行銀利率上來了之後，可能會對房地產的銷量有一定的影響，因為客戶都是有一種心理的“再等等看”導致銷售旺季會平談一些，但這個情況不會持續太久的剛需客永遠比投資客多的，所以想房子降價是不可能的，等的久不一定是好事到時你想貸款銀行不一定借給你。

我從小記得買個饅頭一分錢，一個雞蛋二分錢，現在要多少錢才能買到，我認為房子一直會溫水煮青蛙一樣，慢慢的上漲。你懂的。

利率是政府調控房地產市場的一種重要手段，利率上調對房地產市場有一定的抑制作用，但由於利率政策的時滯性和房地產剛性需求的影響，利率上調對房市的影響需要進一步觀察。

1、利率調整對於房開商的影響

房地產開發屬於資金密集型行業，目前國內房開商的融資渠道主要是依靠商業銀行的貸款來間接融資。

眾所周知，利率反映了資金使用成本的高低，利率的高低決定了房開商的融資成本的高低。一般而言，貸款利率上調, 開發商融資成本增加,相應的經營成本曲線會向上移動, 從而壓縮企業的利潤空間。為了生存，開發商這時只有選擇開發預期利潤率較高的專案, 淘汰預期利潤率低的專案。由此可見，提高貸款利率, 可以起到減少房地產投資的作用，從而有利於抑制房地產市場上的過度投資。另外，對於融資渠道單一、持續盈利能力差的房開商來說，縮緊信貸規模、提高貸款利率必然會加大它們的經營難度，很容易會導致虧損破產；不過對那些融資渠道較多、開發實力雄厚的房開商來說, 提高貸款利率對它們的影響相對較小。因此，從這個角度上看利率的上調有利於促進房地產市場的優勝劣汰, 促進房地產行業的整合，進而抑制房地產市場的過度開發。

2、利率調整對購房者的影響

目前購房者主要來自兩方面：一是為了改善生活的自住購房（俗稱剛需）；二是為了財富保值增值的投資購房（俗稱投資客）。無論是誰，利率上調，都會加重買房者的還貸負擔。

對於購房剛需族來說，買房的目的主要是為了改善居住條件（無房一族變成有房一族，小房子換成大房子）。利率上調之後，每月的還貸數額肯定必然會隨之增加。雖然對著急買房的家庭來說，房子還是必須要買的，貸款也是必須要還的，但是也許會從原本要買100平米的房子，現在考慮要買80平米的，原來準備貸款100萬，現在只願貸款70萬，因為購房者會對房貸成本的預期大幅增加，從而對房產消費起到一定的抑制作用。

對於購房投資客來說，買房的目的是為了實現財富的增值保值。利率上浮後，其融資成本必然升高，進而使房產投資者對房價的預期發生變化，房價的漲幅必須要提高才能確保投資不至於虧損。不過從98年住房制度改革以來，國內商品房價格呈現出不斷上漲的趨勢，使房產的投資回報率較高，所以利率的上浮不足以影響購房投資者對房產的投資方向，進而也足以降低其對房產的投資需求。

不過自“2016年12月14日至16日，“房住不炒”由中央財經領導小組在中央經濟工作會議上提出”以來，全國各地出臺樓市調控累計200餘次，實施限購限售政策的大中城市約50個，加之各地不斷推進建立房地產長效機制，國內的房價開始逐步穩定下來，房住不炒概念已經深入人心。加之現在銀行收緊房產信貸規模，此時假如利率上浮的話，定會進一步起到穩定房價的作用。

首先，沒有人說10月8日銀行利率會上調。根據9月20日最新的LPR報價結果顯示，一年期貸款利率較8月20日下降5個基點，五年期利率不變。現在是全球降息週期，中國雖然這幾年一直不願意運用降息手段，但是隨著LPR的改革，讓市場的還給市場，現在整個經濟低迷、下行，市場還是會自發的讓利率下行。

當然，中國房地產是一個比較特殊的情況，所以9月20日公佈的五年期貸款利率不變，這中間還是介入了國家的調控手段。

綜合目前全國的房地產行情，除了少數城市還有上漲情緒之外，大部分城市已進入橫盤期，國家明確了房貸利率不會降，但是上升的機率也不大（少數地區除外），大機率也是進入利率橫盤期。

如果後期隨時央行降準資金釋放到位，股市轉牛的話，樓市應該會稍微轉涼。

10月8號房貸商業貸款利率新政施行，只是房貸商業貸款利率有變化，和之前利率由貸款基準利率從折扣到上浮的效果差不多，對房地產後續的走勢影響不大，而且LPR實施後，為了維穩，現在看來房貸利率LPR實施前後利率不會有太大變化，不會影響房價已有的走勢。房價還在繼續上漲，國家統計局剛剛公佈了2019年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況，2019年1-8月份住宅商品房銷售均價為9318元/平方米，相比於2018年銷售均價8544元/平方米，同比增長9.3%。

首套房房貸利率不低於：LPR+當地加點下限

房貸利率是在LPR利率基礎上加點形成，每個地方可以根據實際情況決定加點數，和現在基準利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個地方自行決定，但是不能低於央行最低規定。

首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+60BP(0.6%)。其中LPR是每月20號左右釋出，對18家銀行的報價進行加權平均計算得出，8月份和9月份LPR5年期利率為4.85%。房貸期限一般都是大於5年的，所以按照8月份和9月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低於4.85%，二套房不低於5.45%。

綜上所述：如果當地的城市的首套房房貸利率低於4.85%，得抓緊操作；如果當地的城市的二套房房貸利率低於5.45%，需要抓緊操作，LPR新政實施後，和之前利率由貸款基準利率從折扣到上浮的效果差不多，而且現在看來房貸利率LPR實施前後利率不會有太大變化，對房價的走勢影響不大，政策對房價的影響比利率要大得多。

並沒有10月8號銀行利率將上調一說，新房貸利率未來會更加市場化、差異化，在“住房不”的大方針下，房地產調控不會放鬆，房價拐點已至，未來房價不會再持續大漲，但亦不會大跌，整體漲幅會收窄，部分城市已進入下行趨勢。

所謂10月8日後的房貸利率，為央行通知的“新房貸”形成方式，現在的房貸利率是在央行基準利率上進行浮動，比如現在基準利率是4.9%，上浮10%則為5.39%。而10月8日後，房貸由LPR報價利率加點形成，首套房利率不能低於LPR利率，二套房不能低於LPR利率加60基點的標準。

最新的LPR報價利率，五年期為4.85%，即10月8日後，首套房利率不得低於4.85%，二套房利率不得低於5.45%。現在很多地方首套房利率為5.88%，如果10月8日之後，某地某銀行首套房貸利率加點60則為5.45%，還是低於現在房貸的，但如果加點高則會比現在高。因此，說10月8日銀行利率上調這種說法是不正確的。

關於房地產的走向，整體來說，還是以穩為主。房地產市值巨大，與無數中國居民家庭資產進行捆綁，如果大起大落，可能造成區域性性的風險，網友簡單的去猜測要大漲還是要大跌都是不靠譜的。

中國的房地產主要還是依賴於槓桿推動，投資屬性過高，將價格推升過高。但現在住房不炒的理念已經深入人心，政策上對房地產的融資端並不友好，並且從需求端的房貸利率來看，整體利率水平並不會下降，二套房貸利率大機率會上升，總的來說房地產行業支撐動力減弱。

10月8日後的房貸利率並不會有太大的變化，房地產整體以穩為主，但房地產對實體經濟及消費造成較大擠壓，在當前經濟轉型的關鍵期，政策一定會引導資金流向製造業、中小微企業，房地產在資金層面的推動力量減弱，整體漲幅會不斷收窄，部分在前幾年棚改貨幣化推高的三四線城市，房價將有明顯下行壓力。

如上圖所示，10月8號開始新發放的商業性個人住房貸款利率將“換錨”，定價基準由原來央行釋出的貸款基準利率轉換成最近一個月相應期限的貸款市場報價利率，也就是我們現在熟知的LPR，首套房貸款執行利率必須在LPR基礎上進行一定比例的上浮、二套房在LPR加60個基點(LPR+0.6%）基礎上進行上浮。

8月20號公佈的5年期以上LPR為4.85%，9月20號公佈的5年期以上LPR也是4.85%，也就是說10月8號後買房貸款的客戶首套房利率不會低於4.85%、二套房利率不會低於5.45%，和現在相比是高是低不好界定，因為每家銀行、每個地方的房貸實際執行利率都是不盡相同的。例如合肥目前的首套房貸款利率要在銀行基準利率基礎上上浮20%或者30%，也就是5.88%或者6.37%，10月8號以後很難說還會執行這麼高的貸款利率！

那為什麼有人會說10月8號以後銀行貸款利率會上浮呢？最主要的原因還是想透過這個訊息來迷惑大眾，讓大家趕緊貸款買房，然後有些人就可以從中賺取佣金或者利潤了。如上圖所示，某地產商經紀人釋出了關於10月8號開始央行即將執行新房貸利率政策的訊息，他們的版面將“央行基準利率上調5.5%”的字型加粗加大，並直接明示(誤導)大家剛需者買房成本將更高，其心可誅！他們為什麼這麼不把央行的具體政策講清楚呢？還不是為了一個“利”字！

題主可能有所誤解：10月8日起，只是實行新的房貸利率政策，而不是要上調銀行利率，現在全球央行都在競相降息，此時銀行上調利率的可能性很小，所以，不要被一些房產中介的誤導性言論所矇蔽，從目前的經濟形勢來看，銀行上調利率的可能性非常小！

10月8日起，房貸利率將實行LPR利率（貸款市場報價利率），而不是過去在央行基準利率的基礎上上浮一定比例的利率，我個人認為新的房貸政策對剛需的影響很小，主要是打擊炒房者，因為根據新的房貸利率政策，首套房的房貸利率不得低於LPR利率，二套房的房貸利率不得低於（LPR利率+60個基點），也就是說，二套房的貸款利率至少要比首套房高60個基點（0.6%），而在過去，首套房與二套房的利率相差並不大，大概在10%左右（即：0.49%），由此可以看出，新的房貸利率政策將會提高炒房者的利息成本，會把部分炒房資金趕出市場！

所以，從新的LPR利率政策來看，國家打擊炒房的意圖比較明顯，“房住不炒”不只是一個口號，未來的房地產市場大的趨勢將可能是震盪下行，當然，短期大跌也不太現實，可能會是緩慢陰跌，用時間換空間，使泡沫逐漸被消耗，房地產價格有望逐漸回到正常水平.....

一、10.8後，銀行的利率並不一定就是上調：

9月20日上午，央行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），其中1年期報價為4.20%，比前一期下降5個基點；5年期以上報價為4.85%，與前一期持平。

專家分析：一年期LPR下調有利於降低實體經濟融資成本，同時也有助於保持房地產市場的平穩。

一年期下調，五年期持平，並未題主所說的利率上調。

以前房貸利率參考央行的基準利率，基準利率作為國家金融調控政策基本政策，在一定時間內會保持穩定。但是LPR政策出臺後，LPR是靈活的反應當前市場對於資金的供求關係。

但是 LPR也有一個基本的浮動範圍，也不可能上下浮動幅度太大，基本上是圍繞基準利率上下波動的，也不會偏離太多。所以從這個角度分析，LPR應該基本和基準利率相差不大！

穩，穩，還是穩！！

無論從國家調控政策，還是目前已有成果來看，房地產只有一個結果：穩！

房住不炒也好，新的LPR政策也好，降準也好，其實都是調控措施，都是為了穩定房價，穩定房地產市場。雖然貌似現在有些大城市的房價在降，三四線城市的房價在猛漲，但是這都是一個調控穩控的過程，必經之路。

相信政府，相信我們的房地產市場，只會越來越穩定的。

當前的房地產行情維持高位，未來10年房價阻止不了房價下跌。而10月8日新的房貸利率實行後對於房價弊大於利，有利於長期穩定而健康的房地產發展，所以我認為10月8日後先震盪，隨後房價總體會呈現下跌的趨勢。

首先來了解10月8日新的房貸利率情況，新的房貸利率將發生實質性的改變。原先將由央行基準利率為準，而10月8日後將由LPR利率為基準，並且給房貸利率設定了最低限制。

根據新的房貸利率規定首套房的貸款利率不低於LPR利率，也就是不能低於4.85%為最低利率。而第二套房就是以LPR+60個基點，也就是二套房最低都是5.45%，這是新的房貸利率規定。

再有根據新的房貸利率規定來看，明顯的就是鼓勵剛需購房。抑制炒房。這是新的房貸利率初衷。而這個新房貸利率政策目的就是為了配合“房子是用來住的，而不是用來炒的”，而新的房貸利率已經抑制了房價的升值空間。

為什麼10月8日後房地產價格會震盪式的下跌呢？

其實房地產的向下走已經成了必然趨勢，並非是由於10月8日的新房貸利率政策出來才導致房地產會下跌的，新的房貸利率政策抑制未來房價的上漲空間，抑制了房子的升值空間，這些是肯定的，其次還有其他重要因素導致房地產會下跌。

（1）房子黃金十年成為過去式

任何市場都是有漲的，必然就是有跌，漲跌是自然規律。既然當前國內房價漲高了，自然會有下跌的時候，一旦房價出現集體下跌，投資房子很大機率會出出現虧錢。不會像之前買房就賺，所以房子黃金十年過去了。

（2）房子泡沫太大

泡沫是漲出來的，機會是跌出來的。而全國很多地區的房價已經超高了，嚴重超過了當地經濟的支撐價格。根據資料現實，國內房產市值高達450萬億，已經超過了美日歐洲三大國的房產總值，從這個資料充分說明國內房價泡沫太大了。

（3）房子供過於求

根據資料現實，國內的房子已經足夠34億人居住了，而中國只有14億人，房子已經嚴重超過了14億人供需的住房。當房子供過於求房價自然要跌。從當前房子空置率高就是最好的說明。

（4）政策施壓

國內房子已經給出定位了，房子是用來住的，不是用來炒的！隨後各種樓市政策出臺，限購，限價，提高房貸利率，提高購房首富比例等等政策。

綜合以上分析，這些就是關於我個人對於10月8日後房地產走勢的預測，以及預測走勢的理由。具體未來房價會怎麼走呢？一切要市場走勢為準。