在徵地拆遷中，是有大量無證房屋存在的，很多被拆遷人也會產生疑問：好好的房子住了幾十年，一到拆遷什麼補償也沒有，而且拆遷前三年就不讓辦產權證了，這到底是怎麼回事?這其實要從中國的不動產物權制度開始說起。

不動產物權的登記生效及例外

　　不動產物權登記，最基本的效力表現為，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。但法律作了一些另外的規定，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形：例如因人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的徵收決定等導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力;土地承包經營權的設立和地役權的設立都是合同生效時設立而非登記;因合法建造房屋、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的。

　　《物權法》並沒有規定宅基地使用權必須登記才發生法律效力，只是規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記。”也就是說，宅基地使用權不以登記為生效要件，沒有依法辦理登記並不必然代表被拆遷人不享有合法財產權。

大量無證房屋出現和遇到拆遷的處境

　　由於歷史、風俗、產權管理等原因，以及產權管理意識不到位、不健全，導致大量無證房屋的出現。

　　如果一旦出現徵地拆遷，就不再進行正常的登記管理，同時盲目地將“無證房屋”扣上“違法建築”的帽子，不考慮歷史遺留原因、房屋來源和立法情況，忽略“不降低被拆遷人原有生活水平”和公平合理補償的原則，是非常不可取的。

　　關於補償範圍和補償標準，在實踐中，一些地區在徵收補償中過於放大不動產存在的權利瑕疵，以沒有辦理登記為由不予補償或者壓低補償，一些地區在還未確定徵地拆遷時就已經凍結辦理登記，甚至已經辦理的產權證明不予發放或登出已經發放的產權證明，以上做法顯然是違法的。

　　對真正的“違法建築”進行打擊和懲戒十分有必要，因為“違法建築”不僅佔用土地資源，也消耗開發治理的成本且造成安全隱患，但是“一刀切”地將“違法建築”用在徵地拆遷中的“無證房屋”是有失偏頗的。

無證房屋在拆遷訴訟中的舉證責任

　　沒有辦理登記並不代表當事人不享有合法的財產權利，尤其是農村地區，大量無證房屋沒有辦理產權登記，可能使得被拆遷人在違法強拆的舉證中處於弱勢與被動地位。在行政訴訟中，被拆遷人應當提供證據，證明違法強拆事實客觀存在，並且由拆遷方實施。但在實踐中，部分拆遷方在實施強拆行為時並未作出書面決定，也未告知被拆遷人依法陳述、申辯等權利，不履行告知、聽證、評估、報批等法定程式，以村民自治組織的名義進行徵地拆遷，或以拆違代行拆遷，藉此規避徵地拆遷程式，這使得被拆遷人舉證更加困難。

　　在舉證責任的分配上，要考慮當事人的訴訟地位和訴訟能力，合理公平分配證明責任。在這種處境下，尋求專業徵地拆遷律師的幫助，無疑是一個更好的選擇。

你好，證件不全和手續不完整，不一定就是違法建築。以下三種情況可以補辦手續：

（1）1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期間建成，取得建築工程許可證並按照許可內容明確的層次、面積及房屋用途進行建設或已領取土地使用權證但因歷史原因審批手續不完整而未登記的房屋。

《城鄉建設環境保護部關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》規定：“一、關於時間界限。考慮到《城市規劃條例》是國務院一九八四年新頒發的，各地制定審批城市規劃也有先有後，各市、縣可根據實際情況合情合理地確定處理違章建築的時間界限。

各地在處理違章建築時，對時限以前的可適當放寬，時限以後的應從嚴處理。”

因此，1984年是個重要的時間界限。

（2）1990 年4 月1 日後建成，因歷史原因審批手續不完整而未登記的建築。

未經相關部門驗收的房屋；

按照灰頂繳納城市基礎裝置配套費的房屋；

已領取土地使用權且經相關部門罰款處罰的房屋。

（3）經縣政府批准，因歷史原因遺留的可視為合法建築的其他型別未登記房屋。

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無證農房能獲得補償嗎？

倘若實在不能補辦，大部分也是有相應賠償的。具體規則如下：

1、嚴重違反《中華人民共和國城鄉規劃法》的，得知拆遷搶建的，一定是違法建築，建築拆遷不予補償，但建築下面的土地還是要補償的。

2、被認定為違法建築的，但有歷史和現實的原因，要給予當事人適當的補償。

總是會有拆遷戶諮詢我們拆遷律師，因為自己的房屋所處拆遷範圍內，拆遷方對待無證房屋的政策就是不管不顧，一刀切的方式全部拆掉，這樣的做法讓很多拆遷戶手忙腳亂，有的地區自始至終也沒有聽說過關於房屋的任何證件，更何況辦理。

這種情況多發生於農村集體土地房屋，如果拆遷戶的房屋沒有證件並不是自己的原因造成的，遇到拆遷方的這種一刀切的處理方式應該怎麼辦呢？接受低補償或者沒補償房屋被強推掉嗎？還是抓住任何一絲希望選擇放手一搏呢。

我們多次提到過對無證房屋一刀切的處理方式極其不合理、不合法更不符合實際情況，沒有對房屋進行調查和分析，就匆忙的作出了限期拆除通知，在我們看來這樣的做法就是拆遷方抓住拆遷戶不懂法的弱點，通過無證房屋的藉口壓低補償甚至不給補償，實現低成本或零成本拆遷。

還有一些地區直接突擊強拆，就連法律規定的限期拆除決定書都沒有作出，這實際上是嚴重的不尊重拆遷戶行為，並沒有把拆遷戶的權益放在眼裡，通過這種處理方式，不管拆遷方是誰，因為什麼專案拆遷，最終等待的都是違法拆遷，法網恢恢,疏而不漏 任何違法行為都將受到懲處。

我們建議拆遷戶應該適當的瞭解徵拆相關法律知識，特別是瞭解在每個環節出現問題後正確的救濟途徑，不管對方怎麼操作，我們應當堅守自己的原則，得到合理合法的補償，讓拆遷方的違法操作無機可乘。

什麼樣的房屋才會被限期拆除呢？答案是違反規定的違建，什麼樣的房屋才能確定是違建呢？除了依照法律規定，更需要經過法律程式對房屋進行現場勘查、瞭解當事人的陳述、聽證會、綜合分析後作出限期拆除決定，要注意，如果可以通過改正消除影響的改正即可，不需要拆除，當事人還會收到催告書、聽取申辯、最後作出強制拆除決定，釋出公告後才開始組織強制執行。

暫且不說一刀切的處理方式，這些法律規定的對違建拆除的程式對方有沒有執行，如果沒有就是違法，如果你認為這是對違建的處理程式，和拆遷方處理的房屋情況不同，那麼我們是不是可以認為，沒有按照違建的拆除程式，拆遷戶的房屋也就代表不是違建，如果不是違建，突擊拆除合法房屋同樣是違法行為。

對方一旦表現出“不管三七二十一，拆完再說”的架勢時，拆遷戶應當未雨綢繆，做好看守房屋，收集證據的準備，同時應當尋找拆遷律師的幫助，千萬要記住，不要等到房屋被強拆後再尋求幫助，很多拆遷戶認為，對方沒有強拆，自己並不用提起維權，我們想說的是，一切糾紛來源都是圍繞主角“房屋”，如果房屋一旦被強拆，再想提起維權，就如同人已經病死再看醫生。

如果自己瞭解救濟途徑的，那麼需要第一時間提起訴訟或者複議，同樣也是通過法律途徑給對方施壓，迫使對方與自己談判，讓拆遷戶掌握更多主動權。

我們建議拆遷戶朋友，如果自己的房屋證件不全，被拆遷方以無證是違建的名義拆除時，我們第一時間應該提起救濟途徑，對救濟途徑和方法不瞭解的應該第一時間諮詢專業律師，此時不能等待更不能一拖再拖。

無證房，即小產權房，它是不會給辦理不動產登記的，也就是說政府職能部門不給辦理房產證。一個房子沒有房產證就相當於一個人沒有了身份證。 這幾年國家的棚改專案進展力度很大，很多城中村的房子基本上大部分都是無證房，這就面臨拆遷的問題，有拆遷就有賠償標準的產生。每個地方的賠償標準是不一樣的。我們這邊也就是五六線城市，17年拆遷的時候，賠償標準還是可以的，1樓和2樓按面積的1.2倍核算，其餘樓層按實際面積核算，最後組成總面積，當時的賠償標準是每平方2000左右，要知道我們當地17年私人蓋房子的成本在一平方600到700之間。可能也是考慮到很多居民加蓋房子就為了拆遷，我們到了18年的時候，拆遷賠償方案發生了變化，1樓和2樓的面積就按當地商品房的價格去核算，3樓及以上每平方賠償600元。這種方案引起了很多民眾的不滿意，印象很深，由於賠償方案沒有談妥，有一戶也就是釘子戶嚴重阻擋了工程的進展情況，後來當地城建部門認定為房子是違法建築（其房子所用土地為集體所用，系房子所有人佔有後自己蓋的房子），聯合多部門機構，對違法建築進行了強拆。

拆遷的時候可以選擇貨幣安置，也可以選擇貨幣安置加住房安置！其實根據個人的情況不同，可採取不同的安置方式。

每個地方的賠償標準都是和當地的社會經濟發展程度、人們的薪資水平等有關的。建議樓主如果遇到無證房拆遷的問題，建議結合當地的賠償標準，好好的和拆遷單位協商，儘量不要去做一些沒有意義也對自己不利的事情。只要在大的範圍內，沒有大的損失即可，本來無證房就是不受國家法律保護的，所以建議無證房在拆遷過程，積極的配合當地拆遷部門（有的地方對於積極配合拆遷的住戶，還有一定的獎勵哦）。

無證房屋或小產權房屋是房地產高速發展期的一個怪物。

二十年來，國家出臺了大量的關於房地產行業的法規和條例，極大地促進了房地產行業的發展，為中國經濟的發展起到了非常積極的作用。

但由於很多法規和條倒的不嚴格執行，再加上農民的宅基地權利等等一些因素，導致了小產權房或無證房屋在二十年的治理中不但沒有減少，反而大量增加，這不僅給城市的發展增加了巨大的成本，同時也給社會分配造成了巨大的不公平，甚至引發了大量因強拆而發生的不和諧現象。

怪物已經形成，且各地形成的時間，背景不同，各地發展規劃更是不同，靠國家出臺統一的拆遷補償方案顯然是不現實的。只能地方政府因地制宜，根據各自的情況本著尊重事實和歷史的原則制定拆遷補嘗方案，不能簡單的以有證無證來定補償標準，事實上，因為歷史上產權人的法制觀念淡溥的原因甚至管理部門也不太規範的原因，有證的也未必合理合法，無證的也未必就不合理不合法。

期待無證房屋的數量能夠控制並逐漸規範逐漸減少。期待因城市發展拆遷補嘗帶來的分配嚴重失衡越來越小。

1無產權證，居住使用超十年，有相關部門的土地使用正明，按正常民房處理

2無產權證，居住使用未超過十年，有相關部門的土地使用證明，按正常民房價格協商處理

3搶建房屋，無補償