就像公司上市以後才能拿到更多的錢來運作，加速公司發展的速度，股市為實體經濟服務，開發商要想不貸款直接拿地？那還有開發商能拿到地嗎？就算拿到一時半會也不能變現，現金流被套不利於公司發展加大爛尾樓的發生，銀行也需要貸款給開發商，銀行就是運作錢的地方，他們互相需要互相幫助。

1.房地產為什麼借錢？

房地產屬於重資產行業，資本密集型產業，從拿地、設計、建造到最終出售，都需要鉅額資金。此外，房地產商在同一時間會有多個專案在進行中，所需的資金量又會翻倍。而且這個週期比較長，不確定性高，哪個房地產商都無力僅憑自身資金實力來完成完整的開發業務。即使能完成一個專案資金回籠週期太長，無法實現企業發展戰略。而且出於競爭的需要，房地產商需要不斷擴大規模，佔領市場。因而必須借錢來保證規模擴張和現金流充足。

2.為什麼都向銀行借錢？

3.除了從銀行等進行融資以外，房企尤其是大的房企也可透過資本市場進行股權融資，尤其是房企胃口變大了以後，銀行貸款這種債權融資期限較短，難以滿足房企需要。但另一方面，房地產開發利潤如此之高，也有些房企寧願透過銀行貸款甚至民間借貸等也不願出賣股權分享利潤。

此外，隨著中國金融市場的發展，容易渠道也逐漸增多，比如房地產信託投資基金等。因而在未來，房企融資渠道越來越多元化，但近期至少還是會以銀行貸款為主。

老虎君認為，房地產公司的運作需要大量的資金，銀行又是主要的融資渠道之一，所以房地產都要向銀行借錢。

為什麼房地產需要大量的資金呢？

房地產公司從購地到建成商品房出售，要經歷幾年的時間，現在購地動輒上億，將大量資金投入到一個專案中，並不能馬上回收資金。另外，一家成熟的房地產公司基本上是幾個或者幾十個專案同時進行，為了能夠讓公司的資金鍊不發生斷裂，就必須要借錢。

但是，一般而言，銀行貸款並不能完全滿足房地產公司發展擴張的需求。以萬科為例，根據其2016年的年度報告，萬科2016年總負債668,997,642,643.14元，其中流動負債為579,998,485,463.07，佔總負債86.70%，因此萬科的負債以一年內到期的短期負債為主。在流動負債中，以預收款項、應付賬款、其他應付款、短期借款居多。

公司向銀行貸款記入“短期借款”，由下圖可知，萬科2016年的短期借款為16,576,589,202.38元，其中向銀行信用借款、質押借款共9,193,973,902.38元，佔短期借款55.46%，佔流動負債1.59%。由此可見，在一定程度上，房地產公司要向銀行借錢，但銀行貸款難以滿足一家成熟的房地產公司的擴張發展需求。

再來補充說明一點。

從萬科2016年的負債情況，我們還可以看出，萬科2016年的預收賬款274,645,554,496.88元，佔流動負債47.35%，預收賬款主要來自於消費者的購房款，收到錢但未交房，這是萬科很大的流動負債，但也成為了萬科可以利用的資金。由此我們可以推知，儘管說銀行貸款可能滿足不了公司發展的需求，但是房地產公司可以一邊拿著A專案的購房款，一邊用於B專案的購地擴張。

我什麼要向銀行借錢？我用簡單通俗易懂的理論給大家解釋。

第一，房地產屬性具有資金密集型產業，投入大，回收期長，從拿地到開盤最快也要6個月極致了，現金流回正時間久，如果沒有流動資金，或者回正快，很那在投入在開發，所以必須要向銀行借錢，一般拿土地抵押接到前端融資土地款的7成，在做些開發貸，現金流回正就很快，回收期短。

第二，一般大型開發商公佈的銷售金額是稅前，一個專案從拿地到清盤淨利基本在10%左右，算不錯的，算下來淨利額很少，不如一塊土地的價值，所以如果想擴張開發不借錢只有一條路，慢慢被超越直至倒閉。

第三，銀行借錢一般在一年左右，短期貸款，所以一般專案必須在一年內開盤，否則怎麼可能有錢還債呢。

所以向銀行借錢是規模擴張的手段，沒有充足的錢，房地產很難做強做大，當然融資手段很多，發債，上市，影子銀行借貸等方式。

暫且不直接回答這個問題

先向提問者提一個問題 ：如果你是地產商 ，你有5個億 ，可以確保從拿地到交房的各種費用， 能賺1億 。現在還有4個同樣地塊允許你拿，也能從銀行借到足夠的錢去保證從拿地到交房的各種費用，每個地塊需要付貸款利息2000萬。這樣你只開發一個地塊的淨利潤是一個億，但是開發5個地塊的淨利潤是4.2個億。你要不要向銀行貸款。我想，90%的開發商都會這麼幹。在地產業騰飛的最初幾年，確實很多膽子大的開發商連拿地的錢都是貸款來的，有的甚至10%的錢都沒有，因為那時候只要能拿到地，絕對能賺錢，這也是房地產行業畸形發展的原因之一。這就是充分利用槓桿賺錢最好的例子，這也是我們國家反覆強調現在要去槓桿化的原因，如果這種槓桿都這麼用，大規模的用，持續的用，總有一天傻子用光了，房子賣不掉，大量銀行貸款收不回，就會造成系統性風險，經濟崩盤，我說明白了嗎？

再普及一點知識，凡是能產生利潤的行業尤其是豐厚利潤的行業都會有貸款。無論身處這個行業的企業是民企還是國企。

最後，在說明下，現在已不允許銀行對地產開發企業貸款了，能貸給開發企業的只有私募資金了。現在靠貸款維持開發的可能是以下幾種情況：

1總包和分包支撐（墊資）

2企業內部融資

3開發專案前景好，私募資金貸款

4不可明說的危險性借款