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1 # 講法講理
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2 # 徐德瑞
轉租房產的需要經原出租人(房東)同意,並簽訂有效的租賃合同,並且轉租條件不能超出原有合同的約定範圍。
一般情形下,商業租賃合同的期限都是長租,經營狀況具有不確定性,市場與政策等的變化都會導致經營者損失而面臨關門歇業。因此,簽訂商業租賃合同都有約定,房東同意承租方有權轉租。但轉租時,都會周知房東,以確定後期的承租方及時有效的繳納租賃租金。
如果是商品房(住宅)租賃合同,即使簽訂長期的租賃合同,都不會給予承租方直接轉租的權利。除非房東授權委託代理出租的,這種的是俗稱“二房東”代理出租。
因此,題主的這種情形下,轉租後的合同有效。但對房東來說,這種情況下可以收回房屋,並對原承租戶追償(違約金及其他損失)。作為轉租後的租戶,也需要向原承租戶追償,他沒有取得合法出租權。
當然,房東沒有產生損失的情況下,可以考慮對現有租戶租賃的追認,以確定現有租戶的正常租賃使用,也可以避免“轉租差價”。
轉租房子要滿足的條件
(1)房屋轉租,應當訂立轉租合同;
(2)轉租合同須經原出租人書面同意;
(3)轉租合同具有附隨性,其約定不能超過原租賃合同規定的約束條件。而且,在轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。