商鋪售後返租，要警惕兩個問題，首先需要了解出售方是否屬於投資公司，或者基金公司之類的，如果是，在租商戶不排除是人為的假性租戶，這個風險比較大; 第二，瞭解租戶租約與租金情況，再結合周邊市場氛圍，是否存在大幅度的差距，如果是，同樣有虛假嫌疑。

有成功的，小影片的這個就是返租，返租三年，直接從總房價扣除，第四年開始每年漲5-20%，年前開業的。開盤的時候我做過宣傳，被罵的不知道幾萬遍了。這個是一個大型九方購物中心，吃喝玩樂一條龍的消費體驗中心，也是市內的第二家店，前七年，在新區周邊是水田的地方做了第一家九方購物中心，租金很低40-80左右，現在的租金300-700不等，地價最高的6萬左右，當年的售價在1--2萬左右。經過幾年的發展九方購物中心是市內做的最好最成功的一家，因為它的存在之前市中心人來人往的老城區步行街慢慢生意遇冷，再加上這幾年永珍城又開業，越來越多的人去商場消費。喜歡去新區的大商場，體驗感強，購物環境好，雖然東西真是貴，但是去裡面吃飯看電影還是不錯的。這家九方巨億廣場，在老城區貿易廣場旁邊，離汽車站火車站都很近，地段是非常好的，也是老城區唯一的一家購物中心，完全可以滿足老城區30萬常駐人群的需求。唯一投資這個的前幾年收益就高於銀行利息的一點，但是穩十三年包租，沃爾瑪，萬達電影，肯德基，味悅這些大商家越來越來這裡開分店，說明這裡還是有市場的。而且經營管理也是同之前那個九方運營管理公司，開發商兩家上市公司實力還是有的。

買商鋪一定要看地段人氣，不管售價便宜還是租金高，地段好租金低一點都是值得的。買商鋪不是隻收幾年租金，投資的是長久。第二開發商的實力，有實力才有勝券。第三運營管理很重要，好的運營管理可以招到好的大商家才有保障。第四能夠開業賺錢的專案才是好專案。

這個問題挺有意思的……商鋪要開發的好，要有人流量，經營出特色必須要售後返租………這不是我說的，是一個知名開放商老總說的。

大家都知道，售後返租的意思吧？簡單說，就是開發商把商鋪賣給你，然後又租回去，按年返給購房人租金……相當於，買了商鋪，再租出去，是一種很好的投資方式。

我記的很清楚，當時老總說，一片商鋪，只有統一招商，統一規劃，統一打造，統一管理，才能做出特色，才能有人流，才能租出好價格………跟菜市場一樣亂糟糟的一片商鋪，能有好的出租回報嗎？………後來這片商鋪執行的很好。

為什麼有人反感售後返租，根本原因不是這個產品有錯誤。是購房人，大腦不好用……隨便去買一個人跡罕至地方的商鋪，根本不可能經營好……相信開發商忽悠，……心裡想…管他的……反正開發商負責租出去……我就拿錢就行………………這就是無知想法。

還是有，只是一定要選擇大公司房企，知名企業相對有保障一些。

我們現在買的三年返租金，還是在正常返，返了兩年了，但是每次返款日期還是會擔心會不會如期匯款。

專業從事商業地產4年，強烈不建議購買售後包租商鋪。開發商一般會以兩個理由讓你購買，一個是價值划算，比如8%穩定回報，甚至前三年一次性房款里扣除，二是告訴你大牌入駐，只有統一招商運營才能做起來。實際操作過程中，開發商與你簽訂包租合同時其實是開發商另外註冊的商業運營公司或請來的第三方公司，這就為後期開發商規避責任做好了準備。一部分商業根本就做不起來，另一部分即便做起來也是租金倒掛，收的錢完全不夠返你的，前幾年可能還按時還你，後面好的情況下也就是按真實租金水平還你，另外商鋪的價值一是租金收益，另一部分是升值空間，包租反租升值空間幾乎為零，轉手尤其困難，變現能力太弱。