地產股受市場經濟面的影響很大，也存在輿論的焦點，很不好分析，雖然行業存在週期性，也存在市場的熱捧價值，但是受到的政策影響面也是較大的。單純用技術來分析單支地產股存在不恰當性，分析要分析整個行業，然後在行業內選擇質優的股票作為投資標的，這樣才是適宜的。從目前的房地產行業板塊指數的表現來講，存在中長期的回撥傾斜，也是受到了政策面的打壓以及政策面並沒有鬆緩的跡象。

從房地產個股的角度來講，萬科的熱點是最熱的，不僅僅從行業排名還是從市場認知的角度，萬科均是佼佼者，並且萬科近些年保持著均3%以上股息來分紅，在A股中並不多見。2013年5.21%，2014年3.26%，2015年4.02%，2016年3.29%，2017年3.25%，單純從股息方面，萬科的分紅已然勝於其他的很多房地產公司。而題主所說的綠地也是近兩年的分紅狀態才有好轉：2017年3.48%，2016年3.13%，而其他的年份均在1%附近。還有題主所說的華夏，與綠地也是一樣，近兩年的分紅存在好轉，並沒有萬科分紅的股息率高：2017年3.13%，2016年1.85%，2015年2.22%，2014年1.29%，其他的年份很少能夠超過1%。當然還有保利，也是耳熟能詳的大企業，同樣也是近年分紅不錯。從分紅的角度來講，萬科還是略勝一籌，這也是市場熱捧萬科的重要原因所在，A股“奶牛型”比較穩定的企業並不多。

選股還是要選擇質優的股份，找一些高性價比的股份最為合適。在技術合適的情況下再依據股息、市盈率等指標來做最後的選擇，大機率贏面是大的。

不做模凌兩可的分析，給你最直接的觀點！

房地產行業是週期行業，因此從微觀上的技術指標分析毫無意義，房地產行業的走勢決定了地產股的走勢。在大背景下的分析更利於做出投資決策。

由於房產擁有70年的產權，因此決定了房地產業的需求在相對時間內是穩定的。中國2017年的城鎮化率為58.52%，離歐美髮達國家80%左右的城鎮化率還有10-20個百分比的增長。而中國每年的城鎮化率的年均增速在1.8%。由此可以推斷，商業住宅業務離天花板大約就10年左右的時間，戰略轉型時不我待。

租售同權的實施，使土地市場適度降溫。根據全國房源租賃市場的最新資料，機構參與率僅為2.5%，對比發達國家水平可達30%以上，租賃市場大有可為。長租公寓成為下一個房企的風口。

從城鎮率上看，2016年的全國大多數省會城市城鎮化率已經達到70%水平。包括江蘇，浙江，廣東，遼寧。北京，上海。三四線城市在城鎮化提升空間的考量下，房企在三四線城市可有所作為。

排除剛需，從城鎮化的角度大膽的對未來三年的房地產市場需求做一個測算。若在三年內完成3%的戶籍人口城鎮化，其中包括棚改推動的農村轉移人口市民化，按14億戶籍人口估算，2018-2020年將有4200萬人口，扣除棚改落戶至少每年400萬人，3年則為1200萬人，若落戶人口租賃比例為20%，則有約2400萬人存在購房需求。

若按人均50平方米計算，則對應商品銷售面積12億平米年均銷售約為4億平米，佔2017年全國商品住宅銷售面積比例為27.6%。若按戶均3人計算，約800萬套商品住宅銷售。年均銷售320萬套。

萬科是走遍全國的房企，產品定位中端和剛需，流水線上的量產，對市場需求的定位和判斷比較精準，客戶一般鎖定中產階級。萬科的管理水平在業界屬於一流。萬科提出5986的高週轉模式，即拿地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出八成，產品必須6成是住宅，這是讓很多同行在業績上難以望其項背的原因。在與深圳地鐵合作後，戰略轉型方向為地鐵+物業，進軍靠地鐵戰的長租公寓，這些可能是以後萬科的又一利潤增長點。

綠城以杭州為大本營，輻射周邊地區。產品主打高階風格，主要賣豪宅為主。綠城之所以不受資本市場待見主要源於老闆宋衛平，此人具有極高的工匠精神，或者說很軸，對政策，大勢尤其是資金的理解與運用實在是相當糟糕，資產負債率可以說是同行中最高的。主要源於這幾年市場向剛需傾斜，抑制高階需求，存貨賣不出，資金鍊在斷裂邊緣，命懸一線。

華夏新城主要經營業務在河南河北，是個以產業新城為特點的地產公司，過程非常複雜。大致套路是描繪美好藍圖，開拓新區域，墊資進行初步的基礎設施配套建設並開展招商，透過招商能力使得區域的產業迅速聚集，並通產業服務能力使其壯大和升級，從而提升土地價值和和地方財稅收入，從而給園區帶來政績，進而獲得開發周邊配套土地房地產的機會，透過薄利多銷的園區配套地產銷售模式快速回籠獲得龐大現金流。一部分現金繼續用於該園區配套設施的建設，一部分用來支援其他園區擴充套件工作，從而實現滾雪球快速發展。產業招商和服務工作週期很長，過程存在的不確定性很大，因此危險性也相當高。

綜上，在投資選擇上安全性萬科最高，創新性華夏幸福最高，產品質量綠城最高。個人建議如果購買房地產股票的首選是萬科，畢竟品牌就擺在那，華夏幸福由於太過於前瞻，業績迷霧太多看不清，君子不立危牆之下，但是你說潛力那當然是華夏幸福。至於綠城，把房地產當藝術品做資本市場的容忍度相當低，還是不考慮了。

其實對於目前的房地產板塊，我依然是保持著謹慎的觀點，房地產板塊裡有兩部分個股構成，一類是是前期漲幅過大的個股，如同萬科，華夏幸福等，還有一類就是超跌的，猶如綠地控股和格力地產這種！

所以對於房地產的投資要懂得規避高風險和埋伏低價值！

其實萬科和華夏幸福都是屬於茅臺類權重個股，白馬股！所以它們的走勢也基本相同，在經歷了2014年的牛市以後，它們幾乎沒有做任何大幅度的調整就又一次發動了更大一波的漲勢！

可以看年頭它們的最高點已經高於2007年牛市6124點的新高了，所以目前來說的三個月的月線級別下跌，是機構的獲利拋售，而這只是開始！

2015年的漲幅實在太大了，整整翻了10多倍，所以下跌也是非常兇猛的！其實綠地是個很好的例子，更是萬科這類的權重股的寫照，有漲必有跌！

漲幅過大會大大消耗資金和籌碼，那麼未來等待的也一定是長期的下跌會回撥！只有跌到相對的底部區域，才能吸引機構再一次的洗盤和吸籌！

而目前地產股裡的老大萬科和華夏幸福正處於過高的狀態，還沒有完成所謂的下跌到相對底部的過程，所以現在只能遠觀，不可褻玩焉！

先看宏觀大局。

首先房屋產權的價值體系已經被全社會所接受，銀行抵押放貸工資福利分配都以房地產的估值作為參照物。那麼作為比對標準的房地產行業不會低於社會平均勞動報酬，所以房地產行業可能比不上高科技和醫藥行業，但絕對強於一般的農林牧副漁等製造行業。

再來看微觀細節。

萬科綠地華夏幸福這些生產製造商都面臨了製造成本（地價建安造價）上揚，稅務壓力巨大的環境氛圍，不同的機構採取的應對措施不同。比如萬科搞全民創新萬商和70年自持等，所倚仗的無非是國有資本股東對稅收政策的調節力。綠地和華夏幸福沒仔細研究，但許家印的恆大倚仗的是薄利多銷的快進快出的規模效應。

正是這些不同的細節差異，決定了公司長線預期。而影響股價的，卻是短線資金在長線預期下的進出與遊離。