《物權法》實施前，國家沒有規定禁止小區住宅樓下開餐館，但是辦不上執照的事實，說明小區開餐館有一定的條件限制，因為住宅樓主要是用於居住而非商用的。那麼住宅樓下開餐飲前，應該瞭解以下的幾點：

1、改變房屋使用性質：不管是出租他人或是自己從事某種餐館經營活動，勢必在經營活動中，難免給周圍業主帶來大氣汙染、噪聲汙染，就是僥倖辦下執照，經營久了，會引起司法官司的。

2、改變住宅使用性質前，餐館經營者事先要徵得相關鄰居或是業主委員會的同意的，如果相關鄰居或業主委員會持反對意見較多時，你是很難申請到工商註冊的執照的。

3、《物權法》施行後，在實踐中有做法是按照多數表決來確定有利害關係業主的意見。但《建築物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主，以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，不予支援。 故必須達到所有的利害關係業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。

一，另找。

二，住宅下開餐館缺德。

三，我二樓，有個小賣部賣油榨粑，嗆死了，窗都不能開，後受不了，就找物管，鬧Ta，現賣，但另找地方榨。

四，堅決反對這損人利己行為。

根據新的城市管理規定，住宅樓下商鋪一律不能辦理餐飲執照。長期以來在住宅樓下的餐飲和樓上住戶矛盾不斷，第一，排放油煙無法有效處理，即使安裝油煙淨化裝置，也會導致噪聲汙染。第二，汙水排放容易堵塞居民下水管道，由於餐館排水大量油漬汙水，導致下水管道油脂結塊堵塞，造成樓上排水不暢。第三，一般餐館都要營業到晚上10點左右，噪聲汙染大。由此選擇餐飲一般都有選擇商業綜合體，或樓上沒有住宅的商鋪。

住宅一樓開餐館要具備以下幾個條件才能辦到營業執照。1、規劃許可，功能必須是商業用房，如果不是先辦理改變功能許可；2、環保許可，包括噪音影響評估，汙水和油煙排放，汙水做一個標準化油池排放到市政汙水系統就可以，油煙排放難度最大，必須做一根菸囪排出屋頂，如果做不到用其它油煙處理後排放要看當地環保部門是否許可；3、衛生許可，這倒容易辦到；4、消費許可，按消防要求增加消防設施滿足消防要求。滿足上述條件到工商部門申請營業執照便是。