向海澱區品格小區學習!辭退物業,自己成立物業管理公司!已得到CCTV的肯定!

2007-07-15 00:33:54

品格小區辭退了原來的物業,成立了自己的物業管理公司,所有業主都是該公司的股東.其結果是:

1 成本大幅降低,物業費大幅下調. 從2.7元已經降到1元.物業公司負責人說,今年還能降0.2元.這種下降幅度,足見傳統物業公司的暴利!

2 物業服務質量顯著提高. 增加了許多設施,綠化質量也提高許多.CCTV評價說:因為傳統物業公司是以自己贏利最大化為目的,所以和業主的利益是永遠對立的,那麼,如果業主自己成立的物業公司,就可以從根本上解決這個問題.

鑑於以上兩點,大家可以把HR物業炒掉.現在炒掉,他們也需要把所有帳目交代清楚,不能攜款潛逃.我們根本不必擔心自己的物業費打水漂.

你提的這個問題據我瞭解，有三種情況：

一、一、二棟小高層的小小區一般能堅持下去，我們這裡就有這麼一個小區，請了兩對夫婦 ，已經搞了五、六年了。

二、極個別小區堅持下來了，分析發現，屬大多數業主素質較高的小區。

三、一般情況下，很難堅持。主要還是我說過的兩種情況。一是工作很繁雜，需專門的業委會成員忙碌，業主們有人不同意給補貼，（也有業主同意給），有爭議。二是，部分業主對小區管理有意見，有物業時不願（或不敢）發聲，一旦自治，就不停的挑刺。還有部分人，不論自治做的如何，他就是不認可，就是堅持要請物業，物業不好是業委會無能，沒請到好的。。。。

先謝你邀。

感覺大多數的，趕走原物業，然後自管自治的小區，都失敗了。這裡面的原因很複雜。

當然也有些個例，搞的不錯，例如樓下的這位“張正ZZ”題友，說的那個“品格小區”；

畢竟是少數，它的成功也有諸多的“天時地利人和”等等因素。

業主自治，這個理念，個人感覺大約是在2007年之後才逐步成為一個“熱點”。

主要是07年《物權法》的頒佈，其中第70 條的規定是：

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

我們得先搞清，“業主自治”，這是個大的概念。只要你小區成立了業主大會，選出了業委會，那麼這就意味著——業主真正成了小區的“主人”。

在這個前提下，即便是業主大會決定，對外聘用物業公司來管理小區，這其實也是“業主自治”的一種表現形式。業主是“甲方”，物業公司是“乙方”。

這與開發商下屬的物業公司管理小區，有著本質的區別。

那麼你這個問題中，趕走原物業，業主自己管理小區，這算是所謂的“業主自管”；

自己管，為什麼容易失敗，大致有這麼幾個原因：

一、法規依據不足，業委會法律地位模糊，舉步維艱。

《物權法》乃至法典，只是大面上提供了業主自管的法理依據，但目前還缺乏配套的“細則”。就是說，具體應該怎麼幹，缺乏“可操作性”。這就等於是，業主自管，都是在摸著石頭過河，走一步看一步；遇到事情往往沒有可參照執行的法規。有許多的盲區和空白地帶有待填補。

二、對業委會的履職能力，要求極高。

業委會，是業主自管的最重要一環，可以說，業委會運作的好壞，就直接決定了自管的成敗。

目前來看，業委會一方面是組建率低，（平均40%左右）另一方面，正常履職難。大多數都是名不副實。

由業委會負責管理小區，那麼它的委員人員構成，分工細作，實際管理能力，以及對內對外的溝通協調能力，尤其是能否做到“公正公開”，這是其能否勝任乃至贏得業主信任的關鍵。

三、業主自管，最終往往“敗”在業主自己手中。

有物業時，業主一方能否“團結一致”，矛頭一致對準物業；

業主自己管時，這個事情就複雜了，尤其是規模大，戶數多的小區，千人千言，各有自己的“小九九”。可以說，在任何一個小區，總有一群“攪屎棍”。物業在時它不交物業費，那麼業委會管理時，它更拒交任何費用，振振有詞的要求：

將小區的“公共收益、停車費等等”，折抵業主應交的服務費。

這一招兒，往往導致業主內部四分五裂，最終使得“自管大業”無法繼續，只得偃旗息鼓。

那些最終搞得成功的自管小區，都有幾個共同的因素：

1、小區戶數不能太多，規模不能太大。例如那個“品格小區”，僅有148戶。小區越大，自管越難，一旦失敗，往往陷入嚴重的混亂。

2、業委會的主任，基本都有極高的公信力，能“鎮”得住。

3、搞“自管”而成功的小區，基本都得到了轄區居委會及街道辦的大力支援。

總而言之，物業公司管理服務小區，是當下住宅小區最主流的管理模式。

業主自管，目前只是一種處於探索和研究的模式；

尚不具備全面推廣的條件，時機也不成熟。

大多數小區因不滿物業的服務質量而透過業主大會形式解聘物業。開始的信心滿滿到虎頭蛇尾，往往因不專業，業主不配合等諸多原因致使小區還不如以前。當然鮮有的解聘物業成立小區自治的實現了良性迴圈，靠的是有威望有公益心的有專業知識的業主主持自治和業主團結支援。

在物慾橫流／小區業主一盤散沙的當今社會，業主自治，把物業管理的正常化的小區可以是鳳毛麟角1％的都沒有。實行業主自治管理物業的小區不是社會的主流。據國家權威通報全國建制城市群98％的小區實行的是由物業公司管理小區物業。

還是老話：我也是一位業主，也是小區業委會的，也在物業公司幹過，那些整天喊著取消物業的人，大多都是不想交錢或少交錢還想享受高檔服務的潑皮無賴。

我先自我介紹下，省會城市，市區一環，小區附近有地鐵，小初雙學區，全小區1129戶，全小區18棟，其中一棟為高層，其它均為多層，個人從事弱電工程，大專文化，全家都是革命紅色家庭，是家裡第三代。

我從16年就跟著小區熱心大姐一起籌備成立小區業主委員會，到去年被小區業主們推選，跟進組織協調小區居民業主們，配合走流程法定程式，配合調配熱心業主積極按社群居委會要求指導成立業委會成立。風風雨雨，一路艱辛非常，遇到電視裡敢拍的和沒有演過得所有劇本，算是走了一遍。

下面我來說說，我這個親歷者的感受。

1.按目前法律規定，成立業委會必須在社群居委會指導和監督下成立。這裡有門道的事太多，社群居委會書記不支援，你就是喊破天，也沒用！這就是現實！

2.成立過程中，業主發起者和組織者，必須得到小區大多數業主支援，還不能不懂當地法律法規規定，更不能對待小區業主來硬的。更不能成立業委會過程中，在小區裡節外生枝幹別的事。

3.積極配合社群工作，有時間多去看看社群工作人員工作就會發現，她們也真是醉了，一個人幹多人活，加班基本都是天天有，休息天更是遙遙無期。

4.成立業委會確實可以改變小區，更能提高小區整體房價，這裡的原因就在於小區物業的好壞與配置小區服務問題。

5.根據我掌握的資訊和感受，有個很怪的現象。10個成立業委會的小區，裡面只要被街道或社群全程監督指導參與的，委員構成基本7:2的比例，真真正正想做事的最多給你2~3個委員名額，還不能是業委會主任，連副的也別想。內中原因自己可以想到，委員會投票不過半，決定不了事，主任都不是更沒有話語權，你作為委員多嘴在小區業主群說話，就被警告“再發現，我們將聯合派出所約談你”，這就是現實。

6.物業就更滑絲。小區剛建成絕對有物業，這沒話說。可有個奇怪的現象，就是小區第一任物業公司基本都是房產局或開發商，背後為主體。沒兩年也絕對會“撤離，轉讓給其它物業公司接手”，還手續都合法，這後期接手的執行的物業服務居然還按照“前期物業服務合同約定做事”。也就是基本保障有人看門，有人掃地，有人來修，就是好物業，你還必須無條件繳納-----物業費，你不交就是你錯在先，你投訴就是刁民，不想交錢沒事找事，各種理由罪名按你頭上。

7.業委會是居民自治組織，趕走物業公司。只要沒有貪心，沒有私心雜念，沒有利益關係，怎麼能不好，不香。以前小區服務都是盈利公司，他不賺錢他會留下來在小區裡？小區物業能做的，業委會一樣可以做到，甚至更加的優秀，原因就在物業每年盈利這塊，現在投入小區裡，你房價能不漲？以前物業低價找的工作人員，現在專包下去，人家更用心負責，不行按合同換掉，再找一家服務好的，你作為業主被抬著服務，你不樂意？

8.說來說去就說多，總結一下吧！更換物業公司，只要做到公平公正公開，無慾無求，不貪不拿，之後就沒有做不好的小區業主委員會！只要業委會成員構成都是熱心公益人士，並監督機制到位，沒有做不好的業委會！

備註: 還有說成立業委會，都是為不可告人目的的，成立業委會就是不想交物業費的。這些人基本都是物業行業從業者，好吃懶做，不求上進，安於現狀的一幫人，在歷史上這幫人，過去就是地痞惡霸的存在，現在業主為什麼反感物業行業人士，就是這個道理！

都想佔便宜不付出、少付出，是搞不好的。不排除極個別的業主懷有大慈大悲之心，願意巨大付出而不抱怨任何問題任何人的，這樣有可能維持幾年好光景。目前小區的服務和過去的管理不是一個概念，過去單位分房單位管理，單位付出，結果呢，走不下去了，被徹底改革了。更何況現在社會都是用價值（金錢），服務來衡量的社會。

那是因為自國務院物業管理條例出臺開始就強制偏頗、限定物業管理要由物業公司負責，所以導致今天絕大多數小區由物業公司服務這個假象！如果國務院的物業管理條例對物業服務的三種方式公平規定，怎麼會有今天這種霸王式的假象佔據市場？

物業破壞力堪比疫情，關乎千家萬戶。負面影響猛於虎。物業真正的合法合規經營，就是人民群眾對美好生活的嚮往。說物業不好乾，也沒見幾個物業主動退出。

自治下的小區也需要成立自己的＂物業公司＂。自家的和別家的公司唯一區別就是利潤可留在小區。但問題是：一，有多少小區有能力成立自己的＂五臟俱全＂的物業公司？二，掌控這個公司的人如果在裡面上下其手誰監管？三，掌管者（一般業委會主任）相當於物業總經理，要搭多少精力進去？要怎樣算報酬給他？結論：99％的小區是搞不定業主自治的。除非這個小區真有一群捨己為人的雷鋒，並且還得要沒有攪屎棍在。

在廣州、長沙、上海等省市都以打樣！自治好！物業費降低了！年終還有分紅！自家小區的人員，也可參加物業服務隊，專業設施，可外包！自治小區搞得有聲有色！深得人心！