你好，我是房知事，八年資深地產人

專業解讀與人們息息相關的房產資訊

可以說房地產近十年的風波我都經歷過來了

我的答案是：房產不再值得投資

特別是現在調控如此嚴峻的情況下，如果還敢貿然出手投資，那麼被套牢的風險非常大

“房住不炒”政策，預計未來十年都不會收手。意味著，如果房價出現過度的上漲現象，那麼依據房住不炒的方針，地方政府一定會給予打壓。甚至參考深圳，直接限制具體樓盤上市交易，或者約談相關帶頭人。

即使有可能漲，頂多給你一兩千的上下浮動，那又如何，估計還不夠抵消你支付的利息吧。因為房地產投資，靠的是利息之上的暴漲來套取高額利潤，如若不然，還不如銀行理財來得穩健。

中國不可能把我們，經過深思熟慮，辛辛苦苦花了近5年時間調控的結果，最終化為泡影，自毀長城。

所以“穩定、穩定、再穩定”，一定是未來的主基調，就跟糧油一樣，真正的執行“房子是用來住的，而不是用來炒的”理念。

房子不再值得增值投資

除非你是用它來保值的

最近已經回覆了兩個類似的問題了（《據說中國的空置房屋有6500萬套，空置率達21%，那未來房價會降嗎？

（https://www.wukong.com/answer/6797387073595638029/）》、《高房價，真的會壓倒年輕人嗎？（https://www.wukong.com/answer/6794429352680358158/）》，其中提到：

1、長久關注我的網友都知道，我從不預測中國房價的具體走勢，因為，中國樓市顯然不是一個有效市場（效率市場假說（英語：Efficient-market hypothesis，縮寫為EMH），又譯為有效市場假說，一個經濟學說，由尤金·法馬（Eugene Fama）於1970年深化並提出的，是金融學中最重要的七個理念之一，其對有效市場的定義是：如果在一個證券市場中，價格完全反映了所有可以獲得的資訊，那麼就稱這樣的市場為有效市場），因此，除了上帝或決策者，誰都無法準確預測中國房價的具體走勢；

還從基本面做了詳細的分析，請先參閱。

不過，最近還是依然有好些網友反覆向我問詢：全球大瘟疫當下，還能買房作為投資嗎？疫情過後，房地產形勢將會如何？那就再談幾點吧：

1、曾看過一個詳盡的計算，在中國投資房子，如果每年沒有10%的漲幅，就意味著虧損，而在當下，各地房價基本都不會再漲了，很多地方的房價已經開始下跌。也就是說，現在投資房子，資產縮水是大概率事件；

2、投資房子交易週期長、變現太難，且專業性太強，對絕大多數投資者來說是不適合。事實上，絕大多數人投資房地產都依賴於房產中介，而在利益驅使下，很多房產中介絕不是真正地幫助投資者，他們眼裡只有佣金；

3、絕大多數人投資房子都動用了槓桿，甚至，有的人為了“炒房”不惜去借高息貸，而一旦藉助槓桿炒房，就意味著他們走上了一條不歸路。他們賭的是房價上漲，尤其是，近幾年炮翻之流一直鼓吹房價永恆上漲，讓他們敢於借貸一博;

4、事實上，一旦房價不漲，他們的房子就將會被套牢，因為，房地產市場一直很怪，無論是消費者還是投資者，他們都會持“買漲不買跌”的心態。也就是說，房子是流動性最差的資產；

5、可能因為慣性使然，也有人認為，買房投資是穩賺不賠的，他們認為，房價不漲，可以出租牟利。這個想法，大錯特錯！現在很多地方的房子，租售比已經到了畸形的狀態，你收的那點租金，根本不夠銀行存款利息的，更不要說是付貸款利息了；

6、注意到，依然還是有很多人（甚至專家）建議當下趕緊買房。請提問的網友們，看一下我在《看懂財經新聞的第一本書》中的四要點之一“專家的話如何聽”，特別在如此當下，還要忽悠買房的話，如不是真不懂的話，那就太無良知了！

最後，再奉勸一下那些計劃買房作為投資的人，千萬別再心存幻想，不會再有刺激樓市的政策出臺助你炒房了，絕對不會了！

點到為止吧。

在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，繼續落實房地產長效管理機制，且明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。換句話說，房地產市場整體拉動經濟增長的地位正在消退，繼續製造房價紅利的可能已經沒有了，那麼房價普漲尤其是大幅上漲的可能也就沒有了。因此，指望通過房子賺大錢的時代，一去不復返了。

2019年以來，樓市動作不斷，形勢更是瞬息萬變。今年8月央行關於改革完善住房貸款利率（也就是我們說的貸款市場報價利率LPR），緊接著10月8日起新發放商業性個人住房貸款利率隨之迎來調整；後面央行又宣佈9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，以及給在升級範圍內服務的城市商業銀行定向降準1個百分點。後又在11月初下調MLF利率。

今年10月，中國70個大中城市中，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落，特別是受新房降價促銷的效應影響下，二手住宅銷售價格降溫非常明顯。

買房投資者已經沒有必要了。筆者認為原因有以下幾點。

房地產的投資潮已經過去

在人口紅利拐點帶來，房子總體供大於求的大背景下，在未來投資房子的收益率將大大降低，一些地方的房價已經開始鬆動，不排除對房地產投資出現虧損的可能。另外，地產稅的徵收遲早都會來，這將成為房價最具殺傷力的利空，現在買房子賺的租金，將來很有可能被地產稅所抵消一部分，收益率將大大降低。隨著房地產投資潮成為歷史，人們對房價的預期也將逐漸迴歸理性，未來房子的變現也將成為問題。

經濟增長對房價下跌的容忍度明顯增強

近幾年來，“保持經濟執行在合理區間”的說法一直被提及。這意味著提升了對經濟增長下滑的容忍度，不是以犧牲未來潛力為代價，搞一味的強刺激。而不搞強刺激其實就是不在依靠房地產經濟來帶動經濟增長。這樣以來，房價上漲的經濟大環境，政策風險就出現了明顯的轉變。未來房價的不確定性將進一步加大。投資房子已經顯得不划算了。

要說投資，除了房子，方式還很多。作為年輕人為未來多打算是沒有錯的，既然房地產的投資面臨很大的不確性，可以考慮既穩健又具有較好收益的投資方式。筆者認為，銀行理財、指數基金定投都是不錯的理財方式。如果風險偏好較高的話，甚至可以考慮股票類的基金，畢竟，A股的位置與估值明顯都在低位，長期來看確定性較高。

房子值不值得投資，它取決性條件只有2個，那就是回報率和變現能力，如果回報率比較低，那麼就沒有了投資的價值，如果變現能力差，那麼回報率再高，也是不值得投資的，這兩條件又是相輔相成的，當然也有很多內在關係。

先來談談，回報率，回報率一般分為幾種，一種是增值，也就是說過幾年房價漲了，那麼賣了以後就有溢價，這個溢價就是利潤；另一種就是租金收益，把房子租出去，可以得到一定的租金回報率，回報率越高，回收時間越短，那麼也是越值得投資的，這就是房產投資價值。

接下來就，再談一談變現能力，這個其實也非常的好理解，例如五年後，你的房子增值了，你的房子買的時候是1萬一平米，五年後變成萬一平米了，理論上你增值一倍，但是如果賣不出去，或者限售限購等因素，導致不能交易的狀況下，那麼增值，就變成了一句空話，增值必須是在能夠變現的基礎之上。

當然，投資還有一個資金成本，例如，你按揭了，那麼會有利息成本，利息成本還是蠻高的，比如說，你每個月還款的百分之六十基本上都是利息，也就是說，每月還3000塊錢，那麼有1800多塊錢都是利息，這就是你的持有成本，因為購房按揭，也有一個計算方式。

根據這個比例，你自己先好好算一下，投資房產加槓桿，絕對不是首選，除非增長的幅度會大大的增加，否則沒有任何的優勢，可言。

接下來說，你的這個例，總共只有30萬，購房投資肯定是要按揭的，那麼投資下來，按揭成本還是蠻高的，但是有一個好處，就是工資的增長幅度，也會存在更多的增長可能，理論上五年後的工資，還貸比現在要輕鬆的多。

另外，深圳的房價肯定會增長，這個不用你去多考慮，但是深圳的周邊房價，就是另外一個狀況了，順著深圳發展的方向，可能會更好一點點，還要看當地的經濟狀況，理論上大灣區的建立，對整個廣東都是受益的，但是房子的價值，一定和人的上層建築掛鉤，也就是說呈現出高學歷，高智商，房價也會越高。

剩下的就是，你要不要居住這個房子，另外就是這個房子，你買的時候選擇什麼品類，住宅型別的，還是商住公寓型別，這都有區別。

阿永哥點評：

一是買房投資一定要選擇最優質的房產，最優質的房產包括管理，小區構造，小區設計，小區周邊，戶型設計，等等領域，然而小戶型不具備這樣的價值，所以希望你好好考慮。

二是房子是投機產品，也就是說，遇到好的政策和機會的時候，他在短期內可以創造利潤，長期看不具備投資價值，具備投資價值的房子，一定是最好租的房子。

好了，就說這麼多吧！

沒有合適的投資專案，還可以投資房地產，房地產依然是穩健投資品。理智看待房產大環境

國家三令五申地要求“房住不炒”，出臺了很多抑制房價的政策配套措施；銀行也積極跟進，提高貸款利率，這些政策措施都不利於投資房產，都在一定程度上削弱投資利潤；從房地產發展角度看，房產發展的拐點已到來，整體房價不再有大幅升值空間，靠低價買進，再漲價賣出的投機倒把模式行不通了。

王石、馮侖這些地產大佬接受媒體採訪，也表達了投資房地產意義不大，可以拋掉多餘房產的言論。這些都說明，投資房產利潤不如從前，合理預期投資利潤已成社會共識。

房產投資主要是民間資本，管控好民間資本，有利於國家經濟、社會穩定。前些年，民間資本過剩，無處投資，流向棉花，棉花漲價；流向大蒜，大蒜漲價；流向大豆，大豆漲價；流向房市，房價高漲。目前看，只有房市體量足夠容納民間資本，暫無其他替代品。但又不能讓民間資本過多、瞬間離開房市，“洪水猛獸”般衝向其他關乎國計民生的領域，引起社會動盪。因此，房市會整體保持平穩，保持小幅上升，給民間資本以合理收益。

大環境變了，但房產各種屬性未變，可以居住，可以出租，可以留給子女，可以抵押貸款，還可以落戶，給小孩上學等。這些屬性是房產重要附屬價值體現，也是剛性需求點，有這些屬性在，未來滿足剛性需求的房子就是有市場的，也是值得投資的。

給大家關於房產投資的幾個建議

1、老破小，快速出貨，不要糾結不要想不通，也不要等著所謂的舊改會給社群帶來本質性改變，這類產品的最大問題就是來自不同維度的可替代品太多。手上有多少套就出多少套

2、如果出不掉以及各種原因不能賣，給老破小裝修翻新，然後出租掉，爭取切入到高階租賃市場，增強老破小的租金水平，加強現金流

3、未來買房，不是用足槓桿，而是用足房票。而這裡說的用足房票不是說花光房票，而是每一張房票都儘可能買最好的房子。

戶型儘可能的大，社群儘可能的好，地段儘可能的還有概念，我知道這麼說很貪心，但是樓市未來就是拼的綜合能力，光便宜吃遍天的可能性不在了

4、任何一套房子做好長期持有的準備，任何一套房子永遠要有plan B。

如今買房各種訴求儘可能的要綜合，比如說哪怕你自住，你也要考慮到投資的邏輯；哪怕是指望他資產增值，也要看下租賃市場是否能夠穩定租金；哪怕本來就沒準備賣掉，你也想好萬一你缺錢這套房子能不能快速變現。

這種情況下的房子存在麼，我告訴你一定存在的，樓市進入到買賣更加均衡的狀態下，優劣房子的分層會更加明顯。

但是前提是什麼，第一你要能看懂，第二你要有現金流+房票隨時的stand by，其中第二點更加重要

5、最後說幾個不要：

不要買過渡性產品，不要買小開發商，不要買老破小，不要輕易用房貸，不要買陌生城市，不要相信一夜暴富，不要想著能佔到小便宜，不要把自己現金流逼太緊。

近期身邊有兩種聲音多了起來，一種聲音是“現在還能買房嗎？”另一種聲音是“現在還能投資房產嗎？”毫無疑問，這兩種聲音代表了國內房地產的兩類受眾，一類是剛需者，一類是投資需求。

過去我們一直在聊投資，所以當然今天我們不是來聊剛需的，今天主要來聊一下投資需求。

提及房地產投資，很多在北上廣深杭生活的人可能覺得太遙遠，因為在這些城市，別說投資，能買得起一套房都可以在老家炫耀很久了，一套房在過去一年中的漲幅，是很多小城市的人一輩子都賺不到的鉅額財富。但是在很多二三四五六七線城市，房產投資其實是很常見的投資方式，即便在一線城市，投資房地產的也大有人在。

如果以投資為標準，過去十年，北京房價總體上漲380%，年均17.5%。排名第一的深圳年均更是超過了20%，總體上漲508.5%（資料來自於清華、北大的資料）。

年化超過17%、甚至20%的投資收益，除了房地產，過去十年在中國還有哪些投資能達到？不能說沒有，但很少。所以，即便天天有專家在大喊房地產泡沫要破，還是有那麼多的資金進入房市。

但是，今年的房價漲幅太瘋狂，雖然有過去十年的資料增強信心，可房價畢竟不會一直猛漲，未來十年北京還能漲4倍？深圳還能漲5倍？誰也沒有這個信心，所以才有本文開頭的那個問題，“現在還能投資房地產嗎？”

對於這個問題，我也問了身邊很多投資方面的專家，總結下來大概有這樣的一些建議，分享給大家，僅供參考。

1、國內謹慎，國外可以考慮。

我們來看一下，投資賺錢的邏輯在哪裡。只有在你投資的標的出現較大的價差時，你才可能賺錢。常見的能夠讓你的投資收益大幅增長的投資有：

1）股市，你今天1塊錢買的股票，一年後漲到3塊了，你出手，賺了3倍。

2）股權投資，你今天用100萬買了一個企業10%的股份，6年後這個企業市值1個億，你賺了10倍。

3）買房，10年前你在北京買的房子單價5000，現在5萬了，你賺了10倍。

但大家看看這幾種投資標的，你會發現，在股市，今天漲了，明天跌了，後天又漲了，大後天又跌了，這是常態。在股權投資領域，你今天發現了一個好企業，後天發現了一個好企業，也是常態。但在國內的房產市場，這十年漲了，後十年跌了，再過十年又漲了，這種情況還沒發生過吧？即便有也是在某些調控極其嚴格的年頭，有小幅的漲跌，總的趨勢是一直向上的，直到今天你不再確定它是否還能繼續向上。

為什麼投資房地產的人會擔心？因為任何人都知道，沒有任何一種投資標的的價值會一直漲，無極限的漲。

那麼，為什麼國外就可以投呢？首先宣告的是，這裡並不是說投資國外房地產能獲得多高的收益，而是說，如果你對投資房地產情有獨鍾，目前去選擇投資國外，也許是比投資國內更好的選擇。

理由1：國外是永久產權；

理由2：國外房價相對穩定（指美國或者歐洲、澳洲、紐西蘭等地）；

理由3：國外房產除了穩定的價格漲幅，還有不菲的租金收入；

理由4：如果是有子女的人，海外購房也有助於子女出國留學，在北京買一套學區房的價格，足夠了。

個人認為，和股市類似，海外很多國家和地區的房價都已經經歷了中國這樣的“劇變”，之後迎來的就是穩定。和股市類似，美股早就經過了中國股市的瘋狂階段，所以投資美股的美中國人，多半是通過ETF基金這樣穩妥的投資方式去實現自己投資的穩健增值，而不奢望於一夜致富。房產也是如此，迴歸到相對冷靜、投機屬性較小的投資方式，依靠相對穩定的房價變化和較高的租金來回收投資。

也許有人認為，這和在中國投資房地產收益相差天地，但你以為“資產荒”只是憑空說下嗎？我們擁有那麼多優質資產可選擇的時代可能真的過去了，任何一種投資不要再奢望20%的年化收益，即便是10%都已經是十分難得了。

2、買賣式投資謹慎，房產股權投資可以考慮。

其實除了去海外買房，還有一個方式就是參與地產基金的投資。中國人習慣了通過買賣的形式來投資房地產，而國外早就已經玩起了地產股權投資模式。其中的差別在哪？

1）買一套房VS投資多套房

2）有什麼買什麼VS挑著買

3）靠差價賺錢VS持續賺錢

看起來是不是還挺誘惑的？畢竟選擇餘地更大、賺錢方式更多樣化了。接下來詳細說一下。

過去十年，其實有很多人都知道，買房投資是賺錢的營生，所以有一大批專業炒房者，比如“溫州炒房團”。但畢竟房地產投資是個高門檻專案，在北京投資一套房要多少錢？沒有幾百萬就不要想了。即便在成都、西安這樣的二線城市，一套房也要100萬左右，起碼大幾十萬是要的。對於有錢人，專業點叫高淨值人士幾百萬不算什麼，投資失敗了也就失敗了，可是對於沒有那麼多錢的人呢？幾百萬投出去，流動性這麼差，一旦房價跌了跳樓的心都有，這在投資領域叫做把雞蛋放在一個籃子裡，風險太大。

地產基金呢？一般一隻基金可能投資到幾十個專案裡面去，大多數在20-50個，這也就是說，你的錢數十倍的分散了。投資者都明白分散的好處，我就不多說了。

且不說分散性，只說這種投資一般要多高的門檻？國內的基金大多都在100萬人民幣左右，沒錯，大概是你在西安買一套120平米房子的錢，或者是在北京買一套20平米單間的錢。

第二點，為什麼我說有什麼買什麼呢？前不久在孟非的《四大名助》節目裡看到一個女孩投資了很多小城市的低價房產，為什麼她不在廣州、深圳買房？因為買不起。或者有很多人即便能買，有那個錢，卻受限於各大城市的限購政策，有錢也買不到，就像80年代你有多少錢，沒有各種“票”也別想買到你想要的東西一樣。

地產基金為什麼能買到？因為很多地產基金都是投資海外的，沒有限購的制約，沒有錢不夠的制約。如果你有幸買到類似鐵獅門、黑石這樣大的基金公司的產品，那就能買到全球最好的房產，這方面的限制要少很多。

第三點，買房投資基本就靠漲價後賣出賺取價差，因為在國內，租金還普遍偏低，起碼難以抵得上每月的房貸金額。如果房子賣不出去，這個投資就算失敗了。

但是很多地產基金賺取收益的模式都是依靠國外成熟社群、物業的穩定租金收入，基金公司長期持有房產並持續經營，管理人不斷的提高房產的出租率和租金，獲取穩定的收益，相比“買賣”的一錘定音，細水長流能給投資者帶來更穩定的收益。

地產基金已經發展了有些年頭了，並且在國外已經形成很成熟的經營模式，著名的耶魯大學捐贈基金就有相當一部分配置在地產基金中，這為耶魯大學基金連續20幾年獲得平均百分之十幾的收益做出了巨大貢獻。

國內現在還有了很多創新，在地產基金的基礎上發展出地產母基金，也就是一支投資於多支基金的基金，進一步對投資風險進行了分散，並且也能更好的幫助投資者選擇基金公司，畢竟，前面忘記說了一句，鐵獅門和黑石這種公司，你有一百萬或者一千萬，人家是不會和你合作的，攢足了幾個億再來吧，說的有點直，但是事實就是這樣。 我是小程，希望對你們有點幫助，謝謝。

今年的房地產市場變動很大，上半年多數城市的房價都在上漲，甚至有不少城市還出現了“千人排隊買房”、“日光碟”、“一房難求”等瘋狂買房的現象，但是到了下半年的樓市銷售旺季“金九銀十”時，很多熱門一二線城市的樓市卻“凍成狗”。今年樓市“金九銀十”的商品房成交量很低，屢創近幾年同期的銷售量新低。

如今的樓市可以說是人心惶惶，很多沒買房的剛需族就算現在手裡有錢也不知道目前適不適合買房，只能觀望著。剛需族如果能在房價的低位入手買房還好，但是如果一不小心變成了高位接盤，那就虧大了。因為現在房價上漲的可能性不大，或者說就算房價上漲了，漲幅也不高，甚至剛需族很有可能會因為房價降了而虧了幾萬或者幾十萬。畢竟現在城市的房價這麼高，降價幾千塊一平，可能就省了十幾萬或者幾十萬。

不僅僅是剛需族在為房價的事情發愁，炒房客更愁。因為很多城市的二手房都降價非常明顯，並且雖然房價降了，但是房地產市場依然不太景氣，有價無市，很難找到接盤俠。

那麼現在臨近年底了，剛需族在年底或者在2019年適不適合買房呢？看完這三大理由，你就有答案了！

一、你買房是自住還是投資？

如果那你是炒房客（房產投資者），家裡已經有房子住了，買房只是為了投資賺錢，那麼就要謹慎了。現在投資房地產已經不是過去的穩賺不賠了，現在買房投資的風險越來越大，沒點能力和手段或者資金不夠雄厚的就要靠邊站了，免得虧得血本無歸。

如果你是剛需族，買房只是為了自住，那麼就要綜合考慮你所在城市的房價行情了。主要有三種類型：

（一）如果你所在城市屬於熱門一二線城市，那麼現在正是房價下降潮，建議你先等等，看看房價還會不會繼續下降。

（二）如果你在三四線城市，並且之前所在城市的房價出現了暴漲，或者房價已經超過了預期，房產泡沫很大，那麼你就要做好房價可能回落的準備，也建議可以等一等，看一看年底或者明年年初的房價變動情況。

（三）如果你是在中小城市，並且現在你所在城市的房價還在上漲，房價仍處於低窪期，房產也還有很大的升值空間，那麼如果購房資金到位了，你合適就可以入手了。

二、買房一定要考慮地段、價效比、房產升值等問題。

現在買房切忌盲目跟風，你在啥都不瞭解的情況下就跟著別人去買房，這是對自己不負責的行為。很多開發商近兩年為了實現“高週轉、高回報、高銷量”，有些房子的質量已經越建越差，業主維權事件也越來越多。所以你去買房一定要精挑細選，實地選房看房，綜合考慮地段、價效比、房產升值、房屋質量等問題，選擇購買真正有價值的房子。

三、剛需族買房不要因為房價下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時間。

在近兩年，由於房價的快速上漲，很多剛需族買房時很驚慌、著急，擔心買晚了房價又漲了，所以就出現瘋搶買房的現象，就在今年上半年很多城市都出現了。但是目前情況不同了，全國多個熱點一二線城市的房價出現下降，房價下降潮甚至還可能蔓延到三四五線城市或者縣城。

當前房價已經處於一個穩中有降的時期，未來幾年房價上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因為房價下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時間，購房者要做好自己的購房計劃，按計劃來買房。

這得分地方，甚至分割槽塊。

可以說絕大多數城市以目前房價來看都沒多大投資價值，即使未來若干年後有新的行情趨勢，也會因為投資週期過長而使投資回報率打折扣。

但有潛力的城市還是有一些的，比如被賦予高定位的，或者人口流入率很高、經濟基本面很好的城市。比如一線，比如新一線，比如長三角核心區城市，比如獨大型省會，這些城市承載的使命和經濟實力都比較高。即使這類城市，也要分割槽塊，單價超過全市均價2倍的就不要考慮了，即使有配套最好也儘量迴避，畢竟機會大，風險也大。

在確定城市整體規劃層級較高之後，還要選擇區域規劃層級較高的。但這裡說的規劃是規劃院公開的資訊，而不是開發商的炒作。比如連公交都還沒幾條線，開發商說這裡未來要建兩條地鐵，那你信他的就慘了。但如果官方公佈的遠景規劃確有此事，但尚未落實，區塊也沒有整體進行開發，那麼提前佈局打埋伏是比較有把握的，但升值也需要時間。

此外就是街道級別的硬體規劃和整合，比如有新建大型商超，並且區域內老房都有拆除或翻新改造，有新的大開發商入住，或者有三甲醫院落成以及高規格中小學，類似於這樣的較大動作的，都可能會有區域性的行情，而不是和全市均價齊步走。

此外經濟增速遠超全省平均值的低均價中小城市也可以注意，但前提必須是人口流出率極低，最好是淨流入，至少縣域人口在大量湧入市區的，也可以留意。