毋庸置疑投資不論在什麼時候都在進行，只不過是渠道、方式的改變。眼下市場經濟不景氣，投資的風險變得越來越大，以往比較可靠的住宅投資使相當一部分人嚐到了甜頭。隨著國家對住房不炒、以及剛剛出臺的農村集體土地可直接上市等政策的釋出，雖然影響有限，但是隨著百姓對高不可攀的房價望而卻步，猶豫不決的時候，這無疑是一根稻草，雖不能使住宅價格崩盤，但也會對房價造成深遠影響。

那麼住宅風險變大就不去投資了嗎？不會的，資本是貪婪的，是永不停歇的。

網際網路的盛行使全球經濟瞬息萬變，美國為了自己的利益搞亂全球經濟，什麼期貨、股票、黃金……都成了它的有力武器，投資相關專案無意是燙手的山芋。目前來看，投資還是選擇比較保守穩定的專案比較好。理財產品收益可觀，但是也有一定風險，但是不足之處就是沒有抗通脹的優點。而商鋪呢？受市場影響(網銷、過去主要投資住宅)，一直沒有多少多少人關注。市場經濟下滑這麼多年，但是一個好的商鋪(最好是外開商鋪)面對市場經濟困局，收益也是比較穩定的。而且我也做過了解，過戶評估價格幾乎和十多年前沒有多大提高，也就是說過戶費用(過戶費用主要是評估價格和原來購房差價來收取）相對商鋪來說並不是很高。對於現在處於一種特定的歷史階段，錢更難賺了，而且還要面對貨幣的貶值，國家現在也在大力加強促進消費，投資商鋪變得更適合時下投資。

仁者見仁，智者見智。也許本人投資眼光侷限，請多包含、指導。

在我的觀念裡，理財和投資是有很大區別的，理財往往意味著跑輸通貨膨脹率，而投資是可以戰勝通貨膨脹率的。

就好比目前大部分的理財產品是跑不贏通貨膨脹的，普遍為4%-6%左右的收益，落後於通脹率，貶值！！

而對於商鋪來說，如果能夠買到合格、優質的鋪子，那麼它們的收益是可以戰勝通脹的，保值甚至增值！！

但是如果買到了劣質的商鋪，那隻能“三代養一鋪”了。所以，從遠景來看商鋪是比理財更有優勢的，但是從風險來說，商鋪的投資也是比理財更大的。

那麼如何選出一套有價值的好鋪子，就是一個投資者需要了解的問題了！

第一、買商鋪最重要的就是看租金回報率。

因為商鋪的升值收益率非常小，原因就是商鋪的增值稅和其他稅費成本非常高，導致了看似商鋪的總計有所提升，但是扣除稅收後，其實所剩無幾。

就拿其中收費最多的增值稅來說吧：

土地增值稅（賣方承擔）按增值部分徵收

增值50%以下的按30%徵收；

增值50%—100%的按40%徵收；

增值100%到200%的按50%徵收；

增值200%以上的按60%徵收；

也就是說，如果一套商鋪的成本價格為100萬，如果升值了到了201萬，那麼你所要交納的增值稅就是（201-100）x50%=55萬，實際到手收益僅有46萬。然後還得扣除其他的稅收和費用。

所以，商鋪的價值一定要看租金回報率！！商鋪投資回報率到底多少合理? 收益率7%是分水嶺！

按照租金回報率來看的話，商鋪其實可以分為三個等級：

1）現在普遍的商鋪都是在3~6%左右的租金回報率，我們稱之為不合格商鋪，因為跑不贏通脹；

2）高於7%以上的租金回報率商鋪，為合格的鋪子。但是投資的門檻非常高，少則幾百萬，多則上千萬，主要集中在一線，新一線和強二線這樣的大城市之中；

3）租金回報率在10%-15%左右的商鋪，這些商鋪基本都是內定的，只會作為抵債或者贈送的方式，給予許多公司老總和關係戶，很少在市面上流出。基本都是直租不賣的；

所以投資商鋪的第一個重要條件就是選擇一套合格的商鋪，以租金回報率7%以上為標準！這樣的鋪子甚至未來租金遞增也很明顯。

第二、買商鋪還得看地段！

地段是你租金的保證，更加是你出租率的保證，如果說房產是地段為王，那麼商鋪那就是地段決定生死。

我自己有兩套商鋪，我身邊許多朋友也參與了商鋪的投資，我們很能深刻的感覺到地段差異帶來的優越性。

我的朋友他的商鋪離我只有不到10米的距離，但是位置屬於四岔口，他的租金回報率可以達到10%。

而我的商鋪僅僅只是沿街鋪子，離他的只有10米不到的距離，租金回報率僅有7%。

當然了，我是幸運的，至少租金回報率是合格的。在我們二樓，三樓買鋪子的投資者，許多人的租金回報率僅有3%-6%，甚至還有許多空租，未出租的狀態。

所以對於商鋪的地段來說是非常重要的，儘量購買一樓，沿街，靠十字路口的商鋪。因為商鋪地段為王，幾十米的差距都有可能拉開很大的收益距離，並且商鋪裡有局諺語就是“轉角為王”，就是在路口，有轉角位置的鋪子往往都是首選。

第三、買商鋪投資還要看城市、人口、以及消費實力。

第一份飲品資料可以說明這個問題：

在統計的15個城市中，輕餐飲的飲品店數量有增有減，與1年前的數量基本持平；

南方城市依舊領跑，“珠三角”數量增加，“長三角”小幅下滑；

同樣是南方城市，所統計城市中珠三角地區的門店數量有所增加，像廣州、深圳，以及圖中沒有顯示的城市東莞飲品店數量突破10000家；而長三角地區普遍有減少，上海、杭州、南京均是1年前的數量更多。

北上廣深門店數佔全國的12.4%；

北上廣深四個城市的飲品店數量佔全國的12.4%，依舊是飲品的主力市場。

非一線城市東莞飲品店數量突破萬店大關；二線城市潛力巨大。

超一線城市咖啡館激增30%！

我們可以從中發現，一線，新一線，強二線的商鋪為投資密集區域。

再來看看各城市的商鋪數量，除了一線城市之外，新一線城市的商鋪投資數量其實也不賴！

排在前四位的城市市區常住人口均超過了1000萬人，而商鋪數量最少的廈門市區則是389萬人，人口數量也是排名最末。

其中直轄市重慶商鋪數量最多，達到26.2萬家，市區內的2100萬常住人口，帶來了龐大的日常消費需求。

四川省會成都以21.8萬家商鋪排在第二，市區常住人口也達到了千萬人；

武漢、天津分別排在第三和第四的位置。

廈門常住人口最少，商鋪數量也排在了最末的位置。

需要說明的是，蘇州全市商鋪數量達到19萬家可以躋身前三，不過一半以上都來自於崑山、常熟、太倉等縣市，實際市區商鋪數量為8.2萬家，因此排在了倒數第二的位置。

對於這些城市來說，不僅人口紅利優勢非常明顯，更重要的是消費水平非常高，按照人均入店消費來看，基本可以達到30-50元的價格，非常不錯。而三四五線的人均消費，則少很多！！

可以看出，對於一線，新一線，強二線的城市來說，商鋪的需求旺盛，也源於他們的人口紅利。所以，帶來的商鋪投資需求遠遠會比三四五線城市更有潛力。

第四、就是儘量買可以重餐飲的商鋪，這將直接決定了你的租金和出租率。

目前電商衝擊非常厲害，大部分實體商鋪都會受到不同程度的打壓，但是其中餐飲類的需求反而更旺盛了。

我們可以看在許多一線城市和新一線城市之中，餐飲類的商鋪創業佔比達到了30%~40%左右，成為了租借的主力軍。

而其他的娛樂，休閒，超市，商品類的商鋪出租分佈於山下的60%~70%。所以，如果你的鋪子是可以做重餐飲的，有資格辦理重餐飲營業執照，開通天然氣等的，那麼將大大提高你的出租率和租金回報率。

第五、投資商鋪還需要注意的其他事項！

1）儘量不要買包租的商鋪，因為裡面貓膩太多；

2）儘量不要買二手的商鋪，要買新鋪子，因為新鋪子的成本會比二手鋪低很多；

3）買鋪子投資要實地考察，千萬不要只聽不看；

4）儘量買靠自己近的，因為商鋪的雜事比較多，遠的話來來回回很不方便！

5）買商鋪儘量不要買商城類的，如果一定要買，請買有大品牌支撐的！因為商城裡的商鋪基本都靠著品牌力量和宣傳吸引人流，如果碰上了普通開發商和沒有雄厚實力的，基本都會變為鬼城！

最後，我對於商鋪投資的總結！

雖然說現在大部分的商鋪無法做到“一鋪養三代”，但是隻要你能夠找到合格、優質的商鋪去投資，那麼”一鋪養一代“還是沒問題的，並且還能夠達到保值，甚至升值的目的，對抗通脹。

而我對於商鋪未來前景看好的原因也有以下幾點：

商鋪屬於耐久商品，穩定性高；

商鋪需要養，越老越值錢；

租金的遞增保證了租金長期的收益；

黃金地段商鋪有著唯一性、稀缺性、不可複製性的特點；

大量的炒房客已棄宅轉戰商業地產，商鋪的升值空間大；

現在國家政策調控的是住宅房，而不是商鋪；

目前國內很多大型開發商轉戰商業地產；

記住，做老闆，不如做老闆的房東！想要戰勝通脹，靠理財是不可能的，只能靠投資，而世界上大部分人能夠參與的優質投資，無非就是金融和地產，商鋪就是地產其中之一。

個人親身體會，現在投資商鋪不合適，我在2016年投資110萬買的商鋪，原來預計能夠一年收租金6萬以上的，可現在降到年租金4萬，仍然是無人租，己經閒置8個月了，假如年底租不出，明年只好再降價，此房己投入現金60萬，貸款50萬，10年還款期，本息合計大約是一年7萬多點。從投資回報率來講，這次投資是徹底失敗，反盤希望很小。假如把110萬有到銀行大單定期可年收入5萬多。假如投資資金可年收入7萬多？

華人投資買商鋪是商鋪具有三個功能一是收租金養家餬口，一至有一鋪養三代之說，二是沒有風險，旱澇保收，多年來臨街商鋪一直搶手，三是商鋪是房地產商主打產品，升值空間大。

上述三點現在都是泡沫，見到了近幾年投資商鋪的朋友都是唉聲嘆氣，虧本了。

投資商鋪，是一個可遇而不可求的事情，假如你拿著錢，天天等著買商鋪，天天看商鋪，從售樓部購買的商鋪，基本上都不具備投資價值，具體一算，要麼收益率太低，要麼收益率太高，收益率太高的就是那些產權商鋪，算的收益率很高，其實仔細一計算，奇收益極低，這就是現在商鋪的現狀。

什麼樣的商鋪才可以投資，其實很簡單，第一個標準就是收益率達到6%以上，因為這樣，你首付50%按揭50%按揭時間十年，6%的收益率基本上可以做到以租養貸，十年後，相當於翻了一倍，因為你的本金只有50%十年後的價值是100%，對不對，所以達到這個收益率，可以購買，還有一種辦法，就是購買大型的商業，一般都是三四百平米以上，能夠拿下他的人太少，這個時候可以和胎髮商談判，或者是等待開發商資金緊缺的時候，這個時候你，伸手購買，可以拿到一個很好的價格，買房的價格低了，自然收益率就變高了，到底非常簡單？

關於理財和投資商鋪，現在的理財都在5%的收益率，十年的複利也能做到6%以上，但是它是死的，只要他的時間足夠長，收益率也蠻高，能夠在20年以上，基本上可以做到100%的收益，20年以後，100%的收益，不知道是一個什麼概念，但是購買商鋪來講，具有更多的變化性質，房租有可能增長，這一切都在變化之中，但是不在掌控之中，因為你也不知道什麼時候房租會漲價，現在商鋪，基本上是處於過剩狀態，只有優質的商鋪才能賺錢，所以要根據自己的心性，性質去選擇理財方式。

我覺得現在投資商鋪遠遠沒有以往的收益和想象空間那麼多了。以前市場不成熟基礎設施落後，商場少，你看現在大街小巷都是商鋪，而且城區在不斷的擴建中來分解人流。本身房地產的投資就是週期長，你想想十年前你們的核心地區現在還是麼？或者十年前很火的商場現在是什麼情況呢？

就深圳來講，雖然店鋪各種租金都很高，仔細一看空置率也高，深圳的商場太多了。

當然配置不配置還要看你有多少錢都做了什麼投資。如果已經有很多金融資產了，買一套也無可厚非。

個人建議。

有錢的話去投資買小型公寓，市中心最繁華地段的小型公寓。這個比店鋪出租要好租的多。

而且快速的可以完成還款，並且可以以房子進行抵押，從銀行進行貸款。再購買第2套。一直迴圈買到第5套第10套的時候，你一次性抵押的房子，可以從銀行拿出多少錢？

拿出來的錢能幹什麼，那就看你自己想做什麼了。這可都是真金白銀的現金。比那些理財的產品呀，什麼東西都要可靠實在的多。

而且你要相信中國的房地產，至少這10年是不會有多大的下滑。

無論投資還是理財，最簡單的衡量標準是要跑贏通脹，然後是要實現資金利潤最大化。但是想讓手中的現金能夠抵抗通貨膨脹，今後數年內難度都非常大：

從理財角度來說，目前穩妥的理財方式要麼是存銀行大額存單，要麼是購買理財產品、國債等，但收益率通常在5%以下，超過6%都無法保證本金安全，根本無法跑贏通脹，更不要說還能有其它利潤可圖。除非購買到業績穩定的上市公司股票，但仍然無法保證不發生意外。

而投資實體經濟雖說機會更多些，但是想要取得成功的機率甚至比炒股還要低，風險大的投資利潤高，但同樣可能會虧掉全部本金，能夠輕鬆賺到錢的專案外人很難融入，早已被人脈關係強大者把持，沒有話語權更沒有定價權，進去也是隨波逐流成為小魚蝦米。

現在投資商鋪不是合適不合適的問題，而是收益率能夠達到7%以上的合格商鋪實在太少，這樣的商鋪通常被有關係的人提前預定，根本不可能流入市場，大多數商鋪的回報率不會超過5%，甚至始終在2、3個點之間徘徊，因此普遍不具有投資價值。

簡單梳理下原因：

一是非一線城市及二線城市主城區的商鋪，普通城市的人口密度是一定的，如今商場、商街遍地都是，新的商街又不斷出新，新商街的人流量多了，其它商街的人流量必然會被稀釋掉，利潤自然也就被越攤越薄。

二是智慧手機的普及以及網際網路的興起，購物的時空距離被縮短了，網上可供選擇的商品多而且價格便宜，年輕人購物都轉移到網上了，其他消費人員不是特別需要一般情況也懶得逛街，所以實體店的生意很難做起來，即便很多大型商場不是節假日也都冷冷清清。

三是整體商業環境不好的情況下，商鋪的租金在逐年下降，作為房東靠的就是租金收益，本身回報率已經降至5個點以下，回本時間已經延長至20、30年，不賺錢還有虧本的風險，再降房租只能是賠本賺吆喝了。

四是房租這一塊收不回本金，就要指望商鋪增值來找回，但是即便商鋪增值了，光增值稅這一項就會侵蝕掉大部分的利潤，賺的錢都上交國庫了，哪裡還有利潤可圖，指望轉讓商鋪賺取差價的這條路也被堵死了。

總體而言，除非買到價效比高的商鋪，否則只能選擇普通理財，儘量減少通脹造成的損失。