房貸30萬，按揭30年，房貸利率4.85%，得到的結果如下圖，月供是1583.08元，比你說的月供1547.81要多一點，而如果按照你說的月供1547.81元，那麼你的房貸執行利率應該是4.655%，也就是在基準利率的基礎上打了九五折。你的月供是每個月都要還的，這個數字你應該是不會記錯的，而房貸的利率你到有可能是記錯的，所以筆者就採信你的月供為真實數字，你的房貸執行利率應該是4.655%。

1、是轉成固定利率還是LPR浮動利率？

這次對於存量的以貸款基準利率為定價基準的浮動利率需要轉換成以LPR為定價基準的利率，結果就是兩種，一種是固定利率；另一種就是以LPR為定價基準的浮動利率。

根據轉換公式：當前的房貸執行利率=LPR+（點數）；其中的房貸執行利率是4.655%，LPR為2019年12月份的數值-4.8%，那麼就得到了你的點數就是：-0.145%，那麼你的新的房貸利率計算公式就是：LPR+（-0.145%）；其中的點數是在整個合同週期內都是固定不變的。而LPR是每個月都會更新的，你可以選擇在一定的週期內進行重新計算最終的房貸執行利率。

如果你選擇的週期是整個合同週期，也就意味著是固定利率了，而如果你選擇的週期是1年，那麼也就是每一年都需要重新按照最新的LPR來重新計算你的房貸執行利率。加入如果現在你完成了轉換，選擇週期是1年，1年後LPR漲到了5.5%，那麼你的房貸執行利率就是5.355%；而如果再過了一年之後LPR跌到了4.5%，那麼你的房貸執行利率就是4.355%。

2、未來的LPR是漲還是跌？

也就是說是否 要選擇轉換成以LPR為定價基準的浮動利率，關鍵就在於未來的LPR是漲還是跌，如果未來跌了，那麼你就賺了，如果未來的趨勢是漲的，那麼你就虧了。

反過來，如果你選擇轉換為固定利率，如果未來LPR漲了，那麼你相當於賺了，因為避免了損失；而如果未來LPR跌了，那麼你相當於虧了，因為你避免了盈利。

也就是說，是選擇轉換為固定利率還是浮動利率，主要是看未來的LPR的趨勢，那麼LPR的趨勢會如何？

筆者提供一個判斷的角度：中國過去十幾年的貸款基準利率是向下走的趨勢的，下圖是過去14年5年期貸款基準利率的走勢圖，雖然有波動，但是整體趨勢向下走的。在2007年的時候高達7.8%，而到了2015年已經降低到了4.9%。在8年時間降低了3個百分點。

如果按照100萬的房貸，期限三十年，降低3個百分點，相當於能夠節省70萬利息支出。而LPR代替貸款基準利率以來，也下調了2次，累計下降了0.1個百分點。這個並非是說未來可能會降3個百分點，而是講一種趨勢。

為什麼會有這樣的趨勢？這個就牽涉到利率的本質，利率本質是資金的成本 ，一個人願意承擔高都資金成本，那是因為有高的投資回報，否者這個事情是無法持續的，而作為一個社會的整體，社會整體的投資回報率下降的時候，那麼社會整體能夠承受的資金成本也是要下降的。而社會整體的投資回報率的高低是和巨集觀經濟增速相關的，高速增長的時候投資回報率自然高，而低速增長的時候，投資回報率自然低。

那麼，你認為未來LPR是漲還是跌？筆者僅提供思考邏輯和角度。

我的利率和你的這個利率相差不大，但是我選擇的是固定利率。

確實，當前房貸利率是處在底部區域，2000年以後最高曾經到達過7.8%，而目前房貸基準利率為4.9%，LPR改革後，上半年又經過兩次降息，目前“基準錨”由2019年12月LPR4.8%降低到目前4.65%，下降了15BP，未來五年期及以上LPR利率繼續下調的空間有限。

利率有低的時候就有高的時候，不排除未來LPR房貸利率會隨著經濟的好轉乃至過熱會遠遠超過現在。所以對於我們利率已經很優惠的，並且合同剩餘期限還比較長的同學，可以選擇固定利率，不值得為了未來比較小的一個下行空間而“冒險”。已經處在底部區域的利率優惠就把它鎖定下來。

該貸款應當是2019年10月以前的貸款，貸款利率4.655%是基於貸款基準利率4.9%打9.5折。而在2020年3月起到8月份，存量貸款要在這段時間進行換錨，以前對標貸款基準利率，目前對標LPR。

存量貸款換錨有兩種選擇，一種是選擇固定利率，貸款利率永遠保持不變，即永遠為4.655%；另一種則是選擇繼續為浮動利率，從貸款基準利率換錨成LPR，具體還款利率跟隨LPR波動而波動。

那麼這兩者哪種最好最划算呢？只要仔細一想，就會發現，根本不存在哪種最好最划算的說法。

假設有哪一種最好最划算，那麼銀行或者監管機構為什麼要提供兩種選擇呢？提供一種就可以啦！因為全部的貸款者都會選擇最好最划算的。

你說是把錢存在銀行好，還是去買股票好或者買房好呢？對於不同的人群選擇是不一樣的，因為每個人的風險承受能力和投資經驗不同，不管選擇哪一種對於選擇者都是最好的。同理，對於不同的貸款者，選擇固定利率和選擇浮動利率都是存在差異的，即都是可以的。或者說，不管選擇哪一種對自己而言都是最好的，否則你不會做該選擇了。

但是基於歷史市場利率趨勢，中國利率水平是不斷走低的過程。而鑑於中國利率水平仍遠高於發達國家的利率水平，只要中國繼續堅持改革開放，大力發展生產力，那麼中國的利率仍然會是一個走低的過程。

因此，在未來LPR走低的可能性較大，更建議選擇LPR，未來的實際還款利率會低於4.655%。當然了，不管是選擇固定利率還是選擇LPR都存在相應的風險，就像你的資產不管以什麼形式存在都存在相應的風險——比如萬一中國經濟過熱，央行採取通貨緊縮政策，那麼就會導致利率上升，LPR也會跟隨上升，選擇LPR貸款者相對會比選擇固定利率還更多的利息。

4.655固定利率不算高了，我支援繼續固定利率。

因為今年疫情引起的經濟原因，3月份下調lpr到4.65，但之後經濟有所好轉，已經3個月未作調整。

雖然從經濟發展需求上來說，利率下調是種趨勢，但如果國家為了打壓房價也可能上調。如果經濟持續好轉，也可能調高plr。

而你的固定利率利和現在plr基本接近，已經處在較低位置，所以建議你使用固定利率。