首先明確小把戲和小貓膩是二回事，現在的開發商相對而言比較規範，因為備案價由政府制定，不能超過備案價銷售，一期二期三期等都不會有上漲的逾期，所以開發商會選擇快速去化，政府又規定需要搖號，所以不存在有些房子不對外銷售，那麼這種情況下是否就沒有小把戲了呢！答案是肯定的，電腦搖號的軟體可以讓誰在第幾批搖到就會第幾批出現，繫結裝修價格不寫進合同，繫結車位，繫結儲藏室，提供首付貸，偷換概念增值稅由買家支付，先買房子再辦理社保等符合資格再籤合同，選擇多家外包公司全部開放合作等等

踩盤無數，見到售樓處小把戲花樣翻新，層出不窮。

開盤前期需要蓄客，如果拿到300套房子的預售，以前是提前就讓800個客戶交了誠意金，現在房產主管部門不讓收錢了，就改為認籌，比如讓客戶在自己的銀行卡里存上10萬元，透過銀行凍結。

這還沒完呢，如果房子好賣，開盤前再升籌，讓客戶在自己的銀行裡內再存入30萬的認籌金凍結，開盤前篩掉一批實力不足的客戶，最好留下來的都是全款客戶。

如果房子不好賣，直接開盤，蓄了800個客戶，拿出300套房子，造成一房難求的假象，增加那些沒有買到房子的客戶的心理預期，為下一次開盤做好鋪墊。

行情好的時候售樓員分工明確，客戶進入售樓部有人引導看樣板房，在看房過程中逼定成交，出了樣板房到大廳坐下來，算好首付貸款等預算後，銷售高手現場逼定成交，如果還沒有成交，再拉到另一個房間，主管出馬第三輪逼定成交。

行情不好的時候，做好銷控表，到售樓處一問都是賣的差不多了，沒幾套了，房子銷控裡先拿出一些不好賣的戶型和樓層，分步奏消化，即使行情不好，到最後剩的也都是一些優質房源，如果這個事弄反了，最後剩的都是頂樓和一些差戶型會更加難賣，很多售樓員看著沒有啥好房源了也會大面積離職出逃。

1、售樓處的人不一定是開發商的人

2、買房送“學位”不一定能實現

3、高層住宅千萬別買9到11層，這些樓層正好是揚灰層，髒空氣到這個高度就會停頓，售樓人員是不會告訴你們的。

4、樣板間裡有很多小手腳 如傢俱尺寸更小

5、到售樓處後直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。

6、售樓員會用許多方法來逼你買房（業內叫sp），讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

7、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。

8、你的個人資料可能被賣出

買完房子，你是不是會突然接到各種讓你去裝修、買保險(放心保)、買傢俱的推銷電話?不幸地告訴你：你的個人資訊已經被出售了!

如今購買新房已經很少能買到現房了，大多數的新房都是期房，無法實地看房選房，購買期房一般都是直接去售樓處選房的，售樓處會給購房者展示戶型圖、沙盤模型、樣板間等，購房者可以從這些東西中瞭解到房子的基本資訊，不過這些東西畢竟只是一個樣品，不可全信，那麼到售樓處買房要注意什麼呢？多留個心眼比較好！

1、注意沙盤

大家在看沙盤的時候要注意裡面的一些不明建築，通常來說，購房者看沙盤只會注意一些自己比較關注的地方，而沙盤上會有一些沒有標註用途的建築物，大多數的購房者都不太關心。但各位要注意，這些不明建築很有可能會給自己今後的生活帶來很多不良的影響。

另外還有一個問題，很多人都會忽視，停車位的問題，不管是有沒有車的朋友，現在私家車的數量在不斷的上升，所以在看沙盤的時候就一定不能忘了看停車位。避免今後自己的愛車沒有著落，購房者需要問清楚沙盤上停車場和地下車庫的具體位置，以及停車位與戶數之間的比例。

2、注意戶型圖

看戶型圖是選房的關鍵，看戶型圖有很多的技巧，首先大家要注意看戶型圖上的面積標註，如果看到“約”或者是使用大於、等於符號，不必驚慌，這都是正常的現象，因為接房的時候出現面積誤差是很常見的，只要誤差在標準範圍內就可以。看戶型圖上的面積時要注意，自己可以用建築面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。公攤面積越小的房子，得房率越高，也越實惠。

3、看社群規劃圖

大家在看規劃圖的時候可以結合沙盤來看，重點關注小區內部的交通道路規劃，購房者透過觀看道路規劃圖，可以瞭解社群的安靜區與熱鬧區，這樣在選房的時候就可以儘量避免選到鬧區的房子了。同時購房者要注意看規劃圖上的指南針箭頭，以此來判斷房屋的朝向，如果不注意，後期很可能因為方位的失誤購得一個採光嚴重不足的戶型。

4、注意價格

跟房屋有關的價格有幾個，均價、單價、還有總價。大家要注意分清主次，均價一般就是指整個樓盤的房屋平均算下來的一平米的價格；而單價一般指的就是某一個戶型、樓層的房屋單價；價格指的就是總得房款。買房不能但看總價或者是單價和均價，對於房子的單價是多少？總房款在什麼價格？大家心裡面都一定要清清楚楚的。

5、注意空口承諾

很多銷售人員為了促成交易，都會給購房者做一些承諾，總之買房子不是小打小鬧，不要被樓盤銷售人員的一些空口承諾一搞得暈頭轉向，面對這些優惠或者是承諾，戰術上可以溫和處理，但購房者一定要堅持自己的想法。

以上就是關於售樓處買房要注意什麼的介紹了，購房者在買房之前一定要先自己規劃一下，選擇什麼樣的房子，適合什麼價格的房子，要有一個清楚的認識，在售樓處選房的時候不要輕易掏錢，不管是交定金還是交首付款，交上去了，自己又不想買房了，可就沒那麼容易退了。

當前買新房需要注意的幾點。

1、備案價。

新建商品房，備案價以政府指導價為準，看準備案價，才能知道自己買的房子價格是高於政府指導價，還是低於政府指導價，以及各種銷售的“優惠”套路，別被各種“優惠”之後還是備案價，或高於備案價的價格買進的。

2、優惠方式。

去售樓部看過房子的購房者都有經歷過各種各樣的優惠方式，不管是銷售的逼定套路還是其他的什麼，從購房者的角度來說，買房計算的是你實際的購房成本，別被提高售價在打折扣，讓人眼花繚亂的優惠方式需要注意。

3、認購金額。

認購金是否計入合同總價，例如：“存3萬抵6萬，3萬不計入合同價”，市面上大部分的開發商，認購金不計入購房合同的成交價格，其次是其他名目的費用，例如：更名費、關係費等。

4、開發商實力。

買房，特別是買新房，開發商的實力很重要，特別是在市場交易量低迷的時候，開發商資金鍊容易出現問題，可能導致的結果就是，樓盤爛尾，或者後續交房、辦證難的問題。

5、“虛”“假”宣傳。

例如什麼學期房，地鐵房，“贈送面積”，誇大宣傳，子虛烏有的口頭宣傳或承諾等。

6、精“驚”裝修

裝修的合同，包含裝修標準、價格多少錢一平米，材料選用什麼材料，裝修公司資質等等。

7、工程抵押房、更名房、關係戶退房。

這類房產首先需要注意的是購房資金走賬的問題，其次手續流程的問題，別弄得錢房兩空就行。

第一問清楚開發商是誰. 特別是期房,開發商的實力,信譽很重要. 好的開發商答應你的事情就會做到,而有的會因為後期資金問題不到位. 第二問清楚物業是誰. 好的物業對樓盤來說也是會增值的. 第三房子一定要多看,不要怕花精神去看房. 房型其實。 第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的專案，就是你準備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個瞭解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業專案有一些最基本的瞭解。這些基本的瞭解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。 第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。 第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。 具體講，涉及到一些法律問題。 第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以透過在網際網路上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求稽核售樓書的外觀圖、小區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的資訊，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。 怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這麼好的戶型、這麼好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。 在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。 建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書籤訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 買完房以後還要查驗或者叫驗收“兩書”。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律檔案，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等裝置，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和使用者約定。 住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構型別、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗型別使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書裡。 也就是說一個房屋完整的法律檔案在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律檔案就應該算齊備了。 在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下籤訂房屋的限售合同，在什麼情況下籤訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。 商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。 所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同裡寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。 在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同裡，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這麼明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴充套件了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的範圍擴充套件了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴充套件，擴充套件以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

購買新房和購買二手房有很大的不同，新房你很多東西只能看到一個沙盤，不是實際的你需要購買的那套房子，因此，你在購買的時候，有些東西就不太確定。

在這種不太確定的情況下，我們到售樓部去買房，應該注意哪些問題呢？這裡談談我的觀點。我想在售樓部看房應該注意以下幾點。

為了讓購房人明明白白的買房，政府要求各開發商在售樓部必須公示每一套房的價格。

你從公示的價格就可以初步的判斷，這個樓盤在銷售的價格大概是多少，是不是你的購房目標。

當然，這個公示的價格也只是初步的作為你買房的一個參考，在實際買房的過程中，比公示的價格要低。

五證很重要，開發商必須在售房部展示五證，缺少一項證書，都是非法的。

五證包括

(1)、規劃部門的《建設工程規劃許可證》，這樓盤的每一項工程都包括每一棟樓，每一個戶型，建築風格，容積率，景觀，綠化等都是經過規劃部門的稽核透過，不是非法建設。

(2)、國土部門的《國有土地使用權證》，說明這個樓盤是商品房，經過國有土地出讓並交納土地出讓金，不是小產權房。

(3)、《建設用地規劃許可證》，目的是為了確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位使用土地的合法權益。

如果某開發商取得建設用地的批准檔案，但沒有取得《建設用地規劃許可證》而佔用土地的，其建設用地批准檔案是無效的，也是非法建設。

(4)、建設部門的《建築工程施工許可證》；建築施工單位符合各種施工條件、允許開工建設工程施工許可證。

主管行政部門對該樓盤在建專案的建築活動有其監督管理的許可權，維護建築市場秩序，保證建築工程的質量和安全等。

(5)、國土部門的《商品房銷售(預售)許可證》，這個就是我們常見的銷售許可證，沒有這個證書，任何樓盤是不允許對外銷售的。

在檢視《商品房銷售(預售)許可證》的時候，必須同時檢視許可證對應的是哪一棟樓，因為每一棟樓都有一個預售許可證。

這五證能初步的保證你購買的房產是合法的，能夠最大限度的保證你購房的合法權益，得到各項法律的保證。

在每一個售樓部，開發商都必須展示這個小區的每一棟樓有哪些優勢和劣勢。

你正準備購買的某一套房，你可以到售樓部的這個公告欄裡去檢視，你購買的這套房都有哪些優勢或者劣勢，這些劣勢你是否願意接受。

這些劣勢包括噪音、化糞池、景觀、採光、垃圾站、輸變電線路、車庫出入口等。

很多樣板間你表面的看著和實際修建的房子是一樣的，但在尺寸上會有些許差異。

這些差異一般的表現在寬度和長度不一樣，樣板間的床和沙發尺寸會小一點。

解決的辦法就是你最好在看房的時候，帶一個捲尺，測量一下是否和實體房子的尺寸一樣大小。

帶有差異的樣板間一般的出現在異地樣板間（就是開發商單獨的在某地修建幾套房作為樣板間，在房賣完後，這樣板間有可能會拆除），實地樣板間的尺寸是不存在差異的。

樓盤和開發商宣傳的學校是否一致。

很多人在買房的時候，要考慮學校，特別是名校，你在售房部看房的時候，就要注意這個學校具體是修建在什麼地方，學校名稱和開發商宣傳的是否一致。

配套設施完善，直接影響購房人的決策，正因為如此，有的開發商就會做一些虛假或者誇大宣傳。

比如軌道交通，有可能軌道離你這個樓盤有好幾公里遠，開發商也宣傳說是軌道房，雖然不屬於虛假宣傳，還是有些誇大其詞。這些問題你是否願意接受呢？

還有比如學校，醫院，商場等配套，這些配套可能會有，但這些配套什麼時候修建好呢？三年五年還是更久呢？這些你要注意。從以上分析的六點可以總結一下，在售樓部看房要注意的還是比較多，最應該注意的是“五證”和配套，學校等方面，這是最容易出錯的地方。

“五證”不全，開發商就違規操作，你的購房風險就增大；配套和學校不實，就會增加你的購房成本。

我都希望，每個人都買到自己喜歡的、稱心如意的一套房，少一些煩惱。

買房是一件特別需要認真對待與學習一些專業知識，做一些攻略準備的事情。

而在售樓部買房需要注意的事情比較多，主要如下：

我們首先要全面的去了解開發商的實力，是否為品牌開發商？是否在當地有成功的開發經驗？產品的品質口碑怎麼樣？物業服務品質怎麼樣？

這些問題既能保障你是否安全的買到房子，也關係到你以後入住幾十年內所需要面對的房屋質量，小區物業服務，小區的綠化品質，小區的安全建設等等，而這一些既關係到你入住以後的舒適度，服務感受也關係到你房屋未來的升值空間。

住建局房管部門等一些部門，對於開發商在銷售過程當中有明確規定，必須在售樓部現場公示五證，只有五證齊全，房源才能正常銷售。

在五證的基礎上還必須要公示所所售房源的房源情況，銷售情況，價格情況，包括網籤合同的範本等，這一些都需要在售樓部明確公示，供買房人隨時查閱。

每個售樓部都會有沙盤放在顯著的位置，在沙盤上有每一個樓狀的分佈，小區四周的道路情況等。

那麼看沙盤主要看什麼呢？

第一是每一棟樓的分佈排列、樓間距、房屋朝向、小區裡面園林景觀設計等。還要關注沙盤的比例與實際比例是否正確，有些開發商在做沙盤時，會放大樓間距，看起來很寬敞不遮擋。

第二，是否標註每一幢樓的配電箱，垃圾站，小區出入口，地下車庫入口、還有小區內的活動室，運動場。游泳池等配建，是否會影響到該幢樓的不利因素。

第三，要去周圍實際勘察，瞭解售樓部標註的周邊一些配套，比如學校，醫院，超市等等的實際距離，不要以為售樓部標註的距離就一定是準確的，其實很多是拉進了，並沒有那麼近。

去售樓部買房參觀樣板房是我們所有人少不了的流程之一。

那麼我們在參觀樣板房的時候就要檢視樣板房，是不是在實體建築物當中，還是臨時樣板房？

一般實體樣板房房子的層高、內部結構尺寸都是完全無法改變的。而一些非實體樣板房的臨時樣板房，一些開發商可能會在層高上做一些抬升增加視覺感受。

檢視樣板房的房間客廳朝向，包括實際的尺寸，因為樣板房很多的傢俱都是縮小尺寸的，會讓人感覺空間很大，但輪到自己買房，裝修以後發現空間沒有那麼大。