REITs相當於大家集資買資產，然後把資產租出去。REITs要看你的底層購置的是什麼資產，一般就是產業園區或者高速公路，每年的收益率6%左右就不錯了，這個租金收入有抗通脹的作用，但買貴了還是不划算。股債平衡型基金一般年化8%－12%，現在比REITs要划算。

REITs基金，可以稱為房地產投資信託基金，即，公開向投資者依法募集資金併發行收益憑證，可透過第三方投資平臺或證券交易所進行認購。特點有：投資門檻低至百元；投資週期較長，基本都在20年以上。

最近，九隻公募REITs面向公眾投資者正式發售，雖然總金額才20億左右，但，從監管者層面來看，豐富了公眾投資者的投資內容，而從投資者層面來看，又能填補了投資定價的空白區域。這也算是投資的一種創新吧。

實際上，按我們的看法，REITs就是幾年前推出的PPP（Public-Private Partnership，政府和社會資本合作）的升級版本。只不過，當時的PPP只針對合格投資者，至少100萬元起步，而REITs面向公眾投資者，100元起步。

REITs中，收費公路專案收益的主要來源為過路費，倉儲物流為管理費和租金，產業園為物業費和租金，賺取的收入進行分紅，每年以90%的額度進行分配，承諾分紅不低於4%。據測算，目前高速公路、水務等的年回報率為6%；物流和產業園等的年回報率為4.5%。

有人不建議購買REITs基金，一是收益率偏低，收益有天花板，如萬科曾於2015年發行的REITs僅有6.22%的年化收益率，而近三年債券型、混合型和股票型基金的平均年化收益為4.23%、19.34%、17.68%；二是流動性較低，短則20年長則99年。

先來分析上面的觀點（只分析第一點，不分析第二點）。

首先，平均年化收益不代表你一直以來的收益，也許你只是被平均的那一個；其次，穩定的收益總比大幅升跌的收益要好得多，以4%的保底收益來計算，假設一直持有，20年後，你的資產將變成現在的2.19倍，99年則為48.56倍。

有人會問了，那是不是REITs基金很值得購買呢？這要兩看。

如果你是飢一餐飽一餐、吃了上頓不知下頓的人，沒有太多的剩餘資金，建議可以選擇債券類或銀行理財類的產品，珍愛生命，遠離投資；如果你是厭倦炒股套路、又有餘錢想投資的人，建議適量購買；如果你在信託、股權、保險後仍有大筆金額，建議投入一半或以上的餘額。

中深金融，生態圈金融服務運營商，供應鏈企業方案提供商。

我是平生不知孫中山、便稱英雄也枉然的 白小生，願你的身體、企業、財富和良知一樣，健康、可持續。

國外的REITS允許投資房地產市場，投向房地產市場的基金收益較高。光大證券的一項研究顯示，1998年至2017年，美國公募REITs年均回報率為10.9％，僅次於私募股權，高於股票、債券等。

但是國內目前房住不炒，REITS僅限於基礎設施投資，相當於是閹割版。基礎設施投資和廣大老百姓日常生活息息相關，所以基金就不可能出現暴利或者高收益，按目前各國的經驗，大機率年化收益率在6%左右。對普通投資者來說炒作REITS基金還有可能，但是收益也許就會真的失望了，可能就會買了個寂寞，長期看收益不如執行良好的股債基。對於保險等長期股權投資的機構投資者來說，REITS確實是個香餑餑，風險可控、收益預期較為穩定。

REITS發行時候的預期收益是一回事，真正拿到手的實際收益又是另外一回事。