28號，雙休的週末央行放了一個大招：

房貸存量合同全部切換成LPR模式。

之所以引起市場關注，一方面是推出時間超過了市場預期，另一方面受眾面太廣，畢竟現在讀文章的你可能就是“房奴”大軍中的一員。

核心問題是怎麼變？還貸是增加了還是減少了？

如果你的房貸合同是按現有LPR方式簽署的，那麼本次不在受影響範圍。

房貸存量合同是哪些呢？

指2020年1月1日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

簡單說就是非LPR方式之外的都需要進行切換。

根據此次央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式改成新LPR定價方式。

轉換時間上是2020年3月1日到2020年8月31日。

而房貸的週期絕大部分是5年以上，這也就意味著該項政策實質影響是在2021年才會顯現，基準則是2020年12月公佈的LPR5年期以上資料。

根據此次公告，切換後的貸款模式有兩種方式：

一是定價基準轉換為LPR，定價模式由原來“基準利率×上浮(下浮)倍數”改為“LPR+銀行加點(減點)”。未來每個重定價週期結束都按最新一期LPR重新定價，加點數值則在合同剩餘期限內固定不變；

二是定價基準轉換為固定利率。轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中個人商業房貸轉換後的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

兩種方式只能選擇一種，機會也只有一次。

不過處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可以放棄轉換權。

目前國際上很多國家和地區已經是負利率時代，如歐洲多國、亞洲日本等。

而國內隨著經濟供給側結構改革的持續推進，利率趨勢長期看也必將是向下。

LPR+加點模式可能更划算。

假如你目前房貸合同是上浮10%，實際承擔的利率為：

4.9%*（1+10%）=5.39%。

按切換後選擇LPR加點方式：

重新定價日2019年12月5年期以上LPR利率是4.8%，2020年的實際利率依然是5.39%，但被切換成兩個部分：

4.8%+0.59%（5.39%與4.8%的差額部分）。

這麼切換有意義麼？

很有意義。

上面我們說了，對房貸的實際影響2020年是沒有的，但2021年可能就會顯現。

利率的趨勢是下降的，假如2020年12月份新一期LPR5年期以上利率變成4.6%，那麼實際的房貸利率就變成了：

4.6%+0.59%=5.19%。

LPR會降麼？

肯定會！

房住不炒是核心。

但目前對很多家庭來說房貸壓力還是很大，新的貸款方式切換讓政策調控更加精確。

未來趨下的利率走勢也會進一步降低“房奴”們的供房壓力。

我會選浮動利率

浮動利率和固定利率的區別在於是不是會根據市場的情況來調整利率，如果採用固定利率，不會跟隨市場波動進行變化，但是如果採用浮動利率，情況就不一樣了，會根據市場的實際利率來進行變化。

全球降息潮的大背景下，未來利率會越來越低，特別是中長期的利率來說，會逐步下降，這個跟實體經濟的發展有很大的關係，雖然我們還沒有降息，但是一些主要的地區已經降息了多次，美聯儲也在多次加息之後，開始降息了。全球經濟下滑的風險很大，為了刺激經濟，很多地方都已經開始採取了降息的貨幣政策，目前歐洲已經有一些地區出現了負利率。如果考慮到中長期利率下行的機率大，那麼現在買房採取固定利率，明顯不合算，會額外支出不少的利息。

考慮到經濟下行風險大，而且我們的利率還處於一個較高水平，有很大的下調空間，全球利率下行趨勢的已經很明顯了，所以買房的時候選擇浮動利率，對購房者更加有利。

01 這次調整不是什麼新政策，是對原政策的補充，是貸款利率市場化的重要措施

2019年8月16日，華人民銀行釋出一則關於改革完善貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）形成機制的公告，要求2019年10月8日起商業銀行對新發放的貸款要參考貸款市場報價利率定價，也就與老百姓息息相關的房貸利率要以貸款市場報價利率定價LPR為基準利率，但對於原來已經發放的貸款特別是房貸到了利率調整週期（每年的1月1日）後，應該以什麼為定價基準，公告未提及。

2019年12月28日，央行網站釋出《華人民銀行公告〔2019〕第30號》，對8月份公告中未提及的存量浮動利率貸款定價基準轉換問題作出了規定，就是要解決上面說到的問題，因為今後央行將不再公佈存貸款基準利率，事實上2015年以來央行都沒有再公佈過存貸款基準利率。

所以，這不是新政策了，只是LPR利率市場化改革政策的補充措施，也就是說，今後央行不再公佈貸款基準利率，完全由市場決定基準利率(LPR)，貸款基準利率這個錨徹底進入歷史。

這份公告很短，但對於大多數非金融人事來說，看完後可能仍然會一頭霧水，下面，對公告內容要點逐條解析。

就是在2020年1月1日前已經發放（包括已簽訂合同但未發放），且以貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不含公積金個人住房貸款）。當然，2019年10月8日後發放的住房貸款已經不再以貸款基準利率為定價基準了，不在這個範圍內，公積金貸款也不在這個範圍內。如果是公積金貸款或2019年10月8日後才發放的住房貸款就可以不用理會這份公告。

新增貸款已經全部轉換為以LPR為貸款定價基準，存量貸款將從2020年3月1日起-2020年8月31日全部完成轉換。也就是說大家可以分批轉換，重新簽訂貸款合同，不用扎堆去銀行辦理。

轉換的方式有兩種。一是直接轉換為固定利率貸款。二是轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率貸款。注意，每個人只有一次轉換機會，只能二選一。也就是說轉換後選擇了固定利率的，將不能再轉為浮動利率；反之，轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率的，則不能再轉換為固定利率。

轉換後的貸款與原貸款的貸款到期日一致，不會發生變動。

這裡根據貸款型別的不同，區分為兩種情況：

第一種情況：非住房按揭貸款，有談判空間，由客戶與銀行協商具體的利率。假如你選擇固定利率，就可以與銀行談具體的利率；假如你選擇以LPR為貸款定價基準的浮動利率，也就是說貸款利率為“最新一期LPR+加點數”，那你就可以與銀行談加點數（可以為負數）。

第二種情況：住房按揭貸款，沒有談判空間，且轉換後2020年的利率與2019年利率保持持平

一是如果轉換為固定利率，則轉換後的固定利率為等於原合同最近的執行利率水平，一般來說就是在2019年底時的執行利率水平。

二是如果轉換為浮動利率，則根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時間點的影響（在2020年3-8月之間任意時點轉換均可）。加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），加點數在合同剩餘期限內固定不變。

舉個栗子，某A君商業性個人住房貸款原合同期限30年，剩餘期限15年，原合同利率為“5年期以上貸款基準利率上浮10%”，現現執行利率為4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%，則轉換時某A君房貸的加點數應為1.08個百分點（5.39%-4.8%=1.08%），且這個加點數在轉換後的合同期內都保持不變。在此後的第一個重定價日（假設為2021年1月1日），執行的利率將調整為“2020年12月釋出的5年期以上LPR+1.08%”，此後每年以此類推。

F. 轉換後有什麼變化

若轉換為固定利率，則轉換後基本沒有變化。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。若轉換為浮動利率的，則還需要確定一個重定價週期和重定價日。即可以與銀行約定長於1年的定價週期，也可以約定1月1日以外的其他日期為重定價日。

一是建議轉換後不要選擇固定利率，而是選擇“LPR+加點數”的浮動利率。原因很簡單，就是基於當前及今後很長一段時間裡，貸款利率是下降的，只有在轉換時選擇浮動利率才可以分享利率下降的好處。

二是建議轉換後的重定價週期儘量短（但房貸的重定價週期最短為一年）。這也是基於當前及今後很長一段時間裡貸款利率逐步下降的判斷。當前，每月公佈一次LPR，目前已呈現LPR逐月下降的趨勢，只有重定價週期越短，才能及時享受到LPR下降的“降息紅利”。

前面已經回答過類似的問題，這次利率調整，我個人傾向選擇跟隨lpr調整。

為什麼這樣選擇呢？道理其實很簡單，因為只有兩種方式供選擇，我們分別來看一下就知道了。

根據人民銀行的規定，如果你選擇固定利率，對商業住房貸款來說，要保持原來的利率水平。

比如，你原來的房貸利率是6.13%，那麼今後你就永遠按照這個利率支付利息，無論將來LPR利率怎麼變化，都和你沒有關係了。

現在來看，Lpr推出5個月了，5年期貸款利率從4.9%下降到4.85%，又從4.85%下降到4.8%，這種趨勢是下行的。

從國際上看，2019年有20多個國家下調了利率，日本和歐美已經接近零利率。

這樣看來，短期內lpr會是下降的，如果你選擇固定利率，就不能享受利率下調帶來的優惠。

如果你選擇利率跟隨LPR進行調整，那就要先確定你的利率加點是多少？

比如你原來的房貸利率是6.13%，在2020年3月到8月期間調整時，LPR仍然是4.8%，那麼你的利率加點是613-480=133點，今後你每年的房貸利率就是LPR+133點，這個加點數是固定不變的今後的利率主要是跟隨lpr變化。

如果將來lpr變成3.5%，你的房貸利率就會變成4.83%，這樣就比6.13%的固定利率低多了。

有人說，如果利率上漲了怎麼辦呢？確實，如果lpr上漲了，按這種方法，你的房貸利率也會跟著增加，比如lpr上升到5%，你的房貸利率就會變成6.33%，比6.13的固定利率提高了。

我們選擇浮動利率的主要原因，就是預期將來lpr會下降，而且現在的趨勢是這樣的，至於更長的時間以後會怎樣，現在誰也無法做出肯定的判斷。

這種情況下，我們寧願選擇跟隨市場調整，也不願意去賭一把，再說，現在的lpr是4.8%，整體感覺下跌的空間要大於上升的空間，利率跌倒2%是正常現象，利率上升到6.8%，就有點超乎想象了，這也是選擇浮動利率的一個考慮。

總之，如何選擇是個人的自由，可以基於自己對未來利率的判斷，這裡只代表個人的觀點，並不是說這個觀點就一定正確，僅供參考。

LPR，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。本次央行新政就是把房貸參考的基準利率換錨成LPR，具體操作就是目前的房貸利率與2019年12月20日報價的LPR（4.8%）作對比，從明年開始房貸利率改成LPR+差值（可正可負）。

LPR與基準利率相比，變化較大，每個月都會根據銀行報價進行調整；而基準利率相對較穩定，自2015後沒調整過。

本次新政調整，不確定是不是強制全部換成參考LPR，如果給使用者選擇權，我會選擇繼續原合同參考基準利率。原因有二：1、短期看LPR的確是走低的趨勢，但是房貸畢竟是10年以上的期限，長遠看LPR如何操作還不確定。而基準利率牽扯麵廣，大幅度調整的可能不大，參考發達國家基準利率，中國的基準利率仍是走低的趨勢。2、本次計算差值是以2019年12月20日的LPR（4.8%）做差值計算，而最近幾年的房貸合同基本都是在基準利率4.9%的基礎上浮，如果換錨，這部分使用者就無法享受2019年LPR降息（降低0.1%）帶來的紅利，似乎不太公平，至少應該按4.9%計算差值。

房貸存量合同向LPR過度，這是大勢所趨，此前央行改革LPR，就是為了最終實現LPR和貸款實際利率並軌，讓貸款利率不止停留在銀行間系統，逐漸實現貸款利率實際化，此番房貸利率LPR化，就是一個重大的推進。

那麼我們作為貸款購房的買房人，到底選擇哪一種對我們來講核算呢？固定利率很容易理解，就是房貸利率固定，以後的房貸都按照這個進行還款。所謂浮動利率，就是貸款利率水平並不固定，會根據市場實際的貸款利率水平改變，當市場利率增加，貸款利率也會相應的增加，每月還款房貸利息就增加，反之利率降低，貸款利率也會相應的降低，每月還款房貸利息也會減少。

LPR一般每月更新，每月20號公佈當期利率水平，通常包含1年期和5年期以上，第二種就是針對房貸，因為房貸通常長期貸款，動輒十幾二十年，後期房貸利率就會根據LPR調整。整體來看，LPR呈下降趨勢，國家減稅降費，降低貸款利率水平，緩解中小企業融資壓力。後期房貸利率LPR化，就意味著房貸利率浮動化，只要LPR下調，貸款利率就會跟著下調。

我會選擇浮動利率，對於那些在猶豫選擇哪種利率方式的人，最糾結的就是擔心未來的利率變化，吃不準未來的走勢，所以寧願是選擇不變，最好沒有當前的這場變化，其實，這次利率定價基準的變化是給了我們一個多項選擇，第一是你可以選擇固定利率，這是給了我們多的一個選擇；對於那些擔心未來通貨膨脹的人來說，你選擇固定利率即可。

第二就是你可以選擇按照最新的定價基準來繼續採用浮動利率的形式，雖然LPR和原來的貸款基準利率有本質不同，但是對於我們這些個人住房貸款的人來說，不必要了解那麼深，其實都是一樣的，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR並不會改變未來的利率走向以及利率的絕對值的高低。既然是這樣，為什麼不換呢？

未來的利率會如何走？其實如果未來的利率如果是上行的，那麼房貸利率也自然會上行，也會透過貸款基準利率的上升體現出來，最終你的房貸利率是會上升的；如果未來利率是下行的，那麼你的房貸利率也會透過貸款基準利率下降體現出來。

反之，未來的利率下行也是如此，所以，對我們來說，不管是定價基礎是貸款基準利率，還是LPR其實都是一樣的，我們都承擔未來利率上漲的風險，或者是享受利率下行的紅利。

筆者個人判斷未來的利率下行是一箇中長期的趨勢，所以選擇浮動利率在未來能夠享受利率下行帶來的紅利。至於為什麼我判斷未來利率下行是一個趨勢，筆者已經回答過多次，經濟下行、外圍經濟體下行、M2的增速從十幾二十的增速降到了個位數的增速。這些是我判斷未來利率下行最主要偶讀原因。

央行釋出公告，宣佈從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應於2020年8月31日前完成

此次央行新政主要影響的是2020年前購房，使用商業貸款，並且參考貸款基準利率定價的購房者。

選擇一,選擇固定利率。

按照規定,商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說,選擇固定利率後,就一直維持當前利率水平不變。

選擇二,選擇“LPR+加點”利率。

LPR是貸款市場報價利率,LPR每月公佈一次,可升可降。也就是說,選擇“LPR+加點”利率,你以後的房貸利率也是可升可降的,月供也是可能變多或變少的。

作為理智的選擇，應該是浮動利率。

我認為銀行利率的長期走向是降低利率，這是世界的大趨勢。

日本的負利率已經很多年，歐洲負利率，低利率比較普遍。美國搞QE後想透過加息收回放出去的貨幣，路走到一半，又縮回去，現在重新開始回到降低息時代，向歐日靠弄。

負利率的形成原因是資本過剩，發達國家依賴的服務業，對資金需求低。搞工業，因為勞動力成本高，競爭不過勞動力成本低的發展中國家。企業不僅無資金需求，自己的資本都找不到用錢機會，所以銀行的資金難貸出去。我們知道，銀行是依靠息差生存的，銀行資金如果難貸出去，這資金就生不了利息，銀行儲蓄資金就沒有利益。不僅無利，還增加了管理費。於是，拿管理費幫你存錢，就成了蕭條的銀行保命的機會。

那麼，中國呢？銀行利率會發展成歐日的低利率負利率時代去嗎？

不要慌，中國的體制雖然有特殊性，政府可以透過強大的基礎設施建設，推動資金需求，但是，中國的基礎設施建設也已經過了巔峰時刻。中國的基礎設施建設的邊際效用已經逐漸下滑，許多高速公路上半天都沒有一輛車在跑，再瘋狂投資就是浪費錢財，所以，基礎設施建設對資金的需求也在逐漸降低，或者失去再增長。

中國與歐美日有三種情況是一樣的，一個是工業化已經成熟，已經過去了大規模投資生產產能的時代，工業固定資產投資在下降，工業增加值增長水平逐漸放慢，這些都影響資金的需求放慢。工業一直是資金需求的大頭，大頭不再需要資金了，自己的資本都足夠了，你說會怎麼樣？二是中國經濟已經在依靠發展服務業再續增長，而服務業對資金的需求量並不強。第三是中國的勞動成本在上升，我們在國際產業分工中間的地位需要重構，就是要轉移低端產業到發展程度低勞動成本低的國家，自己發展高附加值產業和服務業。此外，資本輸入要轉化為資本輸出，資本只有成本廉價才有利於輸出，所以，降低利率是必須的。

而且，在國際普遍低利率時代，中國銀行的高利率會引起國際熱錢大量湧入套利。熱錢來的容易，但是逃起來也飛快，有損國家金融穩定。國際上許多次金融危機都是國際熱錢惹的禍，我們絕對不會當傻夫，給別人把利息賺走，又損你的金融。

今日央行對房貸利率規則進行了全面調整，牽動著千萬購房者的心，這個調整對於貸款買房一族來說無疑是重大訊息！對於即將貸款買房的人群，在房貸利率做出新一輪全面調整後，採用何種房貸利率買房比較划算是一個值得深思的問題。即採用浮動利率還是固定利率。

先不說房貸採用哪種利率，先來探討一下這次房貸利率全面調整的大背景，搞清楚這個大背景，才能全面透徹的理解政策方向；至於選擇何種房貸利率就成了水到渠成的事了。房貸利率規則全面調整的大背景是在“房子是用來住，不是用來炒”這麼一個大背景，而房貸利率規則做出的調整又是全面的。意義就非常深刻了。

首先高層對於商品房的基調的落腳點是“住”，杜絕的方向是“炒”；也就是說以後商品房的功能向迴歸住的功能，遠離炒的商品功能。這不僅是房地產政策定調，更是房地產未來幾年的風向標；可以理解這次房貸利率很有可能是圍繞商品房迴歸住的功能做了一個政策鋪墊。

可以這樣理解，商品房屬性既然要回歸住的功能，那麼在房貸利率規則全面調整也應當與“住”的功能相協調；需要通盤考慮，長遠考慮，畢竟這是涉及廣大人民的根本利益。

有了上面的思考，對於房貸選擇固定利率還是浮動利率相信已經有了答案，這兩種利率從政策長遠角度來說，都會有傾向性，那就是對貸款購房者有思考；具體選擇的是固定利率還是浮動利率，還得根據個人的經濟能力跟眼光。如果自己屬於保守型，有固定的收益，抗風險能力低，可以選擇固定利率；如果自己預見未來房貸利率會下調，有一定的抗風險能力，可以選擇浮動利率。