宅基地房可以賣，但是：

只能賣給同集體戶成員。購買者，必須符合“一戶一宅”規定。

在售賣宅基地房的同時，其實就相當於把宅基地的使用權同步轉讓出去。而中國關於宅基地使用權的管理有嚴格規定，因此，也就相當於限制了宅基地房的買賣。

以下簡單解釋一下。前提是，賣方合法——即賣方具有宅基地的合法使用權和宅基地房的合法所有權。

合法購買人必須具備的條件

按照中國農村宅基地管理相關辦法：

有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：

（1）所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉鎮土地利用總體規劃》；

（2）除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記；

（3）非本集體經濟組織成員或城鎮居民在農村購買宅基地、住房的；

（4）宅基地權屬爭議尚未處理結束的；

（5）土地違法違規行為尚未處理或正在處理的；

（6）農村宅基地經批准後連續兩年未使用建設的；

（7）法律法規、政策規定的其它不予確權的。

注意上述加粗字型。可以簡單理解為“可以辦理使用權登記=可以購買”。其中：

（3）明確了售賣物件的範圍：不是本集體戶成員，不管是城鎮戶口、還是其他集體戶口，均不能購買本村宅基地房。（2）明確了購買條件：即便是本集體戶成員，已有宅基地的，不得購買。

此外，關於購買人，還有一些限制條件需要注意，例如，購買人如果不滿20歲，不能購買：

農村村民有下列情況申請宅基地的不予批准：

（1）年齡未滿20週歲的；

（2）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

（3）本村村民將原宅基地及其地上建築物出賣、出租、贈與或改為經營場所的；

（4）其他不符合法律法規和有關規定的。

另外提示一下：

如果購買方具備購買資格，從操作上，嚴禁私下買賣，必須要經過村委會審批同意後方可實施。

農村宅基地不是私有財產，所有權歸農村集體，不可以買賣，但宅基地上建的房子屬於私有財產，當然可以賣。不過，由於農村宅基地上的房子和宅基地使用權是捆綁在一起的，為了避免農村宅基地使用權外流，農村房子的買賣自然受到一些限制。

農村宅基地的使用權，只有農村集體經濟成員可以享有。但是，宅基地上的房屋又是私有財產，依法可以繼承，也可以買賣，這就會使農村宅基地的使用權會因為農村房屋產權的變化而發生變化。繼承權是公民不可剝奪的權利，所以依法繼承的農村房屋，繼承者不管是否為農村集體經濟成員，自然享有了農村宅基地使用權，這就是農村宅基地使用權“地隨房走”的基本政策。

而為了不使農村宅基地使用權隨意外流，保證農民的土地紅利不受損失，國家規定農村房屋買賣，只能限於農村集體經濟組織成員之間。當然，就賣方來說，未必是農村集體經濟組織成員。比如，城鎮人口依法繼承來的農村房屋，當然可以將其賣掉。但是，國家限制的，主要是買方，也就是說，買主必須是農村集體經濟成員。因此，國家的基本政策是，城鎮人口，不允許到農村購買房屋。

如果說嚴格執行農村宅基地的政策，那麼，可以購買農村農房的，只限制在農村集體經濟成員之中，達不到一戶一宅基本條件的缺房農民。這些缺房農民購買了農村閒置房屋後，可以依法進行翻建或者改建，永久享有該房屋下的宅基地使用權。但是，法律並沒有嚴格限制農村達到一戶一宅標準的農民購買農村的閒置房屋。因為，達到一戶一宅標準的農民購買了本村房屋，宅基地使用權並沒有外流，還在農村集體經濟組織成員手中。

不過，超過一戶一宅標準的農民，購買了本村的房屋，即使可以確權，但因為已經超過了標準，一戶一宅之外的房屋，無法獲得審批進行翻建。所以，只可以買來暫時使用，不能永久享有該房屋下的宅基地使用權。

綜上所述，農村宅基地上的房屋當然可以賣，但為了使農村宅基地使用權不外流，對於購買方的條件進行了嚴格限制，不是和城市房屋那樣隨意買賣。其實，這是維護農民土地紅利的一項重要政策，雖然有不少農民想不開，但是我想自古以來賣房賣地的都是破落的表現，變賣祖業自古讓人瞧不起，還是守住自己在農村的根吧，不要輕易出賣農村所有的房屋。

不可以賣，這是基本常識。宅基地屬於村集體（經濟組織）財產，主要集體認可才能分配給個人建房。所建房屋，坍塌後宅基地要被收回。宅基地辦不出產證，何來買賣？