一、房貸利率舊政

以前房貸利率根據市場情況會隨時調整，央行根據市場情況會給出適合市場的指導利率和執行指導標準，不會一刀切。而指導利率通常情況就是我們經常說的基準利率，一般是幾年才會調整一次，調整的頻率很低。

商業銀行接到檔案後會根據指導檔案出臺自己銀行內部執行檔案，然後每個分行會根據自己在地方情況出臺執行利率，不會完全一致，一般調整也就是根據基準利率上浮和下浮。

二、房貸利率新政

現在利率國家在推行市場化利率機制，什麼事市場化利率機制呢？也就是房貸利率參考市場報價利率，而不是央行的基準利率，也就是所謂的LPR。市場利率一個月報一次，這樣反應更快，更符合市場需求。那怎麼執行呢？比如交通銀行利率報4.9%，農行報4.8%，招商報4.7%等等，綜合參考利率最後定4.8%，那這樣確定之後，每個銀行利率制定標準都不能低於4.8%。

房貸利率市場化執行，還會延續以前制度，還要分一套房，二套房，三套房，公積金貸款等，每一種貸款性質利率執行標準都不一樣，通常二套房利率都要上浮15—30%，三套房通常不貸款，公積金貸款利率要下浮10-30%。

有些銀行還會根據客戶質量給以差別利率，分優質客戶，普通客戶，低質客戶等等。對於優質客戶比如信用好雙職工公務員家庭就算優質客戶，享受利率優惠，而對於信用不好，工作不穩定，貸款還款沒保障的利率會適當上浮。

另外通常房貸利率執行標準會根據新房貸和老房貸分開執行，老房貸老的利率執行，新房貸按最新的利率執行，一般是一年一調整，一年到期按最新利率執行，因而房貸利率新政對以前房貸不影響。

綜合以上因素，房貸利率新政今天起正式實施，以前的房貸不受影響，新貸款的房貸月供有的銀行增加了，有的銀行降低了。地方不一樣，同樣銀行情況也會有一定差異。

從短期看，透過LPR為定價基準加點形成的房貸利率與原先用貸款基準利率加點形成的利率相比，不會有太大變化。

01

“換錨”後的房貸利率：

北京漲了上海降了

從今日起，關係到千家萬戶的房貸利率正式“換錨”，定價基準由以往的基準利率轉換為LPR。

據多家媒體從各地產中介獲悉的資訊顯示，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（一個基點等於0.01%），二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

按照央行9月20日公佈的五年期LPR4.85%的水平計算，北京個人住房貸款利率水平為首套房不低於5.4%，二套房不低於5.9%，相比新政前分別提升了0.01個百分點和0.02個百分點。

以100萬元25年期的首套房貸為例，採用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規執行後月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革後的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

也就是說，上海房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。此前，上海普遍執行的是首套房最低基準利率95折，即4.655%。也就是說，新政之後首套房的最低利率或降低0.005個百分點。

對於上海首套房最低利率或下降，上海銀行業人士表示，減點是暫時的，未來會逐步調整到相應期限LPR之上。而如果以全國最低下限4.85%計，上海的首套房房貸利率相較之前反而是上升了。

02

業內普遍觀點：

“換錨”對房貸利率影響不大

那麼在新政影響下，房貸利率究竟會上升還是下降？業內普遍認為，在“房住不炒”的政策基調下，房貸利率“換錨”對實際利率水平影響並不大。央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上也明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

易居研究院對全國14個典型城市（4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市）進行的房貸測算顯示，在執行LPR貸款利率後，房貸利率整體略有增加，但變化不大。

自2015年10月24日以來，中國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

央行新政明確，首套房貸利率應不得低於5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低於增加60個基點後的5.45%。對比來看，新政前後房貸實際最低利率水平基本相當，變化不大。

整體來看，房貸利率平穩過渡是主流。10月8日後，雖然房貸合同變化，但房貸執行利率並無變化。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是維持在過去2年的最低利率，從目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

不過LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的。興業研究宏觀分析師郭於瑋表示，“從更長時間看，以LPR為基準形成的房貸利率，浮動可能性更大。現在居民貸款一般是每年做一次重定價，如果LPR調整頻繁，那麼半年重定價或按季重定價比例有可能提升。”

一方面，LPR新機制出臺是為降低實體經濟融資成本，未來下行機率較大，重點還是支援實體經濟、引導資金向小微企業等傾斜；另一方面，對房貸來說，大方向仍是避免干擾房地產政策執行，即使LPR下行，銀行也會透過改變加點基數保證短期內房貸利率基本穩定。

新的房貸政策今天開始正式實施，上海和深圳比較有代表性，我們一起來看看是什麼情況。

上海首套房貸款利率在LPR的基礎上減少20個基點，也就是4.85%-0.2%=4.65%，二套房貸為LPR+60個基點，也就是5.45%；

深圳首套房貸款利率為LPR基礎上增加30個基點，也就是4.85%+0.3%=5.15%，二套房貸為LPR+60個基點，也就是5.45%。

由於現在的房貸政策是一城一價，所以判斷利率上漲還是下跌，需要對比原來的商業住房貸款利率才行。

從深圳的情況看，此前深圳地區首套房貸款利率為基準利率上浮5%，也就是4.9%*1.05%=5.145%，現在是5.15%，基本與原來持平，100萬元20年期貸款月供僅增加2.78元，與之前人民銀行公佈相關資訊比較吻合，房貸利率總體穩定，不降低。

和深圳相比，上海情況就非常特殊了，人民銀行在公佈房貸新政的時候，明確提出首套房貸最低利率為LPR利率，各城市在LPR的基礎上加點形成最終利率。但是，上海不但沒有加點，反而減少20個基點，使得首套房貸利率低於LPR，這在其他城市可能是不會發生的。據悉，之前上海的首套房貸利率是在基準利率的基礎上按95折，也就是4.9%*0.95=4.665%，現在的首套房貸利率為4.65%，略低於之前的貸款利率，這樣，同等貸款額度和期限，上海的月供會略有降低。

總體上看，上海和深圳的新房貸利率和以前相比變化非常小，具體到每個銀行和貸款人，貸款利率可能還會有細微的差別，這也符合利率市場化的要求，估計今後房貸利率會在一個區間內波動，不可能一直保持不變。

有些漲了，有些降了。

以前我們的房貸，都是參照人民銀行的基準貸款利率，然後各家銀行根據當地央行政策、客戶資信情況等上浮或者打折。但是從今年10月8日開始，房貸利率政策就不再採用基準貸款利率了，而是掛鉤LPR（貸款基礎利率），至於什麼是LPR，你可以簡單理解為以前的基準利率就好了。

從今開始，銀行給你貸款，都是拿LPR+基點（1個基點=0.01%）的形式來確定利率。值得注意是，10月8日之前發放的貸款仍然是舊政策，也就是如果你現在已經還月供了，那你的房貸利率跟新政策是沒有關係的。

比如上海以前是全國房貸利率最低的城市的，甚至還有利率打折的情況，那就在LPR的基礎上減基點，即首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR減20基點，以和之前的水平匹配。

在深圳，首套房利率在相應期限LPR基礎上加30個基點，二套房在相應期限LPR基礎上加60個基點，執行新的利率政策後，實質和之前也沒有區別。

在北京，首套和二套房貸利率不得低於相應期限LPR加55個基點和105個基點，以100萬元25年期的首套房貸為例，採用等額本息的還款方式，首套房每月貸款利息增加約6元，二套房每月貸款利息增加約12元，可以說就是沒有變化。

房價上漲壓力比較大的南京和蘇州，之前房貸利率就上浮比較多，所以這兩座城市掛鉤LPR後加的基點也比較多：南京首套房利率為LPR基礎上加80個基點，二套房加105個基點；蘇州首套房則是LPR基礎上至少加120個基點，二套房加150個基點。

這是孔方兄目前收集到的情況，總之，利率改了之後房貸利率和之前沒有差別。只有等到LPR報價有變化，才會體現出來差別，但這要取決於央行什麼時候降息了（降低LPR的利率）。

個人住房商業貸款利率新政今天（10月8號）正式實施，從易居房地產研究院調研的14個典型城市看，以100萬貸款，30年等額本息看，14個典型城市除了寧波和佛山變化10月份比9月份月供變化超過百元，其他的城市在幾十元，和央行公佈政策時談到的新政前後月供基本沒有變化是吻合的。

新政前後住房商業貸款利率對比

北、上、廣、深4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份上升2%。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份上升3%。

二線城市方面，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口這7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份上升3%。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份上升幅度為5%。

三四線城市方面，無錫、珠海、佛山這3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份下降5%。同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份下降5%。

新政前後月供對比什麼是住房商業貸款利率新政？

房貸商業利率怎麼形成？

首套房房貸利率不低於：LPR+當地加點下限 二套房房房貸利率不低於：LPR+60基點+當地加點下限

房貸利率是在LPR利率基礎上加點形成，每個地方可以根據實際情況決定加點數，和現在基準利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個地方自行決定，但是不能低於央行最低規定。 首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+60BP(0.6%)。 其中LPR是每月20號左右釋出，對18家銀行的報價進行加權平均計算得出，8月份和9月份5年期LPR為4.85%，所以首套房不低於4.85%，二套房不低於相應期限的LPR加點60BP（二套房利率最低5.45%）。

房貸利率新政10月8日起正式實施，房貸月供漲了嗎？

感謝邀請。雖然房貸利率新政正式實施的起始日為10月8日，但絕大多數銀行自9月下旬開始已經與房貸客戶按新政策執行利率簽訂貸款合同。從目前反映的情況來看，新政策的實施對房貸月供的影響較小，絕大多數地方漲了了，也有小部分地方降了。

貸款利率新政的實施，對原先已經正在月供中的貸款客戶是沒有任何影響的，依然按照當時與銀行約定好的貸款利率進行還本付息；對於新政執行後簽訂房貸合同的客戶來說，他們約定的房貸利率必須是以LPR為定價基準，在此基礎之上進行上浮。

如上圖所示，這是10月份執行新的房貸利率政策以後，4個一線城市、7個二線城市以及3個三線城市的房貸月供變化表。

大家可以看到，北上廣深四個一線城市在10月份執行新政以後，首套房和二套房的月供金額都出現了不同程度的上漲，北京首套房月供上漲6元、二套房上漲12元；上海首套房上漲31元、二套房上漲38元；廣州首套房上漲13元、二套房維持不變；深圳首套房維持不變、二套房上漲38元。整體來看，一線城市首套房月供上漲了13元、二套房上漲了22元。

7個二線城市的月供幾乎沒有發生變化，多數維持了不變或者上幅度的上漲，只有蘇州和寧波的月供變化較大。其中，蘇州首套房月供減少了51元、二套房上漲了52元；寧波首套房上漲了163元、二套房上漲了165元。整體來看，七個二線城市首套房月供上漲了18元、二套房上漲了33元。

三線城市選取的是海口、珠海以及佛山，海口和珠海在房貸新政實施前後的月供變化極小，但是佛山的變化相當大，首套房月供下降了101元、二套房月供下降了115元。整體來看，三線城市首套房月供下降了30元、二套房月供下降了36元。

綜上所述，在房貸利率新政實施後，一二線城市的首套房、二套房月供均出現了不同程度的上漲，但整體漲幅趨於平穩；三線城市的首套房、二套房月供出現了明顯的下跌趨勢，每月可以少繳納30元以上的還款額，是一個令人感到非常振奮的訊息！

新房新政在10月8日正式實施了，從實施的情況來看，基本上沒什麼變化，和之前的預期相符。

所謂新房貸利率，就是將原來在央行貸款基準利率（目前五年期以上基準利率為4.9%）上進行浮動，變為透過LPR報價利率（9月份最新五年期以上LPR報價利率為4.85%）加點的方式形成，首套房貸利率不能低於LPR報價利率，二套房貸利率不得低於LPR加點60基點的利率水平，使利率更加市場化。

那麼實施新房貸利率後有多大變化呢？

以北京為例，新的個人住房貸款定價基準，首套房為LPR利率加55個基點，即4.85%+0.55%=5.4%，二套房為LPR利率加105個基點，即4.85%+1.05%=5.9%。而在實施新房貸利率政策之前，利率為首套房上浮10%，即4.9%*110%=5.39%，二套房上浮20%，即4.9%*120%=5.88%。

透過對比，可以發現，新房貸利率有很小的上浮，首套房上升了0.01%，二套房上升了0.02%。當然，不同銀行的利率也不完全一樣。

上海因為之前房貸利率一直很低，新規也有例外，上海首套個人住房貸款利率不低於LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+60基點。以9月20日公佈的5年期以上LPR4.85%來計算，房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

其他城市的話，基本上也是一個平穩過渡的情況，有些地方小幅上漲，有些地方小同步下降， 總的來說，新房貸利率與老房貸利率水平基本上非常接近，對房貸月供來說，原來買房的貸款完全不受影響，新購房的貸款則根據實際貸款利率會有小幅變化。

10月8日，房貸利率新政正式開始實施，相比於之前而言，各大城市的房貸利率雖然略有上漲，但相對還是比較穩定的！

據第三方機構統計的資料顯示，以100萬貸款、等額本息來算，10月8日前後，14個城市首套房平均月供上漲了6元，二套房上漲了15元，並不算很多！

其中，4個一線城市（北上廣深）、7個二線城市首套房、二套房平均月供都有不同程度的上漲，除了寧波上漲幅度比較明顯之外（首套上漲163元、二套165元），其他總體還算穩定！

不過，調查資料中的3個三線城市，差別比較大！比如，佛山，房貸新政實施後，其首套房月供將減少101元，二套房減少115元，下調的幅度還是很大的！而同樣處於三線城市的無錫、珠海，新政前後，月供變化就很小！

從這一個表格當中，可以明顯看出

大部分城市，房貸利率還是略有上漲的，但總體很穩定，並沒有大起大落！

之前嚴控房價上漲的城市，比如蘇州、寧波，其房貸利率上漲幅度相對比較大！

各個城市之間的差別會比較大，之前房價漲幅較多的城市，10月8日新政之後利率上浮比例較多，反之亦然；這也符合房地產市場“一城一策”的基本要求！

很明顯，相比於一線城市而言，二、三線城市的房貸利率波動性會更大一點！

其中，不得不提的是上海地區，情況很是特殊，首套房貸款利率為LPR下浮20個基點，雖然與之前房貸利率基本保持穩定，但這明顯不符合“房貸利率不得低於LPR”的規定！

貸款利率新政的實施，其主要目標在於將貸款利率市場化，進一步促進資金流入實體經濟，降低中小企業融資成本。對於房地產市場，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。這次利率並軌改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；在此前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。對原先已經正在月供中的貸款客戶是沒有任何影響的，依然按照當時與銀行約定好的貸款利率進行還本付息；對於新政執行後簽訂房貸合同的客戶來說，他們約定的房貸利率必須是以LPR為定價基準，在此基礎之上進行上浮。

從圖中可以看出，在10月新政執行後，各一二線城市首套房均有不同程度上漲，但是浮動不大，均在100元以內。例如北京首套房月供上漲6元、二套房上漲12元；上海首套房上漲31元、二套房上漲38元。

值得注意的是三線城市，部分城市出現下降的情況。例如佛山首套房月供下降了101元、二套房月供下降了115元。整體來看，三線城市大部分持續穩定，但存在下降的可能。

綜上所述，在房貸利率新政實施後，整體來說，月供基本保持平穩。不同的是：一二線城市的首套房、二套房月供均出現了不同程度的上漲，但整體漲幅不明顯；三線城市的首套房、二套房月供出現了小幅下跌！但是形成政策導向的可能還有待進一步觀察。

大家可能理解出現偏差了，實際上與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。因為“房貸新政”主要針對新發放個人住房貸款利率，對於存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。這句話的意思就是，已經處於還款狀態和已簽訂合同但未放款的小夥伴們都不用擔心，依舊該怎麼辦還怎麼辦。

顯然，題主所問的“月供漲了嗎？”回答是肯定沒有漲了，準確的說，是沒有變化才對。除非你是打算在10月8日後購買新房就另當別論。

所謂的“房貸新政”就是房貸定價基準轉換了，過去我們的房貸利率參考央行基準利率，而之後將參考貸款市場報價利率（LPR），也就是媒體報道時所稱的“換錨”。至今為止，還是有很多小夥伴不能理解這些概念，我今天就用最直觀的方式告訴大家，改革前後到底有什麼不同？

比如說，過去我們的首套個人住房貸款利率是在央行基準利率的基礎上上浮10%，那就是在4.9%的基礎上上浮10%，即利率為5.39%，這裡的4.9%就是央行5年期以上貸款基準利率。而從10月8日起，房貸利率基準轉換為LPR，這個LPR是每月20日釋出一次，目前我們參考的就是9月20日釋出的，即5年期以上LPR為4.85%，看上去要比之前的4.9%下降了5個基點。但新發放個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.85%），大家注意這是未加點（相當於過去未上浮）的情況下如此，事實上當地信貸政策因城而已，肯定會有不同程度的加點。如果說不加點的情況下，那麼利率自然比之前要低，月供也就相應減少。就像上海市的首套個人住房貸款就是在4.85%基礎上減了20個基點，變為4.65%，這是特例。

值得一提的是，過去五年我們的基準利率沒有變化，一直都是4.9%。但今後將每月有一次變化，等但了11月份時，就需要參考10月20日釋出的LPR利率。

總之，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點形成，這是央行在今年8月25日釋出的《新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》裡已經明確的，同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。從目前來看，各地基本都是保持與改革前利率水平相當，比如說之前你們當地的首套房貸利率為4.9%上浮10%的話，那現在就是4.85%加54基點形成。具體加點數值要看具體城市，正如上海市特例那樣，反倒是在LPR減了20個基點，這其實並不符合不得低於相應期限LPR的公告，但它符合當地的信貸政策和房價。