感謝邀請！其實這個問題首先要從市場的定義來看，市場是買賣雙方進行商品自由交換的場所，價格是買賣之間的供求關係產生的。可現在的房地產市場可以說是調控下的市場，在價格高漲和下跌時都要受到各種政策的調控。其次再從房地產開發商角度來看，受土地釋放少，建設週期長等因素影響，房子的供應量受限很大，導致部分地區供小於求，導致購房一直緊張的氣氛。再從購房者角度來看，為了擁有更好的教育、醫療等資源，人口集中進城，使剛需著越來越多。多年來的連續上漲，促使好多投資者高獲利，把房子變成了投資品。綜上所述，開發商和購房者才一直跟隨市場狂奔。

作為一名房地產開發企業的管理者，我瞭解到的運作流程如下:

1、拿地(國家出讓的方式:掛牌、協議出讓、招標、拍賣)。目前我管理的兩個地塊均是透過協議出讓方式取得的。

2、開發手續合法化(即前期手續，行業話:跑前期、跑斷腿。涉及到的政府部門有:規委、發改委、國土局、人防局、消防局、環保局、交通委、文物局、建委)

目的是取得四證:不動產權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證。

3、開工建設(涉及專業:土建、機電、智慧化、消防、人防、泛光照明、精裝、景觀等)

4、規劃驗收

5、竣工驗收

6、對於住宅:出了正負零，即可申請預售許可證，和業主簽訂購房合同。對於公建，一般建設過程中就可以招商，但竣工驗收後，才能確定企業入駐的精確時間。

總結:以上只是流程，具體建設過程中會存在錯綜複雜的問題，運作的結果就是開發商利益最大化。