這種情況應該規劃做屌絲和P民的生意，要根據這些群體的消費習慣入手，其實有許多前車可鑑的例子，如過去許多城市都有小商鋪集散地，步行街，農貿市場等等，生意興隆，紅紅火火的，周邊幾十裡都有人專程來消費。就因為這樣被奸商和腐敗官員看上了，然後把小商家趕跑，跟著就是升級改造，最後呢？就是人去樓空，門可羅雀。所以說，做生意，市場定位非常重要，不是錢多就行。

沒有停車位，意味著開車一族不方便，丟失了這部分消費者，但也不是絕對，還是需要看你所處的位置的。個人認為，可以開一家書店，主打低碳出行和環保，吸引人騎車/公交/地鐵等方式過來。

目前作辦公室出租但效果不好想轉型。

我覺得要從多方面好好分析研究一下。沒有停車位到不是問題關鍵，很多商業街步行街商貿區都沒有停車場，而且沒車位的現狀無法改變糾結也是多餘。不知道你那樓所處位置是不是一個成熟的商業街或步行街或是工業區，人氣旺不旺，周圍都是什麼樣的活動人群，作為辦公室出租不利是不是與這個商業區不配套。3000多平方說大不大說小不小，算100平一間也有30多間了。不管是出租還是自己做生意最好做個市場調查，結合實際，精準定位，所做的專案適合市場那成功的機率就會更高些。