幾乎都是沒有成功的。如果能成功幹嘛讓利給你，除非商管公司註冊資本一個億，按照這個失敗賠錢可以，一百萬註冊資本都是騙子

（文章結束附本案 李律師完整講解影片）

案情簡介

四川省峨眉山市，購買了商鋪。開發商五證齊全，涉及分割拆零銷售，而且拆零的部分也辦理了房產證。目前商鋪租賃給大潤發超市，包租20年，當年籤的返租協議。

返租協議約定租賃期限為自業主付清房款之日起至2037.09.12，每年11月20日之前支付上一年度租金。租金計算公式為：（租金計算起日至當年12月31日的大潤發超市不含增值稅的商品銷售收入*0.025*0.6）除以（大潤發超市一樓面積11685.29），再乘以業主商鋪面積。大潤發超市每年8月31日會公佈上年度的各項財務報表。

按照計算公式（以大潤發的年營業額）計算，買房前銷售告訴他們，按照公式計算預計每年返1.2到1.8萬左右，但是2020年實際支付的租金是700元/年，加上補貼是3000多。後來在政府的協調下有補充協議，簽了補充協議每年租金為6000多，僅部分業主簽了補充協議。

買商鋪的客戶都是在當地做生意的，透過行政訴訟，怕受到影響。該怎麼維護自己的合法權益？可以退鋪嗎？

李曉寧律師-國內知名商品房集團訴訟案件律師

李曉寧律師：我們歸納一下本案核心事實，這個案子就是分割拆零銷售、售後返租，開發商是五證齊全的，業主已經辦理了產權證，商鋪已經開業，現在存在的問題不是沒有交付，也不是沒有開業，而是是開業的情況之下，業主沒有能夠收到合理的租金。租金少付了，租金少付差了大概有三倍多，就是說現在的情況不是說差三倍多，正常情況不維權的話可能差了有十幾倍，如果我正常維權的這一部分，透過維權可能能拿到6000，也差了三倍的租金，所以現在業主的訴求就覺得現在開始回過神來了，這可能是一個騙局，是個商業圈套。所以業主們根本就不想要這個商鋪了，不管你以後能給多少，或者你承諾給多少，都不相信開發商了，就不想要商鋪，這就是這個案子的大概的情況。

李曉寧律師：因為涉及分割拆零銷售，雖然我們講過很多遍，但是今天我們兩個案子都是分割拆零銷售、售後返租的，所以我們還是從整個被背景上都給大家再介紹一遍。

首先分割拆零銷售與售後返租都是違法的，我們《商品房銷售管理辦法》有明確的規定，不允許分割拆零銷售，不允許售後返租。

分割拆零銷售是什麼概念？是房子我們本來要賣一個物理意義上的空間，那麼法律規定開發商賣房的時候必須有4面牆，有門窗是一個獨立的物理意義上的空間，你不能去賣概念房，概念房是什麼？圖紙上一格一格，有我賣的房號 ，但是去了現場，這個房子是找不到的，因為可能一開始規劃的時候就沒有這一間間的房子，那麼最後也有可能規劃做了調整，整個打通了，但是不管怎麼樣，法律不允許分割拆零銷售，但是開發商在做商業開發的時候特別喜歡分割拆零銷售，為什麼？因為商業開發就做商鋪的時候，其實開發商面臨一個最大的問題是什麼？前期投入的資金很大，回報週期很長，那麼如果都用自己去自己的錢去建的話，它的資金壓力會很大，所以開發商在進行商鋪商業開發的時候，商業用房開發的時候，他最希望做的一件事情就是我用業主的錢來建房子，但最後房子的控制權還在我開發商手裡，我說給你多少租金就按我說的來，那麼他最希望做的是這個事情，用你的錢建房，但是房子的實際控制權，房屋商鋪的實際收益權控制在我開發商的手裡.

所以商業目的很清晰，我不是說為了建房讓你真收一個高租金，而是希望用你的房子用你的錢來建房，所以在商業模式之下，那麼他為了吸引我們的購房人，他就會有很多的廣告語。

當然這個裡頭我就不多介紹了很多吸引我們的廣告語，那麼透過一個分割拆零銷售的方式把他賣到各個業主手裡，那麼這種商業模式就是商鋪分割拆零銷售，我們往往看到最後都會出現了很多違約情形，有的是商鋪根本就交付不了，這個專案就是個圈套，開發商開始就沒準備好好建，當然中間資金出現問題了之後，也不打算去履行它，就是商鋪都可能收不到，我們在實務中看到很多情形，就是什麼商鋪可以交付給你，但是你絕對拿不到他承諾的高租金。

因為這裡頭有一個相矛盾的商業悖論的，他所承諾的高租金都給了你之後，他掙什麼？那麼開發商在這裡頭他忙活什麼？他其實做一個商業開發，他就想享用商業商鋪他未來的商業收益，但是如果商業收益高收益都給了你的話，他是要虧本，他是沒有錢掙的。

所以我們看到往往很多分割拆零銷售，最後真的進入到交付開業的環節時，也會出現我們業主拿不到租金，要麼拿不到租金，要麼只能拿到很少一部分的租金。

現在為什麼開發商敢這麼做？他有一個根本原因在於什麼？他的違約成本太低了，那麼現在如果我用這種方式的話，可以快速回籠資金，我以很好賣，但是賣完了之後，如果我不按照合同去履約的話，我沒有按照合同去給你支付租金的話，有一個什麼情形？

每個業主佔的份額很小，那麼他又是分割拆零的，又是現實中又不存在實際的商鋪，那麼你即使打贏官司，那麼你也沒辦法去收你的商鋪，這是什麼概念？我們在現實中的案例就有對吧？你在商場裡頭一層的商場裡頭你就買了兩間商鋪，加起來60平米，但是商場有2000平米，它是打通的，你不能因為你在這裡頭享有60平米的權利，然後你去把人家2000平米的房子都鎖起來，這是這個問題，因為你的那兩個分割拆零銷售的商鋪在現場是找不到實物的，所以第一當糾紛發生的時候，你根本不可能去行使你的權利，你就沒有一把鎖能夠把你圖紙上的兩間房鎖起來，這是第一個問題。業主不能真正行使法律上的佔有使用收益權，所以第一個問題就是當他真正出現糾紛的時候，你是沒有辦法真正行使佔有使用收益權的。第二，一旦違約，我們每個業主佔的份額都很小，那麼業主人數很多，業主人心不齊，沒有專一統一的維權，其實給開發商造成不了太大的壓力。

所以說開發商往往會在實際實務中選擇這種商業模式是什麼，我可以快速的銷售我的商鋪，快速的回籠資金，可以用業主的錢來蓋房子，那麼但是商鋪的實際控制權又在我手裡，如果未來我不按照合同去給你高租金回報的時候，其實你又不能拿我怎麼樣，因為現在這個情況是這樣子的，分割拆零銷售售後返租，它往往會用另外一個主體，就開發商我來建房，但是我不去租你的房子，我用一個我們看到實務中有一個就是他出資100萬，他另行出資100萬成立了一個公司，公司整個和你簽訂一個託管合同，也就是開發商把房子賣給你，他用另外一個註冊資本很低的公司去租回你的房子，但是當我這個公司沒有辦法去履行高租金回報的時候，我這個公司是承擔一個有限責任的，以我的出資額去承擔一個有限責任，經營幾年，我可能不兌現商業租金，我給不起，我可以申請破產，我透過破產來合法甩掉我的債務。

所以說現在就是我們目前的這種情況，它的商業目的根本不是說我蓋這個商業，根本目的不是為了你享受高收益的租金，而是希望用你的錢來建房子，但是房屋的控制權又在開發商手裡，所以最後當開發商不能給業主高租金回報的時候，其實業主又不能拿開發商怎麼樣，因為從整個民事維權的路徑來看，我已經給你設定了一個又一個的圈套，你最終如果去打一個民事訴訟，即使你可以勝訴，但是你都不能實現你的目的。

所以我們就看到在現在的實務中，法律不允許做分割，分割拆零銷售、售後返租其實在現實中大量存在，而且在現實大量存在的時候，大量的業主跳坑裡了，然後被坑了之後存在重大的損失，但是維權的侷限性又特別的大，所以這是我們現在實務中的一個很大的背景。因為今天有兩個案子都是分割拆零銷售的，那麼我把這個背景又從頭到尾的介紹了一下。

那麼這裡頭我們說分割拆零銷售，其實它存在一個很大的問題就是什麼？它的規劃和消防一定會存在問題，一會講到我們在這個案子這種型別的案子裡頭，用行政訴訟的手段，用行政訴訟的思維去解決它的時候，我再給大家詳細介紹一下，為什麼分割拆零銷售和售後返租，它會存在嚴重的規劃違法和消防違法的問題。

李曉寧律師：我們下面講維權思路，這個案子業主的訴求非常直接，現在這種情況就是說我已經不相信你開發商了，你給我多少錢我不相信，我就想退貨。那麼我們業主非常直接的訴求，我來給大家做幾個分析。目前來看，我們法律規定售後返租，可以把售後返租的合同是無效的，能夠確認售後返租是什麼，法律規定必須是同一個主體。同一主體是什麼概念？開發商既建房子，又把房子賣給你，然後我又是同一個開發商的主體把你的房子租回來，這叫售後返租。

那麼如果說我開發商建房賣給你，但是我用另外一個成立的公司去租你的房子，這個不叫售後返租。

法律把售後返租嚴格限定在同一個主體上，那麼在實務中就會出現一個什麼情況，開發商也是有法律顧問的，法律顧問在給我做整個商業流程設計的時候，就會告訴開發商另外成立一個公司，讓他以他的出資額對外承擔有限責任，那麼這個時候他就成功的規避了同一個主體。所以你想用同一主體的去起訴的話，第一，開發商之前做了規避。第二，我們在司法實務中看到很多判例是什麼？有判例是這個觀點，說同一主體，那麼這個是商品房銷售管理辦法，那麼銷售管理辦法所確定的合同無效，它不屬於法律法規，所以不適用，所以現在可能比較專業，很多的業主可能聽不懂，我在這裡簡單給大家歸結一下，如果你想透過這一條賣房的人和租我的房子的人是同一個人，因為是同一個主體，它是違法的去主張租賃合同是無效的，其實在現實中不太可行。那麼不可行的原因就是第一很多開發商在這種模式上做了規避。第二法院現在不太普遍不採納這個觀點，那麼現在這就是一個現實中的現狀。

那麼這個情況我給大家分析了之後，因為現在我們如果去主張退鋪的話，它有幾個理由，就大家能想到的這幾個理由我來給大家分析一下，第一個就是我用同一主體，你要賣房給我又租了我的房子，所以我要主張合同無效，然後想退房，這第一個你就行不通，你連鋪你都退不了，你連租賃合同你都退解除不了。

第二個就是我們業主認為，其實你賣房給我的人和租房子給我的人就是同一主體，現在你所承諾的高租金沒有，我以租金不能足足額給付，那麼我要求去退鋪，這條路也是行不通的，為什麼行不通？

法律上兩個公司是獨立的法律關係，他賣房給你是一個法律關係，租賃你的房子是另外一個法律關係，那麼現在不能因為他租金不付給你，你直接就要求去退房，如果租金不能足額給付，它存在一個根本違約，重大違約的話，我可以要求解除租賃合同，但是你不能直接要求解除跟開發商之間的買賣合同，這是兩個法律法律關係，也就是說你買房和他另外一個公司租你的房子是兩回事情，你不能因為租你房子的人沒給你租金，要求賣房給你的人把房子退了，這個理由法院是不支援的。

那麼現在實務中能夠支援退鋪的是什麼？能夠支援退鋪的，絕大多數的情況是商鋪爛尾了，他沒有能夠交付，也沒有能夠開業，我購房的根本目的落空了，這個時候你起訴到法院，法院會支援你退鋪，但是退鋪很有可能一個結果是什麼？你執行不了的，因為他已經沒有辦法開業了，所以你現在面臨的一個情況是有可能錢也沒有，鋪也沒有，這個裡頭可能涉及到比較專業的問題，我簡單給大家來歸結一下。

目前買分割拆零銷售的業主們，然後最後發現自己被坑了，被騙了，你想去退鋪好，死往退鋪裡頭走，能夠支援退鋪的就是爛尾了，沒有交付沒有開業，這個時候你可以去申請退鋪，但是你退完這個鋪之後他是執行不了的，你可能連商鋪也沒有了，錢也拿不到成功，這就是這種情況。

第二種現在如果說是已經開業的已經交付的，那麼你想你同一主體現在在司法實務中存在很大的障礙，如果你想以租金不足給付這個理由直接去要求退付的話，基本上你敗訴的可能性非常的大，所以這就是我們關於業主退鋪的一個簡單的分析。

那麼我們認為這個案子單純的用民事訴訟解決，基本上我可以給你們下一個定論，你解決不了問題。

因為剛才為什麼我要這麼費勁的給大家來介紹整個背景，因為我就想給大家說明，其實這就是一個商業上的圈套，那麼這個圈套從一開始開發商他都一環扣一環的設計好了，那麼它背後的法務其實已經從整個你未來出現糾紛的可能上，你的民事維權途徑上它都給你堵死了。

所以當他從頭開始就是設計好的一個商業圈套，你到了最後的環節裡頭想透過民事訴訟維權，那麼你所有之前籤的合同都在人家考慮的範圍之內，所以你現在所有的維權途途徑也在他的考慮範圍之內，都被他有目的的在規避掉了，所以說我們現在為什麼民事維權存在這麼大的侷限性，所以這型別的案子我們講一定要有民事維權途徑之外的手段去突破它給我設定的障礙，那麼突破我們經常介紹的一個思維，就是我們用行政訴訟的手段，為什麼這類案子能用行政訴訟的手段。

因為開發商開發一個商品房專案，它不是簡單的生產一個普通的生活的產品，比如說我生產一個杯子，那麼我生產一個桌子，法律對他的要求沒有太高，我們現在法律對開發一個商品房，它的要求是比較高的，從你拿地到你的用地規劃，工程規劃，在你的整個建設環節裡頭，它有很多的法律要求，必須得按照我的規劃要求去建造一個符合安全需求，符合我城市規劃需求，符合我居民居住需求等等一系列要求的房子，我才允許你拿去賣。

那麼你在賣的過程中也不是你想怎麼賣就怎麼賣的，對吧？你如果用預售制度來賣的話，你必須得進行資金監管，那麼也就是說商品房開發專案以及流程它非常的複雜，它這個過程不是你開發商隨心所欲去做的，那麼這個過程的實施走到最後一定有政府在背後層層的監管職責履行之後，你商品房才可以順利的流通到我們的市面上。

那麼現在我來問一個流通到市面上的商品房，最後出現了糾紛的問題，我就要看政府是不是在這裡頭層層的審批以及監管它沒有履行到位，如果你都履行到位了，就不會出現什麼爛尾、嚴重的質量問題，因為你們都是有質量監督管理部門的對吧？你的房子也是經過政府的驗收的，如果沒有政府的這些層層驗收，根本都到不了賣房，到不了交付的這一步，所以我們就反過來問，既然有這麼多的要求，法律設定了政府那麼多的監管職責，最後這個房子還出現問題了。

我現在找開發商我沒辦法解決問題，我能不能找找你背後的政府，就是這個邏輯關係，大概就是這個思路。

那麼現在我們再來介紹一下分割拆零銷售，它存在分割拆零售後返租其實存在最大的問題會是規劃上的問題，因為這個問題屬於一個商品房開發流程的事情，我在這裡給大家簡單畫個圖來說一下，要不然沒有辦法在短時間內簡單直接明瞭的去了解這個事情。首先在規劃的層面上，我們開發商需要取得一個用地規劃，然後他有一個工程規劃，工程規劃之後就會有一個施工圖紙。施工圖紙之後，它有一個實際建造的房屋，建造完的房屋要經過竣工驗收，它就會有一個竣工驗收，他建完之後應該有一個實測圖。那麼當然在施工的過程中他會取得了預售，那麼還有一個交付的實物狀態，這是一個過程，這是我們房地產開發的一個過程。施工圖紙可以施工之後，他一般都會先取得預售。然後建成了之後。會有一個實測的圖紙。

分割餐廳銷售最大的問題是什麼？它賣的是概念房，它的概念房在圖紙上以及有可能在現場的實物中，他是沒有這個小隔斷的。那麼現在如果他從一開始規劃要有這些隔斷的話，那麼每一層施工從它的工程規劃圖紙開始，假設他賣不是概念房，一間間賣的時候我確實要有實物的時候，就要施工圖紙就得有這一個個小隔斷，有施工圖紙，有小隔斷，他預售才可能辦出來。有這個的預售，它才能合法的把房子賣給你，那麼建成之後它的實測圖建成你的實物，它的實測的圖紙也必須得有一個個小隔斷，那麼同時它交付的實物也有一個個小隔斷。

第一個是施工圖紙，第二個是他預售的圖紙，第三個是它實際建成的實測圖紙以及它的實物完全都能對得上的情況之下，它的規劃驗收才會被透過，它的消防驗收才會被透過。

但是現在我們從現場就看出了一個問題，分割拆零銷售實務中一定沒有隔斷，那麼違法的這種情形，他們是怎麼取得預售的，怎麼取得最後的房產證的？

我們看到開發商在這裡頭變通的做法是什麼？比如我商場有10萬平米，我把其中的2000平米3000平米開闢出來，打一個個小隔斷，你來做各種驗收的時候，我就讓你這個區域部分有隔斷的來代表全部的建築物，那麼最後等你實際全部驗收透過之後，我再把這些隔斷打打掉，這樣就能達到一個我既能夠應付得了部門的檢查，但最後我又能實現現場我可以沒有隔斷的去使用，因為現在有一個問題是什麼？我們現在的商鋪就是說他如果這種業態就是10平米、20平米、二三十平米，每一個都是隔斷大小的話，它已經很難滿足我們現在的業態需求。

所以最後我們看到大量的分割材料銷售之後，一定現場是沒有隔斷的，但是在沒有這種隔斷，在這幾個圖紙矛盾的情況之下，他又取得了層層的審批驗收，那麼我們認為背後政府的規劃驗收以及審批，這幾張圖一定會出現問題，所以我們在這型別的案子裡頭，我們首先要資訊公開調查這個專案的合法性，那麼專案調查的合法性重點就在他的規劃消防驗收上以及規劃的一系列審批的圖紙以及最後的驗收圖紙上。

所以這裡頭首先我們會做一個資訊公開調查，查他的專案合法性，那麼透過調查之後，我們會提起相關的行政訴訟，要麼申請履職，要麼確認違法，這是我們調查的結果而定，但總的來說這個案子就是說我們不建議大家直接上來用民事訴訟來解決你要退鋪的需求，那麼如果是走這條路的話，我們敗訴的風險會很大，那麼換一個思維就是什麼？我們看看背後政府審批有沒有問題，如果政府審批有問題的話，我們透過行相關的行政訴訟促使雙方調解來解決問題，這是我們的一個思路的介紹。