公寓，北方也叫商住樓，是實際功能用於居住的一種商業地產形式，同一地段的公寓一般較住宅更便宜，和住宅相比有如下特點：

第一、用地性質不同，公寓是非住宅類用地，住宅產權為70年，公寓一般是40年產權。

第二、公寓和住宅的附加屬性不同。住宅除居住功能外，還有落戶等附加屬性，隨之帶來的教育學籍，醫療資源，社會福利都不同。

第三、公寓的居住品質不及住宅，居住成本更高。由於設計條件的限制，住宅陽臺半贈送，露臺全贈送等，讓住宅更適合居住。且大部分公寓水、電、物業費由於是商用，都高於住宅，有的公寓還不能使用天然氣。

第四、公寓的公攤更大，一般在30%左右，而住宅的公攤面積一般在20%，加上贈送，實際使用面積更大。

第五、公寓的交易成本更高。公寓過戶需要繳納土地增值稅等，綜合稅率一般在14%以上，而住宅由於是民生工程，大部分稅種都有減免或優惠，綜合稅率在3%以內。且公寓首付不得低於5層，按揭購房利率往往較住宅更高。

當然，公寓也並非一無是處，由於以上種種瑕疵，同一地段的公寓較住宅單價更低，租售比更高，做為長期持有投資或是過渡性用房還是有它的優勢的。