換，將來利率走低是大機率事件！
有房貸的朋友們這幾天肯定都看到LPR的訊息了。要不要換？
要換！兄弟姐們，換就是了！換就是了！換就是了！
我的建議說完了，如果你只想知道結論，可以就此打住了。
但是如果你想搞懂LPR是什麼？建議安心讀本文幾分鐘，畢竟月供也算是個事情。
LPR，官方定義是【貸款市場報價利率】，不用理會那種【基礎利率】的說法，那是英文直接翻譯，屬於田園派說法。我根據諧音叫做：老婆(大)人利率。這裡沒有物化女性，請各位槓精不要較勁。如果你把LPR想成和老婆一樣重要，這個事情一點就透，根本不需要費勁吧啦的看啊，算啊，浪費寶貴的時間。
好了，說正事。
價格是經濟執行的核心，就像老婆一樣重要。萬物有價格，金錢也一樣。
你因為某種原因要買一套房子，由於額度較大，六個錢包也湊不夠。於是你向銀行申請貸款，銀行會借給你一筆錢，並收取一定的利息，這利息就是金錢的價格。還款的時候，你需要還給銀行本金並加上利息。2019年底全國個人住房貸款餘額30萬億，這個資料可不小。
銀行這個利息也就是金錢的價格是怎麼來的呢？
這個利息要確保銀行能賺錢，也就是透過收你的利息，減去這筆錢付給存款人的利息，收益要是正的才行。那多少合適呢？以前是人民銀行（央行）直接公佈存款和貸款利息，也就是【基準利率】，比如現在的一年（含）期利率是4.35%，一年到五年（含）是4.75%，五年以上是4.9%。公佈完了之後各家銀行根據這個基準利率，看貸款人信用情況，自己加一點或者優惠一點。利息就是一條拴在銀行的身上狗繩，但是繩子攥在央行的手裡。
央行怎麼確定這個利率呢？這個利率不會跑到天上去，畢竟銀行不是壟斷，買房的人也不是非買不可。而且銀行也不能虧錢貸款給你。說白了，銀行的利息在一個區間內波動，也只能在這區間裡來確定利息。
決定這個利息區間的是錢的多少，也就是流動性。錢特別多，那麼就便宜點給你貸款，如果錢很少，那就收你很高的利息。
決定流動性的主要是貨幣供給和貨幣流通速度。貨幣流動速度和經濟高度相關，貨幣供給則和央行高度相關。
央行想多印點票子就多印點，然後很便宜批發給商業銀行，也可以少印點票子，然後高價（利息）批發給商業銀行，商業銀行再貸出去。央行怎麼想怎麼做，也是有一套規則要遵守的。
以基準利率為例，央行釋出這個利率也不是腦袋一拍就出來了，是要在房間裡很詳細的討論一番，計算一番，然後告示一貼，告訴大家是多少。但是這個過程並不公開，說明也是語焉不詳，有點像八股文。所以就有人質疑，誰知道你在小黑屋裡怎麼討論的，怎麼計算的，你怎麼就能計算出利息多少合適呢，畢竟這不是計劃經濟。
終於在2019年8月17日這一天，人民銀行發了個公告。公告的意思就是我要改變一下制定利率的辦法了，你不說我不透明嗎？那我就來一個透明的方式，你們也別墨跡了。
這個新的利率就是LPR——諧音老婆（大）人利率，中文意思是【貸款市場報價利率】，現在我們來看這個老婆大人利率是怎麼出來的。
故名思議，貸款市場報價利率，是在貸款市場中的利率。但是你不要看到市場就以為全是看不見的手。貸款市場是指商業銀行每天進行的貸款業務，比如房貸、車貸、消費貸、企業貸等等。工行有工行的利息，建行有建行的利息，交行有交行的利息，微眾銀行有微信的利率。由這些銀行來向某個部門（央行會監督哦）報價，銀行自己的利率是多少。注意，這個老婆大人利率和之前的基準利率完全不同了，以前是央媽告訴大家是多少，現在是各銀行告訴央媽是多少。完全不一樣了。
央行為了雨露均霑，一共選了18家銀行參與報價。這18家銀行包括全國性銀行、城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行。
這裡列舉一下名單 ，這18朵金花包括：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打銀行、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。
這18家銀行每個月20日（遇節假日順延）9點前，以0.05個百分點為基礎單位，向全國銀行間同業拆借中心（記得就是一個部門就行）提交報價，這個部門按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9點半公佈，公眾可在官網檢視。
這個利率形成的過程，有點像中央電視臺那些歌手或相聲大賽似的，去掉一個最高分，去掉一個最低分，然後做一下平均，而且是純算術平均，然後把平均值公佈出來。看起來粗糙麼？還好啦。最新的一期是2月20號公佈的，一年期利率是4.05%，5年期利率是4.75%。
LPR老婆大人利率可以看成是自由戀愛的結果，而之前的基準利率可以理解成是（人民銀行）指定的。是完全不一樣的。
目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，央行越看老婆大人利率越好看，這麼好看，
老的基準利率就打入冷宮要廢棄了。這裡把基準利率叫成冷宮利率。
那麼以前按照冷宮利率也就是基準利率簽訂的貸款咋辦呢？比如房貸？最近大家都關注的轉化LPR，就是說這個房貸利率轉化的問題。
我先把幾個簡單的點告訴大家，簡單到你不用思考，看下就行。
首先，什麼房貸能轉。
只有商業銀行貸款可以轉。公積金貸款不行，原來約定是固定利率的也不能轉。如果今年年底前你就還完了，那就不用湊熱鬧了。
第二，轉什麼？
央行通知按照基準利率辦的貸款，都要修改成LPR。即冷宮利率要修改成老婆大人利率。你也可以選固定利率。但是隻能選一次。
第三，什麼時間轉？
8月底錢全部搞定。放心，就算你不搞，銀行也會逼著你搞。
第四，轉完後從什麼時候開始算數，也就是重定價日。
第五，我貸款今年就還完了，還用改嗎？
第六，哪裡可以換。
上你貸款行的手機APP，或者打客服問。銀行免費，不收錢。
好了，以上六個問題，都是規定，看完就行。大家最關心的是，怎麼轉？
央行給出了公式。
2021年1月新的利率公式：
2021年新利率=2020年12月LPR老婆大人利率+好基友
好基友就是加點數值，都記不住，我改成叫好基友
好基友怎麼算出來的呢？也很簡單
好基友=基準利率冷宮利率-2019年12月LPR老婆大人利率
計算一下就清楚了。
比如你之前買房的時候正好趕上利率上漲，房貸利率在基準利率基礎上上浮10%，那麼你現在的利率也就是冷宮利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。帶入上面那個公式。
那麼這個好基友就是=冷宮利率5.39%-老婆大人利率4.8%=0.59%
也就是到了明年按照轉換利率算的時候你應該交的利息就是：2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%。
這樣你明白了嗎？
沒有明白的話，我們再來算一個便宜的。
比如你當時的貸款利率是優惠了10%，那麼你現在的冷宮利率（基準利率）是4.9%×（1-10%）=4.41%。我們帶入公式。
好基友=冷宮利率4.41%-老婆大人利率4.8%
所以好基友就是負的了=-0.39%
到了明年按照轉換利率算的時候你應該交的利息就是：2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%
你明白了嗎？我覺得你應該明白了。
知道怎麼計算，閱讀到這裡就行了，如果想知道為什麼要加個好基友，可以繼續看。
實際上，這裡的轉換，就是把貸款合同裡的冷宮利率（小黑屋裡商量出來的那個基準利率），換成老婆大人利率（LPR）就行。很簡單的事情。但是又不是純轉，因為央媽腦袋上有個緊箍咒，就是“房住不炒”。央行檔案裡說，【為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變】。這句話是靈魂，請記住這個靈魂。
根據靈魂規定，也就是要保證貸款在轉換的時點利率一樣，一樣就是相等，時間央行要求按照去年12月。就是下面這個等式：
轉化後的新利率LPR=轉化前的冷宮利率基準利率
但是，老婆大人利率（LPR）≠冷宮利率（基準利率）
因為LPR去年12月最新是4.8，基準利率5年期以上是4.9%。顯然不相等啊。
如果要相等，則必然會出現一個差值來，人民銀行叫加減點，就是上文的好基友，計算如下：
加點數值（好基友）=冷宮利率（基準利率）-老婆大人利率（LPR）
明白了嗎？
這裡還有一個問題，為什麼有的是正值，有的是負值。正值負值的原因從上面計算看，是你貸款合同簽訂的基準利率冷宮利率高於老婆大人利率的，好基友就是正的，如果低於現在老婆大人利率的，好基友就是負的。
而決定冷宮利率高低的，是當時你和銀行怎麼籤的貸款協議，趕上刺激政策期的，銀行給你利率優惠，趕上調控嚴格的，銀行就給你提升利率了，你的命運就從那個時點開始了。
好了，大家是否明白了呢？
那現在就還有一個問題需要回答。央行說換，你為什麼要換呢？因為會降低，會便宜啊。目前看，未來利率下浮是大機率事件，而且是長時間的下滑。所以選擇換是有利的。
換，將來利率走低是大機率事件！
有房貸的朋友們這幾天肯定都看到LPR的訊息了。要不要換？
要換！兄弟姐們，換就是了！換就是了！換就是了！
我的建議說完了，如果你只想知道結論，可以就此打住了。
但是如果你想搞懂LPR是什麼？建議安心讀本文幾分鐘，畢竟月供也算是個事情。
LPR，官方定義是【貸款市場報價利率】，不用理會那種【基礎利率】的說法，那是英文直接翻譯，屬於田園派說法。我根據諧音叫做：老婆(大)人利率。這裡沒有物化女性，請各位槓精不要較勁。如果你把LPR想成和老婆一樣重要，這個事情一點就透，根本不需要費勁吧啦的看啊，算啊，浪費寶貴的時間。
好了，說正事。
價格是經濟執行的核心，就像老婆一樣重要。萬物有價格，金錢也一樣。
你因為某種原因要買一套房子，由於額度較大，六個錢包也湊不夠。於是你向銀行申請貸款，銀行會借給你一筆錢，並收取一定的利息，這利息就是金錢的價格。還款的時候，你需要還給銀行本金並加上利息。2019年底全國個人住房貸款餘額30萬億，這個資料可不小。
銀行這個利息也就是金錢的價格是怎麼來的呢？
這個利息要確保銀行能賺錢，也就是透過收你的利息，減去這筆錢付給存款人的利息，收益要是正的才行。那多少合適呢？以前是人民銀行（央行）直接公佈存款和貸款利息，也就是【基準利率】，比如現在的一年（含）期利率是4.35%，一年到五年（含）是4.75%，五年以上是4.9%。公佈完了之後各家銀行根據這個基準利率，看貸款人信用情況，自己加一點或者優惠一點。利息就是一條拴在銀行的身上狗繩，但是繩子攥在央行的手裡。
央行怎麼確定這個利率呢？這個利率不會跑到天上去，畢竟銀行不是壟斷，買房的人也不是非買不可。而且銀行也不能虧錢貸款給你。說白了，銀行的利息在一個區間內波動，也只能在這區間裡來確定利息。
決定這個利息區間的是錢的多少，也就是流動性。錢特別多，那麼就便宜點給你貸款，如果錢很少，那就收你很高的利息。
決定流動性的主要是貨幣供給和貨幣流通速度。貨幣流動速度和經濟高度相關，貨幣供給則和央行高度相關。
央行想多印點票子就多印點，然後很便宜批發給商業銀行，也可以少印點票子，然後高價（利息）批發給商業銀行，商業銀行再貸出去。央行怎麼想怎麼做，也是有一套規則要遵守的。
以基準利率為例，央行釋出這個利率也不是腦袋一拍就出來了，是要在房間裡很詳細的討論一番，計算一番，然後告示一貼，告訴大家是多少。但是這個過程並不公開，說明也是語焉不詳，有點像八股文。所以就有人質疑，誰知道你在小黑屋裡怎麼討論的，怎麼計算的，你怎麼就能計算出利息多少合適呢，畢竟這不是計劃經濟。
終於在2019年8月17日這一天，人民銀行發了個公告。公告的意思就是我要改變一下制定利率的辦法了，你不說我不透明嗎？那我就來一個透明的方式，你們也別墨跡了。
這個新的利率就是LPR——諧音老婆（大）人利率，中文意思是【貸款市場報價利率】，現在我們來看這個老婆大人利率是怎麼出來的。
故名思議，貸款市場報價利率，是在貸款市場中的利率。但是你不要看到市場就以為全是看不見的手。貸款市場是指商業銀行每天進行的貸款業務，比如房貸、車貸、消費貸、企業貸等等。工行有工行的利息，建行有建行的利息，交行有交行的利息，微眾銀行有微信的利率。由這些銀行來向某個部門（央行會監督哦）報價，銀行自己的利率是多少。注意，這個老婆大人利率和之前的基準利率完全不同了，以前是央媽告訴大家是多少，現在是各銀行告訴央媽是多少。完全不一樣了。
央行為了雨露均霑，一共選了18家銀行參與報價。這18家銀行包括全國性銀行、城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行。
這裡列舉一下名單 ，這18朵金花包括：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打銀行、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。
這18家銀行每個月20日（遇節假日順延）9點前，以0.05個百分點為基礎單位，向全國銀行間同業拆借中心（記得就是一個部門就行）提交報價，這個部門按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9點半公佈，公眾可在官網檢視。
這個利率形成的過程，有點像中央電視臺那些歌手或相聲大賽似的，去掉一個最高分，去掉一個最低分，然後做一下平均，而且是純算術平均，然後把平均值公佈出來。看起來粗糙麼？還好啦。最新的一期是2月20號公佈的，一年期利率是4.05%，5年期利率是4.75%。
LPR老婆大人利率可以看成是自由戀愛的結果，而之前的基準利率可以理解成是（人民銀行）指定的。是完全不一樣的。
目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，央行越看老婆大人利率越好看，這麼好看，
老的基準利率就打入冷宮要廢棄了。這裡把基準利率叫成冷宮利率。
那麼以前按照冷宮利率也就是基準利率簽訂的貸款咋辦呢？比如房貸？最近大家都關注的轉化LPR，就是說這個房貸利率轉化的問題。
我先把幾個簡單的點告訴大家，簡單到你不用思考，看下就行。
首先，什麼房貸能轉。
只有商業銀行貸款可以轉。公積金貸款不行，原來約定是固定利率的也不能轉。如果今年年底前你就還完了，那就不用湊熱鬧了。
第二，轉什麼？
央行通知按照基準利率辦的貸款，都要修改成LPR。即冷宮利率要修改成老婆大人利率。你也可以選固定利率。但是隻能選一次。
第三，什麼時間轉？
8月底錢全部搞定。放心，就算你不搞，銀行也會逼著你搞。
第四，轉完後從什麼時候開始算數，也就是重定價日。
第五，我貸款今年就還完了，還用改嗎？
第六，哪裡可以換。
上你貸款行的手機APP，或者打客服問。銀行免費，不收錢。
好了，以上六個問題，都是規定，看完就行。大家最關心的是，怎麼轉？
央行給出了公式。
2021年1月新的利率公式：
2021年新利率=2020年12月LPR老婆大人利率+好基友
好基友就是加點數值，都記不住，我改成叫好基友
好基友怎麼算出來的呢？也很簡單
好基友=基準利率冷宮利率-2019年12月LPR老婆大人利率
計算一下就清楚了。
比如你之前買房的時候正好趕上利率上漲，房貸利率在基準利率基礎上上浮10%，那麼你現在的利率也就是冷宮利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。帶入上面那個公式。
那麼這個好基友就是=冷宮利率5.39%-老婆大人利率4.8%=0.59%
也就是到了明年按照轉換利率算的時候你應該交的利息就是：2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%。
這樣你明白了嗎？
沒有明白的話，我們再來算一個便宜的。
比如你當時的貸款利率是優惠了10%，那麼你現在的冷宮利率（基準利率）是4.9%×（1-10%）=4.41%。我們帶入公式。
好基友=冷宮利率4.41%-老婆大人利率4.8%
所以好基友就是負的了=-0.39%
到了明年按照轉換利率算的時候你應該交的利息就是：2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%
你明白了嗎？我覺得你應該明白了。
知道怎麼計算，閱讀到這裡就行了，如果想知道為什麼要加個好基友，可以繼續看。
實際上，這裡的轉換，就是把貸款合同裡的冷宮利率（小黑屋裡商量出來的那個基準利率），換成老婆大人利率（LPR）就行。很簡單的事情。但是又不是純轉，因為央媽腦袋上有個緊箍咒，就是“房住不炒”。央行檔案裡說，【為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變】。這句話是靈魂，請記住這個靈魂。
根據靈魂規定，也就是要保證貸款在轉換的時點利率一樣，一樣就是相等，時間央行要求按照去年12月。就是下面這個等式：
轉化後的新利率LPR=轉化前的冷宮利率基準利率
但是，老婆大人利率（LPR）≠冷宮利率（基準利率）
因為LPR去年12月最新是4.8，基準利率5年期以上是4.9%。顯然不相等啊。
如果要相等，則必然會出現一個差值來，人民銀行叫加減點，就是上文的好基友，計算如下：
加點數值（好基友）=冷宮利率（基準利率）-老婆大人利率（LPR）
明白了嗎？
這裡還有一個問題，為什麼有的是正值，有的是負值。正值負值的原因從上面計算看，是你貸款合同簽訂的基準利率冷宮利率高於老婆大人利率的，好基友就是正的，如果低於現在老婆大人利率的，好基友就是負的。
而決定冷宮利率高低的，是當時你和銀行怎麼籤的貸款協議，趕上刺激政策期的，銀行給你利率優惠，趕上調控嚴格的，銀行就給你提升利率了，你的命運就從那個時點開始了。
好了，大家是否明白了呢？
那現在就還有一個問題需要回答。央行說換，你為什麼要換呢？因為會降低，會便宜啊。目前看，未來利率下浮是大機率事件，而且是長時間的下滑。所以選擇換是有利的。