一、日本房地產崩盤前的日子：

在1991年刺破泡沫前的4年裡，日本的地價瘋狂上漲超過200%，甚至和比自己國家大1.5萬倍的美國地價相當。

日本在1980年代，僅僅用了短短几年時間，經濟總量就一舉超越義大利、法國、英國、德國，成為僅次於美國的全球第二大經濟體。

尤其1985年日本簽署《廣場協議》後，同意美元貶值，日元開始升值，一時間日本大量熱錢流入，房地產行業成為了吸收熱錢最重要的渠道。

當時的房地產有多火呢，全世界十大富豪有6名在日本，而這些日本超級富豪，全都來自於房地產業。

當時的日本人出去豪到什麼成都呢，在國外見了日本人就像見到了財神爺，日本人出手闊綽，不問價錢，喜歡就買。

二、日本房地產泡沫被刺破：

從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年時日本房價上漲了8倍。

大量開發地產，造成了供大於求，但房產商還積極營造房子不夠賣，房價永遠不會跌的假象，當時搖號買房，排隊的人都一大半都是託。

當時東京銀座大街最貴紀錄是每平米約95萬美元。

銀行和百姓的錢大多壓在房地產中，一旦房價泡沫擴大下去，百姓的錢會大量縮水，違約還不起房貸的人會越來越多，銀行的錢將會大面積虧空，如果沒有新的資金注入，將導致銀行倒閉，國家經濟滑坡，金融危機。

對於百姓，房價泡沫繼續發展，物價會越來越貴，收入大幅度縮水，緊接著大量失業，就像2008年美國次貸危機一樣大量人民失業，連飯都吃不上。

而到了90年日本的房子其實已經沒有剛需購買了，只剩下投資客來回倒手房子，沒有新的接盤俠，有沒有投資刺激，為了避免泡沫的進一步擴大，導致經濟全面崩盤，日本不得不主動刺破房價，尋求自保。

三、每一場房價泡沫，都伴隨著大片區域的經濟危機：

美國在2008年次貸危機爆發，造成全球性經濟危機，這與美元的全球地位有關，更與美國房產泡沫有關。

香港1998年發生房產泡沫，整個東南亞地區經濟危機。

這樣的事發生的有很多，每一次都會給世界和人民帶來嚴重後果。

物價飛漲、金融機構倒閉不景氣、人民失業，慢慢發展下去，將造成社會的巨大恐慌，極易造成社會混亂。

四、日本房地產泡沫破裂換來了日本人民重新重視實業、追求實用，讓社會慢慢恢復健康發展。

由於日本本身製造業就很發達，房地產崩盤後，人們意識到發展實業的重要性，重新把經歷和金錢投入到製造業等實業中去，這就換來了日本工業的重換生機。

日本人不再追求房地產一夜暴富的夢想，轉而重視自己生活的細節，於是創造出了眾多小而美的商品和日本料理店，注重純樸、簡潔、環保、以人為本等理念。

當然了，在房地產崩盤前貸款購買房子的房奴，可能一輩子都沒辦法擺脫為銀行打工的噩夢了，泡沫崩盤了，但欠銀行的錢還必須按時償還，好多人因此不敢住進自己的大房子，靠出租出去減輕自己的償還壓力，自己租住在狹小的出租屋，導致妻離子散。

其實到一個階段，大家面對的難題都差不多，炒高房價畢竟不是一個可以持久的辦法，當然房地產對於經濟是有拉動作用，但是房地產雖然也是實業，其更多的是金融屬性，房子是最普遍的抵押品，房子買賣頻繁的使用貸款，而一國發動經濟的應該是三駕馬車均衡前進，也就是投資，消費和出口要盡力齊頭並進，這樣萬一遇到外部風險，你才能留有餘地。

說這麼多，其實就是一句話：誰都想發展實業，降低泡沫，夯實經濟基礎。於是日本政府推出了房產稅等一系列房產價格抑制政策，同時，又透過寬鬆支援日本的銀行系統，阻斷房地產下跌對金融系統的波及。這個手法在一定程度上使得風險的釋放並非一次性的，而是一個緩慢的過程。之後歷屆日本政府基本上進入這個邏輯怪圈，那就是不停的寬鬆，不停的救援金融系統。

從結果看，雖然導致了失業率和長期的經濟低迷，日本的這種刺破的方法犧牲了一代人，但是總體上其經濟已經正常化。不過可惜的是，結果來看其實體經濟並沒有出現大幅度的提升，更多的高科技產業和文化產業雖然彌補了一些缺憾，但是製造業裡面諸如通訊裝置，家電，汽車等行業反而出現了萎縮。個人的理解是，這些萎縮實質上是和日本老齡化和資源匱乏的根本問題有關，並非因為房地產泡沫破裂導致。

實質上，並非一定要房地產泡沫破裂才能救實體經濟，從動機上來說，資金是逐利的，你只要讓其無利可圖，那麼就會改變流入方向，而無利可圖並非一定需要價格暴跌，價格穩定也同樣可以導致低迴報。當然穩定房價這個行為的難度更加大。

日本90年代房地產崩盤的直接原因是發生了金融危機，不僅僅導致房價暴跌，也導致日本此後經濟一蹶不振，經濟總量從世界第二的位置跌下來，在失去的25年裡被中國趕超。

在日本繁榮的80年代，經濟總量達到了美國的70%，人均GDP已經超過美國，成為名副其實的發達國家。房價最高時候東京的地價可以買下整個美國，但從91年代開始經濟掉頭直下，一直到今天都沒有恢復過來。

日本是怎麼發展起來的？又是怎麼從巔峰跌落？背後的邏輯到底是什麼？對中國有什麼啟示？本文將回答這些問題。

一 房價崩盤對普通人的影響

絕大部分華人都沒有經歷過房價暴跌，所以我先把日本房價跌下來後對普通人的影響描述一下，資料都來自公開的媒體。

有一個名叫阿部寬的演員，在1987年看到樓市賺錢於是也參與到炒房大軍裡，他貸款買了幾套房子，總貸款金額達到2億多日元（日元兌美元那時候是240：1，也就是貸款100萬美元左右），這個錢如果依靠打工一輩子都還不完。到了91年房價開始崩潰，房子的價值直線貶值，阿部寬欠下鉅額外債，同時因為金融危機，他失業了，之後3年都找不到工作。於是他轉型做了演員，在此後的20年中他一直在還債。

在講一個

有一個名字叫做一郎的房地產銷售人員，1990年結婚所以需要買房子，但是沒有錢付首付，於是零首付貸款3800萬日元買了一套三室公寓，每個月還19萬日元。在1年後房價就崩潰了，公司也破產了，沒有錢還銀行的貸款，於是想把公寓賣掉。最開始他們掛的價格是3950萬日元，也就是說如果真的賣掉他還完銀行的貸款還能剩下一點，但悲催的是掛了3個月都無人問津，但是銀行貸款還要還啊，於是把公寓出租了，每個月的租金是10萬日元，這樣他還需要每個月從口袋裡倒貼9萬日元給銀行。

因為經濟不好那個租客只租了一年就沒有租了，二個人就更還不起銀行貸款了，拖了銀行幾個月後，最終被銀行以1100萬的價格拍賣出去，虧損了2700萬日元。這些錢以他的工資需要還100多年。

這就是房價蹦下來後對普通人的影響，很多人的此後的一生都在還貸款，因為房貸是無限責任，只要活著就要一直還，這也是日本此後會失去20年的原因之一。

二 日本經濟的崛起

任何國家的經濟發展都要遵循經濟規律，日本也不例外。

經濟是有周期的，不斷的以擴張，收縮二個形態交替的出現，分為四個時期：繁榮期，衰退期，蕭條期，復甦期。

1 復甦期

1945年二戰結束後，日本國內變成了一片廢墟，戰爭的失敗在精神上給日本國民造成了巨大的創傷。但是經歷過戰爭的那一代人卻把這種創傷轉化為動力，在和平年代他們拼命的工作，忘我的投入，一心只想讓祖國更加強大，在這種精神的推動下，經濟發展就有了強大的動力。（新中國建立後也有這樣的時期，雷鋒精神，大慶精神在神州大地到處流傳）

除了精神層面的動力，日本經濟的快速復甦也有一些偶然因素，比如因為戰敗，日本失去了獨立國防的資格，由美國代管，這反而讓日本因禍得福，節省了大量的國防費用，資金可以全部用於經濟建設。再比如因為北韓戰爭，美國給了大量的訂單給日本，給了日本經濟快速反身的機會。

在這個時期，日本人不僅僅發展經濟的動力十足，而且生孩子的勁頭也同樣足，這在當時全世界是一個普遍的現象，戰後人口大量的出生，他們將在80年代為日本經濟繁榮期的增長貢獻重要力量。

在復甦期日本GDP年均增長為8.1%。以這種增長速度，日本在1968年就已經是僅次於美國的世界第二大經濟體。

繁榮期

時間很快到了70年代，這一時期就是經濟繁榮期，一直持續到80年代結束。

在經濟繁榮期，日本的GDP增長速度很快，60年到70年的10年，平均增長為8.9%，從1955年到1975年的20年，日本經濟總量從17.26萬億日元增長到93.25億日元，增長了5.4倍，已經成為世界第二大經濟體，經濟總量佔美國的70%。

在這個階段的日本經濟有以下幾個大的特徵：

1 製造業崛起，外貿經濟模式成型

日本大力發展高階製造業，湧現出了一大批我們現在耳熟能詳的日本品牌，包括索尼，松下，東芝，豐田，本田等，因為國內市場很小，所以這些產品在設計生產的時候就以世界市場作為目標，所以日本貨在世界市場有極強的競爭力，比如在汽車領域把美國打的節節敗退。

因為日本本土市場太小，日本的經濟增長以外貿出口為主，對國際市場依賴極大，一旦匯率有什麼變化，或者國際環境有什麼變化，對出口有極大的影響。

這種經濟增長模式必然會產生大量的貿易順差，尤其是對美國，1984年美國的貿易赤字為1233億美元，對日本的貿易赤字為368億美元，佔比30%，1985年擴大到496億美元。在日本貨的衝擊下，美國工廠大量倒閉，失業人口增加，資本外流，房價大跌，這給當時的美國政府巨大壓力，這是後來日本在美國壓力下讓日元升值的主要外因。

大量的出口讓外匯儲備大量增加，1985年日本政府的積蓄和外匯加在一起545億美元，世界第一，同時還是世界最大的債務國，在國外的淨資產達到1298億美元。當年世界銀行儲蓄榜上日本有7家進入前十，第一到第四全是日本銀行。

2 城鎮化

從50年代到80年代，日本快速的城鎮化，人口從農村遷移到東京，大阪等城市，人口的遷移不僅僅為城市的經濟發展提供了勞動力，也提供了消費市場，伴隨著城鎮化的同時，戰後出生的人口在80年代已經長大了，他們成為了消費生力軍，成為了日本製造業的重要支援力量，正是國內的消費市場讓日本的製造業有了生存的基礎，也才會有機會去國際市場競爭。

3 資產價格高漲

經濟的增長催生對貨幣的需求，日本開始發行大量貨幣。在寬鬆貨幣政策的鼓勵下，房地產的價格開始上漲，同時日本經濟的高速增長引起了全世界投資者的關注，熱錢開始持續湧入日本房地產市場和股市，推動了資產價格一路飆升。

先說股市，1987年10月19日號稱黑色星期一，美國股市跌了22.6%，從2246點跌倒1738點，世界各國的股市都大跌，但唯獨日本股市不一樣，反而漲了9.3%。

日經指數從1986年的13113點，到1989年漲到了38915點，三年整體漲了三倍。股評家說“4萬點是起點，到年底5萬點，三年10萬點”，股市到處是狂歡的氣氛，每個人都喜氣洋洋。

股市瘋狂，但和樓市比起來還是小巫見大巫。

從1983年開始，全日本的平均地價一個平方從11萬漲到了1991年的59萬，8年時間漲了5.36倍。而2015年全日本的平均地價為15萬，比1991年崩盤前還低了4倍。

1988年日本全國公示的總地價為1842萬億日元，而同期美國的總地價為403萬億日元，可以買下4.5個美國。

東京都心部3.4平方公里的房子價值加起來，可以買下整個加利福尼亞41萬平方公里內的所有資產。1989年世界房價吉尼斯記錄就是在日本東京銀座創造的，每平米的價格日元是1億2千萬，摺合成美元為97萬，要知道這是30年前的價格。就算放到今天也是極其恐怖的，今天同樣是這塊地皮價格只有4000萬日元，也就是說過了30年不但沒有漲還跌了三分之二。

十年後的1998年，日本的地價已經降到了1388萬億，但依然有749萬億的泡沫，這幾乎是日本GDP的2倍。

再看具體個例，在東京1990年要買一套60平方的小戶型，需要5000萬，當時日本的平均工資是400萬日元一年，不吃不喝12年才買得起。

4 政府投資大行其道

1986年9月，日本通過了總額為3.6萬億日元的投資計劃，整個80年代日本公共事業部投資合計為291.3萬億日元，90年代是460億兆元。

這些投資大幅度的拉動日本經濟的增長，但同時造成了二個問題，一個是日本財政赤字不斷增加，一個是越到後面，投資的效率越低下，這也符合經濟學邊際效應遞減的原理。

比如先是修公路橋樑，高鐵，飛機場，開始是修大城市之間的，因為人流量大，所以投入產出還是可以，但到了後來大城市修好了，只能修小地方的，比如一個縣和一個縣的，因為人流少，很多都是虧損的，本都回不來。

公路橋樑修好之後，就修一些娛樂休閒度假專案，碼頭等，這些專案在經濟繁榮期還能維持，到了91年之後大多維持不下去，很多荒廢了，賤賣了。

比如93年開業，花費4000億日元建起來的船橋室內滑雪場，是世界最大的室內滑雪場。開業前三年還能保本，但是三年後客流量從第一年的100萬降低到了70萬，門票收入一天1300萬，而電費都需要3400萬，所以每年虧損20億。

這些政府投資專案在推動經濟增長方面越來越力不從心，越到後面越是無效。

5 老百姓的生活

有錢

在繁榮期股市大漲，房價大漲，人們的工資也大漲，人們出手闊綽，在東京繁華一點的街道晚上打車，要手舞一張100美元的鈔票才能讓司機停下來。據說有人短短5公里的路程花費了100萬日元。這個費用非常驚人，但當時一個普通的中層幹部一年的交通補貼就是3400萬。即使是最普通的公司，年終也能發6個月獎金，所以真的有錢。

在戀愛市場上，男孩子請女孩吃一頓飯花20萬屬於正常消費，小禮物需要2-4萬。而結婚就更貴了，豪華的婚禮必須要在超一流的酒店才有面子，度蜜月要去歐美，一場婚禮動不動上千萬的費用，是普通人三年的工資。也正是從這個時候開始，日本人對婚姻的慾望開始下降，對養兒育女的興趣也越來越低，最終導致現在日本成為一個低慾望社會，少子化社會，老齡化社會。

工資高

因為經濟繁榮，日本企業需要大量的員工，用工荒，招工難，企業想盡各種辦法去大學招聘學生。在如火如荼的房地產行業，全日本土木建築從業總人口是97.5萬，有350萬的用工缺口，而1988年日本高中，中專學生，大學生一共才188萬。

所以在這個時期的日本人工資很高，人均達到400萬/年。

消費慾望強烈

1988年飲食行業總產值20萬億，成為第一個達到這個數字的實體經濟，第二名是百貨行業，3.6萬億。

吃的方面，一個高檔壽司要10萬日元，年輕人在餐廳吃一次飯花費3萬到5萬，麥當勞全球盈利最高的店在日本，平均單店銷售額2.3億日元。

娛樂文化開始興起，迪斯科大行其道。一個叫做折口雅博的人，從一無所有到一年賺70億，靠的就是開迪斯科舞廳，當時的年輕人瘋狂的喜歡這個娛樂活動，並帶動中國也在90年代開始流行蹦迪和KTV。

在國際上，因為日元升值，有錢的日本人到處買資產，1980年到88年日本在美國的投資增長了10倍，在美國擁有的不動產是歐洲的總和，購買了30%-40%的美國國債，佔了紐約股票交易所交易量的25%，控制了美國銀行業的14%，佔了汽車市場30%，50%以上的機床，被日本人偷襲過的珍珠港幾乎整個被日本買下，檀香山的市長疾呼：檀香山很快就就變成日本一個區了。

三 日本是怎麼衰退的？

時間來到1985年，從1945年算起整整40年過去了，日本經濟從一片廢墟上發展成為世界第二經濟強國，GDP總量當年為13845億美元，當時日本國內的總人口是1.27億，人均GDP是11465美元。

對比一下美國，1985年人口2.37億，GDP總量為43467億，人均GDP為18269美元。

從人均GDP來看，日本是美國的62.7%，這一年美國和日本簽訂廣場協議，日元對美元大幅度升值，但是日本經濟是在6年之後的1991年才掉頭向下，這6年日本發展的怎麼樣？

先看美國，1991年GDP總量是61740億美元，人均是24405美元；再看日本，GDP總量為35368億，人均是28540美元。

這得出一個重要的結論，日本在簽訂廣場協議之後並沒有馬上掉頭向下，而是經過了6年的高速發展，並且已經在人均上超過了美國，所以這證明和美國簽訂廣場協議並非日本發生經濟危機的直接原因。

那麼廣場協議對日本到底產生了多大影響？又是怎麼影響的呢？

急劇升值的日元讓美國遊客大吃一驚。

1985年簽訂廣場協議後短短一年之內，日元對美元由240:1，升值到120:1，升高了一倍。這對於日本這種外貿型經濟來說影響是很大的，為什麼呢？

設想一下，索尼生產一批電子裝置出口後獲得了10萬美元，在原來匯率為240的時候，可以兌換2400萬日元，而升值後同樣一批貨只能兌換1200萬日元。這可是同樣的成本，換回來的錢卻下降了一倍，在這個情況下，日本的出口企業利潤大幅度下降，甚至出現了大幅度的虧損。

1986年出口企業損失了8萬億日元，沒有了利潤，也不能給員工發那麼多薪水了，消費也就萎靡不振。因為出口佔日本GDP的比重很大，所以日本經濟增速一下就降下來了。

面對這個狀況，日本政府必須支援企業發展，幫助企業走出困境，日本政府希望經濟轉型，從外貿型轉為內需驅動型。

於是開始降低銀行利息，並且給企業和居民家庭減稅。過去多年銀行的利息有5%，廣場協議後一下降低了2.5%，再後來直接降低了零，甚至負利息。

利率降低本來是幫助企業降低資金成本，進而鼓勵企業增加投資，擴大生產，但是卻帶來了二個意想不到的後果：

1 因為匯率上升導致日本產品在國際上失去了競爭力，而國內市場又太小了，所有企業家很擔心產品賣不出去。同時日本人的工資已經很高了，如果在國內擴大生產必然成本高昂，在這種情況下，儘管降低了利息同時減稅，但企業不願意繼續在日本國內擴大生產了。

因為日元升值，日元更加值錢了，所以在國外買東西更加便宜了，這造成了大量的資本外流。資金大部分都到了中國，因為和日本比，中國的市場是巨大的，而且人工便宜的讓人不好意思，加上日元升值讓採購原材料也便宜了很多，於是更多企業開始在國外投資，造成日本國內實體經濟產業空心化。

2 利率的下降鼓勵企業和個人都大量借款，1986年到1988年三年間銀行給企業貸款融資額度為67.5萬億日元，除了做實業之外，還剩下20萬億沒有投資實業裡去，因為很多企業不太願意繼續做實業，借了那麼多錢怎麼辦？於是開始投資房地產。

利率下降的同時，老百姓存銀行的慾望也降低了，看著猛漲的房價，很多人開始把一身的積蓄投入到了房價之中，在企業和居民共同的帶動下，房價開始暴漲。

這是銀行降低利率之後的直接影響，推高國內資產價格。這種狀況從1985年一直維持到1991年。

接下來發生了什麼？

面對著國內泡沫越來越大，日本開始加息，把利息提高到6%，加息必定導致市場上資金越來越緊張，居民在繁榮期都借了銀行很多錢買房，利息提高後人們還不起貸款，紛紛拋售房子，但賣不出去，造成樓市大跌，價Grand SantaFe跌人們心裡越慌，樓市大面積崩盤，銀行開始出現大量爛賬。

至此，日本經濟從繁榮期轉向蕭條期。

我們回顧日本經濟的發展：

從1945年開始經過大概10年的復甦期，在各種內因外因的共同作用下，GDP快速增長，從1955年到80年代中期，日本經濟經歷了30年的高速發展繁榮期，在這期間日本大力發展製造業，產品成功銷往世界各國，日本成為典型的外貿出口型經濟體，有大量的外匯儲備，對美國有大量的貿易順差，美華人的工業，尤其是汽車工業受到很大沖擊。

在日本國內隨著GDP的增長，人們的收入也高速增長，同時股市，樓市也開始增長，隨著國內金融市場的開放，國際熱錢湧入日本國內，進一步推動資產價格上漲。

1985年美國要求日元升值，實現自由市場匯率，一年之間匯率上升了一倍，日本製造業出口優勢降低了，利潤降低了。日本政府開始謀求經濟轉型，從出口型經濟轉為內需拉動型，於是開始降低利息，減稅，同時啟動大量政府投資。在低利息的刺激下，企業和老百姓大量借錢消費和投資，他們債臺高築但對未來充滿了信心。國內消費市場開始繁榮，全民投資股市和樓市，推動股市和樓市走向瘋狂。

政策發揮了作用，日本經濟在1985年後經歷了6年的高速增長，人均GDP超過了美國。但是雞血打的太多了，日本開始加息，這給了居民家庭和企業沉重的一擊，股市和樓市開始崩潰。

這就是日本的一個完整的經濟週期。

從1991年到現在已經27年了，按照經濟發展規律，日本應該早就走出了衰退期，但為什麼還沒有走出來？對比美國，在2000年經歷的網際網路泡沫，在2008年經歷了次貸危機，但是對美國的影響很小，而且很快就恢復了快速的經濟增長，這是為什麼？

核心原因在於，日本的企業體制僵化，只適合按部就班的製造業，而對需要大量創新的網際網路，高科技，新經濟，日本顯得力不從心。而美國之所以能快速走出來，是因為美國國內的創新文化非常好，從全世界吸引大量的頂級人才加入，創新的機制，巨大的國內市場讓美國一直引領著全球經濟的發展。

四 當年日本和今天中國對比

日本繁華期經濟與現階段中國經濟類似的地方：

1 房價高

在高峰期的日本，老百姓的平均收入是400萬日元一年，房價是60萬日元一個平方米，買一個100平方的房子，收入與房價比為15，需要15年才能買的起。

2017年北京社保局公佈北京市職工的平均工資為10.15萬，月薪為8467元。

7月份北京均價為5.62萬一個平方，一套100平米的房子需要562萬，除以平均收入10.15萬，收入與房價比為55.3，需要不吃不喝55.3年才能買的起一套房子，這是日本泡沫高峰期的5倍以上。

3 製造大國與製造強國

日本80年代產生了一大批全球認同的高品質產品，製造業極其發達。中國現在也是世界工廠，產生了格力，海爾，美的，格蘭仕等家電品牌，但離世界級的品牌還有很大差距，和當年的日本比也不在一個層次，也許還需要時間。

4 外貿型經濟

日本和中國都是外貿型經濟體。

2017年中國進出口總額為27.79萬億，佔GDP的比重為33.6% ，其中出口為15.33萬億，佔GDP的比重為18.5%。

再看日本

1991年日本淨出口總額為5000億美元，GDP總量為35368億美元，佔比14.1%，出口為3000億，佔GDP比重為8.48%。

透過以上資料可以看到，日本作為一個典型的外貿型國家，但是1991年外貿佔GDP的比例為14.1%，比中國去年的33.6%低了一大半，只有中國的42%，而出口總額比中國2017年低了整整10個百分點。

這說明日本在最高峰對外經濟的依存度也比今天中國低，為什麼會這樣？

因為國內消費能力太差了，後面具體分析。

5 投資

在高峰期日本的公共事業投資佔GDP的6.8%，但這部分投資一方面會擠壓國內的消費力量，另一方面會呈現邊際效應遞減，錢越投越多，但是產出越來越少。

而國內的GDP增長很大一部分是依靠投資拉動，前些年的基礎建設投資紅利還很厚，但是這些年該建設的都建完成了，投資的邊際效應越來越低。

所以應該減少投資拉動經濟增長的比例，把這部分利潤透過減稅留著企業裡，讓企業自己決策，如果投資擴產，他們的效率肯定比政府投資要高，如果增加員工工資，會增加居民家庭的消費力量，為經濟增長注入巨大動力，幫助國內經濟從外貿型轉型為內需驅動型經濟。

不同的地方

1 市場大小不一樣

日本是一個島國，中國是一個有14人口的大國，日本發展內需驅動型經濟也許有困難，但中國完全沒有困難，這是中國未來最大的利好。

2 發展階段不一樣

中國現在已經是世界第二個經濟體，但是人均收入卻低的可憐，人均GDP才8000多美金，所以中國還處於發展中國家階段。

而日本在1991年的人均GDP已經是2.4萬美元，已經進入發達國家行列，27年後的今天我們也只有日本當年的三分之一。

這意味著中國有巨大的潛力，按照道理中國應該還有巨大的經濟增長潛力。

3 消費能力不一樣

透過上面我們可以看成，日本在80年代末期東京的人均收入400萬日元，按照廣場協議後的匯率兌換成美元是3.33萬。這個收入水平在28年前是有巨大消費能力的，所以日本國內市場一片繁榮。

而今天中國即使是北京的人均收入也只有10萬人民幣，兌換成美元不過1.5萬美元左右，和日本當年相差了一倍多，其他非一線城市就更不說了，今天中國的消費能力遠比不上當年的日本。

再看宏觀資料

2017年中國消費總額為36.62萬億，佔GDP的比重為42.8%，這一比例比其他國家低很多：

這是各國2013年消費佔GDP的比例，因為統計方法有差異，和統計局的不太一樣，但是差距卻是巨大的，是世界各國中最低的，只有37%，而美國是71%，日本是58%。

在收入水平遠低於日本的情況下，房價水平卻比日本當年還高，收入很大一部分供房貸去了，所以就沒有多少錢去消費了。在這個狀況下GDP的增長很大一部分依靠出口帶動，這是中國成為外貿型經濟的重要原因。

五 日本對中國的啟示：

關於這一點，因為篇幅很長了，我只簡單的說幾點：

總體來說，日本當年經濟轉型是失敗的，最大的問題在於二點：

1 貨幣量發的太多，銀行利息降的太低，給經濟轉型下的藥太猛了，所以資產的價格漲的太兇。後來看事情不對，提高利率，降低流動性方面依然下藥太猛 ，沒有過度緩衝，造成經濟硬著陸。

2 在90年末之後，日本一直沒有抓住網際網路，新經濟的發展浪潮，錯失了一個時代。

3 日本出生人口持續下降，老齡社會來臨，消費慾望很低。

今天的中國也處於經濟轉型的十字路口，不轉型經濟要維持較好的增長是不可能的。

我們的優勢這樣中國有巨大的人口基數，對工作有極大的熱情，同時人均收入很非常低，所以經濟增長還有巨大的空間。

但我們需要轉變目前經濟增長模式，從外貿型轉型成為內需驅動型，要提高民營企業的活力，降低企業的稅收，要降低投資佔經濟的比重。

而要實現內需驅動，最關鍵的是必須要提高老百姓的收入，要提高老百姓收入，就要把房價降下來，房價是吃掉老百姓收入的最大黑洞，但是不能一下子經濟硬著陸，否則也會和日本一樣發生問題。

本文很多資料引用自知乎網友文嘉，感謝！

老說常說日本樓市崩盤有多可怕！這的確危言聳聽了！當今日本仍是亞洲第一發達強國！日本一個資源匱乏的小島國而且自然災難頻發但在科技、製造業仍是世界強國！日本人民在教育、醫療、住房等方面幸福指數仍很高！日本及世界其他國家一直都無炒房的！而中國炒房盛行十幾年了！尤其去年到今年二線省會城市炒漲翻番了！導致本省各市縣跟風炒漲！這意味著什麼……

1989年東京市銀座地區一平米大概是50多萬美元。在東京的帝國廣場下面一平方英里的土地總價相當於美國整個加利福尼亞的土地價格。美國紐約核心區當時的價格是每平米1萬美元左右。當時日本的GDP僅美國的1/2不到。因此形成史無前例的泡沫，破滅是必然。1990年到1991年中間日本地產泡沫破滅，然後從東京還蔓延到其它的城市，日本的經濟開始全面地下滑，然後之前借貸的企業倒閉，居民破產，很多銀行破產。日本至此開始了長達二十年的經濟零增長。

很多人都在說，日本的今天就是我們的明天，不婚、喪文化、宅文化都是從日本傳過來的，甚至未來的老齡化，養老困境也是我們不可避免的。

這哪裡是什麼今天明天，明明就是社會不良發展的必然結果。與其孜孜以求地在別的國家發展經歷中找辦法，不如好好想想如何尋找中國特色的解決辦法。我們什麼時候可以改掉“崇洋媚外”的劣性，好好正視自己的問題，然後想著解決辦法呢？

一直崇尚個性、創新的8090，你們的創造力在哪裡？為什麼創造力連父母輩的60後70後都比不上呢？這是社會的進步，還是社會的倒退呢？

房地產崩盤 還在談這個問題，國家沒崩盤啊，日本從此站在世界新的高度怎麼不說？中國讓日本找到了支柱產業替代了地產，中國是日本電子產品消費大國讓日本經濟一下子上去了很多，中國的每戶家庭至少有3件日本生產的電器或是其他消費品。孩子用的計算器，隨身聽等等，還有日本的音響影像產品佔據了中國大部分市場。日本也沒有真的崩盤啊，失業率並不高，工匠精神在日本普遍高漲。還有就是90年代日本文化產業迅速佔領中國市場，卡通電玩等。還需要多說人家崩盤？

90年代的日本房地產，只能用兩個字來形容——“瘋狂”。

瘋狂到什麼地步呢？

一套在現在只能賣900萬日元的公寓，在當年竟然賣出了16.5億日元的高價。

在1986年日本簽訂完廣場協議之後，東京的房價直接暴漲120%，到了1991年價格更是飆升到了1450萬日元每平。

據公開資料顯示，在全盛時期，單東京23個區的低價就能把整個美國給買下來。

即使房價高到如此程度，當時人們的買房熱情還是非常高漲，前仆後繼地揹著高房貸入市。因為他們認為“房價會一直漲下去”，完全一副沉浸在經濟崛起的神話中。

在當時日本的報紙上，經常會出現“把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美華人住。”之類的言論。

然而，在這繁榮的假象下卻隱藏著巨大的危機。

在1978年，第二次石油危機爆發，導致能源價格大幅提升。美國國內出現了很嚴重的通貨膨脹，為了治理膨脹，美聯儲先後三次提高基準利率，實施緊縮貨幣政策。

政策一實施，導致大量的海外資金流進美國，美元大幅升值，對外貿易逆差也逐漸增加。於是，為了改變貿易逆差，美國開始透過美元貶值的手段來提高自己的出口競爭力。

於是，就發生了1985年，美國、日本、德國、法國、英國，五個國家簽訂的“廣場協議”。

協議簽訂完之後，這幾個國家開始拋售美元，美元就此貶值。對應的其他四個國家的貨幣也就升值了。日元在短短3年中，整整升值了1倍。

日元的升值，直接打擊了日本的出口企業。當時的日本政府為了維持企業的高出口額，實施了寬鬆貨幣政策。在1985年-1987年，連續5次下調利率。

寬鬆貨幣政策確實保住了日本企業，這些企業掙來的錢源源不斷地湧進了日本銀行。其中，為了擴大營業的利潤，日本銀行就想進辦法，用超級低的利率去拼命發放貸款。

所以，後續的事情大家都知道了。在眾多公司貸款中抵押風險最低的行業，要數房地產了。於是，來自銀行的大量貸款紛紛進入到了房地產中來，這就直接導致了日本房價大漲。

單1987年一年，東京的房價就漲了一半。對於普通民眾來說，房子從來都是“買漲不買跌”的。於是，那些兢兢業業埋頭苦幹的老百姓，一看房價漲的這麼厲害，害怕未來房價還會上漲，就趕緊動用一切手段向銀行貸款買房子。

這期間，為了營造房子的火爆程度，一些房地產開發商甚至組織起一幫無業人員，裝扮成購房者去深夜排隊購房。一些不明真相的老百姓，更是前赴後繼地背上幾十年的房貸入市。

當時，為了“公平性”，日本開放商在1987年就開始了“搖號買房”，一個55平的房子，售價6200萬日元，搖號中籤率僅為1/3700。

與此同時，國際上的資本也順勢進入了日本，這些熱錢迅速地進入到了房地產和股市中來。更加加速了房價和股價的上漲。

一系列因素最終導致，日本造出了高到令人髮指的房價。

在泡沫越鼓越大之際，已經嚴重影響到了日本實體工業的發展。高房價還為政府的公共建設帶來了嚴重的阻礙。大量農業用地被佔用，農業產量自然也受到大程度影響…

於是，日本政府慢慢地看到了房產泡沫帶來的危害性，預見到了瘋狂的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策。

於是，日本政府選擇主動刺破這個泡沫，對房市進行宏觀調控。一方面是短期內上調利率，還強制收緊信貸，控制對房地產信貸的總量。

這兩項政策一實施，泡沫迅速破滅。房價開始下跌，而且是開始了長達十幾年的無限陰跌。

隨著房子無休止地下跌，之前的投資炒房客開始大量拋售房產，導致惡性迴圈，房子越來越廉價。雖然房價下跌了很多，但窮人依舊買不起。

因為，泡沫破滅造成的經濟風暴，任何人都無法倖免，大量企業倒閉，自殺率、失業率狂升，即使有幸保住飯碗的也要接受被迫降薪的結果。

除此之外，當年那些在高點，揹著高額貸款的工薪族們更是悲慘。幾乎是把自己的一輩子都套死在了這棟房子當中，辛苦打工還房貸。

之前，在《新城的黃昏》中看過這樣一個故事，一個普通工薪家庭，在樓市泡沫最鼎盛的時期，花了5200萬日元買了一套遠離市中心的“老破小”，其中首富了1000萬，剩餘的4200萬是向銀行貸款。

然而，泡沫破滅之後，家庭中丈夫所在的軟體公司因為被併購，而被迫降職，工資銳減。根本沒有辦法償還貸款。

沒有辦法，原先在家裡當家庭主婦的妻子，只能去便當屋做兼職來補貼家用。家裡還有一個正在上學的女兒，學費也只能靠教育貸款，但由於經濟不景氣，畢業後一直也找不到工作，教育貸款也還不上。為了維持生計，家裡正在上大學的兒子，只能輟學去工作。

更悲慘的是，原本打算把房子賣掉的他們，卻發現根本沒有買家接手。就這樣，一個原本幸福美滿的家庭，被一棟房子徹底毀掉了。

當然，更悲慘的案例還有很多，篇幅原因我就不一一列舉了。

當下的日本，還沒有完全走出當年的陰影。想必，對於很多日本人來說，房子是他們一生的痛。