無論怎麼樣不想交物業費的人千萬別讓競選，而且業主委員會有任職資格條件的，不是什麼人都可以競選。不交物業費等於連基本的責任與業務也不能履行，能指望他能給社群帶來多大貢獻。一般社群業主委員會任職人員優先考慮這類人群：

退休人員、有一定知識水平及管理能力、熱心公益、為人正直、能為社群建言獻策。

業委會成員最好要有一定工作經驗和事物協調經驗者，而且，有良好的物業繳費記錄。同時，人品端正，熱心腸，不自私不貪汙不收禮，否則，他們當上了還不如不成立呢。

選業委會成員前，可可以共同定參加資格，開展前期篩選，然後投票表決。並簽署任期和續任的協議，同時規範要求，如果違背了該進行什麼樣的處罰自己賠償，嚴重可獲刑罰。

並且制定完善的業委會制度

成立業委會的目的是什麼？

是要把有法治觀念，沒有私心，能夠反映業主利益的人組織在一起，代表業主發聲，執行業主大會的決議。

作為分散的業主，一定要頭腦清醒，有很多沉痛的教訓，沒有業委會，比有一個壞的業委會要好的多。

時機不成熟，選不出一個好的業委會，寧可不要。深圳這樣的超大城市，至今小區業委會成立的比率不到40%。

由於業委會要根據物業合同監督支援物業的工作，物業公司是不敢得罪的。業委會在正派的人那裡，最多就是，開幾次會吃幾頓飯，年節有點禮品，房屋出問題維修的勤快點，停車費減免點，最多不過如此。

但是這點小權力，如果掌握在動腦筋謀私的人手裡，就會放大到可怕的程度，兩頭吃。

對物業公司，他披著代表業主的身份，吃拿卡要，介紹維修工程拿回扣。

物業公司敢不聽話？我煽動業主換掉你。

對業主，他會聯合物業公司刁蠻欺壓。

小業主想反抗他，對不起，一旦謀私，業委會就成為利益共同體，還是你選出來的，名義上代表全體業主，這面合法大旗會壓得分散的小業主喘不過氣來。

業主不滿意，等換屆選舉選掉他？還是對不起，現在的法規規定，換屆選舉要由業委會組織和主持，天生就給了作弊的便利，這是個很大的缺陷，但確實是這樣規定的。

選舉規定，要有參加投票的業主過半同意有效。有過這樣的先例，業委會的人在選舉的時候，湊夠了50%的業主，可就是不通知那些反對他的人投票。

即使反對派投了票，業委會說票上面寫錯一個電話號碼，寫錯一個字，是廢票，你也沒轍。

還是深圳，去年就有個小區業委會主任，用幾十萬專項維修資金炒股投資，被判入獄。

有沒有業主罷免成功的，有。

法規規定，要有20%的業主聯名提議召開新的業主大會，可惜規定的是，這個書面建議要先交給業委會，由他們決定召開業主大會，可這無異於與虎謀皮，他們會召開嗎？

法規還規定，業委會不召開的，業主可以再向街道辦書面提議召開。

可惜的是，街道辦太忙，少數幾個業主代表鬧不出多大動靜，街道辦找來業委會一問怎麼回事，回答說有幾個刁民搗亂，街道辦一時搞不清楚誰是誰非，也不想沒事兒找事影響和諧。這種情況就拖下來，多半石沉大海。

實踐中的成功例子，多半是等這些人胡作非為夠了，在小區引起了眾怒，絕大多數業主都不出來投票。這幾個人不敢召開換屆的業主大會，只能錯過換屆時間。

這時候，按法規規定過期不換屆的，如果有業主提議選舉，舊業委會就不能繼續履職，要改由街道辦來主持新的業主委員會選舉。

於是，舊貌換新顏的時機到了。可惜，最少需要經過幾年的時間。抗戰幾年，還記得嗎？

如果壞業委會聰明一點，不幹那些太離譜，不幹會讓絕大多數業主看不過的事，

基本上就是人家想幹多久就幹多久。業委會沒有任期制。

這時你怎麼辦？

哈，如果沒資本賣房搬走的話，對著天天見的人就忍聲吞氣吧。

記住我開頭的那句話，做為分散的業主，沒有業委會，比有一個壞業委會，要好得多。

什麼要強調業主是分散的呢？

一個小區業主，少則百來戶，多則幾百上千戶，誰也不認識誰，誰也不相信誰。

你想找大家簽名，支援你投訴業委會，你費盡口舌勸說，可是，人家憑什麼相信你？憑什麼要給你簽名？

一旦進了業委會，那就不同了，那是合法的機構，有體系的合法性為他背書，他說什麼，是在履行業委會的職責，一旦開始謀私，業委會幾個人就是共進退的利益共同體。

你呢？單打獨鬥的唐吉可德。幾個回合下來，渾身都充滿了無力感。真正體會到了組織和分散個體，是不成比例的戰力。

在業委會的選舉上，所擇非人，後悔莫及。

維權，說全了叫做依法維護合法權益。業主們維權要合法，進了業委會的人要用法律自律，業主們要監督業委會，監督物業，都是要靠的法律意識。

那些跳得高高，滿嘴業主自治維權街道辦和黑物業是一夥的等煽動性漂亮話，卻毫不在乎法律的規定，連物業費這點小錢也捨不得交，不履行業主義務的人，進了業委會，會替大家辦事嗎？

一群沒有法律意識的人，進了業委會掌權，他會用法律自律、別人能用法律監督他嗎？

在小區選舉業委會的事務上，街道辦既有法定的領導權力，又是真正置身於經濟利益之外的。

所以小區的業主，一定要頭腦清醒，主動接受街道辦的領導，整個程式按照法律法規的規定執行，儘可能減少壞人混進業委會的機率。

按物業管理的法律法規，經雙20%的業主申請，街道辦成立業委會籌備小組。

籌備小組成員由街道辦，開發商和業主代表三方構成。街道辦人員任組長。

籌備小組議事沒有共識時，由組長決定。召開業主大會選舉的整個選舉過程，要在街道社群和居委會人員的直接參與領導之下進行。

業委會選舉名單出來，要經社群，街道辦審查選舉過程是否合法合規，蓋紅章同意後，到區住建局備案。拿著准予備案通知書才能到警察局申請刻公章。

有了公章，業委會貼出蓋章通知，同時貼出住建局的准予備案通知書，在小區公告，業委會的選舉程式才算走完。

這個社會的遊戲規則就是法律法規。處理業主個人和業委會和物業公司和社群街道的關係，一定要了解遊戲規則，只有這樣，分散業主的權利，才能受到法律法規的保障。

這裡不厭其煩的再重複一遍，不要相信那些勇敢分子說什麼街道辦是和物業一夥的，只有他才是真心為業主辦事之類的鬼話。跳得越高，越有煽動性的，越不能相信，這些人只有破壞性，沒有建設性，敗事有餘，成事不足。翻看水滸三國，那種打打殺殺的痞民，無一不是在開始階段當炮灰，最終他們成不了事，都是老謀深算讀過書的人來接盤。

一句話，人是靠不住的，只能靠制度，靠法律法規。

現在小區業委會的制度設計，可以說是類比股份公司的制度，業主大會就是股東大會，業委會就是董事會。物業公司就是經營班子。

但一個重大不同就是，股份公司的董事會是由大股東的代表構成，公司的利益與大股東的利益息息相關。

而業委會成員，個個都是小股東，他們的利益取向，並不天然與小區業主的整體利益一致。

如果制度設計上不加防範，就一定會出現業委會成員侵害小區群體利益的情況。實踐中這樣的例子屢見不鮮。

目前關於業委會的制度，有哪些重大缺陷需要改進呢，個人觀點是，

第一，業委會的換屆選舉，絕不能由上一屆業委會來主持，

上一屆業委會的成員，也不能成為當然的候選人。

第二，業委會成員實行任期制。比如連任任期限制不超過兩屆（6年）。

上面說要改進的制度，現在的規定是相信人性善的，不加限制對好人沒問題。但是一旦遇上惡人，人性善的規定就成為他們的護身符。

最後說個經驗之談。

絕大部分業主，對小區的要求很簡單。在外面工作累了，拼搏了一天回到家裡，就希望有個寧靜的港灣。安全，衛生，祥和，環境生活舒適。只要物業工作能過得去，業主們對繳納的那點管理費並不計較。

無論哪一方的原因，在小區天天打打殺殺，搞階級鬥爭，小區物業貶值，吃虧的都是絕大多數業主。

所以，業委會的成員，最好是老成持重，厚道穩妥，在社會上有資格有身份的人，比如退休幹部，企業中層，老闆，教師，關鍵是做人不走極端，性格沉穩，凡事能看破人性紅塵，考慮問題周全，不太計較個人的奉獻得失的。

千萬不要找暴發戶，找對財物極度渴望，性格偏激，滿嘴原則口號，遇事只考慮自己一點虧都不肯吃的人。

請看北京這個小區，業委會集體辭職，認為由居委會代行業委會職權更好。

選舉業委會主任或委員本意是要代表業主向物業爭取權力，架通業主與你業之間橋樑，協助管理小區。但現狀是清正廉潔的人不願幹，或者選不上，能夠選上的有一部人存在私利心，撈取業主的物業費，其它營業性收益，挑起業主與物業矛盾，從中牟利。慢慢就和個別村委幹部一樣，成為當地村霸，黑老大。

這個標題很有意思。這種情況本人是認同的。假如這種情況是一種現象，那麼恰恰說明那些整天拿著正義的旗號大聲刮躁要取締物業的就是不願交物業費的刁民。本人身處中部地區經濟落後的四線城市，民風比較彪悍，屬於一言不合就動手乾的地方，旁邊的省會城市聽到我們這裡的人都害怕的那種，即使這樣的地方也沒見物業整天和業主有什麼矛盾，恰恰相反，時間長了，大家熟了，見面都打招呼。現在國家是在掃黑除惡，物業公司也肯定有這種情況存在，但絕不是黑社會等於物業公司！所以什麼藉著掃黑除惡的名頭來取締物業公司，說這話的人本身就是不懷好意。全國十四億人，這些人為敢說將自己的門前屋後交給街道？這是多麼不要臉？假如這樣的話，我們的國家是不是還要增設一個正部級的小區物業部？這些人都是心理失衡，他們有一個心理——他們認為物業公司就是自己的傭人，自己花錢僱傭你，所以應該有絕對話語權，決定權，各種特權。哪裡有花錢還被管的道理？所以他們無限放大物業的各種弊端，對於物業做出的服務視而不見。你比如有人說房子我買的，憑什麼還要買車位，憑什麼交錢車能進，不交錢不給進？但這些刁民想過沒有，假如一個小區五百個車位，這時候有六百輛車，你要不要限制？不限制？那麼小區擁堵，消防通道被佔，你們會不會說物業在幹嘛，怎麼不管管？在換句話說，物業在現有的服務基礎上或者降低，給你免費服務，你們還嚷嚷要取締物業嗎？

且行且珍惜，如其選一些不懂管理沒有誠信的人當業委，還不如以靜制動，等大家公認有能力有素質的人出來再選，開發商所屬物業再爛也有實力託底，比如管理不善造成重大事故他們就自己賠償，弄幾個沒有一定實力且素質較低的人管理，出事賠不了所有業主分攤吧！

是誰規定不交物業費就沒有資格參加業主委員會的選舉。參加選舉的基本條件只能是看是不是業主。沒有人可以用不交物業費取消業主資格。尤其是物業公司沒資格說這樣的話。

那些見利忘義的無賴奸滑業主，都會長期以各種理由不交物業費，一旦這種業主進入業委會，絕對是普通守法業主的噩夢！

這要由業主而定.因為小區私有業主才是主人.主人為啥不交物業費?因為黑物業.上下勾結.多方有利.業主根本無話語權.帳目不公.廣告.收益吞掉.視小區為發財工具.如廣大業主同心同力.肯定一切由業主說了算.業主說不交費的欠得多的來主持一切.那又咋樣??因為小區是我們的.任何部門.或個人無權操縱.業主可制定一切為了小區的規定.........

物業當然有存在的必要，問題是現在的物業如何去管理。比如我所在的小區，地標天津海河邊，天津市的物業標準，一級物業（最高標準）收費1.2元/平米，我們的物業收費3.68元/平米，美其名曰，超一流物業服務，且申請了天津市建委等的批准同意。就是這麼一個物業，衛生都做不明白，電梯裡經常有菸頭，電梯間的經常有手指印，而且四五天都還在那裡。業主諮詢你的超一流服務是怎麼超一流的有沒有細則，物業拿出個一級服務的服務標準來糊弄。開發商把小區的車位全部拿出來銷售了，沒賣不出的也不租，但是非小區，或者沒有車位的業主想進就能進，還經常佔據有車位的業主的車位。小區內的噴泉，水景觀經常不開。小區裡經常有養大狼狗，阿拉斯加，哈士奇，柴犬，拉布拉多等大型犬，狗主也經常不栓繩子，保安也不干預。最可氣的，前兩天午夜12點左右，我正準備洗澡，突然聽見有人東我們家密碼門，而且有解鎖的聲音傳出來，我立刻大喊，然後穿上衣服衝出去也沒人。然後打電話給物業，物業保安先說是不是有人誤碰了，後來又說他們來看看，就再也沒有聲音回覆。我過了15分鐘打電話，他們回覆說保安過去了，也調了監控，沒有什麼可疑人，只看見一個外賣送餐的，我問他送餐額你們有沒有問問，確認一下，他們回覆，送餐的我有什麼好確認的。然後說電梯裡只有一對夫妻帶了個孩子，業主，我說送餐的他不走電梯，你們不覺得奇怪嗎。物業說，我們在看看，就再也沒有以後了。所以說不是物業有沒有必要，而是現在的物業大部分都比較垃圾，向大部分額評論說的，他們就惦記怎麼收錢，至於說怎麼服務，他們並不考慮或者說考慮的不多。對於他們自己來說，他們是一家公司，而不是說受業主僱傭，為業主服務的物件。另外，很多物業專業人士說可以換，換也未必好。你們這些站著說話不腰疼的人看看，普通業主想成立業委會有多難，沒有電話，開發商還有未賣房源，一家一家敲門，50%以上業主同意，誰願意操這個心。我認為國家應該鄭重的考慮這個問題，如果建立監督和監管機制，要讓物業受到業主的監督並可以得到相應的回覆。