在房產價格高企的情形下，公寓長租收益率並不高，市場也就難以充分發育。前些日子網上有個貼子，說廈門房屋出租，得100年才能收回成本，年回報率1%，還不如存銀行划算。

後來細算一下，還真八九不離十。

事實上，當下許多出租屋業主當初購房的目的，並不是為了出租，而是炒作，期待的是房價上升的預期收益。之所以出租，多少有點利用增值空檔撈點“外快”意思。

當然，各地價房價，房租水平不一，出租回報率也會有所不同。但總的來說，長租公寓並不是可供優選的投資方案。

期待房價下跌吧。

目前國家已經決定將租房作為重點加以扶持，如果要實現預期的目標，國家/各級政府作為投資主體建設出租公寓可能是種更好的選擇。

一.租房市場現狀

目前國內的租房市場對比美日等發達國家有較大差距，無論房東端還是租客端都面臨很多痛點，交易環節、房屋品質、租後服務市場改善空間極大。

1.房東端與租客端的痛點

根據《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，在調研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環境的公寓企業存在巨大的市場機會，品牌化的公寓公司能有效消除現今租房面臨的各類痛點。

2.白領時代的到來與90後的個性需求

中國社科院14年釋出的《社會藍皮書》指出，2015年中國將進入非農從業人員中白領總量超過藍領的“白領時代”，對車、房、服務等的需求將不斷提升。

《趕集網租房報告》顯示目前租房市場租房者近七成是85後，近半為90後。同時90後真正進入工作崗位，一方面他們希望提高生活質量但不願意做房奴。未來看中個人價值的90後，部分有可能成為不買房一代。另一方面，具有強烈社交需求的90後將享受成長紅利，在消費升級的背景下，長租公寓行業必定會受益。

3.90後特徵與租房態度

二.長租公寓的興起

長租公寓的發展離不開供給端和需求端的共同推動。從供給端來看，中國房地產高庫存已經成為經濟痛點，住房空置率近30%，長租公寓透過連線居住物業、業主和租客，滿足各類租房需求，迂迴地盤活地產庫存。

一線城市房價基本達到了普通工薪階層無法購買的水平，但城市仍不斷吸引著外來人口，發展租賃市場成了國策。

同時，存量房時代到來，城市大量閒置物業需要機構運營、升級功能。長租公寓迎來天時地利人和的風口。中國瘋狂的房地產投資已經到了讓國家最高層感嘆“房子是用來住的”！政府釋出的紅標頭檔案要求發展住房租賃企業。房地產、酒店等各相關行業的巨頭紛紛進場。

比如，廣東省人民政府辦公廳日前釋出《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，給廣東的公寓業送來了一份厚厚的大禮。

這次的檔案是對去年國務院39號文對於加快住房租賃市場政策的具體細化，不僅將消防、財稅等行業扶持性政策落實到具體部門，同時更是明確表態：允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租。

三.長租公寓的市場與發展趨勢

長租公寓行業處於指數級發展的初期，據估計目前國內房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閒置房屋超7300萬套，我們測算，國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。



長租公寓行業本身面向較高階年輕人消費群體，由於本行業多年遺留下的慣性，為其服務的行業風起雲湧，如房中介，開發商組織者管理層等等，都要從中分得一杯羹，到業主手中的“份子錢”只有百分比的最低端。

但由於種種原因房產行業疲軟，一些房產開發商大佬以及房產業的投資人也蠢蠢欲動，或進軍長租公寓行業，進行城市開發。本已岌岌可危的長租公寓市場又雪上加霜。

不過山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村，調整經營模式，掌控公寓套房總量轉行公寓中介，將“肥肉”的40％部分拿捏起來 。

長租公寓，這個事物想必大家已不再陌生。尤其是近年來住房租賃市場的興起，長租公寓更是受到各方的關注。

中國的長租公寓發展至今也有些年頭了，雖有了諸如魔方、自如、窩趣、相寓等常見的長租公寓品牌，但整體來說，國內目前的長租公寓市場運作還處於探索階段，從前期策劃-投資-開發-銷售-運營-管理這六個過程來分析，產品策劃、資本投入、專案開發、產品銷售儼然已是一個常規化的操作，但到了運營和管理階段，似乎還是擺脫不了目前市面上酒店式公寓的傳統模式。

談及此，不少人會有這樣一個疑惑，長租公寓到底有何不同？是否僅是一個概念的炒作而已。從理論上來說，長租公寓市場對標群體，是以90後為典型代表的青年人一代。長租公寓運營商為這些人群輸出的是一種品牌化、標準化、網際網路化的租房服務感受。對比酒店式公寓的短租服務，旨在提供長租服務；對比個人住房的傳統租賃產品，旨在提供標準化、專業化的租房服務。

但就目前國內市場長租公寓運營現狀來說，還是剝離不了傳統租賃的模式。由於長租公寓的租金普遍偏高，對於剛畢業或是從業時間不長的90後青年人，長期承租所需的經濟支出還是不小的。此外，目前國內長租公寓的先規模後盈利的操作思路來說，一旦過於強調規模化，就容易造成供大於求、運營成本透支、管理服務跟不上等問題，從迅速擴充套件到迅速倒閉的收場也不是完全不可能的。

從居住體驗的角度來看，長租公寓是否真的大不同於傳統公寓？在產品功能體驗上，長租公寓著力的是透過定製化的裝修，打造舒適性的居住環境；透過提供免費早餐、免費定期清掃、免費衣物洗燙、公用租車服務、商旅出行預定服務、免費健康體檢等生活性服務，提供貼心的生活體驗；透過指紋開鎖、家庭自動化控制房間中的電器產品等智慧化設計，創造便捷化、智慧化、科技感的居家體驗；透過設計公共交流空間，如咖啡廳、酒吧間、書吧等營造社群化、鄰里化的生活氛圍，讓住戶體會到這裡不僅僅只是一個住的盒子，還有“人情味”。

上述功能的實現和持續運作，其投入的人力成本、硬體採購和維護成本等都是不小的支出。而運營商是要考慮成本與盈利的，成本不斷地投入與利潤短期內難以填補支出的矛盾，使得資金不足成為困擾長租公寓保證服務品質、運營管理水準很大的一個難題。同時，運營團隊如何在銷售-運營-管理環節，真正走出一條適應國內租賃市場發展需要的道路，還有很長一段路要走。

鑑於美國長租公寓市場情況，在經營方面，美國是將長租公寓產品進行整體持有、統一經營。在服務方面，美國是將公寓的投資商和開發商、各方關聯服務機構整合成一個綜合性的資源平臺，在這個平臺上行業的交流、分享、合作等動作。對比中國當前長租公寓市場的資產交易價格和出租價格的差異化、運營管理資源的分散化。可見，目前中國長租公寓的運營管理尚還是部分房企、中介或是投資商“單槍匹馬”各自探索的局面。

因此，長租公寓可能在功能設定上可以做到區別於傳統公寓，但在軟服務、運作模式上要真正走出一套新路子，並延續生命力，目前還是遠遠不夠的。

長租公寓不適合中國民情，華人結婚的必有新房，單身的租便宜的房子攢錢買房，華人只想有自己的房，自己的車，自己的女人租的畢竟是別人的，使用權有限，戶型不喜歡不能隨意改，傢俱不喜歡還不能整新的，畢竟不是自家的房子。所以租房子不適合華人民情，人家都要買房。

在社長看來，近幾年，進入長租公寓市場內的玩家數量還將增加，但這個行業的盈利難度卻不會減少。

在預測走勢之前我們先來看看這個行業的發展和玩家構成。

長租公寓是伴隨著房地產網際網路化而出現的，實際上在1999年搜房網成立的時候，就已經有類似的網際網路長租概念，但真正讓長租公寓變成熱門行業的時間是在2010年，那一年YOU+國際青年公寓和魔方公寓成立，前者在A輪就拿到雷軍的投資，而後者的投資人也包含了華平投資這樣的知名金主。

這樣的投資速度帶動了一批玩家進入這個行業，比如鏈家在2011年就孵化了自如公寓，到今天自如成為業內最大的長租公寓品牌。

今天在長租公寓市場活躍的玩家大體分為三類，一種是YOU+、魔方這樣的創業公司，一種是自如這樣的相關行業孵化出來的獨立品牌，還有一種是最近兩年進入的房產商，龍湖、萬科、復星、旭輝、世茂等房企都自建團隊或者合作開發的模式進入到長租公寓市場。

而據2016年12月7日，鏈家研究院釋出的《租賃崛起》行業研究預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元，市場前景可期。

Wind和華菁證券研究所一組資料也顯示，中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1萬億元，相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億元。

市場雖然巨大，但盈利卻不容易，由於公寓是重資產，集中式公寓暫時只有“持有物業溢價+租金+其他衍生服務收費”，但算上租金和前期裝修費用的成本，長租公寓的利潤極薄。上市公司世聯行在2017年的中期財報顯示其長租公寓業務在兩年後依舊虧損，2017年上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

而新進入該行業的萬科也對盈利狀況表示了擔憂，其CEO鬱亮就曾對媒體表示很多房地產企業看到了租賃市場的發展空間，但因為回報率很低，導致企業沒有意願做。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”鬱亮表示，隨著政府出臺相關的扶持政策，長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變。“未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

當然，社長知道華人擅長對商業模式做出改進，比如上海的灣流國際就嘗試著將長租公寓和共享辦公結合起來賺錢。

他們準備和聯合辦公品牌一起經營設計出樓上公寓樓下辦公的聯合生活社群，大概是希望透過這種方式切入辦公市場。

但不知道有多少人喜歡這種辦公生活在一起的生活方式，反正社長我不喜歡。