是不是小產權房，要看他有沒有五證。鄉鎮劃地建房應該來說大部分是小產權房，像集資房、安置房。

鄉鎮建的商品房，它賣的便宜是因為他一般都是沒有辦理國有土地證，也沒有繳納國有土地出讓金。這房是沒有任何法律保障，也不能上市和用來交易。即便是能交易，在交易之前先要激納國有土地出讓金方可。而且有的還要你繳納賣房總款40%的稅，繳納的方式是，打個比方你十年前買的房子，不是照10年前的房價總款來收40%的稅，而是以你現在賣的房價總款來收取的。

有的他說有證。但是鄉鎮發的那個證房產證它是綠色的，而不動產權證它是紅色的，這一點要記清楚。

謝謝邀請！鄉鎮規劃的建房是小產權房。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是國家頒發的，而是由鄉鎮政府頒發，亦稱"鄉鎮產權房"。它不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定的俗成稱渭。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。因此，它的售價往往比大產權房底得多。購房者請注意區分所購之房是"大產權房″還是"小產權房″，避免給帶來沒必要的麻煩。

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