當然不是小產權房。

正兒八經的有房產證土地證(現在叫不動產權證)的房子，只不過土地產權只有40年，房屋產權永久。

公寓的缺點是水電費用要高，不能落戶口不屬學區房。《物權法》規定70年住宅土地屬於居住屬性的房子自動續約，只是目前尚未確定是收費續還是免費續。目前已有兩個城市(名字忘記了)已經在新規出臺之前免費續約了。

40年土地所有權的公寓，也只是在40 年後土地到期再續約即可。最多花錢續費土地使用權而已。如遇拆遷依舊有補償或回遷的資格。

40年產權的loft公寓是“小產權”麼？

答案是“否”！是正式的商品房、私產房。

首先，我們來確定一點，什麼是“小產權”？

小產權房實際上就是沒產權房，沒有取得國有土地使用證和商品房預售許可證，用老百姓的白話講就是沒有正式的房本。

那麼“小產權房”和商品房有什麼區別麼？

1·關於貸款。

正常的商品房是可以貸款的，一般70年產權的首付3成起，可實用公積金或商業貸款。40年產權的首付5成起，目前銀行只接受商業貸款。而“小產權房”由於沒有正式房本，所以是不能貸款的。

2·關於落戶。

以天津為例，70年產權的商品房，是可以接受外地人落戶。而40年產權的“公寓房”及“小產權房”是不能落戶的。

3·關於拆遷賠償

按照廣州最新出的政策，小產權房拆遷不予賠償；商品房如遇到拆遷，會按照相關法律法規進行賠償。

為什麼會有人購買“小產權房”呢？

現在城市都在發展，拓寬面積，加之道路交通便利，各家都有汽車，相對於原來花1個小時坐汽車才能到的地方，現在也可能只花20分鐘就能開車到達。周邊房價劇增，很多沒有足夠錢去買房子的老百姓只能在這委曲求全。

但是，一般小產權多為農村土地建設，房屋質量沒有保障，購買期房的更有可能爛尾。最終導致沒辦法去維權。

建議購買“小產權”的客戶們，在選擇購買時要多多觀察，多多詢問才是正道。

40年產權公寓不是小產權房，而是合法產權房屋。講到房屋產權問題，首先要知道中國是房地分離的，中國的土地所有制為公有制，不存在私人產權的土地，而其上面建設的房屋為私人財產。在土地所有權方面，目前中國實行土地二元制，城市的土地為國家所有，城市郊區與農村的土地為集體所有。開發商透過土拍競價拍下國有土地的使用權後向國家繳納土地出讓金，取得標的地塊的國有土地使用權，並取得商品房預售證等文書後將建設好的商品房出售給購房者，購房者憑藉相關材料取得房產證，即現在所謂的不動產證，擁有房屋的所有權和一定年限內相關土地的使用權。而集體所有制的土地只能在相關的村集體內流通，在集體土地上經村集體批准為宅基地所建設的房屋可以取得房屋所有權證。但現在城郊與農村很多房屋用地並非宅基地，都是未經審批，佔用耕地所建設的，也就無法取得不動產權證，不受國家法律保護，即所謂的小產權房。90年代末期以後在集體土地上建設的農村自建房相當一部分都是這種情況，基本都無法取得產權證，遇到拆遷賠償時比較麻煩，如非本村人員購買此類房屋可能無法保護自己的利益，易造成產權糾紛。所以切勿貪小便宜而購買無證的房產，以防房財兩空。

中國法律規定不同性質的國有土地使用期限是不同的，住宅的土地使用期限為70年，商業，旅遊，娛樂等用地為四十年，科教文體衛，工業及綜合用地為50年。以上所指的都是土地使用年限，而在土地上建設的建築則是永久產權，但是土地到期後，所謂皮之不存，毛將焉附，國家在收回土地的時候也有權處理土地上的建築物。這與主流歐美國家的規定是不同的，在這些國家購買的房產是包括土地的，房子連土地都是永久產權。當然，事物都有兩面性，歐美國家的房屋與土地雖然是永久產權，但持有成本很高，每年要繳納一定比例的房產稅，拒不繳納的話政府有權收回房產。不同的國情不同的政策，孰好孰壞則見仁見智。現在在中國，根據物權法第一百四十九條規定，住宅用地使用期限屆滿的，自動續期。目前其他性質的土地使用期限屆滿後的情況物權法尚無明文規定。至於住宅用地使用期限屆滿後自動續期是否需要補繳土地出讓金、如需補繳的話相關的費用標準如何等問題在物權法中也未說明，有待後續實踐探索。

目前一般的住宅產權均為70年，而40年的則是商業產權的商住公寓。兩者均能取得國有土地使用證，也能取得不動產權證。目前一二線城市因住宅限購而導致商住公寓異軍突起，兩者的優劣勢對比區別如下。

住宅產權70年，且物權法明確規定期限屆滿後可以自動續期，而公寓只有40年，現在尚無明確法律規定期限屆滿後的處理方式。住宅可以落戶，學位就近劃片，能解決戶口和小孩上學問題。而商住公寓不能落戶，也無學位。住宅的水電燃氣的收費均為民用標準，而商住公寓水電及物業費為商業標準，無燃氣管道接入，生活成本翻倍。購買住宅首付最低三成，可以使用公積金貸款，最長貸款年限30年。而商住公寓首付最低五成，且不允許使用公積金貸款，最長貸款年限10年。住宅一般戶型設計合理，有陽臺，梯戶比較高，而商住公寓沒有陽臺，梯戶比很低。

綜上所述，商住公寓與住宅相比有與生俱來的短板，但其之所以受到一部分買家垂青是因為不受限購政策制約，且同地段同條件下價格更為親民。但因為以上種種劣勢商住公寓不好脫手，難以快速變現，存在被套的風險。所以個人建議儘量購買住宅產品，無論自住或是投資都更有優勢。這麼多字全部手打，希望幫到大家，謝謝！