【日元升值】

上世紀80年代，隨著日本經濟不斷向好，日本經濟接近了美國GDP的一半。1985年，日美英法德五國簽訂《廣場協議》，以人為干預來迫使日元兌美元升值。兩年多的時間裡日元兌美元上升了近一倍（1美元兌換220日元變成了1美元只能兌120日元），人們似乎一夜間變成了暴發戶。當時，整個日本島都沉迷在空前的繁榮和瘋狂之中，人們堅信股價只漲不跌、地價只升不降。

【投機炒價】

日元升值讓日本經濟實力達到了前所未有的高峰，國民個人存款也達到了歷史最高。儘管日本央行把利率由5%降到2.5%，但日本銀行仍有充足的資金提供貸款。日本企業和個人利用過剩的資金和銀行貸款進入股市逐利的同時，也大肆炒熱房地產市場。繼人人炒股之後，日本社會又進入一個人人巨資購地作抵押，然後貸款再次購地或炒股的惡性死迴圈。在那段時間裡，日本政府與銀行幾乎從來沒有質疑過，一旦貸款者無力償還鉅額貸款，他們該如何收場。

【暴跌崩盤】

在 日本國內，回想泡沫經濟的那5年，有的人會因為有著花不完的鈔票可以盡情享樂而覺得懷念，有的人會因為對於當時經濟狀況的迷茫與無知感到有些尷尬，還有些 人會對於整個日本拋棄價值觀變得物慾橫流而感到憤怒。1985年—1990年，短短五年間，眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了......當年日 本財富積累從暴漲到破滅的變幻不堪回味，這也成為世界各國重大經濟危機和金融災難最慘痛的教訓和最深刻的警示之一。

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。而日本經濟一退就是20多年，至今尚未完全恢復，這就是日本人常說“失落的二十年”。

日本在上世紀80年代，經濟不斷向好，GDP已接近美國的一半。為了遏制日本經濟過快上漲，並大幅縮小日本與歐美國家的貿易順差，1985年，日美英法五國簽訂了《廣場協議》。自此日元步入了升值之路。從1985年至1990年，在短短的五年時間裡，日本房地產和經濟上演了從暴漲到破滅的過程。從此，日本這個國家的民眾再也不敢投機房地產。

現在問題是，日本在上世紀發生房地產泡沫和經濟危機前，遇到了哪些徵預兆值得後人充分借鑑的呢？首先，廣場協議簽訂之後，日元開始升值之旅，兩年多的時間裡日元兌美元從1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由於日元過快升值給出口帶來影響，以及大量資金流向日本房地產，於是日本政府開始依賴於國內的房地產來拉動本國經濟。

當時日本的房價幾年的時間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。當時，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。彼時，日本經濟已經主要依賴於房地產的繁榮。而海外大量遊資進入日本房地產市場，既賺取了日元升值的好處，又享受到了日本房價上漲的利益，可謂一箭雙鵰。

再者，日本政府當時也過度依賴房地產來拉動經濟。所以，日本央行把利率從5%降到2.5%，這更加鼓勵了國內外炒房者高槓杆進入房地產市場。當時，由於日元升值使日本經濟實力達到前所未有的高峰，很多國民樂觀預估了自己未來的收入，也紛紛貸款買房置業。在那段時間裡，日本政府和銀行從來沒有懷疑過，一旦貸款者無力償還鉅額房貸，他們該如何收場。

再次，日本的實體經濟當時空心化，大家都擠破腦袋也要炒房產，根本無心實業。於是經商環境不斷惡化，出口企業的生產能力越來越萎縮，訂單變少，消費不振，經濟出現滯脹。失業人口大幅增加，政府試圖透過給房地產降溫來扭轉實體經濟衰退趨勢。但是，日本央行在上調利率之後，日本經濟和房地產就轟然倒塌。

最後，銀行壞賬不斷上升，信貸資金鍊急劇惡化。這既有斷供棄房者開始逐步增加，而且炒房者不僅濫加槓桿，而且出現了抵押不實、多次抵押、重複抵押的過程。隨著一家家房屋貸款公司相繼破產，被不良貸款充斥的日本銀行業也不得不採用合併重組的方式來獲得新生。

日本在上世紀出現經濟危機和房地產危機之前，出現四大徵兆：這既有日元過快升值，導致出口形勢惡化，日本經濟開始依賴於房地產。而過度的依賴房產，卻使實體經濟出現衰退，為了挽救實體經濟，日本政府又開始加息，這直接加快了房地產泡沫破裂程序。除了經濟受到打擊外，日本的銀行業也受到了巨大的影響。日本的房地產和經濟危機告訴我們，房地產過度投機的後果很嚴重。

不管日本，香港發生什麼，中國一定不會走他的老路。沒買房子的別再做夢了，只有靠自己，才能追趕與別人的差距。我們可以私聊房子的問題，我不是中介，也不是開發商，手裡也沒有多餘的房子。

日本發生的房地產泡沫我不想了解，也不想去評價，因為我們兩個國家的國情不同，社會制度不同，國土面積不同，人員數量不同等等不同，橫向對比和縱向對比都沒有可比性。

但是我們國家存不存在房地產泡沫？這是一個單獨的問題。

所謂房地產泡沫無非就是供大於求，但供貨方的價格還依然堅挺，這是個事兒。為什麼供大於求了供貨方還不降價這是泡沫問題的所在。筆者認為:

第二，從房地產商方面來說，賠錢的買賣商人肯定是不做的，拿地，建設，銷售，利潤，地貴了，建設貴了，銷售成本貴了，房子能便宜嗎！對於商人來說利潤不變就是讓利了，

第三，銀行方面，地產商的負債率和老百姓用於房子的貸款就可以看出來，銀行接受不了崩盤的後果，國家也接受不了，只有一個辦法，那就是讓時間消化降價帶來的風險，這個很複雜。

第四，就業方面，一個地產行業帶動的就業人員是非常龐大的，地產周邊行業的從業人員更多，數以百萬記的人失業，是什麼概念，都不敢想象。

第五，老百姓方面，剛需的還貸款都是個事兒，炒房的將會紛紛投向黃浦江。

總結、現在需要做的是穩定房價，不能出現暴漲暴跌，用時間擠壓泡沫，讓時間消化泡沫，軟著陸就是這個道理。政府，銀行，老百姓，都承受不住暴跌式的泡沫，但是地產商可以，原因看官自己去品！

日本人不相信房價會跌，不相信股票會跌，不相信日本經濟會出問題。同時，日本人在全世界開啟買買買的舉動。世界主要風景區，都有了日語翻譯和日語標識。主要奢侈品品牌，都融入了日本元素。

這一切，發生在80年代末的日本。

1、日本人的戰後經濟恢復

上世紀80年代的日本人，經歷了經濟的大發展，主要得益於美國製造業的轉移，以及戰後對朝、越戰爭物資訂單。

在二戰失利陰影籠罩的日本人，發奮圖強艱苦奮鬥，創造了很多經濟奇蹟。讓一個幾乎廢墟的經濟體，幾十年就成為了世界第二經濟體。

日本從最初的基礎輕工業，慢慢向高階製造業轉型。其中汽車製造、家電製造等等領域獲得了廣泛成功。

高性價比的日本製造，受到世界各國消費者的青睞。

日本從一個資源貧乏國，透過技術升級改造，塑造成了高階製造經濟體。

能源進口，透過加工出口，然後獲得不菲利潤。與此同時，日本的經濟逐漸強大！

日本在經濟發展過程中，成為了主要美元外匯儲備國，也成為了美國最大的債權人。

有錢後的日本人，開始被世界市場注意，尤其是奢侈品品牌。

2、買買買的日本人

上世紀80年代，世界主要旅遊景點，都會配有日語翻譯，更會有日語標示牌出現。

沒錯，日本人已經遊遍全球。每個旅遊勝地，都會在意日本客戶的需求。

與此同時，各大奢侈品品牌，都在阿諛奉承日本需求，紛紛加入了日本元素。當時據統計，世界上主要的藝術品都流去了日本。比如名人字畫啊，抽象派油畫啊，都是天價收購。

當時的年份酒，著名酒莊的葡萄酒，成船的送去日本本土。

日本的計程車，在80年代最舒服的。當然對比的是同一個行業，當年的日本沒有一個行業不舒服，那是一個經濟發展高速，賺錢很容易的年代。

終於，他們開始瞄準了地產行業、股票行業。大量的資金流入，造成了歷史大牛市！

日本房價最高的時候，東京地價就可以買下半個美國。

3、買下全美國

上世紀日本人被各行各業當做上帝，當然不能缺少地產領域。

日本企業高溢價買下美國本土企業的同時，一些財大氣粗的老闆也在投資地產。

有一個日本富豪，看中了紐約一棟房產。透過中介聯絡上業主，然後提出購買需求。

中介盡力撮合雙方同意，最後業主準備58億美元成交，雙方準備簽約的時候，日本土豪卻反悔了。

這把中介客戶經理嚇壞了，要知道這筆交易有不菲提成。帶著不解問及緣由，原來日本土豪覺得成交價格太低。他查了一下紐約地產成交記錄，最高為60億美元成交，他要名留青史打破這個記錄。於是，這棟樓61億美元成交。

虛驚一場！

這樣的場景，並不是孤立。80年代，日本人在很多地方創造歷史。

當一個人瘋狂的時候，她患有的可能是精神病；當一群人瘋狂的時候，只能是患上了泡沫妄想症。

日本人經歷瘋狂後，最後迎接了90年代初的泡沫破裂，場景絢麗而又悲愴。

歷史不會簡單重複，但是每次又那麼驚人相似。

都內9.2%高回報投資物件❗️

1988年建 2樓 25.35平米

租客連續租12年 超穩定收益[好的]

1，各地房價分化嚴重。東京房價與周邊差價8倍左右。

2，居民消費貸款氾濫，外資瘋狂流入，貨幣充足。

3，房價淨收入比高達30以上。(90平米房價相比平均年稅後工資收入)。

4，股市暴漲後崩。

5，幾乎所有人都認為房價永遠會漲(非理性思維)，再不買永遠買不起了。

6，製造業國內生存困難，好多都去搞房地產了。

最最顯著的兩個特點就是房價一路漲到九重天，當時最高的時候，最貴的房子大概幾萬美金一個平方，整個日本的房地產價值足夠買下整個美國。第二個就是日元一直升值，大概漲了一倍多。日元的升值直接導致了外貿水平的下降，瀕臨破產的企業和家庭，紛紛把房產變現，結果發現沒有接盤俠。也就是有價無市。然後就是房價一路下跌，就是那種幾十倍的下跌。最後就是眾所周知的近30年的經濟停滯期。當時，全世界也是覺得小日本可能經濟會超過老美。老美就迫使日本同意了廣場協議。核心就是日元升值，一直到外貿平衡，就是基本沒有貿易順差的那種狀態。

所謂房地產泡沫，就是指價格虛高，它的價格超出了它的價值。

出現的徵兆就是經濟增長停滯，本國貨幣瘋狂貶值，打工一族無力支撐房貸！

大白話，撈乾貨！

泡沫是不可事前預測的，如果能預測就不叫泡沫了，泡沫有些時候和價值是同一個意思。

聊一聊日本房產泡沫的全過程。各種機緣巧合，各種原因綜合的結果。

如果非要說房價泡沫破滅前的徵兆，那應該就是瘋狂的正反饋機制。不斷的上漲，離譜的價格，但是具體什麼時候破還是很難判斷。

關鍵詞：泡沫，預測，操作，加強，破滅

第一，聊一聊泡沫

很多人都在談論泡沫，泡沫，泡沫。我很喜歡聽鄧紫棋當年唱的那首泡沫，歌頌了泡沫。很有文藝範。

那到底什麼是泡沫呢？說白了泡沫就是說這個東西價格虛高。不值這個錢，表面上看起來是那個標價，但實際上根本賣不出這個價錢。或者說根本就值不上這個價。

那一般什麼東西有泡沫的？一般人們會認為資產有泡沫，什麼叫資產，資產就是可以一直放著的東西，耐用品。

比如牛奶很難成為資產，比如可樂很難成為資產，為什麼？因為這個東西放不了多久，放一陣子可能就壞掉了，而且它的生產量是可以提升的。只要市場有需求，我就可以不斷的養奶牛，增加牛奶的供應。你想想如果你的錢多，我的東西多的比你還快，這個東西就很難有泡沫，這個東西就很難漲價，漲到天上去。

但是資產不一樣，資產是一種非常不穩定的機制。你想想，如果牛奶特別貴，你可能就不喝牛奶喝別的去了。但是資產特別貴的時候會怎麼樣呢？你會覺得未來比現在更貴，於是你會越貴越買，這是一種正反饋機制，越來越多的人投入其中。

再加上金融的力量，比如金融工具的操作可以讓價格更高。所以人們往往覺得資產容易催生泡沫。

還有就是土地本身的特點。土地並不值錢，土地到處都有，但是土地位置卻不是到處都有，比如京滬的內環線就那麼一點兒點兒。增加供給是很難的，當需求無限的擴大，供給不能增加的時候，那麼漲價就會變成順理成章的事情。

從經濟的角度來看，泡沫其實並不是一個正兒八經的理論，或者說泡沫是不可提前預計的，很多人都說這個東西有泡沫，但是什麼時候破你不知道，那你說他有泡沫有什麼意思呢？你覺得價格高，未來可能價格更高。如果你不能從泡沫中獲得有用的資訊，那泡沫就沒有意義。

如果我們把眼光再放長遠一點兒，比如說房子的週期可能是50年100年，而我們的青春也就是10年，20年的時間。這個週期太長，談泡沫就是沒有意義的。

從經濟史上看，其實人類就是這樣一種動物，敢想敢做，敢把資源投入到一個自己認為會漲價的東西上，於是催生了一個又一個的泡沫。有一些人呢就掙得盆滿缽滿，有一些人呢就虧得什麼都乾淨，人類歷史就是一個又一個泡沫被吹大和破滅的過程。在這個過程中，我們也收穫了技術進步與經濟增長。

從更長久的角度來看，其實一切都是泡沫，包括我們看到的所有的美女，我們看到的我們的文明，人類社會，甚至地球宇宙。都是泡沫，只要時間足夠長，那所有的東西都會幻滅。從這個角度來講，泡沫在一定時間內和價值就是一個意思。

第二，日本房地產泡沫破滅的全過程。

說了那麼多，言歸正傳，我們來說一說日本房價泡沫破滅的全過程，之前我有文章專門寫過，這裡再簡單回顧。要我說這裡責任最大的應該是日本zf。

如果要談日本房價泡沫破裂，首先要說日本的經濟增長，日本從二戰以後開始經歷了迅速的經濟增長，東亞地區的人們都是這個樣子的，受教育程度比較高，又比較能吃苦，文化上又善於積累。

所以經濟就非常好，我說句不該說的，凡是發生泡沫的地方都是經濟比較好的，經濟差的地方從來就沒泡沫，因為實在太爛了。從這個角度上講，泡沫並不是那麼十惡不赦。

日本做出口加工業，日本製造席捲了全球，像我小的時候，滿大街都是日本製造的產品，各種電子產品，各種傢俱，家電，能用日本貨是非常有面子的事情。

在美元主導的全球體系下，日本人賣力美華人東西，獲得美華人的美元，然後又買美債借給美華人錢，美華人欠了一屁股債，日本人得了一堆紙，熟悉不。

如果這個貿易情況一直下去，那麼美華人就一直欠債，日本人就一直生產。就像前一段時間發生的事情一樣。

所謂的貿易不平衡，美華人覺得自己吃虧，美華人覺得自己的大量的生產製造業被日本搶了先，這時候怎麼辦呢？美華人就想到要用廣場協議的方式簽署一個協議，讓匯率升值，從而讓貿易再平衡。

隨著匯率的升值。出口果然受到了打擊。這個時候日本政府有兩種選擇，一種就是學習德國。忍受短期的失業與出口萎縮，向下一個世代挺近，提升經濟效率。還有一種做法就是降低利息，維護出口。

比較容易是第二種，日本政府也就選擇了第二種，但是利息降低之後，人們可能會去做更容易的事情，比如推升資產價格，購買房產。

更重要的是，在這期間日元還在升值，升值了將近一倍，日本也維持了兩到三年的低利率。過去如果說房子還是健康成長，那這一次大家都坐不住了，你想想你買了房子既能夠享受到日元升值的好處，又能享受到房價上漲的好處。隔壁的二狗子本來跟我差不多，現在買了房子一下子發了，這誰能受得了。

於是呢，東京的房價就開始起飛。這時候日本政府已意識到了問題，於是又開始猛的加息。既想維護經濟又想維持泡沫，實在是進退兩難。

而這一期間，國際形勢也發生了變化。過去東京是全亞洲的中心，沒有人可以挑戰它的地位。隨著其他國家如南韓，中國的崛起，無論是從體量上還是經濟增速上都超過了日本，日本企業可以出海了，日元國際化了，錢不用留在國內了。

同時呢，國際上的銀行間協議也限制住了銀行的手腳，銀行的資本金被框住，不能隨意地放出貸款來。房價也就成了無源之水。

最後就是價格實在太高，同時期東京地區的核心價格已經接近紐約地區的十倍，這個價格比起我們現在實在是小巫見大巫。從二戰起算，日本的房價漲了將近1000倍，而我們的一線城市現在最高也就是三十多倍。

在多種因素綜合的作用之下。日本房地產的這個泡沫就被刺破了。這可能是人類歷史上規模最大和絕無僅有的房地產泡沫破滅。

第三，全民狂歡，價格瘋長是泡沫破滅前的一個最主要特徵，但時間無法判斷。

我之前說過了，泡沫這個東西即使有，你也很難準確判斷他，或者說在一定時間內，他就是價值的另外一種說法而已。

那麼在日本的房地產泡沫破滅之前呢，幾個特徵是非常明顯的，因為資產價格的上漲實際上是一種非穩定機制，什麼意思？就是說價格高了可能會更高，這個經濟這個資產價格只能會越來越熱，日本當時就陷入了這樣一種情況。

這是一種正反饋，透過各種金融操作，人們的需求迸發出來。反饋程度越來越強，到最後就是流動性鎖死，所謂的明斯基時刻，沒有新錢來，價格太高資產賣不出去，那整個資產價格可能就面臨有價無市和閃跌的情況。

日本當時的情況就是全民瘋狂，所有人都覺得房價會漲上天，所有人都看不到什麼時候房價有下跌的跡象。

還有就是房子的絕對價格已經非常高啊，當時日本人叫囂著要買下整個美國。所有人什麼都不幹了，全部進入到房子的投機當中。

最後就是樂觀，全民的樂觀與高負債。沒有人認為房地產泡沫會破滅，沒有人看到未來的危險，大家只是透過銀行貸款大量的放出信貸來全部投入到房子當中，只要房價在漲，大家都是贏家。

這與我們現在是完全不同的。現在我們的房價的確已經很高，但是我說了這是由於我們選擇道路和融資方式不同所造成的。

而且我們現在對於未來的房價，其實很多人是持悲觀態度的，還沒有到全民參與，全民瘋狂的程度。而且我們國家也清醒的意識到了這個問題，控制信貸的流向，控制貸款，不讓錢全部進入房子。

同時就是放開一些投資渠道，做產業升級，做高科技。這些東西會經歷一個痛苦的過程，長期的轉型。但是一旦做成，它的投資回報率是遠遠超過房地產的。也就是說要讓房價下來，你必須要有更好的渠道，讓人們把錢貸出來去做這件事情。房子不是被打下來的，而是因為有更好的渠道，錢不用呆在裡面，去到別的地方，於是房價就下來了。

結論。泡沫在一定時間內其實就是價值的另外一種說法。因為如果你認為一個東西有泡沫，那你必須要能夠準確預測查才有意義。如果不能預測，如果這個泡沫週期太長。那麼說他是泡沫就沒有什麼意思了。

日本是透過一系列的加息，降息，匯率變動，政府的騷操作，以及時代的變遷，銀行的限制，日元的國際化共同刺破了人類歷史上最大的一次房地產的泡沫。

泡沫破滅前就是全民的瘋狂，價格的非常高，以及高負債，對未來無限的樂觀。我們應該還不到這個時候，而且政府已經出手，不讓房地產泡沫吹大，大家應該對未來有些信心。