在全國上下一心的不懈努力之下，中國的經濟已經從負轉正。房地產也在經濟增長的帶領之下全面復甦。從房地產市場的各項資料來看，已經恢復至往年同期近90%的水平。房地產市場的復甦不僅對於樓市本身有好處，還對中國經濟社會的發展起到了不小的作用。

下半年，房地產市場的走勢其實已經恨明顯，那就是繼續保證經濟的發展。只不過繼續保證的速度和力度稍稍會有一些折扣。這主要的原因就是上半年的樓市發展總體較快，下半年需要調整樓市的供給和需求的比例，從而實現樓市樓市穩定的目的。

當前國際經濟環境依然不容樂觀。既然國際環境不了還，那我們就發展國內的經濟。所以說經濟內迴圈、擴大內需是一定要做的。而在內需這一問題之上房地產就佔據著不可撼動的地位。

衣食住行都是內需，而這些環節當中買房是最大的一筆消費。所以如果可以開啟居民購房的去到，提升居民購房的意願的話，下半年的經濟發展將更加有保障。

總的來看，房地產依然是經濟增長當中不容忽視的一個環節。不論到什麼時候，房地產都有帶動經濟增長的能力。當前外患諸多，房地產自然是一個不容忽視的內因和內力。因此，下半年的房地產市場走勢也就不難判斷了。

雖然下半年剛剛開始就已經有多個城市出臺了調控政策，並且看上去一個比一個狠。不過值得注意的就是我們對於政策的判斷一定要有明確的知曉能力。因為調控政策並非是針對房價的，而是針對於整體樓市供需平衡的，最後才會達到一個調節房價上漲趨勢的作用。

因此下半年的樓市發展依然樂觀。

1根據上半年的房地產投資和消費資料，全國房地產開發投資超過62000億元，其中，住宅需求市場的投資超過46000億元，6月份住宅需求市場增長提高2.6個百分點。意味著2020上半年房地產開發投資資料首次走向正值，其中龍頭企業企業紛紛專項線上地產業務，比如恆大通過線上業務開展，上半年就完成4000億規模的業績。

今年疫情階段，房地產業務萎縮，增速回歸個位數，同時也面臨現金流回籠的壓力，很多龍頭企業通過線上營銷模式來尋求突破。而隨著復工復產到來，寬鬆貨幣環境使得市場投資者選擇買房保值，同時疫情期間壓抑的剛需和改善住房需求集中爆發，推動了房地產價格上漲，一二三線城市樓市回暖，百城房價上漲中，深圳漲幅15%，領跑一線城市，東莞漲幅12%領跑新一線城市。

樓市這輪的上漲是剛需集中爆發和市場熱錢流入帶來的，但是樓市大漲不符合復工復產階段實體境界復甦的主基調，脫離住房不炒的路線，最後引來一波集中調控。

未來下半年房地產市場，新一線和北上廣深依然存在上漲空間，但相對理性，因為熱錢流入的途徑被限制，同時各種限購政策也提升了炒房的門檻，三四線依然是有價無市，存在回撥風險。

房地產全民復甦背後是以實體經濟階段性復甦為基礎的，大漲脫離實際，也影響下半年實體的復甦計劃，穩定才是當下的需求。

一般來說，房地產市場下半年的成交量多數都要好於上半年，有了量的支援，在價格上延續目前這種大體平穩的狀態也就有了比較好的基礎，而在“房住不炒”及“穩房價”的調控基調下，由於因城施策的靈活手段的存在，也為不同城市冷熱分化下的房價平穩提供了引導的支援，在熱點城市不斷收緊調控的訊號下，下半年房價也大概率會向比上半年更平穩的方向發展。

01

樓市復甦跡象明顯，傳統銷售量在時間分佈上的特點也將為下半年提供良好的成交預期。

上半年國內房地產市場的表現的確定出乎了很多人的意料之外，本來在新冠這個突發的公共衛生事件的衝擊下，很多人都預期今年樓市的生產和銷售都將會受到較大的打擊。但最近半年的發展情況表明，除了部分城市的二手房市場的成交量較為低迷以外，全國的整體房地產行業卻展現出了快速復甦的態勢。

例如以國家統計部門公佈的統計資料為例，全國新建商品房的銷售面積雖然在年初倡導停工停產時受到了很大的影響，同比銷量出現了斷崖式下滑，但隨著時間的推移，銷售量在往後逐月不斷地大幅收窄同比跌幅。

如2020年1-2月資料是同比下跌39.9%，但隨後在1-3月、1-4月、1-5月、1-6月的時間跨度中不斷修復，到1-6月時已經由原來的同比下跌39.9%大幅修復至同比下跌8.4%，狀態一路回升。

而從以往很多年份中上下半年的成交狀況也表明，同年上半年的成交量佔比往往都不如下半年。如整理國家統計部門公佈的每年上半年（1-6月）及全年（1-12月）的資料對比顯示，最近5年的上半年新建商品房銷售面積在全年的佔比如下：

2015年上半年佔比38%左右。2016年上半年佔比40%左右。2017年上半年佔比43%左右。2018年上半年佔比45%左右。2019年上半年佔比43%左右。

可見即使在正常的年份，上半年的銷售量都不如下半年，那麼在2020年上半年雖然受新冠的影響但強勢復甦的走勢下，處於比較正常的銷售狀態的下半年，只要市場不出現較大的意外事件，要延續以往上下半年銷售比例分佈所呈現出來的特點的概率還是比較大的。

城市發展不衡量的特點並未改變，冷熱不均的現象依然會存在，城市間房地產市場呈現分化發展的態勢也將會延續。

房價與城市的發展密切相關是一個比較普遍的狀態，而不同的城市在現時的發展階段、經濟現狀和發展前景、人口現狀和人口發展趨勢等基本面情況都有可能存在著較大的差異，所以不同城市間的房價強弱狀態也是不一樣的。

例如上半年房價的分化特點就比較明顯，在一些經濟發展前景比較好的城市，房價表現就比較強勢，如東莞、深圳、南京、杭州這些城市，房地產市場的表現就比較火熱，導致當地不得不收緊調控措施以促使當地房地產市場降溫。

而在一些較為弱勢或者房地產開發量較大的城市，市場表現就要相當弱很多，特別是當地的二手房市場，成交量比以前更是清淡了許多。

同時據國家統計部門的資料顯示，上半年雖然復甦明顯，使新建商品房中住宅型別的整體的庫存量比5月末環比減少512萬平方米，但相對於去年同期還是上漲了2.7%，隨著房企復工後推盤量的逐步恢復，那些庫存較高的城市無疑會面臨著更大的壓力，所以延續分化發展的概率也會大很多。

“房住不炒”及“穩房價”的主調不變，平穩發展依然會是整個房地產行業的重點方向。

自從2016年下半年實施了“穩房價、穩地價及穩預期”樓市調以來，在“房住不炒”的引導基調下，對房地產行業從供需兩端進行引導，同時收緊了金融方面的支援，使行業整體得到了較為明顯的降溫，即使是那些上半年在樓市調控下依然表現火熱的城市，也陸續出臺了調控收緊措施，以維持“房住不炒”及“穩房價”的發展方向。

其中在上半年國內房地產市場表現讓人矚目的莫過於東莞、深圳、杭州和南京這些有代表性的大城市，這些城市中的區域性區域無論是住房成交狀況還是土地成交狀況，都表現出了比較火熱的跡象，裡面一些區域的房價漲幅和地價溢價率都比較大，對當地甚至全國都造成了比較大的影響，有些偏離“穩房價”和“房住不炒”的調控基調，但這些城市也很快出臺了針對性的收緊措施，以保持當地市場的平穩發展。

而因城施策的靈活措施，也為針對性地維持一個有自身特點的城市的樓市穩定提供了有力措施，那麼即使在分化發展的狀態下，也有望使分化發展中的城市儘量向著大體平穩的方向發展，在這種背景下，下半年的走勢也大概率會向著更平穩的方向靠攏。

總結一下上文的內容，從國家統計部門的資料來看，上半年房地產市場復甦的跡象表現得非常明顯，而在現在的市場發展背景下，下半年成交量也有望高於上半年，而城市間分化發展的狀態也將會繼續，但受樓市調控的影響，分化的城市都有較大的概率在因城施策的基礎上向著更平穩的狀態靠攏。

問題：房地產已經有全面復甦的氣象，下半年走勢如何預測？

這個問題實際上是兩個問題點，我們先解答第一個問題。

首先，強調一下，房地產並沒有全面復甦的現象，從訊息面來看，近半年房地產發生了什麼？成都，杭州和南京樓市萬人搖號，深圳樓市深夜排隊搶購，廈門屢次出現日光碟等等，但訊息面都無一例外的展現房地產復甦這一可能性。

但問題是，2020年中央對於“房住不炒”的基本國策是堅定不移的，已經完全碾壓所有的訊息面，疫情以來，多個城市解除調控政策或打擦邊球，均是“一日遊”就被掐斷，失敗告終。違規資金流入樓市，房價上漲過快，地價溢價率過高，是目前幾個城市樓市亂像的重點表現。

相信很多老百姓都在七月份看到拍案叫絕的訊息，深圳“深八條”，寧波樓市調控，南京“寧九條”，東莞樓市調控等等。對於房價的不穩定性，升級樓市調控絕對是一劑猛藥。

因此，房地產已經全面復甦在2020年幾乎不大可能。

那麼，下半年房地產的走勢會如何呢？

樓市調控從嚴

2020年下半年伊始，國內樓市註定不太平。杭州，寧波，深圳，內蒙古，南京，東莞和鄭州七個城市連續給當地火熱的樓市降溫。

接下來，國內樓市不會再有出頭鳥，只有縮頭縮腦的情形。樓市調控會一再嚴謹，哪個城市都不會試圖觸碰監管層的紅線。

房價以穩為主

中央對於房價的主基調是什麼？

房住不炒和房不刺激，說到底，就是要穩房價，穩樓市，保證接下來的“新基建”順利進行，促進實體經濟增長，堅定科技興國的目標，同時刺激內需消費，保證居民淨收入，而不再是老基建那一套，以房地產來拉伸經濟增長。

從廢除棚改到實行舊改，完全能判斷未來，大興土木和瘋狂拿地未來不再。

房貸利率下調

對於買房人來說，在房價不能漲不能跌的情況下，如何省錢，如何保證利益不受到損害才重點。

根據易居研究院院長楊紅旭團隊的研究，2020年上半年M1增長創下新低和住戶部門貸款餘額增速提高，下半年房貸利率下調或會延續。

因此，下半年的樓市走勢基本上圍繞“嚴”，“穩”和“降”這三點來走，至於再往後，就要看全球經濟形勢了。

你覺得會如何呢？

好啦，辣條的分享就到此。

下半年怎麼走要看中央怎麼定調子。就在上週五7月24日，國務院副總理韓正主持召開了房地產工作座談會議，全國有10個城市的市長到會，國家相關部委的領導也參與了本次會議。

這次會議規格之高，在歷次房地產工作會議中也是不多見的。最高級別已經到了正國級，這個規格大概除了常委會議和兩會，級別已經到頂了。這時候，會議內容基本等同於國家直接發話了，而且還叫了10個典型城市的政府一把手，你品，你細品。

會議核心就是三句話：

“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；

堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段；

堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策。”

三句話，三個風向。

第一句話是告訴你，房地產將不再是中國經濟的支柱了，而是要作為壓艙石保民生、保穩定的。

“房住不炒”提了好幾年，為什麼還要提？因為這就是耳提面命式地提醒你：中國樓市要改變。只是目前房地產市場的巨大慣性不能靠生拉硬拽，急剎車會讓這輛巨大的火車脫軌的，脫軌後的下場不用我多說吧？

第二句話則是告訴各個城市，別想著靠刺激房地產來提振經濟了，沒可能。因為疫情，今年給房地產開口子的城市不少，雖然多是三四線城市，但依然遭遇"夭折"。同時，熱點一二線城市的房地產市場即使有調控政策，也禁不住其因套利空間的存在，而遭遇大筆熱錢的流入。

調控刻不容緩，下半年調控的風向在會議上已經說得很明白了。這時候如果還有城市敢於冒著問責的風險開口子，就不會像上半年那樣，僅僅是要求撤回了。

第三句話要和前兩句聯絡起來理解，因城施策不是告訴你還有放鬆空間，而是告訴你根據各個城市不同情況要控制調控力度，放鬆是不可能放鬆的。

下半年，越是熱點城市，遭遇調控升級的可能性就越大 ，敢冒頭的立刻就給摁下去。當然這其中必然有一個尺度，就看哪個城市能夠在保持房地產市場熱度的同時，還能不調控升級，那這個城市的調控就屬於恰到好處。

房地產已有全面復甦氣象，預計下半年走勢如何？

從4月開始，在寬鬆貨幣政策和地方鬆綁政策下，以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春，5、6月復甦強勁，多城房價上漲幅度較大。統計，6月，全國100個城市新建住宅平均價格為15461元/平方米，環比上漲0.53%，二手住宅平均價格為15301元/平方米，環比上漲0.30%，已超過了去年同期水平。

熬過了最困難時期的房企也趁熱打鐵，6月去化加速，百強房企單月全口徑銷售額達到14517.2億元，同比增長13.8%，其中頭部房企回升速度更快。

熬過了最困難的2月，3月各地樓市逐漸回暖。據國家統計局資料，3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有32個，4月份上升為50個，5月份達到了59個。

分城市來看，先看“領頭羊”深圳，6月深圳新房住宅成交3343套，環比上升6.4%；二手房共成交10594套，環比上升23.9%。6月二手房均價突破了7萬大關，均價達到74929元/平方米，遠超北上廣20%以上，相比去年底上漲則達14.37%。

再看同樣過熱的杭州上半年樓市“戰績”，杭州市區新房成交68399套，其中僅6月一個月就成交了19528套，創下3年來的新房單月最高值；二手房共成交4.3萬套，同比去年上漲4.02%，環比2019年下半年上漲了8.77%。

首先，過熱城市被“敲打”。自7月初開始，過熱的城市就陸續開始收緊了樓市，出臺了更加嚴格的調控措施，比如深圳從“三年限售”升級到“五年限售”。7月24日，副總理韓正主持房地產座談會，10個城市因為樓市過熱，被點名參會，表明了高層堅持“房住不炒”的決心。

其次，房住不炒依然是樓市調控主基調。後疫情時代，為了提振經濟，國內貨幣格外寬鬆，這也給了熱錢遊資可趁之機，炒房客抓緊機會投機炒作，導致了一線城市房價上漲，造成了一片虛假繁榮的景象。但樓市調控是不會有絲毫放鬆，房子是用來住的，不是用來炒的，任何炒房行為都會被堅決打擊，這也就有了過熱城市收緊樓市調控政策的表現。

最後，穩房價才能保證房地產市場健康平穩發展。無論是疫情衝擊，還是貨幣寬鬆，房價下跌太多對房地產市場不利，房價上漲過快也不利於房地產市場穩定，只有穩定的房價，才是“房住不炒”所期望的，也才能保證房地產市場健康平穩發展。因此，下半年樓市會繼續保持穩定，“回暖——出臺政策——降溫”，這是“房住不炒”調控的趨勢。

近期包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府部門相關負責人被座談，這其中的意味很明顯1-6月份的房產資料公佈後，確實看到了房地產復甦的跡象，進行房產調控任重而道遠

根據國家統計局公佈的資料來看，1—6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，商品房銷售額66895億元；也就是說1-6月份的商品房平均銷售價格已經突破9638元。看過我之前文章的朋友應該知道1-5月份的商品房平均銷售價格不過剛過9500元/平米。也就是說僅僅1個月全國商品房平均價格上漲就超過了1000元！！這個上漲速度可以說已經超過了很多人的預期，要這樣的結果的原因其實也很簡單，幾點觀察：

堅持“房住不炒”，擠壓房產投資空間使得房價上漲回歸到合理水平，在此次座談會上已經表現的很明顯

“穩地價、穩房價、穩預期”的房產調控目標從2019年住建部公佈後始終就沒有改變過，哪怕是2020年疫情影響下，哪怕犧牲經濟發展速度也要改變過去過於對於房地產經濟的依賴。介於高層對於房產調控的態度始終如一，下半年國內房價走勢維持基本穩定還是大概率，幾點觀察：

綜上，疫情後全國房地產已有全面復甦氣象不假，5-6月份確實也有個別一二線城市的房價出現了不正常上漲。不過在國家堅持“房住不炒”的調控下，相信各種打擊房產投資的措施會出臺，房價不合理上漲的勢頭會被壓下去；相信下半年國內房價走勢還是以穩定為主。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

房地產復甦只是表面現象，為避免大規模拋售潮出現，一些地方不得不出臺了限購等政策措施，限購的目的就是防止拋售潮出現，儘管媒體報道房地產市場現在很熱鬧，但不得不面對一個事實，房子的流通性在降低，除了自住，你所投資購買的房子只是紙上富貴。房子的居住屬性會越來越被市場接受，房子就是鋼筋水泥，有使用壽命、折舊、自然災害、比如南方的洪災等等........在特定的場景下，你所購買的房子非但不會保值增值，相反可能成為一個負擔和累贅，現在殺入樓市的基本都是社會的底層、最後一波韭菜。不管現在房地產市場怎樣，一定切記，有多大鍋烙多大的餅，買的起就買，買不起就不買。...