房地產已經進入新時代，這個時代主要代表是優質房產會不斷上升，非優質房產會逐漸下跌，這就是以後房地產市場大趨勢。

我們現在對於房市消費已經逐漸理性，這個消費理性是我們的消費升級，更是自己對自己負責人的。並不是遇到房子不管不顧一窩蜂去搶購，這種消費是不理性消費。

所以以後房地產市場會是理性消費，有價值的房產抗跌性很強，沒有價值房產會越來越沒有價值。

整體看，房價不會下跌，可能會有小幅上揚，具體而言，城市之間會有分化，那些缺少人口流進工業基礎薄弱，缺少發展潛力的城市房價下跌壓力較大，一些新興城市房價上漲動力較好。

目前經濟下行壓力加大，很多聲音呼籲放寬地產調控政策，有的是為利益集團喊話，有的是蔥整個經濟發展角度考慮，但這種聲音多了，也會助長某些地方變相放鬆地產調控政策，畢竟面對經濟下行壓力，稅收收入增長乏力，可支出有增無減，一旦土拍市場因為地產調控不景氣，會威脅到一些嚴重依賴土地收益地方的財政健康平穩執行，最近一些地方就有地產調控政策放寬傳聞和一些干預政策。

地產是不是經濟支柱，最近部分專家又在強調這一點，認為地產經濟支柱產業不會改變，確實地產規模宏大上下產業鏈很長，對經濟影響很大，但地產泡沫對一般老百姓shenghuo影響太大。嚴格執行地產調控政策是讓老百姓享受好生活的一個舉措，從整個經濟來說，地產泡沫也不利於經濟轉型和良性發展，地產價格上漲不具有持續性。

目前地產行業發展觀點迥異，未來面對更多複雜因素，明年地產價格走勢面臨梗多變數，不容易輕易下結論，但下跌太多不現實，剛需購房者還是可以隨時進場的。

根據城市和發展來，廣東這邊的房子應該不會跌，因為有經濟 有人口 有產業 有粵港澳大灣區組成的經濟體是必然帶動周邊城市的，如果投資找我瞭解，大旺國家高新區是政府打造的國家級高新區，有廣佛肇高速 有廣佛肇輕軌 有輕軌30分鐘可以到廣州火車站，30分鐘可以從大旺到白雲石井，有萬達在這邊投資四十億 ，恆大 碧桂園 新城控股 東基集團 正黃 等一些大型開發商，是粵港澳大灣區9個城市唯一一個不限購的城市，現在房價六千多到七千左右你們看好時機就上車，明年高速開通就不是這些價格了。首付幾萬毫無壓力，看到的是升值空間的巨大，有萬達的地方隨便漲它兩三千很簡單，一轉賺它幾十萬你們覺得有壓力嗎

只問你一個問題，靠什麼來維持這麼龐大隊伍的執行(●°u°●)​ ？恐怕50年內還得靠土地。

在神奇的地方，用理性的邏輯思維來判斷推理，有時候會出現笑話的

房價下降是以市區，和市區外的說法就有可能，如果市區2萬一方，市區外1萬2一方就說房價下降，實話說市區裡面的房價不會下降，指有漲價。

要看哪裡？分幾縣城市。一線城市可能穩定，二縣城市小幅度下跌，三四縣城市跌的多，縣城可能就沒有那麼幸運了，縣城新房跌的多，二手房就自己住吧！想賣出去趁早還好，五年之路想買出去很難，除非賠的腚眼朝上！！！

房價下跌是是必然，2020年下半年大多數房價會跌到現在30%。如果不跌到30%，物價就要漲5倍以上，然後物價就會一路飛起來。為什麼？怎麼解決？

一、2019很多人已經在拋售房子，多個城市二手房掛牌量翻了5倍以上，幾個熱門城市二手房掛牌量都超10萬套以上。還有2019高開盤的樓盤基本沒有賣出去，賣出去都是房地產開發商自產自銷，假借其他人身份買，也有直接虛構買房的，搖號的0搖號。這幾個現象會導致2020下半年大面積斷供和破產。為什麼呢？

①今年掛牌一部分是做2016和2017房價房租大漲後擠壓消費，實體和服務業虧損，不得不賣房還債。這些人套現不了債務到期還不上，只有拿房子抵債，房子直接去拍賣。

②還有一部分是由於實體和服務業虧損後被裁員降薪了，快還不上房貸了，不得不賣房子，這些房子如果賣不掉，直接斷供機率很大，現在貸款買房也多還不好賣，也有的全款但是錢是其他地方借來的，賣不掉就只有拿去抵債了，比如刷信用卡的，比如高利貸的，比如親戚朋友借的，比如公司借的。

③一部分是企業從2016一直虧損到現在，實在沒有辦法了，賣房子保命，這些企業債務也是很高。賣不掉也只能拿去抵債，大家都知道就是汽車企業和A股一些公司，其實現實中比比皆是，民企大多數老闆和企業綁在一起，老闆負債就是企業負債，企業負債就是老闆負債，這些房子數量最多，一家企業幾十套是少的，很多是成百上千套。

④2019高開盤的房產，市場沒有這個購買力，也沒有這個需求。自產自銷和禁止降價促銷會加讓房地產債務越來越高，這幾年又是2015時候房地產開發商不顧市場供需大量負債拿地造樓的。這些到2020年下半年肯定集中爆發。

二、如果房價不降價，那說明是高放水進入市場和放開限購限貸，那物價必然翻天不可收拾，為什麼呢？

①現在階段通貨膨脹。人們本來就沒有消費能力了，再通貨膨脹消費能力急劇下滑。更多產品和服務沒有市場，更多企業裁員、降薪和破產，市場交易產品和服務越來越少，市場貨幣慢慢都釋放出來，物價必然失去空置。

②一旦大水滿貫，帶動所有產品漲價，都來屯積生活必需品，比如大米、麵粉、菜油等等，短時間有錢人把市場必須品搶購一通，主食產品緊缺。人可以不不買房，請問可以不吃飯嗎？還有屯積黃金白銀什麼的，那麻煩更大，我們貨幣還沒有國際化，不能像美國那樣讓全世界買單。

三、那房地產問題怎麼解決？我認為做飯兩不做和兩做，對金融進行一次大改革。

兩不做：

①不能放水通貨膨脹。這是必要條件，為什麼不能通貨膨脹，因為通貨使我們財富縮水，購買力下降，物價上漲時候收入並不能同步上升的，購買力下降以後，更多產品和服務沒有人消費，那很多企業失去了需求市場，大量企業被迫再降薪、裁員和停止招工。到時候很多人不得不拋售房子，這個就是2019我們案例。如果再繼續通貨膨脹，到時候大量產品和服務都沒有人消費，市場交易產品和服務越來越少，錢呢越來越不值錢。那大量人失業，大量企業倒閉，錢還貶值一發不可收拾。

②不能放開限購限貸。這個又是為何呢？這個是因為買房都是貸款，不是全款。如果放開限購限貸，賭徒們就會大量負債再買房，房價短時間再上升，市場大多數根本接盤不起，這個可以從儲蓄加上家庭負債看出來。那房地產徹底淪為P2P，越是放開限購限貸，人們越容易炒房，那到時候斷供破產越來越多。因為市場真的沒有錢了，大家真的買不起了。

兩做：

②解決房地產第二個做法，那就是對金融改革，有點類似債務重組。那就是讓房直接跌一半，對2016後已經買首套住房把房貸利息全部減掉，讓買房的少還一半錢，釋放消費能力，央行對於銀行也是0利息。後面買房的銀行利息依然是4.6%到5%之間。這個市場基本可以可以接盤了不擠壓消費，這個做法房地產開發商必然大量破產，但是內需一下子上升起來，銀行也不會出問題。這個一定要確保不能玩數字遊戲和拿新房價格作為參考，而是應該拿二手房價格作為指標參考，這兩年了各地方為了保房價把新房直接哄抬成正常房價幾倍都有，這個資料不能作為真實資料去改革，否則適得其反。

房價不是漲就是跌，所以房價未來下降也沒有什麼好奇怪的，只不過房價由歷史的普漲到未來的“結構性上漲”轉變，所謂的“結構性上漲”，就是人流集中的城市，和城市的黃金地段，以及城市的高階樓盤和學區房，新區在持續上漲，而反之，那些人流持續惡化，經濟持續衰退城市，以及城市中的老區，舊盤，以及縣域城鄉結合部的房價率先下跌和持續下跌。但是，因為新區和高階樓盤以及學區房的上漲拉住了房價均價的下跌，看到的官方資料就會集中體現為房價上漲或者均價環比小幅回落。

目前的房價滯脹或者部分地區的下跌，更多的是因為開發商的現金流和負債壓力導致開發商的降價行為，主要以碧桂園和恆大等全國性開發商集團為首；而銀行信貸對開發商的收縮，也是促使開發商進入緊縮的主要原因。而從居民購房角度來看，則主要是“買漲不買跌”的心態，以及經濟下滑帶來居民收入增長的下滑和就業的下滑導致居民的收入水平可持續性下降。因而，居民的購房行為會進入緊縮。

而房價總體上，還是受政府調控和土地財政引導，政府也不允許房價出現大跌，這就導致了在開篇的房價下跌並不會在官方的房價環比資料中出現明顯的表現。

而未來的房價漲跌，主要取決於“結構性”因素是否結束，和宏觀經濟是否止跌企穩，如果宏觀經濟繼續保持下行，無論政府是否不希望房價下跌，房價也會下跌。由調控轉向刺激房地產的模式肯定會再現，但是邊際影響力和作用肯定是持續衰減的——正如基建投資對經濟的拉動作用持續邊際遞減到目前基建投資對經濟的比例作用已經由遞減到負作用的道理是一樣的。

目前，核心的矛盾是房價“結構性上漲”和居民收入持續收縮，收入增長和增長預期持續和快速下滑，導致房價未來除了“結構性上漲”以外，繼續上漲的可能性在降低，是否下跌，應該從一個固定參照物的樓盤價格去判斷——如果要從官方的環比資料去判斷就會被“結構性上漲”所遮蓋。資料就難以真實和準確。

房價虛高物價上漲，利益鏈一旦斷裂，房價必將泡沫，國外早有先河！只要現在不是睡馬路就不要當房奴！聯合起來抵制高房價！炒房有風險，購房需謹慎啊！

國家堅持房住不炒的宗旨是不變的，所以在經過16-19年的房價高速上漲之後，該買房上車的客戶已經買的差不多了，短期來看，19年底到20.21年，個人覺得房價會處於一個平穩向下的一個態勢，但也別指望會降多少。長期看的話，房價會因城市的不同出現差別，因一二線城市的人口虹吸的原因，一二線城市的房價還是會處於上漲的態勢，三四線城市的房價會平穩或者小幅下降，降不會太多，因為一個物價上漲，原材料和人工成本在提高，所以房子不漲價即意味著降價。同時隨著時間推移，改善群體在增加，所以，大戶型和新房次新房的價位較高，老破小尤其是還沒有好學區的房子，降價會很大而且還不好出手。所以，現在有錢，可以去一二線城市投資，剛需的還是力所能及的買大一點的好一點品牌的房子，即可以住，也方便出手。