在投資前我想大家最好先要清楚幾個概念，以免做出錯誤的選擇。

公寓：在很多地方都出現了住宅用地和商業綜合用地價格倒掛的情況，也就是說住宅用地價格高，商業綜合用地價格低。同時住宅用地競爭十分激烈，規劃設計條件也相對苛刻（容積率低）。很多開發商都打起了商改住的主意，於是各種公寓概念就應運而生。但是商改住面臨許多問題，很多地方也在整治商改住的專案，這也是提醒大家注意的地方。

不知道你所在的城市在哪裡，我今天就按照鄭州的情況跟你分析一下：

目前鄭州的公寓整體去化特別不好，在不新增庫存量的情況下，還能再賣10年！按照這個資料，公寓想要漲價還是比較困難的。

公寓受眾群體比較小，而且二手房不好交易，買公寓的人一般都是投資性質。如果是個人居住的話，買住宅比較好。

一般公寓只適合短租，並不適合長期居住。一，公寓產權一般為40年，住宅70年。二，公寓商水商電，費用比住宅高得離譜。三，公寓一般不能落戶，這個是最主要的。很多銀行公寓都不批貸款的，也不能抵押。所以買公寓一定要慎重，除非地段非常好的。公寓會隨著房價有所上升，但是比住宅要便宜太多。

去年年末，我好閨蜜的一席話，改變了我對公寓的看法。

閨蜜70年中期，工作穩定收入10多萬，奉行極簡主義，自給自足的小日子過的那叫一個風聲水起。

前段時間小聚，大家聊天擺龍門陣，東扯西扯扯到公寓。她說，這哈終於找到了奮鬥的小目標：退休前，為自己買兩套核心地段的公寓，租金6000元以上，只多不少，補充社保養老。

我們談到公寓的各種坑時，她坦然道：沒有任何一款理財工具可以滿足人的所有需求。她的需求就是每個月穩定的現金流，和社保一樣，定時定點到賬的現金流。核心地段的公寓就能夠滿足這個需求。她知道公寓的流動性非常差，所以，一旦入手就不打算賣出，公寓存在多久，就拿多久的利息。

公寓比住宅租的起價，這是不爭的事實，目前因為大家的認知，漲價的可能性有，但是不大。一旦人人都想通這個道理，未來就很難說啦！

公寓一定要看位置的，和整體的商業體量，定位，以深圳公寓為例，雖然說出了很多利好於公寓的政策，但是大部分的二手公寓都是虧損賣出，因為交易稅費比住宅高很多，但不代表公寓就一定是虧損的，公寓本身的租金收益是遠遠高於住宅，其次像類似於深圳灣一號的這種頂級公寓，幾乎達到一房難求的地步，二手賣價更是屢屢創新高，買公寓一定要買自身商業體量高的，位置好的，交通配套好的，獨棟的位置偏遠的，基本都會虧損

要看在哪個城市，不能一概而論！同一城市不同片區不同地段的公寓商業價值也不同。一二線城市的公寓，主要在最中心最繁華的金融cbd核心區，公寓的保值及升值率還是樂觀的。深圳公寓政策由寬鬆到嚴格到現在又開始有鬆動的跡象，不要因為鬆動了就樂觀，買公寓還是要堅持一個原則：重看收益比，次看溢價率，因為公寓這類商品產品，只適用長期投資，住宅投資是短期投資，收益主要靠溢價，公寓投資回報率主要看租金，溢價是副收益，如果能像廣州天河、深圳前海的公寓可以漲到九萬十萬一平方的，只能算是意外之財，這個需要專業眼光，否則，你買公寓還是把它當買養老保險一樣心態。

這是一二線城市金融核中心地段的公寓。

其他地段及其他城市的公寓，目前不是很樂觀，升值部分的話。

一線城市對公寓的管控仍然嚴厲，公司才可購買，現在雖然放寬政策了，部分個人可購買，但是契稅極高，除了金融核心區，其他片區的公寓升值慢，相對住宅而言。

三線城市的公寓同理，而且，三線城市的住宅升值並不快，何況是公寓。

像上個月昆明的公寓買一送一，賣動了一些，但是南寧萬科也搞買一送一，虎門龍光也搞買一送一，並不是秒殺產品那種。除了CBD區或富人居住區且商業繁華的公寓溢價稍樂觀，其他區域的公寓仍保持以往的升值率，買公寓還是那句話：長線投資。所以，開發商的公寓全國性總體來說，不會賣價暴漲。小幅上漲在某城某樓盤發生的話，是正常的，屬於單獨個例，不是整個行業現象。

二手公寓在目前交易中，地段優勢較大的區域，價格也在上漲，但是跟同區域住宅比較，房產增值收益還是較弱，開發商說漲價只是為了促進公寓銷售。

公寓的性質一般都為商業或者辦公，產權四十年，交易稅費根據各地政策，有的高達20%，且商水商電，如果不是家裡房票全部用光，無更高的投資的情況下，請謹慎購入。

公寓投資主要賺取租金收入，類似買債券；而住宅投資主要賺差價，類似股權投資。因此性質不一樣：一個偏債、一個偏股。

傳統認知上看，住宅漲價要快很多，公寓流動性一般。但現在房住不炒的主基調下，住宅賺取差價越來越接近天花板，甚至部分二手住宅在部分城市限購限售措施下流動性也很一般。因此住宅投資收益率逐年遞減。

而存款利率、理財固收、貨基的收益率也是長期維持一個較低水平，而公寓租金收益率，在很多一線城市還是相當不錯的。

因此對房地產，偏股型轉向偏債型投資是未來的趨勢，特別是如今很多年輕人喜歡獨居，喜歡住新的戶型設計、商業配套齊全的小公寓。同時，公寓的居住功能如果好的話，比如有些公寓還帶陽臺的那種，就挺適合居家生活，使用價效比還是不錯的，特別是住宅價格昂貴的情況下。

如果公寓租售比（年租金除以公寓總價）超過4-5%，民水民電，都是值得考慮下手的。而且隨著租金上漲，現在的4%可能會變成未來的7、8%。哪裡有這麼好的固定收益的理財方式？