兩積分化是未來幾年的趨勢。

從短期來看，金融市場並沒有走出大牛市的行情，所以不會再次刺激房價大漲。再加上離開2015-2017年的房地產大漲並沒有過去很久，許多人已經被上一輪的房產牛市吸乾了存款和貸款，因此，想要繼續炒房，跟風買房的資金不足，導致房價難以全面上漲。

另一方面，國家現在對於房地產實行的是一種“圍而不剿”的策略，也就是對於“住房不炒”嚴格監控，無論是從資金的流入，還是貸款的審批，甚至對於開放商土地的拍賣等都做到了嚴格把控。所以，房價很難出現爆炒和抬價的局面。

這就註定了，未來一段時間裡，前期漲幅過大的房價會進入一個調整的週期。

在2019年，我們率先看到了以上海為首的城市進行了一個“深度”調整，房價下跌達到了15%~20%左右，甚至有許多新一線城市加入了隊伍。

我認為，這樣的情況在未來的 1-2年裡會出現一個明顯的數量提升，因為現在大部分的三四五線城市房價都是一個有價無市的局面，許多人掛房賣房都是無人問津的情況，自然會影響到大家的心態和情緒。

在加上以一線和新一線為首的城市已經開始回撥，大批的開放商和房產企業又出現了倒閉、破產，甚至龍頭企業出現降低槓桿，控制風險的自保行為。

因此，未來1-2年裡，許多城市會進入補跌。

這樣來看的話，從5年的角度來分析，率先調整到位的一線和新一線城市可能會進入止跌後溫和上漲的趨勢，因為他們有人口紅利的支撐，有投資的價值存在。

而對於那些三四五線城市來說，現在供大於求，其實回撥補跌之後，就是一個震盪的格局，難以在未來5年看到明顯的上漲動力，因為人口是在持續淨流出的。

這就告訴了我們，中國房地產的黃金週期已經結束，未來是人口決定房價的兩極分化走勢。

未來五年房價穩中有降，底線城市房價面臨調整的壓力會更大一些。很多人依舊秉持著房子只會漲價不會調整的觀點，但任何事物都不可能延續一種趨勢，有上漲週期就有下跌週期這是自然規律所驅使的。下面陳述一下幾個理由：

中國經濟發展目前處在一個新舊動能轉換的階段，以房地產拉動的經濟增長已經遇到了瓶頸，投資產出率低，房地產的過快上漲嚴重透支了居民未來的消費能力，使得居民槓桿不斷上升等，這都是舊經濟帶來的直接隱患，而且隨著時間的推移這種弊端會不斷地顯化。因此，必須找到經濟發展的新動能，這也是為什麼要大力發展科技力量的根本原因，因為科技代表著經濟新動能。

隨著地產經濟逐漸的退出經濟舞臺的中心，房地產也將回歸理性。

房子目前供大於求，這是官方的表述，而且當前房地產投資10%左右的增速仍然遠遠高於0%左右的商品房銷售面積增速。這兩種的增長落差如果不斷持續下去，房子的供給與需求之間的剪刀差會越來越大。供需的失衡，房價面臨調整的壓力會越來越大。

可能有人會說，大部分的房子集中在少數人手中，這一點無可否認，但一旦地產稅落實，天量的房子供給會被倒逼出來，屆時房價有難以承受之重。

從整體房市而言，未來5年房價還會處於一個上漲階段，但是這樣的漲幅與前十幾年相比可謂是小巫見大巫，另外要知道在本輪經濟復甦之後，房地產會有一個小幅的復甦狀況，整體來說現在的房價應當是一個較低的谷底，但是未來上漲的空間非常有限。

經過了十幾年來突飛猛進式的增長，現在的房價已經進入了一個平臺期，也就是說未來的持續需求不會推動房價再像過去十幾年那樣迅速的增長，不過目前城鎮化仍然在延續，而且城市居民普遍對自己住房的條件不滿，改換住房條件的需求一直存在，這樣房價就不會出現大規模的下跌，而是出現緩慢平穩的增長。

另外一個問題就是在因城施策的背景下，各個城市的房價會出現明顯的分化，在一些三四線城市仍然有比較大的發展空間，所以房價也會增長比較迅速，但是整體而言房價都會進入平臺期，在一些過度建設的城市，房價還可能出現下跌。

在今年以來的下行壓力之下，央行開啟了寬鬆政策，寬鬆政策釋放之前，國家普遍對房地產進行了限流防止流動性釋放進入房地產中推升泡沫，並且抑制對實體經濟的支援，所以現在的房地產是一個增速相對緩慢的階段，在經濟整體回暖之後，再加上現在的房地產供應端的抑制，房價可能會出現一個報復性的反彈，但是這樣的反彈在政策的壓力之下不會太大。

所以說未來房地產整體而言是一個增長非常平緩的階段，雖然各地區有所分化，但是不會影響整體的判斷，另外，最近一兩年之內房價可能會有一個小幅度的回暖，幅度也不會太大。

首先我們對於房地產價格的上漲一定要辯證的去看待，並不是說房地產調控了，房價就一定要下跌，這個你得看一個大趨勢，從大範圍內來看，不要說最近5年，就是最近10內整體房價要想出現明顯的上漲都是很困難的，在這一點上就不要做任何期待了。

但是有一點可能很多人沒有意識到，那就是不同的城市或者說同一個城市區域之間的差異是在所難免的，對於城市中那些老城區環境相對比較差的房子價格實際上一直在下跌，而對於城市的新區房價在緩慢持續的上漲，老城區和新城區之間已經在房價上拉開了差距，這種價格差你不能簡單的用房價上漲來看待，而是品質帶來的價格差異化表現，對於城市的新建的小區，由於環境和各種配套比較到位，價格出現一定的上浮是正常的，也會有人搶購著買，而對老舊城區基礎設施落後的，房價下跌也在情理之中。

所以那種籠統的認為未來5年內房價還會不會上漲，都是屬於沒有全面客觀的看待問題，無論未來房價的調控是否放開，這種樓盤品質之間差異化引發的價格變動因素會在未來的房價表現中更為突出，所以都說一個城市的房價漲了，你一定要看上漲的是哪些區域，由此才會得出客觀的結論來。

未來五年房價上漲浮度不大，經濟正經歷一個磨合期，剛需買房的熱潮已過去，投資者買房受政策的調控，房價已不會大浮下跌，市場決定了價值，所以房價在這幾年趨於平穩期，也是買房的最佳時候。

肯定會漲的，不漲怎麼辦？很多人等著它的錢、它的利來發工資呢！它是支柱產業。再過5年10元=5元，你說漲不漲。

房地產未來5年內價格能不能上漲，這個問題有前瞻性，預判未來，我們先要分析清楚目前的實際情況，才能對未來的事有一個基本預估。

一、看政策

從目前政策面看，“房住不炒”的基調不會變，但出於穩增長的需要，政策也不會進一步收緊，會有城市放鬆限購、限售。2019年底中央經濟工作會議的通稿中，刪去了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”、增加了“穩地價、穩房價、穩預期”、強調“全面落實因城施策”等。

從政策的支援層面理解，房地產市場應該是平穩中有改變，至於能不能放鬆，看各地的實際情況，畢竟有”因城施策”這個政策口子。

二、看經濟

今年前11個月，房地產投資累計增速為10.2%。2015年到2018年的增速分別為1.0%、6.9%、7.0%、9.5%，因此今年將是連續第四年上升，能否成為託底經濟的重要力量，報告裡的表述是“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”。

三、看金融

房地產發展離不開金融和槓桿的支援，那目前又是什麼情況呢？

中央經濟工作會議，明確提出了要降低社會融資成本。

5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR（貸款市場報價利率）報價出爐，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相後首次迎來下調。

一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現5年期LPR的降低，這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。

四、看市場

12月16日，國家統計局釋出今年前11個月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，總體看，價格走勢總體平穩。

4個一線城市新建商品銷售住宅價格環比上漲0.6%。

前11月全國商品房銷售額139006億元 增長7.3%

五、看人口

房地產與人口數量的關聯，主要是需求關聯，未來大城市、中心城市對人口的吸附能力只能是增強，不會是減弱，有了需求，市場的活躍程度就會增強，漲不漲，是需求說了算。

分析完以上這些條件，對未來的房價可以有一個基本判斷，漲是必需的，但僅僅是熱點地區。

1.未來5年，一線城市的房價上行趨勢或已成為行業共識。因為人口基數，供求關係，都決定了一線城市的房價走勢。而一線城市受土地價格不斷上漲的影響，未來豪宅化趨勢已相當明顯；

2.在一線城市輻射範圍的都市圈亦是房價趨勢中的潛力股，這是基於人口流入的判斷。一項資料顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就佔了8個，有滬蘇，有廣深莞佛，有京津。龐大的人口基數，必然對當地房價帶來上漲空間；

3.關於未來五年，一線城市的房價，肯定高於當前。但到底高多少，其實具有較大變數。這個較大變數，主要來自兩點；

4.本輪一線城市皆翻倍，漲得太猛，體力透支，休整的時間可能會長過以往短週期的下行期，不是降溫一年左右，而是降溫二年左右；

5.中央嚴厲約束炒房，應會延續幾年，雖然樓市低迷之際，仍會重現救市，但在2022年之前，領導的指示或多或少，仍有一定的約束力。

6.從規律來看，的房價三四年一個小週期，10年一個大週期。而往往在小週期中會出現波動。2017年一線城市房價呈現出的緊縮的下行趨勢，而2016年一線城市房價延續2015年的上行趨勢，整體平穩上漲。從10年長週期來看，中國房價將穩中上行，但是各分化現象依然存在；

7.1998年中國進入到了的程序，不動產價格上漲，其實是貨幣增發的一個投影。貨幣的增髮量和房地產價格的波動、土地價格的波動有強大的正關係。未來5年內，只要中國經濟不崩盤，我們的貨幣總量就有可能會翻一番；

8.一線城市是中國經濟的發動機。從貨幣增發的效率到中國經濟發展的結果，這兩個元素中，我們可以得知，一線城市在未來仍然是人口淨流入的城市；

9.同時，全球資本對中國經濟的輸入以及全球產業在中國經濟發展中的兌現，一線城市仍然是一個重要的視窗。

未來5年房地產市場肯定還會漲，只不過不是所有的城市或區域都會上漲，而是一小部分城市或區域還漲，而大部分的城市或區域在5年內還很難消化此前上漲到最高點時的價格。

筆者認為用二八定律還是比較好的解釋，就是20%的城市會上漲，而80%的城市可能會下滑或無法超越這輪上漲的最高價格。房地產市場從來也不是無阻礙地一路走高，而且在起起伏伏中梯階式地上漲。可是這一輪的房地產上漲已經達到了翻番，而一個翻番的房地產價格需要用較長的時間來消化。

可是，我們每年的GDP經濟總量超過90萬億，甚至在向100萬億的規模邁進。並且其中的可支配收入也會從現在的佔GDP45%向更高比例發展。未來會超過50萬億的居民可支配收入，在扣除生活成本和相關成本後，至少也會有1/3的財富需要進入到投資市場。那麼就需要一些資金池來容納這鉅額的資金。

股票、基金、存款、黃金、投資等都是很好的宣洩口，可房地產市場更是資金的最大沉澱池。房地產市場也就不可能在未來5年裡全面下滑，那麼區域風化將會逐步形成。

一些具有投資和金融屬性的房產，那些人口流入且土地稀缺的一線城市和部分二線城市或省會城市，以及具有旅遊特色、城市特色、三大城市群的周邊城市等等，也會出現不同程度的上漲機會。但這種程度、價位、區域等也要求也開始提高。投資房產就如同投資股票那樣，在合適的時機和選對了的房產那就是上漲獲取利益的績優股。

選擇房產就如同選擇股票那樣的時代已經來臨，股票遵循的是7虧2平1贏原則，筆者認為未來的房地產可能會遵循5虧3平2贏的原則。

未來5年房價肯定是向上的，也許十年都是如此，有幾點原因；

人口進城後需要房子，即使是租房，也需要先買房才能有房子出租，加上政府建設的各種保障房，不管以什麼形式建成的房子，都需要房地產行業，這就變向的保證了未來十年房市的發展。

房價問題不是單單解決開發商或一個行業就可以解決的，房地產的上下游包括了太多的就業，資金問題，有些地方上的債務也在等待房價幫助過度，解決，別說降房價，即使房價不漲不跌，也會影響到地價，地價直接連著地方資金的使用。

人均住房40平的前提是，大部分住房都是老舊小破類的房子，人們對住房的要求會越來越高，改善型住房也會更受購房者的青睞，畢竟誰也不想用了幾十年的小房子後，在買個小房子，那樣就失去了換房的意義了。

從整體上來說，人工，材料等各行業的費用都在上漲，尤其以豬肉為代表的CPI一直衝高，在這種情況下這兩年雙降釋放出去的貨幣，要集中的歸攏一下，加上最近因城施策的輿論甚囂塵上，這就給某些經濟發展壓力過大的地區以緩衝的可能性，也代表了有些地區可能會回撥，甚至暴漲，但上漲的房價必然是可控的。

如果是想自住買房或改善，現在不失為一個好時機，在買方市場的行情下，可以多挑選一下，但不要持幣觀望太長時間，如果是投資買房，那真不如打消這個念頭、