首先，在中國的土地公有制下，政府完全主導土地的供給，這從根本上決定了一個城市的房地產市場面貌。

其次，政府還能出臺金融政策影響市場，比如限制開發商賣樓、購房者賣樓，給房地產市場降溫。

所以，政策導向是土地市場最大的指南針。比如深圳市政府在2016年10月開始出臺了一連串限購限貸限資政策，深圳市房地產市場立即進入冰點。甚至在政策剛出臺的第一週，全是竟沒有新增商品房成交！緊接著是連續兩個季度的成交量低迷，政策的影響可見一斑。

2.明確了下降週期開始的節點後，週期內什麼時候出手購房最便宜？

哪怕是在一個下降週期內，想要買到最便宜的價格仍然不容易，我們仍需要對下降週期內的各個拉鋸階段有所瞭解，透過對過往市場週期的分析總結，一個下降週期可分為五個明顯的階段：

階段一：下降週期的開始，成交量迅速萎縮，而價格仍然平穩，賣家買家高位觀望。

階段二：急於出手（比如本錢不厚、需要立馬資金回籠的）的賣家開始降價出售，此時成交量稍有復甦，此時尚不是最好時機。

階段三：價格進一步下降，成交量開始回升。

階段四（重點！）：價格和成交量都趨於穩定，比如下降週期開始前穩定在五萬/平米的價格，經過幾個階段的拉鋸後，穩定在了四萬五/平米的價格，並在此價格上維持一定的成交量。此時是出手購房的最佳時機！價格較低而房源充足，此時不出手更待何時？

階段五：成交量開始迅猛增長，價格開始復甦，下降週期結束，上漲週期開始，此時已錯過最佳買房時機。

3.如何抓準這個週期內的最好時機？

一旦發現市場進入下降週期，應該立馬進入警覺狀態，時刻關心市場每天的變化，只要一發現復甦跡象（即價格和成交量雙雙上漲），立馬考慮出手購房。

能抓住下降週期的尾巴，前提是能正確監控市場狀況，業內人士一般使用資料庫，非業內人士可以利用城市政府網站查詢成交情況。

另外，各小區的地產商鋪也可以反映市場現狀，下降週期內成交量萎縮，中介大多賦閒無事，有的甚至離職旅遊。如果中介公司開始恢復活力、門庭若市，那麼就是時機來臨的時候了。

二、特殊事件性時機

無論哪座城市，都有一些通用的買房好時機，一般發生在一些特殊事件前後。

1.土地拍賣前

土地拍賣價格往往是該區域房價的風向標，所以地王附近的樓盤總能水漲船高。然而，早已深諳此道的開發商常常在附近土地拍賣後鎖盤待漲，買房者只能望地興嘆。想要買到地王附近的必漲樓盤，只能在拍賣之前就簽約買樓。

2.城市規劃及市政建設：

學校、地鐵、公園、醫院、交通設施等公共配套是房價的重要影響因素。

在這些設施建成的節點會帶動附近的樓盤一波漲勢，有心的購房者一定要多關注這方面的政府新聞和建設進度。