算一筆賬吧，300萬的貸款貸款金額是50%，也就是150萬，商鋪按揭區別於普通住房的抵押貸款（以您要抵押的房產為準，貸款額度一般是房產評估值的65%--70%。利率是上浮15%-30%）。也就是說嗲款150萬10年的每月利息為16560元左右，而你18萬的租金一個僅為15000元！所以我認為這套商鋪可能不值得買！

現在入手商鋪還是要謹慎考慮，因為商鋪比住宅風險還是大的多，因為商鋪難以出手，而且交易稅費高，還有就是租金以後面臨著繳稅的風險。這些都是購買商鋪需要考慮的因素，下面來分析一下這個商鋪是否值得購買。

商鋪300萬，一年租金18萬，看著是6%的收益率！如果是一手商鋪，稅費低，契稅4%左右，到手總價大概在312萬左右。一年租金18萬，算下來就是5.76%的收益率。看著收益率還不錯，但是如果是要繳納個人所得稅20%左右，那收益率估計就要下降到4.6%左右了。如果是二手商鋪，那麼稅費中契稅為4%，營業稅5.5%，還有中介費2%左右，個人所得稅等，綜合稅費下來可能為15%左右，300萬的商鋪買下來總價可能在345萬左右，收益率降到了5.21%，如果繳納個稅20%，收益將下降到4.17%左右。

商鋪位置非常重要，臨街的店面和二層的店面價格差距巨大，而且是否在商圈核心位置也是非常關鍵的因素。商鋪位置和麵積真的是需要認真考慮的，這是商鋪以後是否好租，商鋪能否大幅度增值的關鍵因素。

購買商鋪，最多可以貸款50%，而且商鋪購買利率會高於住宅貸款利息，300萬商鋪，能夠貸款150萬。現在貸款10年基準利率為4.9%，你要是現在貸款估計要上浮20%，那就是5.88%的利率，貸款10年，每個月需要還款16562.83元。每個月租金是15000元，每個月還需要自己付款1562.83元才能夠還上房貸。如果是需要繳稅20%，每個月到手租金是12000元，每個月自己還需要還款4562.83元。

1、如果是一手商鋪，商圈好，單價低，面積大，以後升值潛力大。那還可以購買，因為目前來看，收益率為5.76%，不是特別理想，而且扣完個人所得稅以後，收益率只有4.6%左右。對這樣的商鋪還是需要謹慎購買，以防止被套牢。

2、如果是二手商鋪，那麼收益率可能只有5.21%，如果扣完個人所得稅，那麼收益率為4.17%。如果二手商鋪剩餘年限短，以後也沒有較大的升值的空間，真的是沒有必要購買了。

按揭買商鋪，總共300萬，最高按揭150萬，按照十年來計算，每個月還款額16000左右，總的利息是40萬左右，那於你這個商鋪十年後是340萬買的，按照18萬的租金，收益率基本上是在5.2%左右，這樣一計算，是可以入手的，一個商鋪收益率能超過5%基本上就屬於，比較可以入手的資產。

按照上面的演算法，基本上可以勉強購買，但是還有一種演算法，會打破你的思維，讓你腦洞大開，讓你重新認識按揭購房的魅力，其實你的回報率是100%，知道是怎麼計算出來的嗎？

前提是一定能夠租到18萬，不是理論上，而是一定能做到這麼高，你就可以果斷的入手，另外，18萬的租金，可以實現以租養貸，十年之後，這個房子就是屬於你的，相當於你用了150萬的槓桿，買了300萬的房子，只不過十年後歸你，可以這樣理解，其實還是蠻划算，相當於你150萬買的這個房，十年後值了300萬，這樣一算賬，收益率可不止是那麼高了，十年賺了150萬，回報率是100%了，這就是利用槓桿的一些好處，希望你能理解。

個人的建議，只要不是產權商鋪，只要擁有實體商品，只要租金能達到這麼高，只要能以租養貸，可以立馬馬上入手，不要有任何的等待，商鋪投資和購買房子，就在這一點上，區別很大，因為她有最基本的租金收益，再加上槓杆，收益率就變高。

如果能保障每年18萬的租金，建議入手。

商鋪價值300萬，年租18萬，租金年化收益率6%，據資料統計，1線城市的租金收益率2%不到，6%的租金收益率非常高了。

2000年全國商業營業用房銷售平均價格為3260.38元/平方米，2017年全國商業營業用房銷售平均價格為10323元/平方米，18年間平均銷售價格上漲3.16倍，年平均銷售價格增長率為7%，如果使用槓桿，除去貸款利息，年化收益率10%沒有問題。

過去17年，租金年化收益率+商鋪本身升值年化收益率16%，未來的房價的情況如何呢？按照現在的形式，貨幣超發的不會變，貨幣超發大量的資金會作用到房地產行業，未來的房價打個折扣5%的年化收益達到沒有問題，這樣商鋪總的年化收益率11%，這個收益率可以秒殺同等安全性的投資產品，建議入手。

租金是動態的。以前有些門面每月組1000元/平方米，現在100都租下出去。位置如果沒有選好，保你一鋪窮三代。

我2016年購得商鋪，96萬元共三層計145平，我買了三套，現在三套年租金17.8萬。你認為按回報率怎樣算？

300萬租18萬，為啥我們這350萬的臨街商鋪才租8萬，吹牛不繳稅。有300萬能租18萬的在哪裡介紹下，我砸鍋賣鐵搞一套

不請自來。筆者認為，如果僅從題主給出資訊來看，筆者認為這個商鋪是可以投資的。

首先，投資回報率。300萬的本金，每年收益18萬，投資回報率在6%。在商業地產領域這樣的回報率是比較合適的，一般來說合理的回報率在6%-8%之間，太高也不靠譜。6%的投資回報率，伴隨著商鋪周邊配套的成熟、人氣的聚集等等，還會有升值的空間。

其次，租金收益問題。如果僅是固定18萬的租金有點吃虧，需要每年固定百分比的增長才比較合適。一般來說每年固定增長5%-10%之間才是一個比較合理年均增長空間。

然後，商鋪產權時間問題。一般的地產商鋪產權期為40年，不知道這個商鋪還剩下幾年，如果產權時間太少了就不太合適；太長的話又是新鋪，正在養鋪期收益又比較低。

最後，承租人的問題。租你店鋪的人是自己找的，還是商家承諾的。如果是商家承諾的話需要留個心眼。很多開發商都會宣傳包租幾年，租金多高，其實就是吸引你去購買商鋪，你買完後兩三年就不會和他說的那麼好了。

綜上所述，商業商鋪的水深、坑多，不太建議什麼都不懂的普通投資者去投資商鋪，如果真的想去投資商鋪，人流量、品牌效應、地理位置、周邊社群定位一些列問題都是你在商鋪投資前應該考慮清楚的，如果這些問題你想不清楚，不建議投資商鋪，否則是要吃大虧的。

我認為可以入手！

商鋪300萬，貸款買商鋪，年租18萬，是否可以入手，應該從租售比、貸款利息、以及預期升值潛力三方面來考慮。

我們先來算算租售比，所謂的租售比，指的是一年的租金收入和商鋪購買價的比值，這個商鋪租售比為：18/300*100%=6%，這個比值，跑贏了銀行的絕大部分無風險理財產品，我個人認為可以考慮。

我們投資商鋪，有三大目標：一是自己做生意；二是追求高額租金收益率，快速回本；三是商鋪升值。一般來說，商鋪如果用來出租的話，5%以上收益率是可以考慮的，如果能達到7%-8%，那就更理想了，畢竟商鋪土地使用權年限只有40年，加上資金投入過多，客觀上要求快速回本。

所以，這個商鋪投資收益率達到了6%，從租售比來說，我個人認為是可以值得考慮的！

下面我們在來計算一下貸款利息情況：

商鋪目前首付要五成以上，貸款期限不能多於10年，我們假設首付五成，那麼貸款150萬，貸款10年，貸款利息按以前的基準利率4.9%計算，採用等額本息法還款，那麼，計算結果如下圖：

從上圖我們看出，10年期還款總額為190.4萬元，支付利息40.04萬元，每月還款15836.67元，而目前每年租金18萬，摺合每月15000元，以租養貸是完全可以的！

所以，從以租養貸角度來考慮，這個商鋪也值得入手。

當然，實際中要考慮的因素有很多，不能只看重當前的收益率，更應該看重商鋪的地段、客流以及預期升值前景等。如果這些因素都不錯，那麼你可以下手購買了，畢竟現在也沒有什麼好的投資渠道，買入地段好，升值潛力大的商鋪，坐收租金，也是個不錯的選擇。

商鋪300萬，貸款買的話如果是三成首付，貸款30年，首付款是90萬，按基準利率是4.85%，每個月要還1.1萬元左右。那麼租金每年有18萬元，對應的每年貸款利息是6.3萬元左右。那麼純收入是18-6.3=11.7萬元，年化收益率是（11.7/90）*100%=13%，看起來收益率還是挺高的。如果長期都能保持這個收益，那還是值得投資的。

但是目前對於多數商鋪來說投資風險非常大。 就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。

然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。 我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。

可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。

還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。 稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。

我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。 所以如果有錢寧願購買理財產品，也不要投資店鋪，現如今店鋪真的很難出租的。