關於全球降息或許大家沒有太大的感覺但是提到房價這絕對是大家最關心的。房價不斷的飆升但是錢卻越來越不值錢了。

印度央行宣佈將基準利率下調25個基點至6.25%，這是近17個月以來印度首次下調利率，打出了新年降息的第一槍。

因2018年美聯儲持續加息，巨大的資本外流壓力讓各國央行紛紛跟進偏緊貨幣政策，近來全球經濟下行風險增加，多種訊號表明，2019年全球央行極大可能會掀起一股“降息潮”， 全球多個大國央行或直接、或間接向外界透漏了未來加息的意願，中國也不會例外。

如果降息真的到來，會給我們帶來什麼影響呢？首先最直接的影響是，我們對抗通脹的能力又下降了，加息是對抗通脹，反過來，降息就相當於縱容通脹。

其次，對於樓市而言，我們都知道降息代表著信貸利好，對於需要買房的人來說，購房成本下降了，是件好事。然而，這也意味著買房需求很有可能會被刺激，資金很有可能會重新流入房地產，而且炒房客的成本降低了，或許會重新出來活動。當然，在當前持續高壓的調控政策下，資金能否如願進入樓市，尚存在不確定性。

2019年6月4日，澳洲聯儲宣佈降息25個基點，這也是澳洲近三年來的首次降息。降息用於應對經濟增長疲軟、失業率上升以及不給力的通脹率。

無獨有偶，一天前，印度央行如市場預判的一樣，降息25個點。這已經是印度央行2019年的第三次降息了！可見經濟增速下滑壓力之巨大……

隨著美聯儲表態，市場預計今年其降息機率高達7成以上，也會帶動歐洲央行降息機率大增。儘管目前美聯儲和歐洲央行還按兵不動，但是經濟衰退期恐怕難以避免，降息也將成為必然手段和結果。

美聯儲降息，首要原因是自身經濟增速不如預期，PMI、ISM和就業指數都創下近幾年的新低。甚至可以說，當下美國經濟不過外強中乾罷了。此外，關稅推高了國內的通脹也是一大原因，降息進行對沖是一種選擇。

即便美聯儲今年不降息，其他經濟體的降息對於中國也將產生一定影響。客觀地說，過去20年，全球寬鬆潮對世界經濟增長貢獻良多，中國也受益匪淺。不過這也造就了國內的房價高漲，因此在兩年來的去槓桿之後，貨幣政策基本定調在穩健。

也就是說，中國央行未來一段時間的貨幣政策，既不會大水漫灌，也需要逆週期調節，畢竟經濟下行壓力不容小覷。去槓桿已經為貨幣政策留出了騰挪的空間，這才有了去年到幾年的定向降準，當然還包括一次全面降準。此外，透過TMLF等工具進行的定向降息也在為經濟小心翼翼地保駕護航。

因此，全球降息潮之下，可能對華人民幣匯率產生一定支撐，減少資本外流壓力，是有好處的。中國的貨幣政策左邊是房住不炒，右邊是經濟增速託底，不可能大開大合。因此，還是走自己的路，穩字當頭。

記住一點，未來無論是降息，還是降準，都不會再次刺激房價過度上漲！也就是說，我們可能近幾年裡，再也看不到類似於2013-2015年的房地產全球暴漲盛世了。

因為未來中國的房產走勢一定是一個兩極分化，平穩過度的階段，調控的雙手會一直存在，不鬆手的。

下面，我就來說說這個原因所在！

第一、目前中國的房地產有幾大現狀：

1）中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

2）中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。

這個現象告訴了我們，在我們GDP沒有跟上其他大國的時候，中國的房地產卻出現了一個非理性的超越，這是一個非常不健康的現象。如果長期以往的保持下去，勢必會造成重大的風險隱患，所以必須控制。

第二，房地產目前的槓桿負債太高，隱患很多。

記住，10次金融危機裡有9次都是房地產引起的，而房地產過大的槓桿和負債是催生危機的重要因素之一。

我們可以看到，在2018年中國部分城市的局面資金槓桿裡，房地產的負債比例是非常高的，廈門達到了172.2%位居第一。其他城市也不同程度的達到了100%以上，而普遍都超過了50%！

說明了全國大部分的家庭，個人都有多多少少的房地產貸款槓桿，十分誇張，需要謹慎對待。

第三，我們以廈門為例來說明：

廈門的套均總價已經直逼倫敦，後面幾位的二線城市相比倫敦也差距不大（圖1）；

不少城市的房價收入比遠超倫敦的13.3倍，其中深圳36.1倍，三亞30倍（圖2）。

但是有意思的是在2018年，倫敦2018年GDP已經達到6532億美元，相當於46462億元人民幣；而廈門的GDP只有4791.41億元；杭州的GDP為13509.20億元；遠遠不如倫敦。

所以，大量的炒房族囤積了大量的房產導致了一個房產市值的非理性化上漲，槓桿負債也隨即而生，這是一個不健康的趨勢。

2019年前八個月全國出臺各種房地產調控政策多達400多次，各種限購、限售、限貸政策的不斷加碼，以及重磅的730會議、825商業貸款利！我們可以看到，這也是為什麼目前和未來會不斷有“住房不炒”的政策強制執行的原因。

在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是訊號也是很強烈的。

不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！

萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；

萬科一直在喊著“活下去”的口號；

李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；

泰禾轉讓了至少11個房地產的專案給世貿；

華僑城8次轉讓股權；

新城41億甩賣了10個專案；

而富力直接宣佈下半年不拿地了；

就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。

這個現象其實說明了，曾經以房地產為生，甚至靠著房地產作為經濟支撐的重要支撐正在逐步退去， 大批的房企倒閉，龍頭企業的防禦，預示著房地產已經進入了下半週期，優勝劣汰將會是未來的一個趨勢。

我們可以看到，在過去的十幾年裡，其實國外的融資渠道主要還是來自於金融市場，而不是房產。但是中國的融資過度依賴於房產，造成了合理資產配置的畸形現狀。

《2018中國城市家庭財富健康報告》指出，城市家庭住房佔比達到了77.7%，但在金融投資比重上，佔比僅有11.8%，股票投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產和金融投資比例30比70，而美國的房產投資比例為34.6%，金融為42.6%。

可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

這種比例一定會改變。大家去想象一下。如果改變，中國股市會是什麼樣子的？

目前我們國家人均GDP還不到10000美元，60歲以上人口就達到了17%以上，照這樣下去，到2025年，中國六十歲以上人口將達到3億，成為超老年型國家。

更值得我們關注的是：

（一）房價上漲 10%人口出生率下降 、結婚率下降，離婚率提高。

根據國家統計局和民政部的資料，2018年全國結婚率為7.2‰，為2013年以來的最低。2013年全國結婚率為9.9‰，2014年降低為9.6‰，2015年為9‰，2016年降到8.3‰，2017年再降到7.7‰，最後到2018年的7.2‰，這已經是五連降。

偶爾下降不可怕，怕的是趨勢性下降。年輕人不結婚，自然出生率也隨之下降，人口老齡化問題開始凸顯。

這其中，2013年就是拐點。從中國 25-44 歲人口數量來看，根據聯合國資料，中國 25-44 歲人口的規模在 2013 年左右已經見頂，佔全華人口比重 33%左右。

說明了高房價已經開始逐步阻礙未來的人口紅利，高房價導致的是大部分的年輕人不敢結婚，結不起婚，甚至促使生育率下降，二胎的逐步減少。

這對於未來的經濟發展和人口紅利利好是極為不利的！

（二）過度炒房和房價無休止的上漲直接導致的是實體經濟疲軟，股市牛短熊長。

許多人都說，為什麼別的國家都能走出10年大牛市，而中國卻不行？就連印度，GDP遠不如我們的亞洲國家也有了10年牛市的歷程碑。

其實問題就是出在房價的過度炒作上。

我們可以看到，其他國家建立長牛的機制在於，牛市大漲→促使實體經濟的消費→帶動企業的營收提升→直接利好上市公司的股價→然後導致股價上漲，股民投資者賺錢。最後再一次又一次的迴圈。

而中國十年裡，房地產走出了10年牛市，股市卻是熊長牛短。

問題在於牛市的上漲催生了許多投資性的資產收益，但是這些收益並沒有大幅度的流入到實體經濟和消費之中，反而過度進入房地產市場炒作，導致房價源源不斷上漲。

所以，最終的結果就是，良性迴圈無法維持，房子蹭蹭蹭地漲，股市漲2年，跌5年，熊長牛短。

人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。

從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。

目前大部分的人口的流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的短暫瘋狂，我們需要理智看待！

在未來人口紅利的驅動下，在價值的驅動下，一線，新一線，以及強二線城市的房產依然是具備著較高的投資價值，拉長週期會處於一個溫和上漲的趨勢。

而三四五線城市的房價，則更多的趨向於理性，可能會出現震盪，滯漲，甚至回撥。因為他們的空置率過高，是炒房者囤積的結果，再加上人口流出明顯，其實難以支撐一個上漲格局。

而對於未來的降息和降準，其實顯而易見，是偏向於流入實體經濟和金融市場的。

全球進入降息週期是可以預期的事，明年不排除美聯儲再次進入量化寬鬆。而近期，美聯儲五十天內連續兩次降息25個基點。中國應該近期會很快開啟降息週期，不是在本週就是國慶前後。因此，在全球和中國都出現降息房價會如何走？

要回答這個問題，就要從4月17日，國內出現股債雙殺的下跌走勢說起，市場預期在週一週二前後會開啟降息時間視窗，結果央行只是透過mlf釋放部分流動性，且mlf利率並未下降，這給市場一個巨大的失落，從而在9月17日滬指指數大跌50點，同時債市同步“股債雙殺”。

再之前，是lpr機制推出。結合lpr在美聯儲首次降息後，國內預期將會很快降息，而卻推出了lpr。而在lpr——貸款市場利率報價機制出臺後才出現降準動作，這是為什麼？

其實，結合央行遲緩和猶豫不決，主要的考量因素有以下幾點:

首要的就是，擔心降息降準或者降息後，資金進一步流向房地產市場從而再度推高房價。這明顯和“房住不炒”的意願相違背。

其次，中美毛衣戰以及美訴我匯率操縱的背景下，在中美談判沒有明朗前，匯率會因為降息而出現進一步走貶，從而更加給美國口實和對談判不利。

再次，豬肉價格推升cpi，以及胡賽武裝襲擊沙特，造成石油價格飆升，石油和豬肉，一個內部結構性推動，一個外部結構性輸入通脹壓力，從而制約了我央行的降息空間。

因此，在以上變數明朗前後，我央行遲緩和遲疑。未來降息降準週期依舊沒有改變，只是時點不確定。

而從上述順序來看，先有lpr鎖住了“二套房”和炒房者的信貸支援和流動性，其次，降準出現，接著而來必然是降息，透過這個順序可以一定程度上預防資金流向房地產。

隨著未來繼續降準和降息，剛需購房的信貸支援會逐步有利，地炒房的信貸支援和流動性支援被精準定位和打擊，並且落實到地方，因此，未來房價穩定回落，應該是大勢所趨。

截止到2019年8月，全球先後宣佈降息的國家就超過25個。其中，土耳其降息幅度最大，達到了425個基點；印度降息次數最多，先後達到4次，累計降息110個基點；而美聯儲的降息，對於全球經濟的影響最大。

一般只有當一個國家經濟發展缺乏足夠的動力、又面臨巨大的外部壓力，且透過正常的貨幣投放難以達到預期效果的時候，才會使用降息這種強刺激手段的！

2019年的全球經濟增長緩慢、存在一定的下行風險。全球央行或已經開始、或準備掀起新一輪的“降息”潮！

首先，降息（或降準），原本的初衷是促進實體經濟的發展。不過，前幾年，由於國內房地產行業巨大的“蓄水”作用，導致更多的資金流入了房地產行業，推高了房價。

對於房企來說，降息，意味著信貸利好，可以降低的融資成本。而對於購房人來說，降息，可以極大的降低購房成本，刺激買房人的需求。從而導致，房產交易量上升，甚至出現“日光碟”。

不過，現如今，在“房主不炒”的調控政策下，房企融資渠道狹窄、且成本居高不下，而炒房客、購房人買房的意願也普遍在降低。房價上漲的動力，明顯不足！

其次，LPR、新房貸政策的推出，截斷了降準（或降息）的資金再次流向房地產行業

10月8日開始實施的房貸新政，將房貸利率全面與基準利率“脫鉤”。這就意味著，即便是央行降息，也不會對房貸利率產生根本性的影響！

而降準（或降息）的重大利好、所釋放出來的資金，更多的會流向實體經濟和金融市場，而非房地產行業！沒有大量資金的支撐，國內的房價，能維持穩定就不錯了，繼續上漲的可能性極低！

9月19日，美聯儲又降息了，將聯邦基金目標利率下調了25個基點至1.75%-2%，這是美國今年來的第二次降息，雖然美聯儲依然不承認進入降息週期，但事實說明了一切，美國已進入降息週期。

隨後，今天下午印尼央行將基準利率下調25個基點至5.25%，澳門貼現窗基本利率下調25個基點至2.25%。全球各國各地區今年以來相繼降息，確實處於新一輪全球降息潮之中，那麼對房屋價值有何影響？

從全域性來看，降息是釋放流動性，造成貨幣貶值，對資產價格具有推升作用，理論上來說房價是會上漲的。但是就我們的具體情況而言，這種效應極為有限。

第一，國內並沒有直接降息，而是下調存款準備金率，增加可貸資金供給，但同時對各地房企貸款情況進行嚴查，圍賭違規資金流入樓市，主要是將降準釋放的中長期資金趕向製造業、中小微企業等實體行業。

第二，從需求端來看，購房成本是上升的，目前多地的房貸在基準利率基礎上進行上浮，普遍上浮在10%-20%，很多地區的房貸利率水平都在5.88%左右。雖然說10月8日後將實行在LPR報價利率上浮動形成的新房貸利率，但整體房貸利率水平並不會下降。

第三，目前中國經濟處於重要的轉型基，經過工業化快速拉動期，城鎮化推動房地產行業大繁榮，也帶動了諸多產業的發展，為GDP的增長作出了很大貢獻。但現在需要高質量的增長方式，而不是單純追求GDP，巨大的房地產對實體經濟產生了明顯的擠佔效應，全民房奴的情況下，想透過消費換檔就不太現實，必須把房價上漲抑制住。

因此，在“住房不炒”的大方針之下，在全球降息潮的大背景之下，未來中國利率也有進一步下行的趨勢，但是貨幣寬鬆所釋放出來的流動性，一定不會再去炒房了，只有實業，只有強大的製造業，才能真正實現興國強國，房價未來漲幅將會越來越小，然後進入長期橫盤，並不具備持續大漲的空間。

今天凌晨2點，美聯儲決定將聯邦基金利率目標區間下調25個基點至1.75%~2.00%，這也是美聯儲年內第二次降息。25個基點的降息符合預期。但特朗普卻很不滿意，特朗普認為美聯儲降息太少。

在美聯儲公佈利率決議後，沙特央行和中國香港都先後宣佈降息25個基點，巴西央行降息50個基點。除此之外，今年已經有20多個國家和地區進行了降息。在全球經濟不振的情況下，全球性的降息潮是一種必然。

那麼降息對房屋價值有什麼影響呢？

雖然中國已經從9月16日開始降準，但最終也會跟隨國際市場降息的。

降息，就是央行降低貸款基準利率，儘管中國存貸款利率已經完全放開，但央行仍然會發布基準利率，指導金融機構定價行為，對銀行業金融機構的信貸市場定價具有很強的視窗指導作用。降息是一系列的貸款利率，包括各期限的貸款利率。

對於房地產而言降息是利好。對於資金需求量大的房地產行業而言，降息就是減負，降息可以同時給開發商和購房者降低資金成本。降息一般會帶來房價的上漲。

但降息往往是因為有下行壓力，這個時候人們有都會理智投資，而經濟下行時各行各業也都會感覺到收入、利潤增長下滑，這時候人們往往也會傾向於持幣觀望。

房價最終能不能上漲還是由宏觀經濟、政府政策、人們的收入水平決定的，降息時也要從這三方面來具體分析。但對於中國來說，經濟增長速度還是領先於世界大多數國家，人們也在傳統上有買房投資的習慣，所以降息在中國，如果政策沒有太大的變化，還是會推動房價上漲的。

新一輪的全球降息潮樓到來了，自從美聯儲在9月降息之後，不少的國家紛紛跟進降息，沙特，印尼等國家都開始跟著進行降息，美聯儲9月降息之後，目前中國尚未開啟降息，而在9月16日的時候央行已經開啟了一波降息，全面降準0.5個百分點，所以大機率這次中國央行並不會跟進降息，因為幾天之前已經降息了。

那麼既然降息了，意味著更多的資金流入市場，以及借貸的成本會更加低廉，那麼房價又會如何變化呢？

降息會刺激更多的資金進入到市場進行投資，房地產市場也是投資裡面的一個極為重要的市場，同樣地，降息也會帶來更多的資金流入房地產行業裡面去，從而不斷推高房價，讓房價上漲，但是這僅僅是從降息這一個維度考慮對房價的影響。

而房價的漲跌並不是只有降息這一個事件會影響到房價，在這個過程中，房價也同時會受到來自調控政策，供需關係，銀行貸款實際利率，投資者信心，城鎮化發展速度等多個因素影響。

假如是國外的房地產市場，那麼降息之後，在大多數的情況下，會引起房價的上漲，通脹率也會上漲，但是在國內的房地產市場裡面，影響房價最主要的因素還是調控政策，這是影響房價的核心，也是關鍵。

即使9月16日那次的國內央行降準，採取全面降準加上定向降準，也採取了嚴格限制資金進入樓市的條例，可以說，如今政府對於房地產市場的調控已經下定決心，並且表示不再將房地產作為短期刺激經濟的手段，而且從調控的其他措施來說，房地產調控並沒有絲毫的放鬆，所以即使美聯儲降息以及國內央行降準，都不會對房地產市場有什麼影響，依然會維持原來的價格。

降息降準對於中國樓市一樣，只會加快泡沫刺破，這個我們可以從最近兩年降息降準中得出來。

一，降準降息這個多多少少會導致通貨膨脹，物價上漲，物價上漲增加了我們房奴的負擔，也讓沒有買房花更高生活成本維持生計，這樣一來更買不起房子不說，人們消費能力大大減少，通貨膨脹漲食品漲的最厲害，我們就業依賴是服務業，製造業，實體比較多。人們消費能力減少，服務業，製造業，實體失去了市場，那就會裁員，降薪，關門甚至破產，更多人失去工作，市場更沒有消費能力，就這樣迴圈幾次，沒有房子更買不起房子了，還有房奴失業可能斷供，拋售房子。

二，國際降準降息，這個是不利於我們出口的，對我們製造業大大不利，特別是歐美，他們降準降息，他他們製造業會迴歸，對我們依賴就會降低，這個不是什麼好事。

三，國際統一降準降息，會打亂已經建立好的國際貿易和金融規則，黃金白銀迴歸，現在貿易規則和金融對我們是最有利的，打亂了國際貿易和金融規則對我們怎麼樣就難說了，甚至對於全球經濟怎麼樣也不知道，美國可能一條路到給，印錢還債，印錢維持福利什麼都可能，川普這個房地產出生的商人，才不管什麼國際金融如何呢！

全球降息並不是都是為了刺激房地產，各國經濟不一樣，各國性質不一樣，各國經濟框架也不一樣，目前全球經濟都是不盡人意，都在想辦法解決本國就業、民生問題。

目前全球大部分國家都在重創實體經濟，因為把本國經濟駕馭在一個經融屬性產品，這個國家經濟是十分脆弱的。所以就需要多元化的經濟結構來重創本國經濟再次輝煌和穩定。

所以全球降息並不是對與房地產是利好，而是保證本國貨幣前提下，保證本國經濟能充分發展。

如果說歐美的樓市，那麼應該是會上漲的，源自於一個淺顯的因果關係，房屋是用貨幣計價，如果貨幣貶值，發行數量增加，那麼房子的價格就上漲。降息就是寬鬆，這大概無爭議，寬鬆就會促進價格上升。

但是，對於間接融資為主的國家，諸如中國和日本，我們要關注房地產漲跌還有一些政策屬性。老百姓最關注的當然是中國的房價，個人認為，能漲，但是漲幅會非常有限。你不能對照2003年-2008年那種翻番的漲幅，但是能夠在有限的空間上向上拱一拱。當然，依然不看好小城市地產，人口是制約地產的重要因素。我們來看看房地產漲跌的若干個焦點：

房產上漲的理由：

1、貨幣貶值，但這一點對於人民幣依然要保持疑問，我們寬鬆了嗎？這一點，似乎依然有疑問。寬鬆的手段主要是降低利率，而現階段雖然也在放大信貸，但是手段集中於增加信用，鼓勵銀行放貸。但是大家都知道，市場有個實際貸款需求，而利率是貸款的價格。如果價格沒有跌，這個供需一般是穩定的。當然，我們不違反通識，我們只是說寬鬆有，但是是有限的寬鬆。

2、城市化程序。這一點可見，但是其實命題並不新穎。城市化是自然形成的過程，而沒有哪個國家一定要百分百的人口進城。如今的城市化進一步推進，有空間，但是也不大。

3、土地財政驅動因素。這的確是個重要因素。

4、土地的稀缺性。這一直存在。

房地產下跌的理由：

1、租售比依然不匹配。不能一概而論，部分地區租售比還是合理的，北上廣深合理不起來。所以這筆投資就像買了高市盈率的股票。

2、人口老齡化。這一點日本就深有體會，中國現階段老人比例同比於日本1993年。不過由於人口生育政策，中國的結構底部年輕人不足。由於消費習慣，中國買房群體集中於年輕人階段，先買房再結婚。這和很多國家不同，所以房產需求端有有點透支。

3、中國間接融資為主的融資方式。這使得房地產信貸獲得遭遇一定的政策限制。

4、集體農地入市的可能以及公租房，經適房會增加市場供給。北京在試行集體土地的市場化，透過產權佔比的模式。未來農地產權應該是需要明確的，多年來這都是一個灰色地帶。納入正規登記管理，總是有利於房地產整體健康發展。

綜上，房地產依然是一個複雜的載體，影響因素並不是僅僅限於客觀，也有主觀的因素。房價控還是不控，有時候亦是政策選擇。所以房產和寬鬆政策的關聯反而不大，既然國內的寬鬆政策都關聯性不大，何況國際市場的貨幣變動。