這兩個問題，問的簡單，實際上卻是複雜而模糊的。

可以說，正是這兩個問題在物業管理實踐中的糾纏不清，致使物業矛盾叢生，糾紛不斷。

物業費都包括什麼？

這個事情要把它講明白，還真挺複雜。因為還涉及什麼“酬金制”和“包乾制”。這樣說把，對於目前國內的絕大多數住宅小區來說，基本全是採用所謂的“包乾制”。那麼在這個模式下，

按照發改委及原建設部的《物業服務收費管理辦法》。（04年釋出，至今通用）

第十一條

實行物業費包乾制的，物業費的構成包括：物業服務成本、法定稅費和物業公司的利潤。

意思就是，你交的物業費裡面，包括成本、物業公司的利潤，以及物業應該上交的稅金。

那麼這個物業服務成本都有什麼呢？一共九大項，不一一列舉了，主要包括：

物業公司在小區這些工作人員的工資、保險、福利；小區共用部位、設施裝置的執行、維護費；清潔衛生費；綠化養護費；域秩序維護費；物業辦公費；物業固資折舊費；等等

可以說，對大多數老百姓來說，平常對這些法規法律不瞭解也不熟悉，許多人就認為，我交了錢，你物業就得“包治百病”。是否是上述範圍內的事情，都找物業解決，解決不了，或者達不到滿意，他就不交費。

對物業公司來說，平常會教育自身員工學習法規，也大致瞭解物業費的構成。但是往往不管份內還是份外的事情能否做好，全部的精力就集中在‘收費’這個環節上。

這也可以理解，畢竟把費用收齊，才能實現企業價值。但也會招致“幹啥啥不行，收費第一名”的詬病。

至於你說的第二個問題，物業收費價格如何確定？

可以說，這是個焦點問題，也是個數十年來難以解決的老大難問題，其中非常複雜。

物業費，理論上說，它是基於《物業服務合同》而產生。既然是合同，那麼就應該由甲乙雙方在平等協商的基礎上確定，雙方都接受，否則就不是“合同”了。

而現在的實際情況是：

凡新建小區，這個小區在對外出售之前，物業費的價格已經確定好了，並寫入了《前期物業服務合同》之中。這也是現行法規所確定的。

意思是，各個地方的物價及房地產部門，要根據地方實際，釋出一個物業費的“指導價”。

開發商開發一個樓盤，要結合自身樓盤並根據這個指導價確定物業費標準並報批；然後把這個價格寫入其與自身選聘的物業公司之間的前期合同。而這個合同又包含在開發商與購房者之間的《商品房買賣合同》之中。

這樣實際上的局面是，購房者只要想買這個樓盤的房子，那麼你就得接受這個小區的物業費價格，沒有任何的商量餘地。否則你就得另去他處買房。

當然，這個前期物業合同的物業費價格並非不可改變，畢竟業主才是“小區的主人”，業主才是物業服務的實際消費者，業主才應該享有物業費價格定價的主導權。

那麼業主一方怎樣才能把這個主導權變成現實呢？

按現行法規，別無它法，只能是在滿足法規規定的條件下，儘快成立“業主大會”，並選出業委會。

而這些操作，又是何其之難呢？又有多大的“可操作性”呢？

物業是個社會毒瘤，由於物業的存在，市場無法阻止物業胡作非為，亂收費、不盡責成了物業正當行為，取消物業，居民會自己制定物業價格，會把小區治理得井井有條。

物業費含概的內容18——13項，各項要看這個小區的物業、配套工程、裝置設施的累計。物業管理費的單價也是以物業、配套工程、裝置設施為資料依據進行成本計算來確定。

只收錢無責任，業主家裡衛生費從不打掃，把業主共有的財富全貪汙了，把業主共有的停車位高價賣完了，偷稅漏稅，怎麼定黑社會物業說了算。只有一個地方可以投訴，推翻開發商的黑社會物業。