好房子也許好找，但是價格難匹配。

一：看小區環境好不好。

買房，第一就是看小區環境，當你踏入小區的時候基本就有了感覺，看房的路上也會對小區的環境一目瞭然。如果這個時候你絲毫沒有喜歡的感覺，那基本這個小區你是不會考慮了。如果是有心動的感覺，那麼這個小區一定不錯。小區好不好，要看環境佈置、綠化設施、物業管理、人車分流、地下地上車庫、外牆保養等等。如果這些做的都不好，那肯定就不是一個好小區。小區不好房子再好也就沒有意義了。

二：看戶型好不好。

一般來講，房子的戶型是特別重要的。一般來講邊套優於中間套，東邊套優於西邊套。戶型方正採光足，南北通透通風好，得房率高利用率大。這都是好戶型。玄關設計，明衛配置，這都很重要。

三：看樓層好不好。

四：看價格好不好。

如果只以價格高斷定好房子是不夠的的，只有好的房子價格還不高，才是真正的好房子。所以這就需要我們去挖掘價效比。好房子也要去議價。談下來的都是節省的。

不管是新房二手毛坯精裝，不管是公寓平層剛需改善，有些買房者買房時挑的都是好房型，難怪說他們聰明，買房前把這些都提前考慮清楚了，那肯定一買一套好房的呀！

① 戶型的採光、通風與佈局分析

② 同一樓層的東、中、西戶優缺點對比

買房子，除了要考慮周邊的教育、醫療、交通、商業等配套之外，還要著重研究房子本身戶型的舒適性。咋研究？從採光、通風、佈局這三點著手：

01採光、通風、佈局

1、採光

房子的採光，主要由朝向、樓間距、開間進深比等原因決定的。

① 朝向

太陽東昇西落，坐北朝南的房子採光最好。下圖是一棟兩梯六戶的房子：

六套房子裡，朝南的兩個戶型採光最好，其中東側南朝向的房子可以接受日出的洗禮，西側南朝向的房子可以見證日落。

至於東朝向和西朝向的房子，分別只有上午和下午有Sunny，且西朝向的房子西晒嚴重；而西北和東北朝向，最好的情況也只是在日出和日落兩個時間段有點Sunny！

② 樓間距

如果前面有遮擋，再好的朝向也會打折扣。所以，樓間距很重要！

國家規定的最小樓間距參考下圖：

即：多層（4－6層及以下）與多層建築間距為6米；多層與高層（12層及以上）為9米；高層與高層之間為13米。

不過，即使是樓間距達標的房子，底層的採光時間會很短，如果想要更好的採光，建議購買房屋1/3高度以上的房子。

開間指的是房子採光面的寬度，一般指東西向的距離；

進深與開間垂直，一般指的是房子南北向的距離。

開間和進深的比例約1:1.5左右較合適，這樣的房子比較方正，如果進深過大開間過小，會影響採光，房間內會比較暗；進深偏小，開間過大，則不利於房間保溫。

▲ 開間進深比約為1:1，採光較好

▲ 開間進深比約為1:2.5，採光較差

如果你家的房子採光不是太好，也可以通過後期裝修來改善。

2、通風

我們所說的“南北通透”，就是指房子的通風比較好。南北方向都有窗戶，才能形成空氣對流。

同一樓層四套房子一字排開，中間無遮擋，既使是中間戶，也因開放的連廊保持南北空氣對流。除了上面這種南北對側通風的房子外，還有相鄰通風和單側通風的房子：

△相鄰通風

南邊有窗，北邊沒有，但是東西側有窗，這樣的通風條件，在中間戶中居多。房子四個面只有一個朝南面有窗戶，單向通風的通透度是最差的，小夥伴們要慎重選擇！

△單向通風

3、佈局

房子佈局主要看兩方面，一是各功能區的空間大小是否合理，另一個是各功能區的位置分佈是否合理。

① 空間大小

好的戶型，每個空間的面積大小都比較合適，對於家庭住房來說：

客廳面寬在3.6m+，面積在14㎡+比較合適。主臥面積在14㎡+，可放下2m寬的雙人大床。次臥面積在9㎡+，可放下1.5m寬的單人床。衛生間的大小應在4㎡+，比較合適。廚房在5㎡+，比較合適。

不過，如果你看好的房子，其他條件都很完美，只有個別小空間有瑕疵，也不用太擔心，可以通過設計改造來優化。

舉個例子：

位於【合肥-信達天御】的這套房子，有好幾個非常雞肋的碎小空間，我們將其拆掉重組，充分利用。

② 位置分佈

好的戶型應該動靜分割槽，客餐廚及客衛分佈在動區，書房臥室等休息空間獨立在靜區，動靜分割槽互不打擾。如下：

此外，功能區的位置分佈還關係到家居動線的規劃。

如上圖，客衛緊鄰客餐廳；廚房與餐廳緊鄰，且與休息區分開，油煙味不會飄入臥室；主臥增加衣帽間，起居洗漱一氣呵成。實在優秀！大家買房就參考可以這樣的佈局！

02東邊戶、中間戶、西邊戶

房產市場上流傳這樣一句話：“能買東邊戶，不買西邊戶；能買西邊戶，不買中間戶……”

中間戶表示：“嚶嚶嚶…我做錯了什麼要這樣遭嫌棄…”

為什麼大家青睞東西邊戶而嫌棄中間戶呢？且聽飛墨君給大家深入剖析。

1、東邊戶

太陽東昇西落，東邊戶每天早晨都可以最早接受Sunny的洗禮，如果前方無遮擋，又是高層，是可以作為觀景房看到日出的哦~

But，在多雨地區或梅雨季節，刮東南風的時候，東邊戶會有滲水或發黴的情況，不過具體還是要看房屋質量，裝修時候做好防水層就不用擔心啦！

2、西邊戶

與東邊戶的採光正好相反，西邊戶下午接受日照的時間比較長，可以看夕陽西下。

但是，在夏季會有西晒的情況，會比東邊戶和中間戶悶熱。前兩天剛說過西晒房的裝修攻略，這裡就不多說了。

此外，東西邊戶在面積上，普遍會比中間戶大一些，因此，功能更加完善。且三面有窗，通風性也更好。

再來看看中間戶：

一般來說，中間戶多是小戶型。面積小，如果家庭成員較多，不夠住。

相較於邊戶，中間戶普遍只有南面一側有采光，且通透性也做不到全明戶型那麼好，室內環境比邊戶差很多。

由於中間戶兩邊都有鄰居，因此私密性較差。如果靠近電梯……人來人往的難免受噪音影響。

“難道中間戶就不配有優點嗎？？？”

當然不是，中間戶往往：

① 保溫效能好：中間戶夾在中間，保溫效果要優於邊戶，如果是分交通核戶型，中間戶的採光通風等問題也可以迎刃而解。

② 價格便宜：中間戶雖然面積小，但是總價低，非常適合年輕人剛需買房。

所以，中間戶也沒有那麼雞肋！

歷經九九八十一道對比和糾結後好不容易選好了的戶型，以為可以付款簽約了，萬萬沒想到，不同樓層價格還不一樣……

03底樓層、中樓層、高樓層

“飛墨君，從1樓到32樓，每層價格都不一樣，我要怎麼選？”

確實是個複雜的問題，選樓層，主要看採光、視野、噪音這三點的影響。

1、採光

低樓層的採光不僅會被前面的建築物遮擋，還會被小區景觀綠化遮擋，一遮可能就是遮到了三樓四樓。所以，越高的樓層，採光是越好的。

2、視野

當樓房前面有居民樓時，遠眺城市景觀視野是這樣的：

低樓層被前面的樓房遮擋，啥也看不到，而高樓層視野無遮擋，可觀賞城市景觀。所以，很多人也是出於觀景考慮，選擇高樓層。

3、噪音

不同樓層的噪音大小，與聲音的傳播範圍有關，底層住宅被小區綠化植被遮擋，受噪音影響小，而中間樓層無遮擋，直接被聲波影響，噪音感受比較強烈。

除此之外，一樓比較潮溼，頂樓有漏水風險，這兩個缺點也直接影響到房價。

總的來說，對於高層住宅而言，總層數1/3以上2/3以下為較好樓層。當然，這些最優樓層的價格也是最高的，大家根據自己的實際情況選擇哦~

買房是一件大事，確實應該好好辨別好房子。

第二、瞭解下小區的物業，如果是二手房那麼久可以直接感受下物業服務怎麼樣，也可以通過跟老業主交談得知，如果是新房的話，那麼應該瞭解是哪家物業，瞭解下其在其他小區的物業服務怎麼樣，好的物業關係到以後入住的每一天。

第三、瞭解戶型是否合理舒適，這個最好別隻看看戶型圖，畢竟那是平面，沒有辦法真正感受空間感受。新房可以去毛坯房感受下，空間佈局是否合理，各個區域空間是否舒適，朝向怎麼樣，視野怎麼樣等等，如果專案有樣板間，也可以去樣板間感受下裝修後的效果，當然一定要了解清楚其樣板間是否是1:1建造的，如果能是實體樓裡的樣板間那就最好了。二手房得話就可以直接去感受實體了。如果是精裝交房的還得了解下裝修材料和標準等。

第四、瞭解小區配套以及相關資料，綠化率多少，停車位配比多少，車位租售價格分別多少，容積率多少，樓間距多少，物業費多少，一共有多少戶，幾梯幾戶，層數，水電費多少等等這些小區的細節也是要了解清楚的。

第五、瞭解小區周邊的配套，學校，商場，公關交通，醫療，市場等等生活所需要的配套。以及瞭解周邊近期的規劃，未來發展的方向等。

當然除了以上這些，房子該有的證件已經產權問題一定是要了解清楚的，這是買房最基本的事情了。

你好，我是三眼，我也來聊聊自己看法吧。

買房想要買好房子，現在來說這個應該就是買到價效比更高一些的房子了。住著舒適安心，升值空間也高。

（1）朝向好，採光好。買房子考慮到朝向、採光那些，以後生活會少點問題。

（2）戶型“巴適”。看好好一些的戶型在買吧，不要買那種有較大浪費空間的，不過只要自己喜歡，自己覺得合適，什麼戶型都行，沒有老一輩那麼多講究了。

（3）配套跟的上，有升值空間。別買到房之後周邊生活配套很久都跟不上，那樣子生活會很不便利，影響日常生活及小孩上學等方面，這樣就算不得好房子了。

（4）出行便利，交通跟得上，或者很快就能跟上。跟上面一樣，還是要考慮一下出行。

（5）小區綠化，周邊區域功能、規劃。看一下小區綠化啊，停車車位設定啊這些小問題，然後也看看周圍有沒有什麼規劃。比如啊，買了之後小區附近邊上有新修高架橋或鐵路線，這樣是不划算的，算不得買到了好房子。就舉個例子。