）牽頭組織，具體成員為拆遷人、鄉鎮政府、村“兩委”工作小組（即村黨支部加上村委會）、拆遷服務機構、評估機構和測繪機構。

六方工作小組依照具體專案的補償方案對新老宅基地、合法宅基地面積、被安置人員、經營面積等問題研究確定，出具六方工作小組共同簽署的認定單。認定單中應詳細記錄複雜問題的認定事實、依據及結果，此認定結果作為拆遷補償安置的依據。

那麼，根據法律的規定，這樣的“六方工作小組”是否有權認定涉案房屋違建與否呢？根據《城鄉規劃法》第65條之規定，鄉鎮人民政府有權查處鄉、村莊規劃區範圍內的違建。

【房屋面積被認定為“不予補償”，你該怎麼辦？】

一旦最終的認定結果不利於被徵收人，你一定要做到以下幾點：

其一，針對記載認定結果的書面材料及時提起程式，依法維權。無論這類材料名為“認定單”還是“責令限期拆除決定”“違法建築告知”，其均對被徵收人的補償權利產生了實際影響。被徵收人可對此提起復議、訴訟等程式實施救濟；

其二，確有證據證明無證部分系歷史遺留原因造成的（如宅基地上房屋建造於1982年以前的或系因抗震救災、招商引資等特殊原因建造的房屋），而涉案專案的補償方案又對被徵收房屋的認定不利的，被徵收人可在專案啟動之初針對其房屋徵收決定或者拆遷許可證提起訴訟，力爭從方案入手為自己的維權奠定基礎；

其三，對集體土地上房屋的拆遷行政裁決或者徵收補償決定不服的，被徵收人可依法提起復議或者訴訟進行救濟。

其四，透過找尋涉案專案的其他違法點提起程式，“圍魏救趙”創造協商談判的契機，爭取在協商談判中佔得先機，對無證部分的補償安置問題提出更具靈活性的解決方案。

最後要提示廣大被徵收人的是，對無證房、無證面積的認定系徵收拆遷領域的“老大難”問題，也是實踐中對被徵收人權益影響最大的問題，沒有之一。若涉案建築當真為近年來侵佔公共資源的“私搭亂建”，亦或者是專案啟動之初搶建、搶蓋的，那麼不予補償理所當然。但在複雜的歷史遺留原因客觀存在的情況下，許多未經登記建築的形成都不應單方面歸責於老百姓一方。要徹底解決這一問題，需要政府和老百姓共擔責任、共同努力。