這兩天LPR一直在刷屏，到底轉還是不轉，成了大家談論最多的話題。說實話，轉還是不轉其實是一個仁者見仁 智者見智的事情。誰也不能把未來的走勢看的透測，只能說大趨勢LPR是下降的。

針對你這中情況，個人建議是不建議在轉了。維持現有固定利率相對合適。按照提主所說，每月固定還款數，已經還款一半，很明顯這個是等額本息的還款方式。

下面用資料說一下為什麼不建議轉換。我們假設貸款100萬，週期20年，利率上浮20%的5.88%計算，還款方式等額本息！

由上圖可以得知，貸款100萬，週期20年5.88%的利率，利息總額是70286.09元，利息等於也是還了一半了。還有一半的利息要還，這個時候選擇轉換我感覺是不明智的。

為什麼說不明智呢？除了利息已經還了一般之外，LPR利率雖然說大方向看下行，但是長期起來看這個趨勢誰也不敢保證的事情。假如剛還款初期,選擇轉換我覺得更好合理。

房貸由於金額大、期限長，所以都是按照浮動利率來計算利息的，在本次改革之前，浮動利率=基準利率*折扣，基準利率就是央行來決定的，折扣則是每家銀行自己決定，但折扣的幅度央行和銀監也會有規定，比如大家經常會聽到某家銀行放貸利率打九折之類的話，就是這個意思。

這次改革之後，利率還是浮動利率，但是把基準利率換成了LPR(貸款基礎利率)，浮動利率=LPR±基點.

本次是否調整利率計算方法，是自願的，而且可以跟銀行協商。貸款計算方式調整前後，利息的金額是不變的，比如你現在一個月利息還1萬元，如果你更換成LPR計算利息的話，再未來的1年會繼續按照1萬元來還貸。目前放貸LPR的調整是按照一年修訂一次，也就是說如果未來LPR價格下降的話，你的利息支出也會隨之減少。

問題中提到的每月還款數額一樣，那應該就是等額本息的還款方式，前面本金還的少，後面本金還的多。是否更換成LPR主要取決於兩個因素：第一是未來利率是不是會下跌；第二是你目前貸款的折扣是否已經很低。

如果你目前貸款利率比較高，那你未來選擇固定利率的話，那需要長時間承擔大額的 利息支出，不能享受未來利率下跌帶來的好處。等額本息下，你未來需要償還的本金很大，那你需要承擔的利息就越多，換句話說，利率越低的時候越適合採用等額本息，可以放大槓桿，降低成本。

第一個問題，lpr是什麼，為什麼要把基準利率轉化為lpr利率。

利率之所以是金融市場最重要的影響因素，是因為所有金融產品定價的重要依據就是利率水平。金融產品的定價機制裡，其中有一個叫做中性定價原理的規則，核心的原則就是資金的使用成本需要在資金的使用時間、市場風險、資金收益幾個互相影響的因素裡進行定價上的調整（簡單說就是經過市場機制的調整）。而這個調整的結果，就是金融產品定價用的無風險利率。以美國為例，一般使用的是一年期的美國國債的利率水平，或者是銀行間拆借利率水平。在中國，我們使用的是基準利率。基準利率是由央行根據經驗和對市場的判斷所定的利率水平。

而理想的利率是由市場上存在的借貸雙方，包括金融市場裡的銀行間市場，也就是市場的參與者，他們之間自由約定，綜合各方的具體情況算出來的一個綜合利率。

過去，中國的金融市場相對保守，沒有進行完全自由化的嘗試，但是後來隨著市場化程度越來越高，用基準利率不能更好地反映市場真實的資金使用成本。所以，央行1013年開始啟動利率改革。導向是去綜合市場上的參與者，自由報價而呈現的利率，這樣，更能夠反映市場的真實利率水平。

所以，LPR報價方式由原來的參考貸款基準利率進行報價，改為按照公開市場操作利率加點形成。公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率（MLF），中期借貸便利期限以1年期為主，反映了銀行平均的邊際資金成本，加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。這些加減點完全取決於市場，而且，參與報價的銀行也會逐漸增加，這大大提高了LPR的市場化程度。這樣一方面是建立了比較順暢的傳導機制，另一方面未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助於降低企業的融資成本。

對於每個購房者關心的房貸利率：房貸利率=LPR+上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數。如果一定要究根結底，簡單的結論，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

第二：關於走勢。

關於，LPR的走勢明顯成為影響我們生活，至少是房貸支出成本的一個關鍵。

走勢方面有三個考慮因素：

第一是從資料上來看，不管是LPR還是MLF，近三年來利率都是趨勢下調，下調就意味著經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。這是市場對低利率的一種渴求。

我們現在的情形，加上疫情的影響，近年的經濟環境也承壓力巨大：大到與美國之間的貿易摩擦，導致進出口波動顯著；受豬瘟影響，導致物價上升，通脹明顯。樓市降溫，各種投資減弱；可以看出，無論是出口，還是投資，還是消費三駕馬車壓力與日俱增。

也正是出於這種市場環境，企業的融資成本有降低的內在需求。

所以，不管是LPR還是MLF的走勢，其背後都受著宏大的經濟基本面影響，當經濟有一定的下行壓力，利率的向下是一種很合乎市場的可能性走勢。

第二個考慮因素：利率的走勢取決於貨幣的充裕程度，利率伴隨貨幣寬鬆持續下行。短期來說，經過本次疫情之後，必然會出現寬鬆的貨幣政策刺激經濟，長遠來看，以過去中國十年的經驗作為對標，大機率也會適當增加寬鬆力度。由此得來的預期符合利率向下。

第三個考慮因素是：全球基本面包括美、歐、日央行製造的全球流動性變化，對利率走勢的影響。當前全球利率的走勢大體趨同。歐美髮達經濟體在過去的三十年間，利率呈現的走勢是基本向下，這種走勢對我們有一定的參考。長期利率走低是世界性趨勢，前些時候周小川也說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。

第三個問題，我們如何選擇，是選擇固定還是接受浮動？

有小夥伴已經計算過，採取央行公佈的5年期以上LPR來計算，浮動利率之後的還貸金額和原來固定的利率相比，每100萬的月供會少30-50元貸款支出。雖然看上去杯水車薪，但是還是要樂觀看待，畢竟我們看的是趨勢，如果選擇LPR作為還貸利率，看中的一定是未來的下行空間，長期看來，購房者的總體還貸支出還是有望下降的。

但是話說回來，在經濟過熱的情況下，國家不排除會加息提高利率的方式進行流動性過剩的遏止，所以lpr在這種情況下有可能會上升的可能。

對於購房者來說，哪些人的房貸要變？

在2019年10月之前簽訂房貸合同的，目前還在還房貸的，都需要改變；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

用兩個不同的還貸方案，大家可以自行看看對比變化。

案例一：此前房貸利率上浮10%的

目前的利率：4.9%×（1+10%）=5.39%

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼：

加點：5.39%-4.8%=0.59%

未來利率：LPR+0.59%

案例二：此前房貸利率打9折的

目前的利率：4.9%×0.9=4.41%

加點：4.41%-4.8%=-0.39%

未來利率：LPR-0.39%

總結：如果目前是享受利率折扣的，包括公積金貸款的購房者，可以再慎重比較一下。但是對於本身利率就是上浮的購房者，實行浮動LPR對於總的還貸壓力大機率還是有緩解作用。

特別要提醒大家的是，最近幾天大家一定要仔細看看自家銀行對於轉LPR的政策和執行方式，每家銀行在具體的操作上都會有一些細微的差異。有些銀行會統一把所有符合條件的存量房貸全部轉為和LPR掛鉤，如果您不想選這種方式，那麼就要主動去聯絡銀行方面進行溝通轉換利率事宜。

最近有朋友問我到底應該選擇房貸應該選擇LPR利率還是應該選擇固定利率？

為什麼突然有這個問題，緣起於去年央行釋出的第30號公告。根據這個公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

先回答幾個問題

1、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？

一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

2、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時透過多種渠道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

3、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

由於LPR自推出以來，已經合計下調了四次，下調幅度達到了26個BP，其中五年期LPR下調了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。

跟自己的錢掛鉤，大家都很關心。最主要的還是房貸

很多朋友緊張的不得了，生怕虧了。

首先，這個差別沒有大多數人想的那麼大。

shibor官網LPR利率

算一筆賬先，上個月的LPR是4.75%，國家5年期以上貸款利率4.9%。

貸款150萬，等額本息還款方式，按照基準利率貸款一個月是還款是7960，按照LPR這個月報價是7824元。按上個月LRP報價還款是7869元。

如果選擇LPR利率，就是每個月國家會發佈一個LPR利率，按照最近一次LPR利率進行貸款還款，按照固定利率。參考上面第二個問題的答案。

說明白這個計算方式和影響範圍，大家肯定明白了這次變更到底是什麼？

接下來就是核心問題了，LPR長期是不是會降低？

這地方說一下利率的本質問題。

最早闡述利率的叫歐文·費雪（Irving Fisher ）在1930年的《利息理論》。提出人們更喜歡今天確定的消費，而不喜歡明天不確定的消費。人的這種非常自然的傾向就叫“不耐”，稱之為impatience。利息就是為延遲消費的一種補償，所以未來不確定性越高，利率就越高。

下圖是美元十年期國債收益預覽，從80年代開始，利息越來越低。主要兩個原因，第一，世界在冷戰後，不確定性減弱。第二，資本積累越來越多，體量越來越大，社會經濟體量相對增速減緩。

美元十年期國債收益率概覽

整體大趨勢lpr肯定下降趨勢。所以我更傾向於選擇LPR利率。

有些朋友問我，通脹這麼嚴重，利率肯定要上升。

實際上通脹跟利率沒有關係。提高利率是國家抑制通脹的辦法。透過提高利率來抑制通貨膨脹。

還有一個誤區，就是認為固定利率是不變的，其實不是，我們固定利率5年沒變並不能說明固定利率不變，問題2已經回答了，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。也就是說固定利率也是會改變的，如果有通脹嚴重，國家要抑制通脹，固定利率也是可以調整的，只不過最快頻率是每年一次。而LPR是每月一次。即使發生大的變動，LPR大幅增加，固定利率也會變動的。只是頻率不一樣。考慮通脹因素就不是考慮選擇的因素。

綜上，簡單的說，大機率LPR是下降趨勢，只是比固定利率趨勢更明顯，更敏感。我更傾向於LRP。

不過，差別真的不會很大，上面已經拿150萬貸款30年期作為例子。

國家推出LPR的的目的，是因為原來基準利率是央行拍板，是法定的，不夠市場化，不能真實反應市場資金成本，不夠靈活，所以改為18家銀行在MLF的基礎上每月報出自己的心理價位，這個價位是給最優質客戶的底線，然後去掉一個最高值，去掉一個最低值，剩下的取平均數，在每月20號上午9點30分對外公佈，就產生了LPR，LPR每月動態變化，更貼近市場，LPR產生之後，其他所有銀行也要以這個為基點進行增加或者減少。

這才是實行LPR的目的，和什麼房貸利率脫鉤基準利率什麼沒有半毛錢關係，房貸利率一樣是在LPR的基礎上增加或者減少，一樣是最短一年一調整，你也可以選擇兩年三年五年一調整，和其他經營貸沒有區別，一樣是浮動的。基準利率已經不存在了，被LPR所取代，所以以後別再提什麼基準利率。他倆都是參照物，本質上沒有什麼區別，你也可以說是換湯不換藥。

另外，最近各大銀行在搞轉換，基本上都是轉吧，特別是經營貸，他的參照物並不是去年12月的4.8%，而是前一個工作日的LPR，所以越早轉越有利，具體原因你可以猜到。

這不是啥大事，我看有的人都緊張的不行，該幹啥幹啥去，別太當回事。