所謂的渠道佣金一定要拖欠！渠道就是貝殼，貝殼這樣壟斷性質的中介商為高房價起到了推波助瀾的作用！各大開發商用貝殼有點像是夜壺的作用，著急了拿來用一下，市場好了就一把丟開！

一般大開發商在全國都是劃分幾個大區，大區下又劃分各個城市公司。專案停工肯定不是所有城市公司，但是每個大區都有些城市公司的專案停工。也就是說，有的城市公司工程管理有問題，資金出現斷鏈，一般這些事情都是由分公司或者大區事業部自己解決，除非是重點工程，政府介入，而大區事業部又解決不了，才會上報集團公司解決。現在全國所有大開發商都缺資金，有很多今年到期的美元債務都出現償還困難，恆大也不例外。至於小規模拿地的幾十億，有些經營管理好，回款快的城市公司或者大區事業部還是沒有問題的，更不說集團公司了。現在停工的工程一般都是1.商業、辦公、公寓類工程。這類商辦改公寓的工程都是繞著圈子在賣，回款很困難。2.由於防塵、高考、中考、領導視察等等出現的短期停工。3.因為鋼材、水泥、砂石等等材料價格大幅上漲，總包需要調整合同，或者避開高價時間，或者總包資金斷鏈。現在開發商在銀行貸款非常困難，縱然想盡辦法也最多是短期貸款，而且需要還舊才能貸新。

原來還可以走信託這條路，現在也走不通了。要自己回款，需靠預售才能完成，這對商辦改公寓這類工程就很難了。現在買房的爛尾風險，已經是購房人的首要風險，最好是主體斷水，才能下手。個人意見，僅供參考。

我們這裡沒看到啥問題啊，賣房的還是熱火朝天的，我上次聽說便宜了，還著急忙慌跑去看看能不能實現我的住房夢，結果去了說是沒有房了，問我考慮公寓不，我當然不考慮又走了

專案停工，拖欠渠道佣金，這是開發商資金鍊比較緊張的具體體現形式。以前大多數開發商是透過向銀行借款來實現專案運營的，但是自從對開發商提出三道紅線以後，很多開發商已經出現了資金短缺，融資困難的情況。

一個專案為何停工？一是差供應商的貨款，供應商拿不到貨款，又如何給開發商供貨呢？開發商沒有相應的建築材料，如何修建房子？如果有了建築材料，但是無法支付施工單位的工資，施工單位拿不到勞務費，無法給工人發放工資，工人自然也就不願意再參與建設了。所以停工也就成了必然。

開發商拖欠渠道佣金的原因很多，但是不外乎幾種情況，第一種是開發商不認可客戶是渠道帶來的，所以不願意支付佣金，第二種是開發商對渠道客戶尚未做出準確的判斷，比如說有的房子這個渠道帶過客戶來，過一段時間另外一箇中介也帶了這個客戶並且成交了，中介之間還有糾紛。第三種情況就是開發商沒錢，支付不了佣金。第一二種情況雖然常見，但是不是主流，開發商因為資金鍊緊張拖欠渠道的佣金也是再正常不過的事情了。

如果一個開發商的專案同時出現了：專案停工，拖欠中介佣金的情況，那麼這個開發商的資金鍊就岌岌可危了。同時，這也會影響到購房者的資金安全。

今年很多大開發商因為三道紅線的問題，它們都面臨著資金緊張的問題。不過，還是希望這些開發商能夠度過難關，畢竟這些開發商手裡關係到千千萬萬個家庭的房子，樓盤爛尾了對購房者來說肯定是一大損失，對於很多家庭來說，甚至是不可承受之痛。

我們這的恆大專案，去年售價7000多一平方，今年賣5000多一平，但是隻有那種一次性全額結清方式的才是這個價！

其實每個地產的專案總也好，城市總也好，本質上都是一個複雜的金融產品的操盤手。

幾個億甚至幾十個億的投資，都是10倍的槓桿借來的，每天一睜眼，甭管說房子賣出去沒賣出去，利息實打實的增加了幾十萬，別看貨值幾十個億，核算到最後可能就只賺了幾十萬辛苦錢，大頭都被各種政府稅收和財務，渠道費用吃的一乾二淨。每到月底的時候，就是各種賣慘大賽，供應商跑到我這裡來哭爹喊孃的說大哥給點錢吧，再不給要賣腎了，我也只能說兄弟我對不起你啊，公司這個月沒有現金額度，這裡有商票一張，貼息六個點，你先拿去頂一下吧。

地產公司的半年財報，和年度財報出來之前，基本上都是勒緊褲腰帶不支付的，這樣可以讓自己的財報好看一些，至於賬上的那些錢到底是銀行貸的，還是供應商墊的，都是後話了。所以你們看到一個年銷售額1000多億的公司，市值可能才幾十個億。因為大家都知道，地產這點東西，一旦斷了現金流，剩在手裡的可能就是點辦公桌椅。

對於所有的地產商來說，市值，IRR，利潤率，去化率這些，其實都是次要的，最最最重要的就是保證現金流。因為大家都是玩的十個鍋7個蓋的遊戲，少了一個，10個鍋就都要涼了。

恆大現在，大概屬於十個鍋5個蓋，眼瞅著可能就剩下3個了。

許老闆也不是第一次遇到這樣的危機，2008年的時候恆大上市之前，差點斷了炊，是許老闆找到了大劉，鄭家等人一起鋤大地鋤了上百億資金出來，渡過了難關。

可是如今大劉已經病危，鄭家也沒有之前的繁榮，許老闆是真的走到了難關。

去年的時候債務危機，也是因為上市引起的，結果許老闆耍了個花招，逼得一群債主成了股東，差點把蘇寧給搞破產了。這算是把圈裡人給得罪遍了，民間融資估計是沒人肯借了。

金融機構踩了3道紅線，加上商票兌付不出來，直接導致了擠兌的問題。這些好了，所有銀行風控全部亮了紅燈，地方政府全部嚴查監管賬戶資金，恆大現在真的是哪裡也借不到錢了，只能自己賣賣賣。

跟王健林的壯士斷臂不同，恆大似乎還是想依靠處理庫存來回血渡過難關。這就好比人家欠了你100萬，然後打算給你一堆3折的班尼路T恤抵賬。這種扣扣搜搜的行為，只會被更加無情的打臉。

賣的這些房子，估計也都是被抵押給信託的，要是真的暴雷了，那些貪便宜的購房者怕是血本無歸。而且搞不好很多期房到最後就是一個爛尾樓的狀態，住也不是，扔也不行。

恆大現在唯一的自救可能就是拿出一部分真金白銀的優質資產抵押或者轉讓，比如恆大的物業，自持的寫字樓商業，至少拿到幾百億的現金去進行週轉。

否則，明年的中超，怕是看不到廣州的球隊了。

簡短描述下，只可意會不可言傳。

一、“三道紅線”

地產圈都知道，2020年八月份央行和住建部召集了部分房地產公司座談，對後續融資提出了管控要求，要求希望房企控制負債，不要繼續快速加槓桿。具體就是設定了融資紅線，紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。目前恆大集團好像處於紅色檔，說明資產負債率有點高，至於多少就不清楚了。

二、管控要求。

根據“三道紅線”政策，三道紅線全部超標，有息負債就不能再增加；兩條超標，有息負債規模年增速不得超過 5%；一條超標，增速不得超過 10%。政策至今未見過正式文字，都是網上流傳，目的就是防範金融風險，壓縮地產泡沫。

按上面的資料，恆大大概資產負債率過高了，所以去年才有了打折買房的事，壓降負債，不過恆大很有政治意識、大局意識，挺過去問題不大。

可是，從實際的情況看，全國各地都有人在說，恆大以各種各樣的方式，在打折出售自己的房地產 ，而且銷售物件還不是已經具備預售條件的樓盤，而是完全不具備銷售條件的專案，也就是說，銷售的不是已經取得預售許可的房產，而是不可以合法銷售的房產，說更直接一點，就是違規銷售。想來恆大確實遇到了資金困難，不然應該也不至於冒著違法的風險 ，去取得可以支配的資金。從網上傳聞看，先是山東高速的資金，在恆大償還的時候遇到了一定困難，採取了比較強硬的手段，才取回恆大應該支付的欠款。而另外一家很著名的公司，蘇寧，有一個很廣泛的傳說 ，是恆大欠了蘇寧二百億元，借款到期之後，恆大沒有錢，或者有錢不還，，逼得蘇寧只能在無奈之下，實行了債轉股，最終造成了蘇寧的經營困難，陷入困境。不過最後，恆大進行了澄清，這並不是打折賣房，更不是死馬當做活馬醫，而是：

“近日我司舉辦一年一度的531購房節，推出的階段性特大優惠措施，僅限於單棟去化率95%以上的，尾盤超大戶型、頂層樓盤、商鋪等產品，所有常規產品的銷售價格、優惠折扣及付款方式沒做任何調整”，

也就是說，這是正常的促銷、慶祝活動。至於商業匯票、關聯交易等，也進行了迴應：

“我司生產經營一切正常，成立25年來從未出現，借款利息晚付本金逾期未歸還的情況，對惡意造謠者我司將依法追究法律責任”。

所以說，恆大一切都很正常，尤其是恆大徐州公司，圍繞潘安湖，採取了放長線釣大魚的方法，實行整體開發，未來畢竟更加美好，有購房需求的，可以趁著恆大促銷的機會，有更大的折扣，逢低下手，抓住難得的打折機會，直接購買。

商票逾期，打折賣房還不足以說明問題嘛。可以自信點把“是不是”去掉，去地產奇談看看。房企資金流入主要靠賣房和融資。

賣房方面：現在大部分地區首付三成，還有七成要銀行按揭，而國家調控那麼嚴，現在按揭回款速度非常慢，所以整個行業的企業都沒錢，只是程度不一樣。另外這種房企天天負面訊息纏身，都可能爛尾的，加上房子質量和品質都一般，即使降價也很難快速賣掉。

融資方面：這種房企三條紅線都碰到的，融資又很受限制，金融機構那邊基本上拿不到資金了，只能搞搞利率更高的非標的融資，這個更加重了企業的負擔。

支出方面：為了保證交付（如果逾期違約金和品牌的影響更大），工程還要照樣建設，人員工資要照樣發，所以資金肯定很緊張。

要走出這個困境，要不引入戰略投資者，像蘇寧一樣，然後開源節流，勒緊褲腰帶過日子。今年看這個公司沒怎麼拿地，只看到到處賣專案。

首先大家要弄進一個概念，缺錢和缺流動資金是兩個完全不同的概念。

實際上目前恆大所面臨的並不是缺錢，而是缺流動資金。

過去幾年時間恆大一直在進行業務轉型，除了傳統的房地產開發之外，還進軍了很多新的行業，包括健康行業，金融行業，汽車製造行業等等，每進入一個行業都需要很大一部分錢，結果導致恆大的流動性出現了一定的緊張。

比如恆大汽車，至今為止恆大投入的資金已經超過400億，這個都是真金白銀的，但是恆大汽車目前還沒有量產，這就導致恆大投入的資金短期之內沒法轉化成現金流，這是比較尷尬的一個局面。

正因為如此，所以過去一段時間恆大確實面臨現金流緊張的局面，為了解決現金流問題，恆大也在各地紛紛進行降價促銷，甚至有些樓盤降價幅度可以達到50%，但這些降幅比較大的樓盤基本上都是一些尾盤，都是那些戶型或者樓層不太好的房子。

另外目前市場上還流傳恆大拖欠供貨商貨款等訊息，至於這些資訊是否真實，真真假假，我們沒法去核實，但我覺得按照恆大目前的實力來看，償還各種債務肯定是沒有什麼問題的。

比如6月24日，中國恆大發布公告，公司已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息約2.98億美元，合計約17.49億美元。

恆大已經用行動證明，當前仍然有很強的償債能力，要不然他們不可能選擇提前償還債務的。

而且從實際情況來看，雖然短期之內恆大流動資金可能有一些緊張，但從長期來看，恆大的償還債務能力仍然非常強，他們有足夠多的手段增強自己的流動性。

畢竟目前恆大擁有的資產是非常龐大的，截止2020年末，恆大擁有的資產規模接近1.9萬億人民幣，這裡面有很多房產以及土地，只要把這些資產賣出去，隨時可以轉化為可觀的現金流。

比如截至5月底，中國恆大2021年前5個月累計實現合約銷售金額2851.6億元，較2020年同期增長4.5%；合約銷售面積3383.3萬平方米，較2020年同期增長12.5%。

目前累計實現銷售回款2507.4億元，較2020年同期增長6.1%，回款率達87.9%。按照恆大的計劃，預計2021年銷售目標是7500億元，如果這個銷售目標能夠達成，將會回籠大量的現金，這些現金隨時可以償還到期的各種債務。

由此可見，對於恆大這麼大一個集團來說，他們的可操作的空間還是非常大的，所謂瘦死的駱駝比馬大，即便恆大短期內可能面臨一些流動性緊張的局面，但是隻要稍微把一些業務砍掉，儘可能地回籠資金，那麼就可以度過這個難關。