對於重磅訊息，央行一般都會選擇在晚上或者週末公佈，本週末也不例外。8月25日（星期天）正當大家玩得高興的時候，央行突然下發了一個重磅訊息《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。

這個公告涉及的內容比較多，我們就挑重點的幾個內容說下：

1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（也就是LPR）為定價基準加點形成，且首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（LPR+0.6%）；

2、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率；

3、二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點（0.6%）。

4、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年。

5、新老劃斷，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行，這意味著存量貸款不受影響；

6、改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。

7、實行差別化利率，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

8、嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

房貸新政對於即將購房的人來說到底是利好訊息還是壞訊息？

央行突然在週末宣佈這樣一個重大訊息，引起了市場的巨大反響，特別是對於準備買房的人來說，大家可能會存在更多的疑慮，比如新的房貸政策執行之後房貸利率怎麼計算，對於準備買房的朋友來說到底是好訊息還是壞訊息等等。

在探討到這個問題之前，為了方便大家理解，我們先來科普下什麼是LPR。

LPR是貸款基礎利率(Loan　Prime　Rate)的英文縮寫,指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。2019年8月17日，華人民銀行釋出公告〔2019〕第15號，決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。

LPR是根據全國18家報價銀行每個月提交的報價,去掉最高和最低報價後進行算術平均得出LPR，銀行發放貸款時,就要以每個月的LPR為參照設定貸款基礎利率。

目前提交報價的18家銀行包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。這些銀行涵蓋了國有大銀行、股份制銀行、城市商業銀行、農商行和民營銀行，可以最大程度的反應市場的真實貸款利率。

實行LPR定價之後對於購房者來說實際上沒有太大的影響，但可以有效的遏制炒房的行為。

我們都知道現在去銀行辦理住房按揭貸款，銀行是在央行基準利率的基礎上上浮，目前央行5年期以上期限的基準利率是4.9%，銀行在辦理房貸的時候可以根據市場的實際情況來上浮或下浮利率，比如目前很多銀行首套房的執行利率一般都是在基準利率的基礎上上浮10-30%之間，假如某個銀行的利率上浮15%，按實際的利率就是4.9%*1.15=5.635%。而10月8日執行LPR之後，銀行就必須以最近一個月LPR為基礎再上浮利率。比如最近一個月（8月20日公佈）的LPR是4.85%，那同樣是上浮15%的利率，使用者實際的貸款利率就是4.85%*1.15=5.5775%，這個利率跟按照基準利率計算差不多。

所以即便10月8日之後各大銀行正式施行LPR，但是對於正常的購房人群來說不會有太大的影響，雖然房貸的基礎利率不一樣，但是銀行完全可以透過上浮不同的利率來調整，所以真正決定客戶貸款利率的是市場的資金緊缺程度。一旦市場資金寬鬆，那對應的LPR也會出現下降。相反，假如市場資金變得緊張，對應的LPR也會上漲，這個利率彈性空間是很大的。

不過實行LPR之後對於炒房客來說無疑是一個重大的打擊。

按照原來的基準利率計算，二套房以上的貸款只需在基準利率4.9%的最基礎上上浮，但是執行LPR之後，二套房以上的利率必須在LPR的基礎上再加60個基點，在樓市比較熱的時候貸款利率上升將會大大增加炒房的成本。比如某個時間點，因為樓市需求火爆，貸款利率不斷上升，二套房利率將會上浮30%以上，如果按照原來的計息方式，二套房的實際利率是4.9%*1.3=6.37%。但是實行LPR之後，因為市場資金需求旺盛，對應的LPR可能達到5.35%，這樣二套房的實際利率就是（5.35%+0.6%）*1.3=7.735%，這個比原來的計息方式多出了1.365%，相當於貸款100萬30年等額本息，利息要多出32.93萬，這個利息房價要上漲多少才能補回來了！

由此可以看出，一旦10月8日之後正式實行LPR，無疑會有效的打擊炒房的行為，讓房子迴歸到居住的功能屬性，這對於防範金融和樓市系統性風險是有很大幫助的。

對於買房的人來說，其實並沒有得到利好，房貸利率並沒有下降，反而供房的壓力變成了不確定性了，因為央行僅僅規定了貸款利率的最低門檻，各地央行根據各地市的實際情況在LPR的基礎上進行加點，只許多不許少。LPR利率會在每個月20號進行調整，如果這個方法計算的利率降低了房貸利率，那麼各地央行要領會總行的意思，加點多一點將利率調漲回來，如果計算的利率提高了房貸利率，那就按這個來。

此次的調整情況：首套房5年期LPR為4.85%，相對於之前的央行5年期貸款基準利率4.9%，下降了5個基點（一個基點是0.01%），二套房為LPR+6個基點就是5.45%。也就是說從10月8號起，個地市首套貸款利率>=LPR4.85%，二套貸款利率>=5.45%。

但是央行副行長劉國強明確指出：房貸利率不下調。中央人民銀行規定了房貸最低利率，各地市要結合具體情況來進行加點調整，房貸利率依據當地房地產市場形勢、個人信用、銀行資金成本、市場供求等來確定。比如，一個城市居民槓桿率高，信貸突出，LPR加點可能會更高，所以以前利率上浮明顯的地區不可能以4.85%的利率貸款的。近期不是有個新聞嘛，安徽合肥有12家銀行已經暫停二手房房貸，原因就是因為房貸的額度不夠用了，供不應求了。所以對於銀行額度緊張的地區，加點會更多，就正如東西少了就要加價銷售一樣。

總之呢，此次的調整針對的目標就把房地產這個版塊單拎出來，讓其別再受當前降息的影響，對房地產進行區別對待，做到住房不炒。因為在以前，央行一降息刺激經濟，就會有大量的資金進入房地產進行炒房，實體經濟收益不明顯；央行一加息，房地產反映不明顯，實體經濟資金就受不了了，沒有錢運作了。這樣調整就是區別對待房地產，從而來繞開房地產進行實體經濟調節。

先說【答案】，對於即將買房的人來說，10月8日起新執行的房貸利率定價政策有可能是好訊息，也可能是壞訊息！新房貸利率政策2019年8月25日，央行釋出自2019年10月8日起將執行新的商品房商業貸款利率政策，究其本質主要是定價基準將由基準利率調整為LPR。

LPR又叫貸款市場報價利率，每月20號進行調整，由公開市場操作利率進行確定，其數值屬於動態且頻繁變化的，與固定靜態的央行基準利率形成鮮明對比。

調整前後房貸利率對比因LPR是隨時變化的動態數值，所以按照LPR進行房貸定價與按照基準利率進行房貸定價孰優孰劣是無法直接下定論的。舉個例子，8月20號釋出的5年期以上LPR為4.85%，按照新政策執行的話，首套房貸款最低利率不得少於4.85%、二套房貸款最低利率不得少於5.45%；央行貸款基準利率5年期以上為4.9%，首套房和二套房在此基礎上進行上浮或者下調。

不同地區間的房貸實際執行利率是有較大差別的:

例如在上海首套房貸款利率是有優惠的，在央行基準利率基礎上打9折，也就是4.41%；而在執行新政策以後，首套房貸款利率最低也要高於4.85%，所以對於即將在上海買房的客戶來說執行新政策就是壞訊息。

在北京首套房貸款利率不但沒有優惠，實際執行利率還要在基準利率基礎上上調10%，也就是5.39%；而在執行新政策以後，他們首套房貸款利率不得低於4.85%，即便在此基礎上上浮10%，也要比原先要低一些，所以對於即將在北京買房的客戶來說執行新政策就是好訊息。

綜上所述，新政策的執行主要為了解決“融資貴”的難題，本意是為了推動降低房貸利率。但從目前全國房貸市場的大環境來看，寄望於短期內實現房貸支出成本大“跳水”的可能性不大，只能說部分地區實際利率有所下降、另一部分地區有所上升。作者相信，從長遠來看的話，執行新政策是有利於推動降低房貸利率的！大家姐覺得呢？

既非好訊息也非壞訊息，是中性的訊息，最近LPR的形成機制有了新的變動，房貸市場利率也跟著變動，而8月的五年期LPR為4.85%，比此前央行的基準利率5年期以上的4.9%要低一點，有人認為這是變相降息的方式，其實這是想多了。

1、10月8日起房貸的變化是什麼？

根據央行最新的政策公告，從10月8日起新的房貸的房貸利率的計算方式就發生變化，新的房貸利率計算方式為：房貸利率=LPR+加點數值，而加點數值由具體貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

而LPR是有兩個期限產品，分別是1年期和5年期以上的期限產品，最新的1年期LPR為4.25%，而五年期LPR為4.85%。

但是LPR是每個月都會變化的，具體在每個月的20日9點30分由全國銀行拆借中心公佈。目前來看，8月份的5年期LPR是4.85%，比此前央行規定的5年期以上的貸款基準利率4.9%要低0.05%，這個影響並不大，因為很可能過兩個月5年期LPR就漲到了5%了。

2、此前的房貸利率是如何確定的？

此前（2019年10月8日前）的房貸利率計算公式為：房貸利率=基準貸款利率*（1±變動幅度），各個商業銀行會在央行規定的基準貸款利率基礎上進行一定比例的浮動，比如在2016年的時候會進行利率打折，比如打個九折，那房貸利率就是4.41%；比如2018年有不少城市首套房利率上浮30%，那麼房貸利率就是6.37%。

由此可以看出此前的房貸利率是非常依賴央行的貸款基準利率的，但是這個利率經常不變動，上次調整還是2015年的時候，已經過去4年時間了，但是4年中中國的經濟發生了不少的變化，這個就導致央行的基準利率無法跟隨市場的腳步。

不過現在用LPR來代替此前央行的貸款基準利率，而LPR又是由央行以及商業銀行共同根據市場的變化形成的。

3、LPR是如何形成的？

LPR的全稱是貸款市場利率報價，他的構成是這樣的：LPR=MLF（中期借貸便利利率）+加點；而MLF是央行每個月都要操作一次的，目前7月份的MLF為3.3%；

所以MLF主要是由央行決定的，那麼“加點”是由誰決定的？加點是由商業銀行決定的，是商業銀行根據市場情況做出的決定。

具體的情況是，在每個月的20日9點前各個商業銀行（目前是18家商業銀行）向全國銀行拆借中心提交利率報價，然後全國銀行拆借中心去掉最高和最低的報價，剩餘的報價採取算術平均值的方式獲得一個利率，這個利率就是當期的LPR。

由此可以看出，LPR更加符合市場的實際情況，而且也兼顧了央行對利率的調節作用，總而言之這是利率市場化改革的核心。

此前存在央行基準利率和市場實際利率兩種利率，這是“利率雙軌制”，此次LPR的形成機制的進一步完善是利率市場化改革的更進一步。

我覺得是個好訊息，主要來源於下面這項變化借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

現在我們的房貸利率的計算方式是基準利率*上浮或下調指數

例如：4.9%*110%，其中4.9%是央行公佈的基準利率，110%代表上浮1.1倍，是由商業銀行根據當前經濟形勢和政策要求設定的。

貸款合同一旦簽定，1.1倍的上浮係數是跟隨整個還款週期的，如果4.9%的基準利率發生變化，還款額才會發生變化。

但是基準利率是由央行控制的，如經濟形式不發生大的變化，肯定不會隨意調整的，目前的基準值還是2015年年底釋出的。也就是說，15年貸款的到現在已經4年多的時間還款額沒有變化。

回過頭來說說好訊息

現在新的政策就是把基準利率改為了市場利率（LPR），市場利率的最大好處就是調整靈活，可根據當期的市場反應來進行調整，每月20號9：00公佈最新值。

最重要的是，現在籤合同時可以和銀行約定調整日期（可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期），最短為一年，屆時根據最新利率水平重新計算。

這就厲害了，以前只有央行調整，我們才能跟著調整。現在改為，借款人可以選擇主動調整，最短期限一年，這就能保證每年都跟著最新的利率進行調整。

如果對經濟形勢有一定判斷力的話，在降息期，可以選擇一年一調，如果是漲息期可以選擇3年、5年或更長時間調整

比如當今的經濟形勢，8月1日，美聯儲7月利率決議如期降息25個基點，截止到目前先後有20多個國家的央行宣佈降息，全球也來到了降息週期，雖然目前中國沒有跟進，但整體經濟形勢如此，為了刺激經濟，LPR下行釋放更多資金也是必然。

有了這個趨勢的分析，我們在簽定合同時可以選擇短期調整的方式。但如果是全球加息，銀根緊縮，則貸款人應該選擇長期調整的方式來應對。

綜上房貸政策的調整充分體現了與市場相結合的特點，也讓購房人有了更多調整的空間，而不是完全看央行的臉色，這對購房人不得不說是個好訊息。

最近一則關係到貸款利率的訊息引起了廣泛的關注，央行釋出《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》，10月8日後新發放商業性個人住房貸款利率將根據LPR發生一定的變化，那麼將發生哪些變化？對於即將買房的人來說是好訊息還是壞訊息？筆者帶你一探究竟。

貸款新規及變化

《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》稱

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

那麼與現行的規定有哪些變化呢？我想至少有三點

1.參照物不同

現在房貸利率是參照央行公佈的存貸款基準利率，綜合貸款風險情況和當地房貸政策，決定上浮或者下調的比例，如上浮10%也就是1.1倍利率或者下浮15%也就是85折利率，而10月8月後貸款利率將變為以最近一個月相應期限的LPR為定價基準，再結合貸款風險情況和當地房產調控情況和當地房貸政策加點決定。

2.利率下限不同

以往貸款利率的下限，央行規定的下限是基準利率的70%，雖然也要遵守當地房地產調控情況和借款人資質、徵信情況等，在實際過程中很多優質客戶都要低於基準利率，我本人在兩年前買首套房時就申請到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%，而10月8日之後，新政規定，首套房貸款利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點，目前5年期LPR為4.85%，假如到了10月8日LPR不變，那麼無論你在哪個地區，無論你的資質、徵信情況有多好，首套房利率也不得低於4.85%，恐怕再也見不到像4.165%這樣的“打折”利率了。

3.貸款執行利率調整方式、頻率不同

目前大多數房貸合同中約定，利率調整方式為“如遇人民銀行基準利率調整，自下一年度1月1日相應調整”，目前利率形成方式是基準利率*（1+浮動比例），浮動比例合同期限內固定不變，二基準利率往往幾年調整一次，比如目前執行的基準利率還是2015年公佈的，所以執行利率往往幾年才調整一次；而新政規定，借款人申請房貸時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，最短為1年，貸款利率為LPR+基點形成，雖然加的基點多少也是合同期限內固定不變，但是LPR是每月20日公佈，如果選擇定價週期為一年，可能每年執行利率都要隨LPR的調整而調整。

LPR是什麼？

1.什麼是LPR？

LPR ，是Loan Prime Rate的英文縮寫，如果按字面意思翻譯是優惠貸款利率，按照官方定義是貸款市場報價利率，是指金融機構（通常指商業銀行）對其最優質客戶執行的貸款利率，它的形成由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考，截止目前，LPR分1年期及5年期以上兩個品種。

每月20日（遇節假日順延）9時前，各個LPR報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交自己行的報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後計算算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和華人民銀行網站查詢。

LPR的報價行，原本有10家，分別是工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行這五家國有大型銀行，浦發銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、民生銀行五家股份制銀行，而現在增加了兩家城商行西安銀行和台州銀行，兩家農商行上海農村商業銀行和廣東順德農村商業銀行，兩家外資銀行渣打銀行(中國)和花旗銀行(中國)，以及微眾銀行和網商銀行這兩家以網際網路運營為主的民營銀行，，涵蓋了各個型別的銀行，可以說報價行很豐富，能夠更好的代表貸款市場利率水平。

2.那麼LPR可不可以理解為新的貸款基準利率？我認為不可以。

第一，貸款基準利率，是央行公佈的唯一標準，而LPR，是18家商業銀行報價綜合計算得出，二者不可以等同，打個比方，歌唱比賽評分，一種方式是權威一錘定音說多少分成績就是多少分，另一種方式是由18位評委打分，去掉一個最高分，去掉一個最低分，最後平均分是成績，這兩種方式能說一樣或者相似嗎？

第二，貸款基準利率，各銀行可以在這個基礎上上浮或者打折，銀行對不同客戶執行不同的貸款利率，所以基準利率處於最高利率和最低利率之間；而LPR，本身就是各報價行最優客戶利率報價形成的，再者，新規中房貸利率不得低於LPR，所以LPR理解成最低利率更合適一些。

所以，基準利率和LPR無論是從性質上還是數值在市場利率的位置上都有所不同，我認為不能混為一談。

一些大家關心的問題和建議

除了把LPR是不是基準利率的問題，在最近的交流中我發現可能還關心這些問題。

1.貸款新規後房貸利率會降？

看了一些觀點，認為房貸利率會降，理由是目前五年以上的貸款基準利率是4.9%，而8月份的五年期LPR是4.85%，是不是就降了0.05%？我覺得未必是如此。

首先，LPR每月20日公佈，8月份的五年期LPR數值確實是4.85%，可9月20日還沒到呢，怎麼知道9月份五年期LPR就一定是4.85%？數值都不確定，比較的結論下的有點早。

其次，即便9月份的五年期LPR就是4.85%，這也不過是一個最低值，新政規定，

“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。”

據統計，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於五年期貸款基準利率4.9%的1.11倍，二套房貸款平均利率為5.76%，相當於五年期貸款基準利率4.9%的1.175倍，也就是說平均利率相對於基準利率都是上浮的，這是基於銀行業金融機構根據當地房地產市場形勢，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素決定的。

假如某地一家銀行普遍執行的是基準利率上浮10%，到了10月8日，會執行LPR最低的利率標準不加點？我認為不可能

總之，9月份LPR數值尚未公佈，各商業銀行具體的執行標準也未公佈，現在就說房貸利率下降為時過早。

2.現在買房貸款合適還是10月8日之後貸款合適？

這個要看你當地的具體情況。

假如你是首套房，徵信情況、資質情況較好，但現在能申請下來的利率為基準利率或者更高，那麼我建議你可以考慮等到10月8日之後，如果LPR還是8月份的數值4.85%，你又能享受銀行最優質的客戶的利率待遇，那麼可能比現在貸款執行的基準利率4.9%要低一些。

假如買的二套房，根據新機制規定，二套房貸款利率不低於LPR＋60個基點，假如9月份LPR還是4.85%，那麼10月8日以後的利率不低於4.85%(LPR )＋0.6%（基點）＝5.45%，高於現在基準利率上浮10%也就是4.9*110%=5.39%，低於基準利率上浮15%也就是4.9*115%=5.63%。

總結一下，假設9月份的LPR保持目前的4.85%不變，對於首套房，如果你現在能夠申請的利率是基準利率或者更高，那麼可以考慮等一等，期待9月份的LPR要低於目前的基準利率；如果你能申請到打折利率，比如9折利率4.41%，那麼建議現在趕緊辦，10月8日之後利率不會低於LPR；如果你買的是二手房，現在能申請的利率低於5.45%，那麼也要現在趕緊辦合適，如果高於5.45%，那麼可以考慮等一下。

3.以前發放的貸款利率會變嗎？

很多已經在還款的人很關心，既然新發放的貸款利率會有調整，那麼以前的貸款利息會不會變答案是，不會。

央行公告明確指出，2019年10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

也就是說，已經在還款的貸款，按原合同執行，如果基準利率不變，那麼房貸利率不會發生改變，利息自然也不會變。

在這裡再強調一個問題，新發放的貸款利率按照LPR新規執行，但是貸款基準利率仍然存在並且發揮作用，並不是像有的人說的基準利率被替代。

另外，商業用房購房貸款利率按不得低於LPR加60個基點執行，而公積金貸款暫不調整。

總結一下，LPR是指貸款市場報價利率，10月8日後新發放商業性個人住房貸款參照LPR執行，首套房貸款利率不會低於LPR，二套房貸款利率不會低於LPR+60個基點，商業用房貸款利率不會低於LPR+60個基點，公積金貸款利率暫時不變，10月8日之前發放的商業性個人住房貸款按原合同執行，不受本次新規影響。

對於即將買房的人來說是好訊息還是壞訊息，買房貸款利息是增加還是減少，，第一要看9月20日更新的LPR數值是多少，第二要看各銀行10月8日後在LPR基礎上的具體加點，第三要看彼時房貸利息的變化對買房人買房意願的影響進而對房價產生什麼樣的影響，現在說還為時過早。