別墅拍賣價高於市場評估價的原因主要從商品價值，供求關係，居民收入水平，政策環境，銷售渠道等五個方面分析。

1.別墅本身價值，地理位置優越，位於西湖邊，名人故居，上世紀五六十年代，銀行家徐青甫住在這裡。如今，西湖邊有產權、可交易的名人故居，一共只有3套，較為稀缺。再結合房屋本身的各項條件，房屋大小，戶型，房屋基本設施齊備等條件，可以得出本套別墅綜合價值高，稀缺性。

2.供求關係方面，杭州市人口流入大市，可以列為準一線的城市，城市發展快速，人口眾多，住房市場基本是供不應求。

3.居民收入水平方面，隨著中國經濟的平穩發展，一部份人掙到了錢，有資金投資房產，古玩收藏品之類。部分國民的財富有能力承擔高額額額投資。

4.國家限購政策的間接影響，限購政策使房票收緊，部分居民在沒有房票的情況下，法拍房成為一個購房新渠道，這也就解釋為何關注法拍房的越來越多，豪宅購買力在法拍市場發揮作用時出現高價成交房。

5.銷售渠道，本別墅透過法拍房渠道銷售，拍賣現場有競爭，從眾的心理，大家都不甘示弱，你想要我也想要，不斷抬高價位，價位高產品影響更大，吸引新的客戶加入拍賣，營造更高級別，本次交易中，拍賣的影響不容忽視。