一個專案從考察到土地取得專案定位到獲批開工，來之不易，從這個角度來講，開工前的工程準備不容一絲一毫的馬虎與懈怠。另外，現代企業管理的理論認為，企業管理的重點是生產經營，而生產經營的核心是決策。工程專案施工準備工作是生產經營管理的重要組成部分，是對擬建工程目標、資源供應和施工方案的選擇，及其空間佈置和時間排列等諸方面進行的施工決策。由此可見，專案開工前的準備工作更是至關重要。
今天，我就專案開工前工程準備工作和大家進行交流。專案開工前工程方面應準備和完善的工作大致分為四個方面的準備工作:
※關鍵人員與技術準備
※基礎施工現場準備
※保證合作單位準備
※保障物資材料準備
第一部分 人員與技術準備是專案運營關健
1、人員準備:隨著公司不斷的發展壯大，專案一般都在10萬以上建築面積，面對日益競爭激烈的房地產市場，如何把產品做細做精顯得優為重要，所以這就需要更加專業的人去完成，一般專案工程人員應配備專業要有:工民建專業、給排水與暖通專業、電器專業、造價員和材料員，更大的專案還需配備專案總工程師或技術負責人，資料員等人員。人員的基本條件應具備相關專業大專以上學歷，助理工程師以上職稱，5年以上現場工作經驗，綜合協條管理能力強，，目前咱們專案工程管理人員比較缺少，所以人員應配備齊全，本身每一個人都是在創造價值的。(比如碧水茗居接箱變事情)
2、人員準備完成後要建立建全各項管理制度
工程管理的各項管理制度是否建立建全，直接影響到開工後的管理工作。有章不循其後果是嚴重的，而無章可循更是危險的，所以要建立制度如工程質量進度的檢查與控制制度、工程例會制度、獎罰制度、工程變更籤證制度、工程結算制度、材料供應制度，圖紙和資料管理等相關制度。
3、技術準備:確定建築設計研究院、景觀設計單位和地質勘察單位。
一般在專案定位完成後進入方案設計階段，建築設計院開始參與，在方案階段設計主要以策劃部為主，方案確定後進入施工圖階段以工程部門為主。在施工圖設計前工程部門會同策劃部門要編制詳細的《建築設計任務書》，明確戶型配比、使用功能、施工技術措施和工藝選用各個專業要提出具體的要求，要結合在平時管理過程中的一些經驗和以前專案的不足，在設計階段一定要參與，不能由設計院去自行設計，確保專案設計管理和設計過程在受控狀態下進行這是保證設計質量、進度、控制成本的關健一步。因為設計階段影響工程造價的程度為35%，而至施工開始，透過技術措施節約工程造價的可能程度只有5~10%，所以工程造價控制關健在設計，為此要抓好以下幾方面工作:
1)強化意識、增強觀念
施工圖設計人員往往只關注技術、安全，設計保守、盲目加大安全係數，所以要多和設計人員溝通，讓設計單位和人員必須樹立經濟核算的意識和觀念。
2)要重視資料的收集
特別是一個新型建材的應用要反覆論證，要有成功的案例方可實施，不能
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盲目使用，有的設計人員不堅守職業道德，極力推薦新材料應用這都是不可取的(舉例伸縮縫作法)。
3)積極推行限額設計
在保證安全和使用功能前提下，應推行限額度，按專業、按含量的造價限額，比如根據多年施工經驗和造價分析目前向18~26樓在7度設防區大的主材平米含量應為鋼材不應超60kg，砼在0.45m3、水泥0.28kg，安裝應控制在總價20%以內，塑鋼門窗(按陽臺不封閉)考慮板式樓按應控制在50元/m2以內點式樓控制在40元/m2。
4)可實行設計的獎罰制度
可在設計費中提出一部分資金，獎勵那些方案設計優秀，工程造價節省的設計。
在方案總平確定完後，設計院提出地基承載力要求後，選擇地基勘察單位也非常重要，按這幾年管理經驗，在地基各種檢查完成後，應增加一項現場載荷試驗更應準確的提出地基承載力，這對確定合理的基礎方案起著關健的作用。
在施工圖設計過程中景觀公司也要提前介入方案設計，一是為專案宣傳有實質性的內容，二是為在設計平面確定一些公建、道路、車庫和管網提供依據。
4、要確定相關的檢測單位和圖紙審查單位:相關的檢測單位主要有樁基檢測單位，房屋沉降檢測單位，特殊材料的檢測單位，同時圖紙審查單位在施工圖設計完成後也要確定下來，審查單位也要選擇技術力量較強的單位他可以審查出圖紙設計存在的一些問題，以便更好的改進。
5、購置相關的資料、圖集、規範等用工具書。
6、一定要做好圖紙的熟悉和會審工作
圖紙設計中存在的問題，一定要在開工前發現並預以改正，避免過程中的損失和浪費，主要檢視總平尺寸和實際地塊是否相符，圖紙中的幾何尺寸、座標、標高說明建築和結施是否一致，安裝各專業如水、電、暖、弱電、消防，閉路等到是否有打架現象，各節點的做法和標準圖集是否一致等等一系列問題都要在熟悉圖紙中發現。
二、施工現場準備是順利開工基礎
1、對宗地現狀的瞭解
1)四至範圍;
2)地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較，根據現狀確定?.00，並考慮土方平衡問題;
3)地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積;
4)地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古蹟、可利用的構建;
5)土地的完整性，是否市政代徵地、市政綠化帶、市政道路、名勝古蹟、江河湖泊等因素分割土地;
6)地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求，優先選擇具有勘察大師的勘察單位進行，為設計院提供設計依據。
(附圖:平面地形圖，標記四至範圍及相關資料;地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容;地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等)
2、現場開工準備
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1)對現有遺留問題的處理，如清苗、高壓線遷移等，同時收集周邊路網圖紙及各種城市配套資源的介面位置標高等提供設計院。
2)做好現場水、電、路、電話通訊網路等準備工作，特別是水、電的引入要考慮臨時性和永久性問題。
3)專案部辦公地點的搭建工作。
4)確定開工順序、施工和銷售一併考慮與準備。
三、合作單位是過程實施保證
現場和技主準備完成後選擇優秀的合作單位是專案順利實施的保證。合作單位主要為工程承包單位、監理單位和大型裝置材料供應單位，這個階段的工作也是最令專案管理頭疼的事情，各種關係蜂擁而至，令專案部很難選擇，我覺得這個階段應抓好的主要工作:
1、制定適合專案的招投標管理辦法，組成由工程、財務等主要部門組成的招投標領導小組來統一實施。
2、提高准入門檻，對投標單位的資質、業績、管理和技術人員要做相應的要求。
3、加強對合作單位的考察過程(所幹工程、資料人員是否相符，可到建設單位瞭解配合情況)
4、制定較為合理的承包價格(投標檔案、計價標準的起草，可委託造價
事務所做造價分析做到心中有數等)
5、制定嚴謹的合同條文。
其次要選擇相對較專業的監理公司，最大限度的鼓勵和發揮監理公司的作
用。監理公司由於目前的市場不規範，沒有按國家規定計取管理費用，所以整體的技術水平相對較差，人員大多來自廠礦企業基建部門和施工單位工長技術員退休居多，另外就是畢業的學生。同樣的監理公司收費也不一樣，一般從3元到15元每平米不等。儘管這樣做為一個技術服務企業，專案在對監理的管理上應以如何發揮監理的工作積極性為主導思想。
1、在選擇監理公司時要看業績和監理工程的現場，在現有的人員裡要挑人，儘量挑技術能力較強的管理人員。
2、在管理上有的專案是專案部直接管理，有的是工程部管理，無論誰管我認為首先在思想上要把監理公司當做一個對咱們進行技術服務的，不能當作一個下屬單位去管理，在位置上是平等的，要互相尊重，尊重監理人格，最大程度的調動和激發監理的工作積極性。
3、目前監理公司工資待遇偏低，所以有時候專案也可適當的進行獎勵，比如一個季度無質量安全事故發生進行適當獎勵以激發工作熱情，過節發點禮品等都是很有效的辦法。
4、同時還要控制監理工程師的一些個人不當行為，如向施工單位索取財物，介紹供貨料和小的分包隊等一經發現要嚴肅處理。
最後要理順與當地村民的關係。
四、材料物資準備是保障
2、要制定完善的材料供應辦法和供應程式，特別是在產品的質量、數量、
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計劃單的報送量的稽核，採購過程出入庫簽字辦法、進場後的材料驗收、複試、資料收集等一定明確程式。
3、在合同或招標檔案中要約定對甲供材料的處置辦法，按什麼價計入預算、決算時按啥價格扣除，差價部分怎樣處理，稅金怎樣處理，剩餘材料怎樣處理等等都有應約定清楚。一個專案從考察到土地取得專案定位到獲批開工，來之不易，從這個角度來講，開工前的工程準備不容一絲一毫的馬虎與懈怠。另外，現代企業管理的理論認為，企業管理的重點是生產經營，而生產經營的核心是決策。工程專案施工準備工作是生產經營管理的重要組成部分，是對擬建工程目標、資源供應和施工方案的選擇，及其空間佈置和時間排列等諸方面進行的施工決策。由此可見，專案開工前的準備工作更是至關重要。
一個專案從考察到土地取得專案定位到獲批開工，來之不易，從這個角度來講，開工前的工程準備不容一絲一毫的馬虎與懈怠。另外，現代企業管理的理論認為，企業管理的重點是生產經營，而生產經營的核心是決策。工程專案施工準備工作是生產經營管理的重要組成部分，是對擬建工程目標、資源供應和施工方案的選擇，及其空間佈置和時間排列等諸方面進行的施工決策。由此可見，專案開工前的準備工作更是至關重要。
今天，我就專案開工前工程準備工作和大家進行交流。專案開工前工程方面應準備和完善的工作大致分為四個方面的準備工作:
※關鍵人員與技術準備
※基礎施工現場準備
※保證合作單位準備
※保障物資材料準備
第一部分 人員與技術準備是專案運營關健
1、人員準備:隨著公司不斷的發展壯大，專案一般都在10萬以上建築面積，面對日益競爭激烈的房地產市場，如何把產品做細做精顯得優為重要，所以這就需要更加專業的人去完成，一般專案工程人員應配備專業要有:工民建專業、給排水與暖通專業、電器專業、造價員和材料員，更大的專案還需配備專案總工程師或技術負責人，資料員等人員。人員的基本條件應具備相關專業大專以上學歷，助理工程師以上職稱，5年以上現場工作經驗，綜合協條管理能力強，，目前咱們專案工程管理人員比較缺少，所以人員應配備齊全，本身每一個人都是在創造價值的。(比如碧水茗居接箱變事情)
2、人員準備完成後要建立建全各項管理制度
工程管理的各項管理制度是否建立建全，直接影響到開工後的管理工作。有章不循其後果是嚴重的，而無章可循更是危險的，所以要建立制度如工程質量進度的檢查與控制制度、工程例會制度、獎罰制度、工程變更籤證制度、工程結算制度、材料供應制度，圖紙和資料管理等相關制度。
3、技術準備:確定建築設計研究院、景觀設計單位和地質勘察單位。
一般在專案定位完成後進入方案設計階段，建築設計院開始參與，在方案階段設計主要以策劃部為主，方案確定後進入施工圖階段以工程部門為主。在施工圖設計前工程部門會同策劃部門要編制詳細的《建築設計任務書》，明確戶型配比、使用功能、施工技術措施和工藝選用各個專業要提出具體的要求，要結合在平時管理過程中的一些經驗和以前專案的不足，在設計階段一定要參與，不能由設計院去自行設計，確保專案設計管理和設計過程在受控狀態下進行這是保證設計質量、進度、控制成本的關健一步。因為設計階段影響工程造價的程度為35%，而至施工開始，透過技術措施節約工程造價的可能程度只有5~10%，所以工程造價控制關健在設計，為此要抓好以下幾方面工作:
1)強化意識、增強觀念
施工圖設計人員往往只關注技術、安全，設計保守、盲目加大安全係數，所以要多和設計人員溝通，讓設計單位和人員必須樹立經濟核算的意識和觀念。
2)要重視資料的收集
特別是一個新型建材的應用要反覆論證，要有成功的案例方可實施，不能
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盲目使用，有的設計人員不堅守職業道德，極力推薦新材料應用這都是不可取的(舉例伸縮縫作法)。
3)積極推行限額設計
在保證安全和使用功能前提下，應推行限額度，按專業、按含量的造價限額，比如根據多年施工經驗和造價分析目前向18~26樓在7度設防區大的主材平米含量應為鋼材不應超60kg，砼在0.45m3、水泥0.28kg，安裝應控制在總價20%以內，塑鋼門窗(按陽臺不封閉)考慮板式樓按應控制在50元/m2以內點式樓控制在40元/m2。
4)可實行設計的獎罰制度
可在設計費中提出一部分資金，獎勵那些方案設計優秀，工程造價節省的設計。
在方案總平確定完後，設計院提出地基承載力要求後，選擇地基勘察單位也非常重要，按這幾年管理經驗，在地基各種檢查完成後，應增加一項現場載荷試驗更應準確的提出地基承載力，這對確定合理的基礎方案起著關健的作用。
在施工圖設計過程中景觀公司也要提前介入方案設計，一是為專案宣傳有實質性的內容，二是為在設計平面確定一些公建、道路、車庫和管網提供依據。
4、要確定相關的檢測單位和圖紙審查單位:相關的檢測單位主要有樁基檢測單位，房屋沉降檢測單位，特殊材料的檢測單位，同時圖紙審查單位在施工圖設計完成後也要確定下來，審查單位也要選擇技術力量較強的單位他可以審查出圖紙設計存在的一些問題，以便更好的改進。
5、購置相關的資料、圖集、規範等用工具書。
6、一定要做好圖紙的熟悉和會審工作
圖紙設計中存在的問題，一定要在開工前發現並預以改正，避免過程中的損失和浪費，主要檢視總平尺寸和實際地塊是否相符，圖紙中的幾何尺寸、座標、標高說明建築和結施是否一致，安裝各專業如水、電、暖、弱電、消防，閉路等到是否有打架現象，各節點的做法和標準圖集是否一致等等一系列問題都要在熟悉圖紙中發現。
二、施工現場準備是順利開工基礎
1、對宗地現狀的瞭解
1)四至範圍;
2)地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較，根據現狀確定?.00，並考慮土方平衡問題;
3)地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積;
4)地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古蹟、可利用的構建;
5)土地的完整性，是否市政代徵地、市政綠化帶、市政道路、名勝古蹟、江河湖泊等因素分割土地;
6)地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求，優先選擇具有勘察大師的勘察單位進行，為設計院提供設計依據。
(附圖:平面地形圖，標記四至範圍及相關資料;地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容;地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等)
2、現場開工準備
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1)對現有遺留問題的處理，如清苗、高壓線遷移等，同時收集周邊路網圖紙及各種城市配套資源的介面位置標高等提供設計院。
2)做好現場水、電、路、電話通訊網路等準備工作，特別是水、電的引入要考慮臨時性和永久性問題。
3)專案部辦公地點的搭建工作。
4)確定開工順序、施工和銷售一併考慮與準備。
三、合作單位是過程實施保證
現場和技主準備完成後選擇優秀的合作單位是專案順利實施的保證。合作單位主要為工程承包單位、監理單位和大型裝置材料供應單位，這個階段的工作也是最令專案管理頭疼的事情，各種關係蜂擁而至，令專案部很難選擇，我覺得這個階段應抓好的主要工作:
1、制定適合專案的招投標管理辦法，組成由工程、財務等主要部門組成的招投標領導小組來統一實施。
2、提高准入門檻，對投標單位的資質、業績、管理和技術人員要做相應的要求。
3、加強對合作單位的考察過程(所幹工程、資料人員是否相符，可到建設單位瞭解配合情況)
4、制定較為合理的承包價格(投標檔案、計價標準的起草，可委託造價
事務所做造價分析做到心中有數等)
5、制定嚴謹的合同條文。
其次要選擇相對較專業的監理公司，最大限度的鼓勵和發揮監理公司的作
用。監理公司由於目前的市場不規範，沒有按國家規定計取管理費用，所以整體的技術水平相對較差，人員大多來自廠礦企業基建部門和施工單位工長技術員退休居多，另外就是畢業的學生。同樣的監理公司收費也不一樣，一般從3元到15元每平米不等。儘管這樣做為一個技術服務企業，專案在對監理的管理上應以如何發揮監理的工作積極性為主導思想。
1、在選擇監理公司時要看業績和監理工程的現場，在現有的人員裡要挑人，儘量挑技術能力較強的管理人員。
2、在管理上有的專案是專案部直接管理，有的是工程部管理，無論誰管我認為首先在思想上要把監理公司當做一個對咱們進行技術服務的，不能當作一個下屬單位去管理，在位置上是平等的，要互相尊重，尊重監理人格，最大程度的調動和激發監理的工作積極性。
3、目前監理公司工資待遇偏低，所以有時候專案也可適當的進行獎勵，比如一個季度無質量安全事故發生進行適當獎勵以激發工作熱情，過節發點禮品等都是很有效的辦法。
4、同時還要控制監理工程師的一些個人不當行為，如向施工單位索取財物，介紹供貨料和小的分包隊等一經發現要嚴肅處理。
最後要理順與當地村民的關係。
四、材料物資準備是保障
2、要制定完善的材料供應辦法和供應程式，特別是在產品的質量、數量、
3/7頁
計劃單的報送量的稽核，採購過程出入庫簽字辦法、進場後的材料驗收、複試、資料收集等一定明確程式。
3、在合同或招標檔案中要約定對甲供材料的處置辦法，按什麼價計入預算、決算時按啥價格扣除，差價部分怎樣處理，稅金怎樣處理，剩餘材料怎樣處理等等都有應約定清楚。一個專案從考察到土地取得專案定位到獲批開工，來之不易，從這個角度來講，開工前的工程準備不容一絲一毫的馬虎與懈怠。另外，現代企業管理的理論認為，企業管理的重點是生產經營，而生產經營的核心是決策。工程專案施工準備工作是生產經營管理的重要組成部分，是對擬建工程目標、資源供應和施工方案的選擇，及其空間佈置和時間排列等諸方面進行的施工決策。由此可見，專案開工前的準備工作更是至關重要。