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  • 1 # 厚金說

    地產股受市場經濟面的影響很大,也存在輿論的焦點,很不好分析,雖然行業存在週期性,也存在市場的熱捧價值,但是受到的政策影響面也是較大的。單純用技術來分析單支地產股存在不恰當性,分析要分析整個行業,然後在行業內選擇質優的股票作為投資標的,這樣才是適宜的。從目前的房地產行業板塊指數的表現來講,存在中長期的回撥傾斜,也是受到了政策面的打壓以及政策面並沒有鬆緩的跡象。

    從房地產個股的角度來講,萬科的熱點是最熱的,不僅僅從行業排名還是從市場認知的角度,萬科均是佼佼者,並且萬科近些年保持著均3%以上股息來分紅,在A股中並不多見。2013年5.21%,2014年3.26%,2015年4.02%,2016年3.29%,2017年3.25%,單純從股息方面,萬科的分紅已然勝於其他的很多房地產公司。而題主所說的綠地也是近兩年的分紅狀態才有好轉:2017年3.48%,2016年3.13%,而其他的年份均在1%附近。還有題主所說的華夏,與綠地也是一樣,近兩年的分紅存在好轉,並沒有萬科分紅的股息率高:2017年3.13%,2016年1.85%,2015年2.22%,2014年1.29%,其他的年份很少能夠超過1%。當然還有保利,也是耳熟能詳的大企業,同樣也是近年分紅不錯。從分紅的角度來講,萬科還是略勝一籌,這也是市場熱捧萬科的重要原因所在,A股“奶牛型”比較穩定的企業並不多。

    選股還是要選擇質優的股份,找一些高性價比的股份最為合適。在技術合適的情況下再依據股息、市盈率等指標來做最後的選擇,大機率贏面是大的。

    不做模凌兩可的分析,給你最直接的觀點!

  • 2 # 灞波兒奔WOO

    房地產行業是週期行業,因此從微觀上的技術指標分析毫無意義,房地產行業的走勢決定了地產股的走勢。在大背景下的分析更利於做出投資決策。

    由於房產擁有70年的產權,因此決定了房地產業的需求在相對時間內是穩定的。中國2017年的城鎮化率為58.52%,離歐美髮達國家80%左右的城鎮化率還有10-20個百分比的增長。而中國每年的城鎮化率的年均增速在1.8%。由此可以推斷,商業住宅業務離天花板大約就10年左右的時間,戰略轉型時不我待。

    租售同權的實施,使土地市場適度降溫。根據全國房源租賃市場的最新資料,機構參與率僅為2.5%,對比發達國家水平可達30%以上,租賃市場大有可為。長租公寓成為下一個房企的風口。

    從城鎮率上看,2016年的全國大多數省會城市城鎮化率已經達到70%水平。包括江蘇,浙江,廣東,遼寧。北京,上海。三四線城市在城鎮化提升空間的考量下,房企在三四線城市可有所作為。

    排除剛需,從城鎮化的角度大膽的對未來三年的房地產市場需求做一個測算。若在三年內完成3%的戶籍人口城鎮化,其中包括棚改推動的農村轉移人口市民化,按14億戶籍人口估算,2018-2020年將有4200萬人口,扣除棚改落戶至少每年400萬人,3年則為1200萬人,若落戶人口租賃比例為20%,則有約2400萬人存在購房需求。

    若按人均50平方米計算,則對應商品銷售面積12億平米年均銷售約為4億平米,佔2017年全國商品住宅銷售面積比例為27.6%。若按戶均3人計算,約800萬套商品住宅銷售。年均銷售320萬套。

    萬科是走遍全國的房企,產品定位中端和剛需,流水線上的量產,對市場需求的定位和判斷比較精準,客戶一般鎖定中產階級。萬科的管理水平在業界屬於一流。萬科提出5986的高週轉模式,即拿地5個月動工,9個月銷售,第一個月售出八成,產品必須6成是住宅,這是讓很多同行在業績上難以望其項背的原因。在與深圳地鐵合作後,戰略轉型方向為地鐵+物業,進軍靠地鐵戰的長租公寓,這些可能是以後萬科的又一利潤增長點。

    綠城以杭州為大本營,輻射周邊地區。產品主打高階風格,主要賣豪宅為主。綠城之所以不受資本市場待見主要源於老闆宋衛平,此人具有極高的工匠精神,或者說很軸,對政策,大勢尤其是資金的理解與運用實在是相當糟糕,資產負債率可以說是同行中最高的。主要源於這幾年市場向剛需傾斜,抑制高階需求,存貨賣不出,資金鍊在斷裂邊緣,命懸一線。

    華夏新城主要經營業務在河南河北,是個以產業新城為特點的地產公司,過程非常複雜。大致套路是描繪美好藍圖,開拓新區域,墊資進行初步的基礎設施配套建設並開展招商,透過招商能力使得區域的產業迅速聚集,並通產業服務能力使其壯大和升級,從而提升土地價值和和地方財稅收入,從而給園區帶來政績,進而獲得開發周邊配套土地房地產的機會,透過薄利多銷的園區配套地產銷售模式快速回籠獲得龐大現金流。一部分現金繼續用於該園區配套設施的建設,一部分用來支援其他園區擴充套件工作,從而實現滾雪球快速發展。產業招商和服務工作週期很長,過程存在的不確定性很大,因此危險性也相當高。

    綜上,在投資選擇上安全性萬科最高,創新性華夏幸福最高,產品質量綠城最高。個人建議如果購買房地產股票的首選是萬科,畢竟品牌就擺在那,華夏幸福由於太過於前瞻,業績迷霧太多看不清,君子不立危牆之下,但是你說潛力那當然是華夏幸福。至於綠城,把房地產當藝術品做資本市場的容忍度相當低,還是不考慮了。

  • 3 # 琅琊榜首張大仙

    其實對於目前的房地產板塊,我依然是保持著謹慎的觀點,房地產板塊裡有兩部分個股構成,一類是是前期漲幅過大的個股,如同萬科,華夏幸福等,還有一類就是超跌的,猶如綠地控股和格力地產這種!

    所以對於房地產的投資要懂得規避高風險和埋伏低價值!

    對於華夏幸福和萬科的分析

    其實萬科和華夏幸福都是屬於茅臺類權重個股,白馬股!所以它們的走勢也基本相同,在經歷了2014年的牛市以後,它們幾乎沒有做任何大幅度的調整就又一次發動了更大一波的漲勢!

    可以看年頭它們的最高點已經高於2007年牛市6124點的新高了,所以目前來說的三個月的月線級別下跌,是機構的獲利拋售,而這只是開始!

    對於綠地來說

    2015年的漲幅實在太大了,整整翻了10多倍,所以下跌也是非常兇猛的!其實綠地是個很好的例子,更是萬科這類的權重股的寫照,有漲必有跌!

    漲幅過大會大大消耗資金和籌碼,那麼未來等待的也一定是長期的下跌會回撥!只有跌到相對的底部區域,才能吸引機構再一次的洗盤和吸籌!

    而目前地產股裡的老大萬科和華夏幸福正處於過高的狀態,還沒有完成所謂的下跌到相對底部的過程,所以現在只能遠觀,不可褻玩焉!

  • 4 # 雲嶽之天南故人

    先看宏觀大局。

    首先房屋產權的價值體系已經被全社會所接受,銀行抵押放貸工資福利分配都以房地產的估值作為參照物。那麼作為比對標準的房地產行業不會低於社會平均勞動報酬,所以房地產行業可能比不上高科技和醫藥行業,但絕對強於一般的農林牧副漁等製造行業。

    再來看微觀細節。

    萬科綠地華夏幸福這些生產製造商都面臨了製造成本(地價建安造價)上揚,稅務壓力巨大的環境氛圍,不同的機構採取的應對措施不同。比如萬科搞全民創新萬商和70年自持等,所倚仗的無非是國有資本股東對稅收政策的調節力。綠地和華夏幸福沒仔細研究,但許家印的恆大倚仗的是薄利多銷的快進快出的規模效應。

    正是這些不同的細節差異,決定了公司長線預期。而影響股價的,卻是短線資金在長線預期下的進出與遊離。

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