一：先簽署買賣合同，收定金

二：賣家找擔保公司贖樓（有錢也可自己贖樓，還省下了擔保費，不過這個贖樓的所有費用一般情況都是買家出），有些銀行提前贖樓是需要繳納罰息的，一般是三到五個月月供。

三：買家做資金監管和申請貸款

四：等買家拿到貸款承諾函，擔保公司（或者賣家）拿到紅本

五：賣家先在國土局登出抵押登記，然後辦理過戶手續

六：繳納各項稅費，然後買家領取新房產證

七：拿新房產證到銀行，等資金監管和貸款的錢到賣家賬戶

八：物業交割，水電氣過戶，交易完成。

之前炒過一段時間的房，大概是這樣，中間需要的各種資料和時間點很麻煩，建議找專業的房產中介，佣金一般都是買家出，賣家實收就好了

這個我可以回答，今年年初正好操作過。

我是去年底12月份準備賣房的，這個房子當時貸款20年，一共貸款90.6萬，其中公積金70萬，商業貸款20.6萬，經過四年半的時間，本金還有74.4萬沒有還。本來準備找中介機構墊支還款的，需要千1，後來一個朋友介紹說可以弄個萬六，墊資時長7-10天。算算還是需要很多費用，而且不確定墊支時長，決定找人幫忙。

說重點，按揭房在確定還款出售以後，首先要到貸款銀行預約還款，銀行會告知你還款日，然後在還款日當天在銀行卡存入還款金額，接著銀行會出具還款結清證明，你再去住房擔保公司取消按揭擔保。完成之後就可以不動產中心辦理登記，待1-3個工作日不動產中心會出具一個匯款取款證明，你的房款到賬。

這裡面的前提條件是買家全部按步驟來，貸款批下來以後你才能去墊支還款。

以上，你看是否清楚。